12、232-25等地號土地上出租之面積總計為688 平方公尺， 即如附圖編號A 至H 、J 、K 、M 、P 、Q 、R 、X 、B1所 載面積各4 、3 、11、47、6 、69、78、51、6 、143 、17 、22、65、149 、11、6 平方公尺，並審酌兩造就系爭租賃 合作契約書所約定之租金數額及該租賃物坐落地區附近繁榮 程度及土地之利用情形，爰認以該房間與系爭租賃物之面積 比例相當於0.025 為計（計算式：17÷688 ＝0.025 ），認 為被告主張因原告無權占用該房間，每月可得之相當於租金 之利益應以500 元計算為適當（計算式：20,000×0.025 ＝ 500 ）。依此計算，被告向原告請求相當於租金之損害金， 自99年4 月16日起至100 年8 月1 日止，共計15.5個月之損 害金合計為7,750 元（計算式：500 ×15.5＝7750）。綜上 ，被告以原告占用如附圖所示編號M 之房間而受有不當得利 7,750 元，與被告所積欠之租金相抵銷，即屬有據，應予准 許；逾此範圍所為抵銷之抗辯，即無理由，應予駁回。 ㈣原告訴請被告騰空返還茶香村農莊原有土地建物及設備、門 牌號碼為新北市○○區○○里0 鄰○○○0 號，並給付積欠 之租金及相當於租金之不當得利，是否有理由？ ⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人， 並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態， 民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務 ，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃 關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之 本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付 （此有最高法院98年台上字第222 號及99年台上字第526 號 裁判要旨可資參考）。且出租人未盡此項義務時，依民法第 421 條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用收 益之期間，亦得按其不能使用收益之程度，免除支付租金之 義務（此有最高法院96年度台上字第1692號判決意旨可參） 。承前所述，本件原告出租之系爭租賃物，於兩造租賃關係 存續中，因位在水源保護區，致被告不得經營餐廳、烤肉、 露營等項目，且因系爭租賃物並未經認定為合法建物，致被 告所經營之民宿因違規致遭罰鍰之情事，原告未善盡民法第 423 條之出租人主給付義務，既經認定。依前段說明，被告 於租賃期間，主張同時履行抗辯權，拒絕支付租金，自為合 法有據。
⒉因此，被告承租系爭租賃物之租金雖僅依約繳納至99年7 月 ，原於99年8 月1 日起應依約每月繳納2 萬元之租金部分， 被告於99年8 月1 月間僅繳納1 萬元，另自99年9 月至100 年1 月間之租金，經被告主張每月抵銷1 萬元，共計5 萬元
及因原告無權占用如附圖編號M 所示之房間，致受有7,750 元相當於租金之不當得利，經被告主張抵銷為有理由後，仍 有未依約繳納之情事，然因被告得行使如上所述之同時履行 抗辯權，縱其事後未續行繳納租金，仍無給付遲延租金之問 題，則原告以被告遲延給付租金而終止租賃契約即為無理由 ，換言之，兩造間就系爭租賃合作契約書之租賃關係仍屬存 續。從而，兩造間就系爭租賃物之租賃關係既仍屬存續中， 則被告占有系爭租賃物及所坐落之土地即有法律上之原因。 從而，原告本於租賃物返還請求權及系爭租賃合作契約書之 法律關係，訴請被告遷讓返還系爭租賃物及所坐落之土地， 並請求被告給付租金及賠償相當於租金之損失等，即與法不 合，應予駁回。
伍、被告主張原告未依系爭租賃合作契約書之本旨履行，爰依系 爭租賃合作契約書第6 條及民法第227 條準用同法第226 條 之規定，請求原告賠償2,023,370 元，為原告所否認，並以 前揭情詞置辯，則本件反訴部分爭點厥為：原告就系爭租賃 物有無不完全給付之責任？若有，原告得請求返還之金額為 多少？茲析述如下：
㈠被告主張：原告將茶香村農莊原有之土地及建物、設備等出 租予被告後，待被告重資整修後，才以各種手段阻撓，並妨 礙被告之使用，甚至提前終止租約，又隱瞞系爭土地及建物 係位於水源保護區，無法經營民宿及露營烤肉使用之事實， 爰依兩造系爭租賃合作契約書第6 條及民法第227 條準用同 法第226 條之規定，請求被告負不完全給付之賠償責任，為 原告所否認，則被告須就原告之不完全給付（即租賃物之瑕 疵）與其所受損害間有相當因果關係存在等節，應負舉證責 任。
㈡查兩造於系爭租賃合作契約書第3 、7 條分別約定「因乙方 （即被告）負責整建全部款項（整建範圍有照片存檔），故 經營期間，乙方第一年每月支付租金1 萬元予甲方（即原告 ），第2 年起乙方每月支付租金2 萬元予甲方。自98年8 月 1 日起，每月1 日支付租金。」、「茶香村農莊依現有之建 物、器具用品規乙方（即被告）使用，乙方依經營時，營運 所需添購必要設備，所添購之設備，在經營權移交甲方（即 原告）時，所有添購之設備一併移交由甲方使用，乙方不得 異議。」，有系爭租賃合作契約書在卷可參（見本院卷㈠第 19 頁 ），依該等約定，被告於兩造所約定之經營期限內， 整建系爭租賃物之費用，均由被告負擔，被告並可添購必要 之設備，但於將經營權交還原告時，該等設備即應歸由原告 使用，亦即被告增設之設備迨契約期滿或終止契約時，被告
同意無償交由反訴原告使用，而不行使取回權，故被告不得 將整建費用或因增加設備所支出之費用請求原告負擔。又被 告主張系爭租賃合作契約書仍有效存續中，而未主張終止或 解除該契約，有本院101 年12月26日言詞辯論筆錄在卷可參 （見本院卷㈡第25頁），則被告於經營期間尚未屆滿時，請 求原告賠償該等費用，顯已違兩造之上開約定。再者，被告 反訴請求原告給付之費用均為被告為整建茶香村農莊所支出 之費用，包含機具施工費用、員工制服及椅套費、冷凍設備 費、家電用品費用、鋪設草皮、搬運草皮、木工施作、招牌 設置等，均屬其因自願增加投資而支出之費用，亦為其為所 經營之茶香地度假村之利益所支出，自無從要求原告負擔， 此部分核與原告所交付之系爭租賃物之房屋、設備無關，則 被告就此部分主張反訴被告應負不完全給付之損害賠償責任 ，自屬無據。況被告確實有在系爭租賃物經營茶香地渡假村 等情，有原告所提出網頁列印資料在卷可憑（見本院卷㈠第 201 至209 頁），亦為被告所不爭執，且系爭租賃物現仍由 被告占有使用中，被告復未舉證證明受有該等費用之損害與 原告所交付系爭租賃物之瑕疵間有何因果關係，是被告主張 原告應負不完全給付之損害賠償責任，自屬無據。陸、綜上所述，本訴部分，原告於租賃關係存續中，依民法第45 5 條租賃物返還請求權及系爭租賃合作契約之法律關係及民 法179 條、第184 條第1 項之規定，請求被告返還系爭租賃 物及土地，及給付積欠之租金併賠償相當於租金之損失等， 為無理由，應予駁回。反訴部分，被告依系爭租賃合作契約 書第6條及民法第227條準用同法第226條之規定，請求原告 給付2,023,370元，亦無所據，應予駁回。又原告及反訴原 告之訴既均經駁回，其等假執行之聲請亦失所附麗，應併駁 回之。
柒、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證 ，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 1 月 14 日
民事第二庭 法 官 林佑珊
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，請一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 1 月 14 日
書記官 湯郁琪