有無足以排除系爭執行事件就系爭房屋所為強制執行程序之 權利？系爭房屋是否原為原告之被繼承人桂來興所有並於桂 來興死亡後由原告取得所有權？本院判斷如下： ㈠按強制執行法第15條所謂就執行標的物有足以排除強制執行 之權利者，係指對於執行標的物有所有權、典權、留置權、 質權存在情形之一者而言。占有，依民法第940 條規定，不 過對於物有事實上管領之力，自不包含在內。次按不動產物 權依法律行為取得者，非經登記不生效力，民法第758 條定 有明文，此項規定，並不因不動產為違章建築而有例外；未 辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建 之原始建築人；主管機關核發建造執照所載之起造人，僅為 聲請核發建造執照之人而已，未辦理建物第1 次所有權以前 ，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，非謂建造執照所 載之起造人，必為興建建物而原始取得其所有權之人；又新 建之房屋無論已未全部完工，倘依現狀已足避風雨可達經濟 上使用之目的，即屬土地之定著物，而為民法上所指之不動 產，基於法律行為受讓此種房屋之人，自須辦理移轉登記， 始能取得所有權。如受讓人係基於變更建築執照起造人名義 之方法，而完成保存登記時，在未有正當權利人表示異議， 訴請塗銷登記前，受讓人登記為該房屋之所有人，固應受法 律之保護，但僅變更起造人名義，而未辦理保存登記時，尚 不能因行政上有此權宜措施，而變更原起造人建築之事實， 遽認該受讓人為原始所有人，最高法院62年度台上字第2414 號判例、96年度台上字第2772號、96年度台上2851號、77年 度台上字第790 號判決意旨闡釋甚明。
㈡原告主張系爭房屋係其被繼承人桂來興生前於66年9 月13日 與翁猜簽訂系爭預定買賣契約，委由翁猜代為興建，桂來興 則依系爭房屋之興建進度陸續付款，與承攬人利用定作人之 資金代購材並無不同，足見系爭預定買賣契約重在房屋之完 成，而非財產權之移轉，具有承攬之性質，系爭房屋之所有 權應原告之被繼承人取得等語，為被告所否認，經查： ⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於 契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事 探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年 度上字第1118號判例參照）。又稱買賣者，謂當事人約定 一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；而稱承攬 者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟 工作完成，給付報酬之契約，民法第345 條第1 項、第 490 條第1 項分別定有明文。再不動產物權，依法律行為 而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；前
項行為，應以書面為之，民法第758條亦有明定。買賣為 法律行為，本於買賣取得房屋之所有權，非經登記不生效 力。再房屋之原始取得，係指出資建築房屋，不基於他人 既存權利，而獨立取得房屋所有權而言（最高法院89年度 台上字第1480號判決意旨參照）。
⒉查原告之被繼承人桂來興生前於66年9 月13日間與翁猜訂 定系爭預定買賣契約購買系爭房屋，此為兩造所不爭執， 並有系爭預定買賣契約即不動產預定買賣契約書附卷可證 （見本院102年度北簡字第4293號卷第8至16頁）。而由該 契約名為「不動產預定買賣契約書」，已表彰為預售屋之 買賣，且依該契約前言記載：「立約人買方桂來興（以下 簡稱甲方）、賣方代表人翁猜（以下簡稱乙方」本約標示 買賣事項，…」、第1 條約定：「『買賣』不動產標示如 下：本房屋座落台北市中侖（應為「崙」）段119、119-1 、120、132、132-1、132-7、132-10地號內，（如配置圖 所示）7 層電梯大樓3 樓B 戶約38.76 坪…」、第2 條約 定：「本『預定買賣』約定甲方交付乙方之『總價款』為 新台幣壹佰叁拾柒萬元整，其包含下列各項價款及保證金 。⑴房屋價款：新台幣捌拾貳萬貳仟元整，…。⑵土地保 證金：本買賣房屋之土地，現尚未辦妥分割登記，但甲方 為保證，將來向地主承買本房屋，依建築法規及一般習慣 ，按所附圖說，經地政機關分割，確定登記其持分面積之 土地，提供新台幣伍拾肆萬貳仟元正，為承買土地之保證 金及本基地上有關之佃農退耕金，地上物清除、土地改良 、公共設施等費用，並約定於土地可以辦理移轉登記時， 另訂土地買賣契約，由保證金抵充土地款，…」、第3 條 約定：「甲方同意第二條款，應交付金額按付款明細表日 期至乙方處付款，不得藉故拖延短欠（明細表如後）。… 」、第4 條約定：「土地增值由乙方負擔，契稅、監證費 、代書費及移轉登記等一切費用歸甲方負擔，申報移轉產 權登記或貸款手續由乙方指定代書統籌代為辦理，甲方如 不依乙方或乙方之指定代書，所是期限提出有關證件，補 蓋印章或不協辦之情形，致使稅款溢增滯納金而致損及乙 方或另外承購戶時，應由甲方補償一切損失。」、第5 條 約定：「乙方通知交屋日以前如有應繳而未繳之房屋稅、 地價稅、田賦等稅捐及工程受益費由乙方繳納，乙方通知 交屋日以後之上列稅捐，不論開具甲方或乙方名義皆應歸 甲方按所持比例負擔繳納。」、第6 條約定：「甲方於所 『預定』之房屋連同基地產權登記完成並繳清各期款前， 非經乙方島意，不得擅行轉讓，否則其轉讓對乙方不生效
力，其因所造成之損害或溢多之稅捐皆由甲方負責賠償， 本約之權利義務對其受讓人有同等之效力。」、第7 條約 定：「甲方應付乙方之各期『價款』，應於接到通知書五 日內給付現款，倘逾拾伍日，仍未繳付者即視同自願放棄 權利，本約即行自動作廢，所繳『價款』任由乙方沒收， …」、第8 條約定：「本件『買賣』房屋…」、第9 條約 定：「乙方保證本件房屋產權清楚，絕無來歷不明或債務 糾紛，否則乙方願完全負責，即時清償理直不使甲方絲毫 受損。」、第10條約定：「倘甲方違約或不照第三條各款 之約定日期付款時，願將已交之款項全部由乙方沒收抵作 違約金，同時解除本契約。倘乙方不賣時，應將所收款項 加倍退還與甲方各無異議。」、第11條約定：「本買賣房 屋…，乙方得隨時解除本契約，乙方應將甲方所繳價款加 計利息退還甲方，…」、第13條：「本『買賣』不含地下 室、停車場及屋頂之使用權及產權…」等契約內容觀之， 均已明示「買賣」、「價款」等意旨，且就買賣標的物坐 落位置、面積、買賣價金總額暨分期繳付買賣價金之期間 及方法、房屋所有權移轉之時程、賣方之權利瑕疵擔保責 任及雙方違約之法律效果等重要事項詳為約定，參以其價 金分期繳付時程，分為訂金、簽約、開工、基礎排樁完成 、地下基礎完成、地下1 樓完成、1 樓頂完成、2 樓頂完 成、3 樓頂完成、4 樓頂完成、5樓頂完成、6樓頂完成、 7樓頂完成、屋頂突出物完成及交屋貸款共14期（見本院 102 年度北簡字第4293號卷第14頁），顯係依系爭房屋所 在7 層電梯大樓之整棟大樓開工、基礎、各樓頂建築工作 逐層完成時作為價金分期給付時程，而非以位於該大廈3 樓B 戶之系爭房屋單戶建築分項工作完成時作為報酬分期 給付時程，堪認系爭契約之文字甚為明確，業已表示買方 原告之被繼承人桂來興與賣方代表人翁猜間之真意為買賣 系爭房屋。
⒊且預售屋之買賣，買賣標的物之房屋於締約時尚不存在， 但於將來為可得確定且為特定物之買賣，買受人於訂約時 ，未見買賣標的物房屋之狀態，故就房屋之坐落、位置、 面積、內部構造、格局等，買賣雙方當事人僅能於契約內 為合意約定，買賣之標的特定為出賣人依政府主管機關核 准之設計圖施工之房屋，買賣價金則由買受人配合各工期 而分期付款，此為預售屋買賣之特性。本件系爭房屋所在 之「中泰花園住宅群」係由地主林建成提供土地與建商即 被告柏美公司合建，建商即被告柏美公司將興建之房屋以 預售之方式賣出，而由翁猜為賣方代表人與原告之被繼承
人桂來興訂立系爭預定買賣契約，將系爭房屋出售予原告 之被繼承人桂來興，系爭預定買賣契約為預售屋之買賣契 約甚明。參以原告之被繼承人桂來興於本院80年度訴字第 1700號請求辦理使用執照事件中主張被告柏美公司與地主 林建成合建，被告柏美公司建築房屋，於興建中以其負責 人林添順之配偶翁猜之名義出賣系爭房屋與原告，有本院 80年度訴字第1700號判決在卷可參（見本院卷㈠第124 至 第142 頁），核與系爭預定買賣契約為預售屋買賣相符。 是依系爭預定買賣契約之契約文字業已表示當事人買賣之 真意，且依該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一 般社會之客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示 發生之法律效果等為探求，原告之被繼承人桂來興與翁猜 所簽訂系爭預定買賣契約為預售屋之買賣契約，足可認定 。
⒋綜上，原告之被繼承人桂來興訂定系爭預定買賣契約，乃 重在財產權之移轉者，適用買賣之規定，並非在上開台北 市○○段000 地號等7 筆土地出資建屋。原告之被繼承人 桂來興係依買賣關係請求出賣人翁猜移轉系爭房屋所有權 ，則原告之被繼承人桂來興欲取得系爭房屋之所有權需基 於他人已取得之權利，並非原始取得，不因此成為系爭房 屋之所有權人。是系爭預定買賣契約不足據為認定原告之 被繼承人桂來興為系爭房屋之所有權人，或出資興建系爭 房屋之人。是原告主張系爭房屋係由其被繼承人桂來興出 資，並依系爭房屋興建之進度陸續付款，由翁猜代為興建 ，與承攬人利用定作人之資金代購材料並無不同，足見系 爭契約所重視者並非財產權之移轉，而為房屋之完成，具 有承攬之性質，系爭房屋之所有權自應由其被繼承人桂來 興原始取得云云，顯不足採。
㈢又原告主張於66年9 月15日與翁猜簽訂系爭「不動產預定買 賣契約」後，已申請將系爭房屋之起造人變更為原告，原告 為系爭房屋之起造人，應為系爭房屋之原始取得人云云。惟 按，主管機關核發建造執照所載之起造人，僅為聲請核發建 造執照之人而已，未辦理建物第一次所有權以前，房屋所有 權屬於出資興建之原始建築人，非謂建造執照所載之起造人 ，必為興建建物而原始取得其所有權之人；且買受房屋，依 民法第758 條規定，自須辦理所有權移轉登記手續，始能取 得房屋之所有權，不能以行政上變更起造人名義之方式，取 得房屋之所有權，此有最高法院96年度台上字第2851號判決 及最高法院70年台上字第2221號判例要旨可資參照。查系爭 房屋雖變更以原告之被繼承人桂來興為起造人，惟起造人僅
是行政上之登記，非可逕以該登記名義人即認取得系爭房屋 所有權或係由原告出資興建。況早期預售屋之買賣，建商多 變更以買受人為房屋起造人以規避應負擔之稅賦，更不得以 起造人之變更，遽認「預售屋買賣契約」為委建或承攬契約 ，或認系爭房屋係原告出資興建而原始取得系爭房屋之所有 權。原告主張其被繼承人桂來興為系爭房屋之起造人，為系 爭房屋之所有權人，並於桂來興死亡後，由其1 人繼承爭系 爭房屋，其現為系爭房屋之所有權人云云，亦無可採。 ㈣再房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之 收據，亦非即為房屋所有權之證明（最高法院40年台上字第 126號、70年台上字第3760號判例參照）。且房屋稅之繳納 為稅捐機關管理課稅之方式，在未辦理建物第一次所有權登 記以前，建物所有權屬於出資興建之原始建築人，與納稅人 名義誰屬無涉（最高法院85年度台上字第247 號判決要旨可 資參照）。本件系爭房屋之納稅義務人之記載，雖自68年起 至桂來興死亡前均為桂來興，於桂來興死亡後變更為原，惟 仍不足據以證明原告即為系爭房屋之所有人，原告以其為系 爭房屋納稅義務人，主張其為系爭所有人，亦不足採。 ㈤承前所述，原告所提前揭證據不足以證明其及其被繼承人桂 來興為系爭房屋之所有權人，故原告並非系爭房屋之所有權 人，是依強制執行法第15條及前揭最高法院裁判意旨，原告 自無提起第三人異議之訴以排除對系爭房屋強制執行之權利 。
㈥至原告另主張被告周哲宇聲請本票裁定所執之本票，恐係被 告周哲宇與被告柏美公司現任董事長周杉益為親兄弟關係， 因覬覦都市更新之龐大利益，見原告不願意出售系爭房屋， 企圖製造以製造假債權之方式，持不實之本票聲請強制執行 ，自應將系爭強制執行事件對系爭房屋之執行程序予以撤銷 云云。惟按強制執行法第15條第三人異議人之訴，其制度之 目的，係賦予「執行標的物」之真正權利人，藉此訴訟，排 除他人以強制執行程序對其真正權利造成侵害，其權利首應 具有對世效力，且必因強制執行程序而直接受剝奪者，始足 當之。簡而言之，強制執行法第15條所定第三人異議之訴， 係第三人就執行標的物，因行使排除強制執行之權利，聲明 不服之方法。故在第三人異議之訴，所應審究者，僅係在第 三人對於執行標的物，有無排除強制執行之權利。至該強制 執行事件所依據之執行名義，是否有瑕疵，則屬另一問題， 非第三人異議之訴所得審究判斷（最高法院73年度台上字第 2934號判決意旨參照）。查原告係依強制執行法第15條規定 提起本件訴訟，則本件應審究者為原告是否有足以排除系爭
房屋因系爭強制執行事件遭強制執行之權利，至被告周哲宇 所持聲請本票裁定之本票債權是否係通謀虛偽而不存在，並 非第三人異議之訴審酌之範圍，原告以此為由請求本院撤銷 系爭執行事件之強制執行程序，即非本件第三人異議之訴所 應審究判斷，併予敘明。
六、綜上所述，原告之被繼承人桂來興並非系爭房屋之原始建築 人，自非系爭房屋之原始所有權人，為其繼承人之原告無從 因繼承關係取得系爭房屋之所有權。從而，原告依強制執行 法第15條規定，請求撤銷系爭強制執行事件對於系爭房屋之 強制執行程序，不應准許，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 12 月 31 日
民事第二庭 法 官 陳慧萍
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 12 月 31 日
書記官 黃靖雅
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