謂有民法第111 條但書規定之適用。且系爭買賣契約內容 ，就買賣標的物範圍，並未包含地下室在內，業如前述， 是系爭買賣契約並無以地下室為給付標的，自無從因地下 室為給付不能，而就該部分認定無效。再者，原告之夫黃 嘉生前曾就系爭房地於102 年5 月29日與被告鄭江美容之 代理人鄭文榮簽訂不動產買賣契約（嗣因故解約），已於 102 年11月10日原告簽訂系爭買賣契約前，即取得與系爭 買賣契約內容相同之不動產買賣契約書、不動產說明書、 產權調查表等資料（見本院卷一第180 頁至第193 頁）， 復於102 年7 月28日委請莊忠鵬土木技師事務所鑑定系爭 房地，並有鑑定報告書可憑（見本院卷一第27頁），堪認 原告對於系爭房地並無地下室乙節，應明知或有過失而不 知，揆諸前揭說明，自不能請求損害賠償。是原告主張依 民法第111 條但書、第179 條、第247 條第2 項規定向被 告鄭江美容請求返還無效部分溢繳之價金以及信賴利益之 損害賠償云云，應非有據，不應准許。
㈤原告依不動產經紀業管理條例第26條第1 項、第2 項及民法 第184 條第1 項前段、第188 條、第224 條、第567 條、第 529 條、第535 條、第544 條規定請求被告信義房屋賠償原 告所受損害2,500,000 元，有無理由？ ⑴按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人 受損害時，由該經紀業負賠償責任；經紀業因經紀人員執 行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者， 該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管 理條例第26條第1 項、第2 項定有明文。次按，因故意或 過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；受僱人 因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人 連帶負損害賠償責任，但選任受僱人及監督其職務之執行 ，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害 者，僱用人不負賠償責任；債務人之代理人或使用人，關 於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過 失負同一責任，但當事人另有訂定者，不在此限；關於勞 務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用 關於委任之規定；受任人處理委任事務，應依委任人之指 示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應 以善良管理人之注意為之；受任人因處理委任事務有過失 ，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償 之責，民法第184 條第1 項前段、第188 條第1 項、第22 4 條、第529 條、第535 條、第544 條亦分別定有明文。 ⑵再按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之
責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此 限，民事訴訟法第277 條定有明文。民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證 ，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即 令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請 求（最高法院17年上字第917 號判例要旨參照）。主張法 律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之 特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實 ，應由他造舉證證明（最高法院48年台上字第887 號判例 要旨參照）。
⑶原告主張：被告信義房屋受委任並領有報酬，應以善良管 理人之注意義務調查系爭房地之現況，及是否有原告要求 之地下室使用空間等訂約事項，惟被告信義房屋之經紀人 竟因故意或重大過失向原告宣稱系爭房地確有地下室，致 原告信以為真，而以32,000,000元之高價成立系爭買賣契 約，事後經點交後始發現並無被告所稱之地下室，依民法 第224 條規定，被告信義房屋對此應與自己之故意或過失 負同一責任，原告自得請求被告信義房屋賠償原告因此所 受損害2,500,000 元；系爭房地並無地下室使用空間，被 告信義房屋之受僱人翁德榮與曾俊翰於執行職務之際，竟 因故意或重大過失向原告宣稱系爭房地確有地下室，以致 原告信以為真，而與被告鄭江美容締結系爭買賣契約，並 因而交付購買系爭房地之價金，受有損害，被告信義房屋 依民法第184 條第1 項前段、第188 條之規定，應負連帶 損害賠償責任云云（見本院卷二第93頁至第95頁）。 ⑷查原告之夫黃嘉生前已就系爭房地於102 年5 月29日與被 告鄭江美容之代理人鄭文榮簽訂不動產買賣契約，嗣雖因 故解約，惟其於102 年11月10日原告簽訂系爭買賣契約前 ，即取得與系爭買賣契約內容相同之不動產買賣契約書、 不動產說明書、產權調查表等資料（見本院卷一第180 頁 至第193 頁），復於102 年7 月28日委請莊忠鵬土木技師 事務所鑑定系爭房地，有鑑定報告書影本存卷可按（見本 院卷一第27頁）。系爭房地既經原告夫婦先後兩度訂約， 並在原告簽訂系爭買賣契約前，曾委請莊忠鵬土木技師鑑 定，而莊忠鵬土木技師於鑑定時，亦就系爭房地有無地下 室部分進行了解，有原告提出之原告夫婦與莊忠鵬土木技 師等人之對話錄音譯文在卷可參（見本院卷一第37頁至第 40頁），故原告就系爭房地並無地下室之事實，顯難諉為 不知。況且原告於訂立系爭買賣契約時，曾簽收系爭房地 之不動產說明書、產權調查表、違建查報案件明細表（見
本院卷一第100 頁至第106 頁），並簽名確認：「本人確 已收到並充分瞭解本不動產說明書內容所載事項，且核對 本不動產說明書除附件資料外之各頁騎縫章完整無缺漏， 並於簽約時收執本不動產說明書副本乙份」等情（見本院 卷一第107 頁），原告對其於簽立系爭買賣契約時，就系 爭房地並無地下室部分，自無不知之理。又系爭買賣契約 第1 條「不動產標示及買賣權利範圍」所載之買賣標的物 ，主建物面積係一層93.8平方公尺、平台12.82 平方公尺 ，共計106.62平方公尺（見本院卷第13頁），此與系爭建 物登記謄本記載一層層次面積93.8平方公尺、平台 12.82 平方公尺，總面積106.62平方公尺內容相符，均未記載有 地下室部分，至為明確，且系爭買賣契約第17條「其他約 定事項」復未就系爭房地有無包含地下室部分，有何其他 約定（見本院卷一第18頁至第20頁），而原告亦未就地下 室面積究為若干部分，提出說明，顯難認未確定面積大小 之地下室應為系爭買賣契約之買賣標的物範圍，均詳如前 述所載。
⑸證人即被告信義房屋忠孝市府站主任翁得榮於本院訊問時 否認伊有提過系爭房地係包括地下室等語（見本院卷一第 159 頁），另證人即被告信義房屋仁愛店經紀人曾俊翰於 本院訊問亦否認伊曾向原告說明系爭房地有地下室等語（ 見本院卷一第161 頁）。經查：
①證人丁安男於本院訊問時雖證稱：「翁得榮說有地下室 ，要拿鑰匙帶我下去看，鑰匙是公共的鑰匙，翁得榮開 門之後，我沿著小階梯下去，有看到一道新砌的水泥牆 ，沒有看到地下室」、「因為我跟翁得榮說沒有地下室 ，黃嘉生說怎麼沒有地下室，就跟著走下來，之後他們 2 人就爭吵，我有電話來，所以我就離開去接電話，他 們的講話內容我就不清楚」、「簽立系爭買賣契約時我 沒有在場」等語（見本院卷一第156 頁及反面）；證人 江光川於本院訊問時則證稱：「黃嘉生、原告、曾俊翰 與我4 人討論要從電錶所在的小房間打個洞到地下室， 我有問他們3 人說打洞到地下室要如何打，因為我們要 確認有地下室，我們4 人就到外面樓梯間，開地下室的 門，曾俊翰說他沒有鑰匙，所以要跟樓上其他住戶借， 後來可能樓上住戶不借，所以就沒有進去裡面」、「就 系爭房屋有無地下室，之前沒有看過，第三次因為沒有 鑰匙沒有辦法進去看，之後也沒有進去看」等語（見本 院卷一第157 頁反面），然依證人丁安男、江光川前揭 證言可知，翁得榮或曾俊翰確曾或擬欲帶同原告等人前
往觀看系爭房地之地下室，並無任何隱瞞，或以非常理 、良善行為，刻意包裝系爭房地有地下室情事，且被告 信義房屋係被告鄭江美容之仲介，有102 年1 月26日信 義房屋買賣仲介一般委託書附卷可憑（見本院卷一第11 3 頁至第114 頁反面），兩造對此均不爭執（見本院卷 一第141 頁），縱系爭買賣契約、場地、相關約定係由 被告信義房屋提供，亦僅因被告信義房屋係被告鄭江美 容之仲介而提供，有關系爭買賣契約條款約定，依契約 自由原則，乃被告鄭江美容與原告意思表示合致採用被 告信義房屋之定型化契約條款，難認被告信義房屋因此 即亦為原告之仲介人員，況亦無其他證據證明被告信義 房屋有與原告締結任何居間、委任契約或收取任何酬金 ，而翁得榮、曾俊翰並未受原告委任，顯非交易當事人 ，自難認被告信義房屋及經紀人翁得榮、曾俊翰有何故 意或過失，而與不動產經紀業管理條例第26條要件相符 。
②本件原告與被告信義房屋並無委任關係存在，已如前述 ，而原告復未舉證證明，以實其說，則其主張被告信義 房屋因受有報酬，故為原告處理委任事務，應依原告之 指示，以善良管理人之注意為之，並就處理委任事務有 過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人即 原告應負賠償之責云云，即難謂有據，為無理由。 ③又民法第184 條所規定之侵權行為類型，均適用於自然 人之侵權行為，法人自無適用之餘地。至於法人侵權行 為則須以其董事或其他有代表權之人，因執行職務所加 於他人之損害，法人始與行為人連帶負賠償之責任（民 法第28條）。若該法人之員工因執行職務，不法侵害他 人之權利，則依民法第188 條之規定，該法人亦須負連 帶賠償責任（最高法院95年度台上字第338 號判決意旨 參照）。而依民法第184 條第1 項前段規定，侵權行為 之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即 行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有 因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權 之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法 院100 年度台上字第328 號判決意旨參照）。次按侵權 行為之債，固以有侵權之行為及損害之發生，並二者間 有相當因果關係為其成立要件（即「責任成立之相當因 果關係」）。惟相當因果關係乃由「條件關係」及「相 當性」所構成，必先肯定「條件關係」後，再判斷該條 件之「相當性」，始得謂有相當因果關係，該「相當性
」之審認，必以行為人之行為所造成之客觀存在事實， 為觀察之基礎，並就此客觀存在事實，依吾人智識經驗 判斷，通常均有發生同樣損害結果之可能者，始足當之 ；若侵權之行為與損害之發生，僅止於「條件關係」或 「事實上因果關係」，而不具「相當性」者，仍難謂該 行為有「責任成立之相當因果關係」，或為被害人所生 損害之共同原因（最高法院101 年度台上字第443 號判 決意旨參照）。經查，原告就系爭房地並無地下室，及 系爭買賣契約買賣標的物並未包含地下室等情，應無諉 為不知之理，且系爭買賣契約約定之價金亦符合市場行 情，已如前述，則原告就翁德榮、曾俊翰有何故意或過 失宣稱系爭房地確有地下室，致其信以為真因而締約並 交付系爭房地之價金受有損害，既未舉證證明以實其說 ，依舉證責任分配原則，原告主張依民法第184 條第 1 項前段、第188 條規定請求被告信義房屋賠償原告所受 損害2,500,000元，應屬無據，不應准許。六、綜上所述，原告主張：㈠依民法第354 條、第359 條、第17 9 條、第227 條、第226 條第1 項、第111 條但書、第 247 條第2 項等規定，請求被告鄭江容應給付原告2,500,000 元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息；㈡依不動產經紀業管理條例第26條第1 項、第2 項、 民法第184 條第1 項前段、第188 條、第567 條、第529 條 、第535 條、第544 條等規定，請求被告信義房屋應給付原 告2,500,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息；㈢前2 項所命給付，如其中有一被告 為給付，其餘被告於其給付範圍內免其給付義務云云，即無 理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回 。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及 證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果 ，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 26 日
民事第七庭 法 官 詹慶堂
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 5 月 26 日
書記官 李云馨
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