臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第605號
原 告 陳力心
訴訟代理人 黃沛聲律師
被 告 謝快達
被 告 李鈺瑩
上列二人共同
訴訟代理人 張泰昌律師
複 代理人 陳淑玲律師
被 告 侯彥君
訴訟代理人 侯福財
被 告 王榮
上列當事人間確認買賣關係不存在事件，本院於民國100年2月22
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告謝快達應給付原告新台幣壹佰玖拾陸萬玖仟伍佰叁拾肆元，及其中新台幣叁拾萬元部分自民國九十八年十二月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；其中新台幣壹佰肆拾玖萬玖仟玖佰叁拾壹元部分自民國九十八年六月六日起至清償日止，按年息百分之三點八二計算之利息，並自民國九十八年六月六日起至清償日止，按上開利率百分之二十計算之違約金；其中新台幣壹拾陸萬玖仟陸佰零叁元部分自民國九十九年四月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告謝快達負擔分二分之一，其餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣陸拾伍萬陸仟伍佰壹拾壹元供擔保後，得為假執行，但被告謝快達如以新台幣壹佰玖拾陸萬玖仟伍佰叁拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結 者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款、第7款分別 定有明文。經查：原告提起本件訴訟，係依據其與被告謝快 達間所訂立之協議切結同意書第6條及民法第227條、第227 條之1、第179條、第87條之規定，起訴時訴之聲明為：（1 ）被告謝快達應給付原告新臺幣（下同）209萬元及自本訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（2 ）被告李鈺瑩應給付原告188,967元及自本訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（3）確認被告謝
快達與被告侯彥君間就臺北市○○區○○段3小段207地號土 地應有部份90000分之355，及其上門牌臺北市中山區○○○ 路○段25號6樓之7之建物（下稱系爭6樓之7房地）所為之買 賣關係及處分行為均不存在。（4）確認被告謝快達與被告 王榮間就臺北市○○區○○段3小段207地號土地應有部分90 000分之355，及其上門牌臺北市中山區○○○路○段25號7樓 之23之建物（下稱系爭7樓之23房地）所為之買賣關係及處 分行為均不存在。嗣原告於99年2月10日具狀，就原告對被 告謝快達之請求，追加協議切結同意書第1條之給付回饋金 15萬元約定，請求被告謝快達應增加給付原告15萬元之回饋 金，又主張因被告謝快達違約，造成原告之損失增加低收入 戶補助之損失201,880元，並據此變更訴之聲明第1項為：被 告謝快達應給付原告2,441,880元及自本訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。原告復於99年4月6日 再具狀，追加協議切結同意書第2條約定由被告謝快達負擔 稅款之約定，請求被告謝快達應給付原告所代墊96年度及97 年度房屋稅及地價稅共計19,603元，原告並變更其主張受財 產損害金額其中1,090,000元為1,601,961元，據此變更訴之 聲明第1項為：被告謝快達應給付原告2,973,444元及其中20 9萬元部分自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，另883 ,444元部分自民事追加暨補充理由㈢狀繕本送達被告翌日（ 即99年4月8日）起至清償日止，均按年息5%計算之利息。原 告復於100年2月22日提出綜合辯論意旨狀，變更其所主張受 財產上損害金額，變更其中1,601,961元部分為1,648,276元 及自98年6月6日起至清償日止，按年利率百分之3.82計算之 利息，並自98年6月6日起至清償日止，按上開利率百分之20 計算之違約金，並據此變更訴之聲明第1項為：被告謝快達 應給付原告3,019,759元，及其中100萬元部分自98年12月23 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；其中1,648,2 76元部分自98年6月6日起至清償日止，按年利率百分之3.82 計算之利息，並自98年6月6日起至清償日止，按上開利率百 分之20計算之違約金；其中371,483元自99年4月8日起至清 償日止，按年息百分之5計算之利息。原告所為上述訴之變 更及追加，核屬擴張應受判決事項之聲明，且追加之範圍均 係屬協議切結同意書之範圍，並不妨礙被告之防禦及訴訟之 終結，依上述民事訴訟法之規定，原告所為訴之變更，自應 予准許。
二、又按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文；又 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明
確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且 此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院 52年台上字第1240號著有判例足參。本件原告主張被告謝快 達為逃避債務，分別於97年1月22日、97年3月3日，就其所 有之系爭6樓之7房地、7樓之23房地，以買賣為原因，分別 移轉所有權登記予被告侯彥君、王榮之行為為通謀虛偽意思 表示，被告謝快達、侯彥君、王榮則否認之，則系爭買賣契 約關係是否有效存在，關係被告侯彥君、王榮是否得合法取 得系爭6樓之7房地、7樓之23房地所有權，系爭買賣契約關 係及處分行為之存否確屬不明確，致原告在私法上之地位有 受侵害之危險，原告據以起訴求為確認系爭買賣契約關係及 處分行為不存在，應認有即受確認判決之法律上利益，合先 敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）原告自95年起受僱於被告謝快達所經營之寶倈國際地產股 份有限公司（下稱寶倈公司），被告謝快達為將其配偶即 被告李鈺瑩之債務移轉，故佯稱因其名下之不動產太多， 要求原告擔任人頭，原告乃於95年3月31日與被告謝快達 簽訂協議切結同意書（下稱系爭同意書），約定將被告李 鈺瑩名下所有位於臺北市○○○路○段25號12樓33號、38 號之房地（下稱系爭房地）登記為原告名下，借用期限為 1年，同時委託原告以此設定抵押權向銀行辦理貸款，並 承諾給付回饋金15萬元予原告，一切稅金、代書費、契稅 、交易稅，均由被告謝快達負責，有關貸款之本息亦由被 告謝快達按時繳納，不得遲延給付以致損及原告之信用， 如有造成原告信用名譽之損失，原告有權求償及對系爭房 地之收益為適當之處置。又因原告自94年起即為低收入戶 ，被告乃為原告偽造薪資紀錄，並夥同訴外人王招勵製作 虛偽扣繳憑單，將原告偽裝為其公司之副總及具有相當資 力，取信板信商業銀行（下稱板信銀行）申請房屋抵押貸 款770萬元及個人信用貸款60萬元，合計830萬元，並以其 中7,248,967元代償被告李鈺瑩於國泰世華銀行之原有房 屋貸款，及支付放款手續費2筆（各為5,000元、6,000 元 ）、代償手續費（6,000元）、火險費用（4,328元）、代 書費（249,000元）、契稅（57,636元）、增值稅（12 萬 元）。然原告因名下登記有系爭房地，致原有低收入戶補 助之清寒子女就學補助受通知將予終止，原告雖欲將系爭 房地依約過戶返還予被告謝快達，然終因被告謝快達信用 不佳，無法獲得銀行核貸始作罷，原告因此僅得暫將系爭
房地過戶予原告之姊即訴外人陳冠蓁，但原有抵押債務並 未清償，債務人仍為原告。詎被告謝快達自96年5月31日 起按月匯款予原告共30萬元後，即未再依約匯款清償貸款 ，甚至基於通謀虛偽意思表示，於97年1月22日、97年3月 3日，就其所有之系爭6樓之7房地、7樓之23房地，分別與 被告侯彥君、王榮簽訂買賣契約，並脫產登記於其名下。 為此，爰依系爭同意書第2條、第6條，及民法第227條、 第546條、第227-1條、第195條、第548條規定，請求被告 謝快達賠償原告所受下列損害，共2,973,444元，並依民 法第87條第1項規定，請求確認被告謝快達與被告侯彥君 間就系爭6樓之7房地；及被告謝快達與被告王榮間就系爭 7樓之23房地所為之買賣關係及處分行為均不存在： （1）財產上損害共1,973,444元：
①查原告因被告謝快達之違約，致系爭房地遭抵押權人板信 銀行聲請拍賣，經本院98年5月26日北院隆97執玄字第445 48號以706萬元拍定，惟就板信銀行以本院97年度促字第 17726號支付命令所請求之本金8,156,754元、利息385,01 2元、違約金54,925元，加計強制執行費用65,270元，總 計8,661,961元，經相互抵銷後，尚未足額受償部分即原 告所受損害為1,601,961元（8,661,961－7,060,000）。 ②被告謝快達未依系爭同意書給付之回饋金15萬元。 ③原告由第一類變更為第四類低收入戶，低收入戶補助由10 ,626元（含生活補助4,813元及長子兒童生活補助5,813元 ）遭減縮為3,416元，自96年3月26日起至98年8月27日止 共28個月，總計損失201,880元。
④原告因被告謝快達違約，為維護己之信用而墊款繳付之系 爭房地96年、97年房屋稅及地價稅，共計19,603元。 （2）非財產上損害100萬元：查原告因被告謝快達違約不負擔 約定之貸款，初為維持信用勉力以個人微薄薪資代付貸款 本息，後無以為繼被迫以信用卡預借現金生活，終至各方 債務無法承繼必須辦理清算，造成原告信用（聯徵中心之 信用紀錄）、名譽嚴重受損，過程中更因債務無法清償遭 黑道恐嚇、銀行鎮日催債，身心飽受煎熬，於另覓工作時 更因迭遭法院執行薪資更形困難，且原有之社會救助，除 遭刪減外，原告為求保障原有補助已耗損無數辛勞、時間 、精神於與社會局申復、國稅局、地政事務所之說明、申 請、辦理與解釋，爰請求非財產上損害100萬元。（二）又原告係擔任被告謝快達、李鈺瑩之人頭，已如上述，則 顯可明知原告與李鈺瑩間實際上並無買賣契約之意思表示 合致，就系爭房地所進行之買賣契約乃屬通謀行為而屬無
效，故被告李鈺瑩受原告代償原貸款總額7,248,967元之 利益，即無受領之法律上原因，應與原告同負之不當得利 返還義務（即系爭房地於98年5月26日由本院北院隆97執 玄字第44548號拍定之價金706萬元），兩造相互抵銷，爰 依民法第179條規定，請求被告李鈺瑩返還差額188,967元 （7,248,967－7,060,000）。（三）查兩造所簽立之系爭同意書已明訂被告謝快達、李鈺瑩係 承購系爭房地借用原告名義為產權登記人等語，顯見兩造 間確非真實買賣系爭房地之關係，實係被告以原告為登記 名義人及貸款人頭，用以幫助被告李鈺瑩取得高額貸款， 而原告所得之代價依上開同意書第1條約定為「...回饋金 額15萬元」，而非如被告所言此為房屋之折扣，且依社會 交易常情判斷，房屋總價將影響房屋過戶交易時須繳納之 契稅、交易稅、仲介手續費等費用之高低，故一般房屋買 賣交易之折扣多在房屋總價予以打折，使相關納稅之金額 相對降低，以退款方式打折實違反商業慣性。況依同意書 第3條約定「一切有關稅金代書費交易稅一切由甲方（即 被告）負責」，則被告豈有可能一方面給予折扣一方面又 願意自行負擔增加之費用，並大費周章另立契約以人頭對 價之虛偽名義「給予折扣」，還另尋見證人簽名。又被告 雖辯稱除其等均未仔細審閱該文件外，見證人趙平濤亦係 因看在被告面子上，才於見證人處簽章云云，惟被告等2 人分別為寶倈公司之董事長及董事，其主要業務即為不動 產買賣業務，則被告2人對於房地產之相關契約應具有高 度敏感性，顯非如被告所言均未仔細審閱該文件即率而簽 立同意書，被告所辯應無足採。
（四）原告於95年2月28日受託擔任系爭房地之名義所有人前， 系爭房地即由被告謝快達、李鈺瑩2人分別出租予訴外人 唐麗貞及温先生，房屋出租之管理處分均非由原告所決定 ，嗣因原告為系爭房地登記名義人，故於年度換約時自應 改由新登記名義人續約，並無不妥。且原告自95年起即受 雇於被告謝快達，於受雇期間受其指示每月至系爭房地收 得租金後，存入原告之郵局存摺，再以ATM 轉帳方式轉入 板信銀行房貸帳戶，用以繳納板信銀行房貸，顯見原告所 收得之租金確係用於償還房貸之用。然被告謝快達自簽立 系爭同意書後不久即不再按時償付房貸，亦未補償原告貸 款，致原告生活困頓又須面臨房貸之催繳、信用完全損失 ，原告乃依系爭同意書第6條「...有關借貸部分之本息償 還應按時繳納不得遲延給付以致損及乙方（即原告）之信 用。如有造成乙方信用之損失、乙方有權求償，及對該標
的物之收益或適當處置」之約定，將系爭房地出租以償付 房貸。
（五）再者，依被告侯彥君答辯狀所述，其係以265萬元向被告 謝快達購得系爭6樓之7房地，惟按永慶房屋房價查詢網頁 所示，於被告雙方成交之97年1月22日即2008年第1季，中 山區房價歷年行情走勢圖顯示：低單價房屋每坪平均值約 29萬元，中單價房屋每坪平均值約46萬元，而系爭6樓之 7房地為33.25平方公尺（合約10.05坪），故房價應當在 290萬元至460萬元之間；次查國泰世華銀行所設定之擔保 債權總金額為570萬元，依銀行房屋設定擔保係以擔保債 權總金額之8折，為估算房屋價值之商業慣性，上開房地 經國泰世華銀行估算之房價應為456萬元，以此低中高3種 價位之平均值計算，市場價值約為402萬元《（290萬＋ 460萬＋456萬）÷3》，足見被告侯彥君係以遠低於客觀 市場行情購得上開房地，且一般不動產交易係支付所有價 金之後，始會辦理過戶與交屋，然被告侯彥君僅於98年1 月18日、同年3月13日分別支付10萬元及208,000元予被告 謝快達，即能於97年1月22日取得約定價金265萬元之系爭 6樓之7房地所有權與占有，均與一般交易常態顯不相符。（六）末按被告謝快達既已於97年1月22日、97年3月3日以買賣 為由，將系爭6樓之7、7樓之23房地分別移轉登記予被告 侯彥君、王榮，衡諸不動產買賣之常情，豈有買方於不動 產所有權移轉後，繼續以交易不動產供原賣方（即被告謝 快達）為擔保，而不進行抵押權塗銷之可能，且情形至今 仍然存在，長達3年之久，顯違交易慣例。綜上所述，足 見被告謝快達乃惡意脫產，被告侯彥君及被告王榮僅係被 告謝快達之人頭，雙方係基於通謀虛偽意思表示而簽訂買 賣契約，依民法第87條第1項之規定，渠等買賣之債權契 約與物權契約應為無效。
（七）聲明：（1）被告謝快達應給付原告2,973,444元，及其中 209萬元部分自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止， 另883, 444元部分自民事追加暨補充理由㈢狀繕本送達被 告翌日（即99年4月8日）起至清償日止，均按年息5%計算 之利息。（2）被告李鈺瑩應給付原告188,967元，及自本 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 （3）確認被告謝快達與被告侯彥君間就系爭6樓之7房地 所為之買賣關係及處分行為均不存在。（4）確認被告謝 快達與被告王榮間就系爭7樓之23房地所為之買賣關係及 處分行為均不存在。
二、被告謝快達、李鈺瑩則共同抗辯：
（一）原告係於95年2月18日向被告李鈺瑩買受系爭房地，總價 款為750萬元，茲因買賣當時系爭房地尚有國泰世華銀行 抵押貸款7,248,967元，故兩造方於系爭房地不動產買賣 契約書（下稱系爭買賣契約）載明：第2條第2項「第1期 （簽約款）30萬元謝快達代墊、第四期（尾款）（3）乙 方（即被告李鈺瑩）有原貸款未清償者，前項金融機構核 發金額，應直接清償原貸款，以代尾款之給付...」、最 末頁價金給付備忘錄「簽約款繳款日期95年2月28日現金 30萬元整」等語，故原告依約應將貸款金額直接清償被告 李鈺瑩原貸款餘額7,248,967元，並應再給付30萬元予被 告李鈺瑩。原告亦承諾待貸款核撥後，再給付上述差額30 萬元予被告李鈺瑩，然於系爭房地所有權辦理移轉登記完 竣當日，原告主動向被告謝快達要求就系爭房地之買賣應 有折扣，且因現尚無法給付，故簽立文件保障雙方權益云 云，被告於是同意予以折扣，原告遂自行繕打系爭同意書 ，並於第1條載明原告所稱之折扣即回饋金15萬元（亦即 待原告申請之貸款核撥後，再給付15萬元予被告李鈺瑩即 可）後予被告簽立，然除被告等未仔細審閱該文件外，見 證人趙平濤亦係因看在老闆即被告謝快達面子上，才於見 證人處簽章，此由系爭房地之所有權移轉登記及貸款之申 辦，均係由原告自行委託之永業地政士事務所送件辦理， 被告等均未參與，訴外人江沛蓉於本院檢察署98年度他字 第5347號偽造文書案件98年7月29日偵查時到庭結證亦陳 稱係原告委請其辦理系爭房地之過戶並支付費用，是直接 去原告位於民權西路的辦公室找他，然系爭同意書第2條 竟記載一切有關代書費均由被告謝快達負責等語，足證系 爭同意書確係原告單方擬就。嗣原告因無力繳付貸款，乃 於96年間一再要求被告謝快達將系爭房地買回，被告謝快 達因不堪其擾答應其要求，並於買賣所有權移轉契約書上 用印，然於系爭房地移轉登記前，被告謝快達始發現系爭 房地尚有800餘萬元之抵押借款未清償，而當初系爭房地 之價金為750萬元，且被告謝快達代墊之簽約金30萬元， 原告亦迄未返還，被告謝快達自不願以逾750萬元之價格 買回系爭房地因而作罷，原告所稱係因被告謝快達信用不 佳無法獲得銀行核貸而作罷云云，與事實有間。（二）而被告謝快達所以匯款予原告，係因自95年6月間起陸續 向原告借貸約100萬元，並自96年5月31日迄今至少匯款或 以現金清償39萬元，現所餘債務約10萬元左右，是被告謝 快達匯款予原告純因清償借款，要與系爭房地無涉。況依 經驗、常理而言，倘被告李鈺瑩、被告謝快達欲借用原告
之名義登記為系爭房地所有權人時，應於簽立不動產買賣 契約書之前或同時，即簽立系爭同意書為是，何有可能先 於95年2月18日簽立系爭買賣契約，並於95年3月22日送件 辦理所有權移轉登記、95年3月31日登記完竣後，始於95 年3月31日簽立系爭同意書。且當事人間以借名登記之方 式移轉不動產多係基於便利（如數人共有一不動產，推由 一人為登記名義人）、節稅或欠缺特種身分而為之，為確 保不動產遭處分，均會設定第一順位之抵押權予實際所有 權人，並保留所有權狀，以避免被登記名義人擅自處分不 動產之情形發生，而本件被告李鈺瑩就系爭房地已是所有 權人，且未就系爭房地設定抵押權等，實無借用原告為登 記名義人之必要。
（三）又被告李鈺瑩與原告間就系爭房地如真為借名登記，且原 告實係為幫助被告李鈺瑩取得高額貸款，則原告於貸得款 項830萬元後，理應將代償被告李鈺瑩原有債務7,248,967 元後之餘款1,051,033元交付予被告李鈺瑩，然原告並未 為之，且得於未經被告謝快達、被告李鈺瑩同意或授權下 ，逕將系爭房地分別出租予訴外人唐麗貞（租賃標的：臺 北市中山區○○○路○段25號12樓之38）、原告友人（租 賃標的：臺北市中山區○○○路○段25號12樓之33）使用 收益，並收取房租共455,000元，如原告於本院檢察署98 年度他字第1168號背信案件98年3月20日庭期到庭自承「 系爭房屋出租給房客，由我每月親自向房客收租金一間 12,000元一間18,000元」；甚且，倘原告僅為系爭房地之 人頭時，依常理、經驗而言，於受通知其低收入戶補助之 清寒子女就學補助將予終止或被告等有何違反協議之際， 原告理應通知實際所有權人或終止借名登記為是，何以擅 自將系爭房地過戶予訴外人陳冠蓁，復於系爭房地遭查封 、拍賣時，均未通知渠所稱之實際所有權人即被告李鈺瑩 或對之主張權益，益足證兩造間前揭買賣契約為真實，原 告為系爭房地之所有權人無疑。
（四）縱令本院認系爭房地之買賣係借名登記，且系爭同意書有 拘束被告之效力，然依上開同意書第6條後段「如有造成 乙方（即原告）信用名譽之損失，乙方有權求償...」之 約定，顯係就原告如受有信用損失之非財產上損害所為之 約定，而與財產上損害無涉，原告以此為財產上損害之請 求權基礎，顯屬有誤。且被告李鈺瑩係以總價750萬元出 賣系爭房地予原告，被告謝快達復先行代墊簽約金30萬元 ，然原告並未將代償被告李鈺瑩所欠款項後之貸款金額給 付被告謝快達或李鈺瑩，反而係將系爭房地貸得之全部款
項據為己有，並使用收益系爭房地，則原告於系爭房地遭 拍賣後，竟反以自己貸款之未清償金額計算財產上損害10 9萬元，及所稱借名登記之回饋金15萬元等，主張應由被 告謝快達負擔；復認被告李鈺瑩應返還不當得利188,967 元云云，應屬無據。況原告未能如期繳付款項而遭板信銀 行聲請拍賣抵押物所依據之執行名義，尚有另一連帶債務 人陳朝欽，顯見原告未能如期清償積欠板信銀行之債務， 係因原告自己之理財能力欠佳，或因背負第三人債務之緣 故所致，而與被告謝快達無關。
（五）系爭房地登記於原告名下，對於原告低收入戶之資格是否 有影響，並非被告謝快達所能知悉，更非被告謝快達所應 注意，且原告所擬之系爭同意書上亦無被告謝快達應就此 賠償之約定，則原告以此主張被告謝快達應賠償其低收入 戶補助減少之損害云云，顯無所據。原告復主張依其所擬 之系爭同意書第2條約定，被告謝快達應繳付系爭房地之 房屋稅及地價稅，且應負擔系爭房地貸款時之放款手續費 、代償手續費、火險費用、代書費、契稅及增值稅云云， 然被告謝快達並非系爭房地之所有權人，並未因系爭房地 之移轉及原告之貸款行為獲有任何利益，原告要求被告謝 快達給付前開款項，實有可議。況原告既主張系爭房地僅 係借名登記，其並非實際所有權人，則應無代繳系爭房地 之房屋稅及地價稅之義務，原告顯係以系爭房地所有權人 之身份繳納前開稅賦，益證系爭房地之法律關係並非借名 登記，而係買賣無誤。
（六）再者，被告謝快達固於96年12月、97年2月間將系爭6樓之 7、7樓之23房地，分別出售予被告侯彥君（侯彥君業將之 出售予訴外人謝簡貴）、王榮，並辦理所有權移轉登記完 竣，然據建物謄本觀之，要無任何買方於不動產所有權移 轉登記後，仍以該不動產為被告謝快達為擔保而未予塗銷 抵押權之情事，原告之主張實乏所據。
（七）聲明：（1）原告之訴駁回。（2）如受不利判決，願供擔 保，請准宣告免為假執行。
三、被告侯彥君則抗辯：
（一）其與被告謝快達間就系爭6樓之7房地之買賣，均係委託訴 外人侯福財辦理，而侯福財於96年12月26日與被告謝快達 就上開房地簽訂買賣契約，約定價金為265萬元，並陸續 於96年12月26日、97年1月10日、97年1月25日、97年1月 28日，分別以現金或支票給付15,000元、10萬元、29萬元 、193,000元；並於97年3月13日另給付面額分別為5萬元 、5萬元、108,000元之支票3紙予被告謝快達，其中116,0
00元係應被告謝快達之請求借予其周轉，另69萬元則為支 付上開買賣契約價款，餘款196萬元部分則向國泰世華銀 行辦理貸款支付，並經金門律師聯合事務所簽約及辦理所 有權移轉登記、銀行貸款事宜，程序均屬合法正當。被告 侯彥君亦自97年4月14日起每月支付上開銀行貸款利息， 嗣因需周轉用錢，方於98年5月20日經東森房屋仲介出售 系爭6樓之7房地予訴外人謝簡貴。
（二）聲明：（1）原告之訴駁回。（2）如受不利判決，願供擔 保，請准宣告免為假執行。
四、被告王榮則抗辯：
（一）其係透過訴外人何夢珍介紹，以現金295萬元向被告謝快 達購買系爭7樓之23房地，買賣合約係請訴外人張月秀辦 理，並經訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公 司）為履約保證，價金均存入僑馥公司指定帳戶，乃真實 之買賣，其並非人頭，原告之請求並無理由。
（二）聲明：（1）原告之訴駁回。（2）如受不利判決，願供擔 保，請准宣告免為假執行。
五、兩造不爭執之事項：
（1）被告謝快達與被告李鈺瑩為夫妻，原告於95年起受僱於被 告謝快達經營之寶倈公司。
（2）原告與被告李鈺瑩於95年2月18日簽訂系爭買賣契約，以 總價750萬元買受被告李鈺瑩所有之系爭房地，於95年3月 31日完成所有權移轉登記，原告並以上開房地向板信銀行 申辦貸款770萬元、60萬元，其中7,248,967元用以代償被 告李鈺瑩之原有貸款。
（3）原告與被告謝快達於95年3月31日簽訂系爭同意書。 （4）原告就系爭房地自95年4月至97年4月1日共收取房租455, 000元。原告於96年2月7日將系爭房地過戶予其姊陳冠蓁 。
（5）原告於98年5月13日經本院以98年度消債清字第27號民事 裁定准予開始清算。
（6）板信銀行聲本院對原告及訴外人陳朝欽核發97年度促字第 17726號支付命令，並確定在案。板信銀行持該確定支付 命令對系爭房地聲請強制執行，經本院以97年度執字第44 548號執行命令以706萬元拍定，未足額受償，尚不足1,60 1,961元。
（7）被告謝快達於97年1月22日將其所有之系爭6樓之7房地出 售予被告侯彥君，嗣被告侯彥君再出售予訴外人謝簡貴。 （8）被告謝快達於97年3月3日將其所有之系爭7樓之23房地出 賣予被告王榮。
（9）原告自94年3月起列為第2類低收入戶，每月核發生活補助 費4,813元及兒童生活補助5,813元，嗣經臺北市大安區公 所於95年12月25日以北市安社字第0953317350 J號函因所 有之土地及房屋價值超過500萬元，自96年1月註銷低收入 資格，再於96年3月29日以北市安社字第09630787600號函 改列第4類低收入，核發生活補助費2,500元。（10）原告已繳納系爭房地96年及97年之房屋稅19,603元。六、得心證之理由：
（一）兩造既就上述事實不爭執，則本件應審究者，乃（1）原 告與被告李鈺瑩間就系爭房地之買賣契約是否係基於與被 告謝快達所簽訂之系爭同意書？（2）被告謝快達是否就 系爭同意書有可歸責之違約或債務不履行行為，致造成原 告受有損害？（3）如被告謝快達確有違約或債務不履行 ，原告所得請求被告謝快達損害賠償金額為多少？（4） 原告得否依據系爭同意書之約定，請求被告謝快達給付回 饋金15萬元、96年及97年之房屋稅19,603元？（5）原告 得否依據不當得利對被告李鈺瑩請求返還188,967元？（6 ）被告謝快達與被告侯彥君、王榮間就系爭6樓之7房地、 系爭7樓之23房地所為之買賣契約及所有權移轉登記是否 為通謀虛偽意思表示而無效？
（二）經查：
（1）原告主張被告謝快達於95年3月31日與原告簽訂有系爭同 意書之事實，為被告謝快達所不否認，且有系爭同意書1 紙在卷可據；而檢視系爭同意書內容，確實載有「甲方謝 快達原房屋承購『台北市○○○路○段25號12F33號38 號 』乙方陳力心同意名義借用人」、「經甲、乙雙方協議， 甲方承購房屋不動產借用乙方名義為房屋產權登記人」等 文字，顯見被告謝快達與原告曾以系爭同意書約定由原告 擔任其購買系爭房地之名義借用人；又原告與被告李鈺瑩 確於95年2月18日簽訂系爭買賣契約，約定由原告以總價 750萬元買受被告李鈺瑩所有之系爭房地，並於95年3月31 日完成所有權移轉登記之事實，已如上述不爭執之事項所 載；被告謝快達、李鈺瑩亦不否認原告與被告李鈺瑩間之 不動產買賣契約只有系爭房地之買賣等情（見本院99年9 月21日言詞辯論筆錄）；由上述系爭同意書之約定文字內 容及系爭同意書簽訂時間與原告、被告李鈺瑩間之系爭買 賣契約簽約時間相近，約定之標的相同，且原告與被告間 之不動產買賣契約又只有系爭房地，是原告主張原告與被 告李鈺瑩於95年2月18日簽訂系爭買賣契約購買系爭房地 ，係基於原告與被告謝快達間之系爭同意書，由原告擔任
購買系爭房地之登記名義人之事實，自屬有據。 （2）系爭同意書內容所載，如「經甲、乙雙方協議，甲方承購 房屋不動產借用乙方名義為房屋產權登記人」、「房屋登 記完成為乙方名義之下，甲方願支付給乙方名列房價範圍 與回饋金新台幣壹拾伍萬元整」、「一切有關稅金、代書 費、契稅、交易稅，一切由甲方負責」、「甲方如要向銀 行借貸，乙方須無條件配合」、「借用期間為一年」、「 甲方為實際出資人，雖產權登記名義為乙方，乙方不得有 任何該標的物之產權設定、質押及一切有關產權之主張」 、「甲方借用乙方為產權登記名義人，有關借貸部分之本 息償還應按時繳納不得遲延給付以致損及乙方之信用」等 文字，不僅明白表明被告謝快達為系爭房地之實際出資及 購買人，且課以被告謝快達應給付15萬元回饋金予原告之 給付義務，被告謝快達既非無社會經驗之人，焉有未曾閱 覽系爭同意書即貿然簽名之可能，況且系爭同意書尚有見 證之第三人，可見訂約當時之慎重程度，故被告謝快達抗 辯系爭同意書為原告原告自行繕打，被告謝快達未仔細審 閱云云，即與常情未符；再以，系爭同意書已載明15萬元 為回饋金，並未載明為購屋折扣，且依社會交易常情判斷 ，房屋總價將影響房屋過戶交易時須繳納之契稅、交易稅 、仲介手續費等費用之高低，故一般房屋買賣交易之折扣 多在房屋總價予以打折，使相關納稅之金額相對降低，以 退款方式打折有違商業慣性，又系爭同意書第3條已約定 一切有關稅金代書費交易稅一切由被告謝快達負責，則被 告謝快達豈有可能一方面給予折扣，一方面又願意自行負 擔增加之費用，並大費周章以回饋金之虛偽名義給予原告 購屋折扣；故被告謝快達抗辯回饋金乃原告購屋折扣云云 ，亦與常情有異。
（3）雖然原告與被告李鈺瑩間就系爭房地之買賣契約簽訂時間 為95年2月18日，係在系爭同意書簽訂時間95年3月31日之 前，然系爭房地移轉登記予原告之時間為95年3月31日， 與系爭同意書之簽訂時間為同一日，相關時間均屬接近， 故原告主張因系爭房地移轉登記及申貸完成後，原告要求 被告謝快達簽約以求保障等語，並未悖於常情；況且，如 原告與被告李鈺瑩間就系爭房地之買賣真如被告謝快達所 抗辯，非以原告為買賣及登記名義人，何以被告謝快達事 後願意與原告簽訂系爭同意書，同意給付原告回饋金15萬 元，並且於系爭房地買賣契約上載明由被告謝快達代墊第 一期款30萬元，又未有向原告請求給付代墊款15萬元之事 實存在；故被告謝快達以簽訂系爭同意書時間點係在系爭
房地買賣契約簽訂之後，據以否認系爭同意書之真正，並 未可採。
（4）又原告主張於96年間因名下有系爭房地之所有權登記，受 通知低收戶補助之清寒子女就學補助將予終止，原告欲將 系爭房地登記返還予被告謝快達，被告謝快達亦曾於96年 1月4日之買賣所有權移轉契約書上用印，惟因被告謝快達 信用不佳，無法獲得銀行核貸而未完成移轉之事實，則有 原告所提出土地及建築改良物買賣所有權移轉契約書、契 稅撤銷申報申請書、撤回土地現值申報申請書、臺北市大 安區公所95年12月25日北市安社字第0953317350J號函在 卷為證，被告謝快達對於上述契約書、申請書、申報申請 書之真正亦不否認，足認原告主張與被告謝快達間就系爭 房地存在借名登記關係，自屬有據，否則被告謝快達何以 在96年初，曾與原告就系爭房地訂立買賣所有權移轉契約 書，其後又撤回契稅、土地現值之申報；被告謝快達雖抗 辯係因原告無力繳付貸款，於96年間一再要求被告謝快達 將系爭房地買回，被告謝快達因不堪其擾答應其要求，並 於買賣所有權移轉契約書上用印，然於系爭房地移轉登記 前，被告謝快達始發現系爭房地尚有800餘萬元之抵押借 款未清償，而當初系爭房地之價金為750萬元，且被告謝