臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度訴字第一○八二號
原 告 乙○○
訴訟代理人 沈朝江律師
被 告 鈺寶建設股份有限公司 設台北市○○路○段六一號五樓之一
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 林明華律師
右當事人間履行契約事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣（下同）一百九十一萬七千二百五十三元及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 二、原告給付被告一百二十八萬五千元後，被告應將原為吳田所有坐落台北市○ ○區○○段一小段二二號、面積二點二八平方公尺、應有部分十八分之一及 同小段四三號、面積六點二二平方公尺、應有部分七百三十八分之三十七土 地，於八十七年十月二十七日信託登記與王水火名義之關係終止，回復為被 告名義後，再移轉登記與原告。
三、原告給付被告二百六十一萬九千一百元後，被告應將原為吳夏男所有坐落台 北市○○區○○段一小段二二號、面積二點二八平方公尺、應有部分十八分 之一及同小段四三號、面積六點二二平方公尺、應有部分七百三十八分之三 十七土地，於八十七年十月二十七日信託登記與王水火名義之關係終止，回 復為被告名義後，再移轉登記與原告。
四、被告應於坐落台北市○○區○○段一小段二十二、四十三、四十五號土地於 送審建造完成後，於興建房屋預售時，應將其中一戶交由原告銷售，並給付 原告預售佣金百分之四。
五、訴之聲明第一項原告願供擔保請准宣告假執行。 貳、陳述：
一、坐落台北市○○區○○段一小段二二、四三及四五號土地原為原告之母吳彩 金與其他親族吳田共十九人所共有，各人於上開土地應有部分各有不同，原 告嗣亦取得所有權，並信託登記予訴外人謝玉珍。被告欲購買上開土地，惟 因共有人人數眾多，取得相當困難，後得知原告亦為共有人之一，且從事仲 介業，乃請求原告將原告所有土地出售予被告，並希望原告說服原告之父母 亦能出賣應有部分土地，雙方乃於八十七年四月二十五日簽立協議書，依協 議書第一條約定，被告同意就上開土地以每坪六十萬元由原告協助取得，節 餘部分，同意由原告收取。第二條約定，若無節餘部分，被告願以六十萬元 之百分之二為佣金給付原告。其後被告向其餘共有人吳阿塗、吳永、吳夏男 、吳清風、吳金牛、吳振貴、吳金印、吳森樺、吳玉茹、吳正雄、吳阿玉、
吳俊德、吳勇、吳俊輝、吳萬金、吳萬成、吳澤虎、黃吳美玉、吳彩金、林 吳春、陳吳粉等購買上開二二號土地應有部分百分之五十六點二二、面積二 十三點零五平方公尺，四三號土地應有部分百分之五十八點三五、面積七十 二點三五平方公尺及四五號土地應有部分五百零五分之四百三十九、面積一 百零六點零六平方公尺，每坪購格均超過六十萬元，依前揭協議書約定，被 告應給付原告百分之二佣金即七十三萬一千二百八十元。 二、又依前揭協議書第三條約定，被告與原告之父黃日、謝玉珍所簽訂之合建契 約，被告願增加百分之一及地下二層停車位二分之一個補償原告。原告為協 助被告迅速取得上開土地，乃說服原告之父黃日及謝玉珍，將渠等與被告原 於八十七年四月二十五日與被告就坐落台北市○○段○○段三九號土地所簽 立之合建契約，於八十八年一月二十一日變更為不動產買賣契約書，並將黃 日所有與原告信託登記予謝玉珍所有應有部分各為二分之一之三九號土地， 先後於八十七年十二月二十二日、八十八年四月七日將應有部分百分之三十 五及百分之六十五移轉登記予被告指定之曾來好，依協議書第四條約定，被 告應給付原告佣金一百一十八萬五千九百七十三元，綜前所述，被告應給付 原告佣金共一百九十一萬七千二百五十三元。
三、另依協議書第五條約定，吳田、吳夏男所有畸零地於原告取得後，應於送審 建照前以原買賣價賣給原告，詎被告於八十七年八月十四日自吳阿塗（吳田 之繼承）及吳夏男分別購得上開二二號應有部分十八分之一土地、四三號應 有部分七百三十八分之三十七，並登記為訴外人鄭自立名義，再於八十七年 十月二十七日移轉登記予王水火，雖表面上買賣，惟事實上價金均係被告支 付，應為信託關係。詎被告陸續購得系爭土地之大部分後，除履行協議書第 四條部分外，其餘竟拒不履行，迭經原告催告均不予置理，為此提起本件訴 訟。
四、原告於八十八年一月二十一日放棄者係八十七年四月二十日之協議書條件， 非八十七年四月二十五日之協議書，證人葉佐祥所言不實在。且原告協助被 告告取得上開二二號等土地，豈可能無條件放棄佣金等條件？而被告辯以惟 原告已自被告與原告之父黃日、小姑謝玉珍之買賣契約獲得三百萬元之報酬 ，毫無根據，要非可採。
叄、證據：提出土地異動索引、土地登記簿、八十七年四月二十五日協議書、八十 七年四月二十五日合建契約書、黃日郵政存簿儲金儲金簿、八十八年一月二十 一日不動產買賣契約書、土地登記謄本、存證信函、協議書草稿為證。乙、被告方面：
壹、聲明：
一、駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。 貳、陳述：
一、原告據以請求履行協議書事項係依據八十七年四月二十五日簽立之協議書， 但該協議書雙方早已同意作廢，雙方另於八十八年一月二十一日重新簽立協 議書，協議內容如下：㈠甲乙雙方同意自即日起合意解除雙方於八十七年四
月二十五日所訂之合建契約並將之轉換為買賣契約，買受人乙方（即被告） 得指定之。㈡甲方中乙○○（即原告）於八十七年四月二十日與乙方（即被 告）所簽立之協議書中乙方所允諾條件，乙○○承諾全數拋棄，雙方並同意 該協議書作廢。因此原告據以請求履行之協議書事項雙方於八十八年一月二 十一日重新簽立之協議書已聲明放棄，並同意協議書作廢。 二、八十七年四月二十日之協議書真正簽立之時間係於八十七年八、九月間，簽 立時間在八十七年四月二十五日協議書後，雙方委請葉佐祥代書書寫時並未 攜帶八十七年四月二十五日協議書，因此無法記得確定時間，遂以八十七年 四月二十日作為簽立日期，因此八十七年四月二十日協議書已將八十七年四 月二十五日之協議書作廢。故八十八年一月二十一日最後一次協議書才會載 明原告拋棄八十七年四月二十日協議書被告所承諾條件，並同意協議書作廢 。
三、又八十七年四月二十五日協議書內容與八十七年四月二十日協議書內容絕大 部分相同，僅前者內容有七點，後者內容有六點，係因八十七年四月二十五 日協議書第二點在八十七年四月二十日協議書中並未列入而已，倘原告仍以 為八十八年一月二十一日協議書係拋棄八十七年四月二十日協議書內容，並 非拋棄八十七年四十五日協議書內容，然二者內容大部分相同已如前述，則 八十八年一月二十一日協議拋棄八十七年四月二十日協議書內容等同拋棄八 十七年四月二十五日協議書內容。
四、原告八十八年一月二十一日協議書所以願意拋棄八十七年四月二十日（或謂 八十七年四月二十五日）協議書之佣金等條件，係因八十八年一月二十日曾 來好與謝玉珍及曾來好與黃日所訂不動產買賣契約已多獲得三百多萬元之利 益做為佣金，因此原告才願拋棄，而黃日係原告之父，謝玉珍則則為原告小 姑之故。
五、另原告稱被告為避免取得之土地與原告所簽立之協議書抵觸，均以信託方式 由被告購買後再信託登記予他人名義，如吳田、吳夏男畸零地登記予訴外人 鄭自立名義，再登記予王水火，表面上均為買賣，實際上為信託關係並非事 實。
叁、證據：提出八十八年一月二十一日協議書、八十七年四月二十日協議書，並聲 請訊問證人葉佐祥。
理 由
一、原告主張：
㈠坐落台北市○○區○○段一小段二二、四三及四五號土地原為原告之母吳彩金與 其他親族吳田等人所共有，原告嗣亦取得所有權，並信託登記予訴外人謝玉珍。 被告欲購買上開土地，惟因取得困難乃請求原告將原告所有土地出售予被告，並 希望原告說服原告之父母亦能出賣應有部分土地，雙方乃於八十七年四月二十五 日簽立協議書，依協議書第一條約定，被告同意就上開土地以每坪六十萬元由原 告協助取得，節餘部分，同意由原告收取。第二條約定，若無節餘部分，被告願 以六十萬元之百分之二為佣金給付原告。其後被告向其餘共有人吳阿塗等購買上 開二二號土地應有部分百分之五十六點二二、面積二十三點零五平方公尺，四三
號土地應有部分百分之五十八點三五、面積七十二點三五平方公尺及四五號土地 應有部分五百零五分之四百三十九、面積一百零六點零六平方公尺，每坪購格均 超過六十萬元，依前揭協議書約定，被告應給付原告百分之二佣金即七十三萬一 千二百八十元。
㈡又依前揭協議書第三條約定，被告與原告之父黃日、謝玉珍所簽訂之合建契約， 被告願增加百分之一及地下二層停車位二分之一個補償原告。原告為協助被告迅 速取得上開土地，乃說服原告之父黃日及謝玉珍，將渠等與被告原於八十七年四 月二十五日與被告就坐落台北市○○段○○段三九號土地所簽立之合建契約，於 八十八年一月二十一日變更為不動產買賣契約書，並將黃日所有與原告信託登記 予謝玉珍所有應有部分各為二分之一之三九號土地，先後於八十七年十二月二十 二日、八十八年四月七日將應有部分百分之三十五及百分之六十五移轉登記予被 告指定之曾來好，依協議書第四條約定，被告應給付原告佣金一百一十八萬五千 九百七十三元，綜前所述，被告應給付原告佣金共一百九十一萬七千二百五十三 元。
㈢另依協議書第五條約定，吳田、吳夏男所有畸零地於原告取得後，應於送審建照 前以原買賣價賣給原告，詎被告於八十七年八月十四日自吳阿塗（吳田之繼承） 及吳夏男分別購得上開二二號應有部分十八分之一土地、四三號應有部分七百三 十八分之三十七，並登記為訴外人鄭自立名義，再移轉登記予王水火，雖表面上 買賣，惟事實上價金均係被告支付，應為信託關係。詎被告陸續購得系爭土地之 大部分後，竟詎不履行上開協議，為此提起本件訴訟等情。二、被告則以：
㈠兩造於八十七年四月二十五日簽訂協議書後，又於八十七年八、九月間，委請葉 佐祥代書另行書立協議書，因雙方並未攜帶八十七年四月二十五日協議書，因此 無法記得確定時間，遂以八十七年四月二十日作為簽立日期，因此八十七年四月 二十日協議書已將八十七年四月二十五日之協議書作廢。嗣雙方另於八十八年一 月二十一日重新簽立協議書，協議內容如下：⒈甲乙雙方同意自即日起合意解除 雙方於八十七年四月二十五日所訂之合建契約並將之轉換為買賣契約，買受人乙 方（即被告）得指定之。⒉甲方中乙○○（即原告）於八十七年四月二十日與乙 方（即被告）所簽立之協議書中乙方所允諾條件，乙○○承諾全數拋棄，雙方並 同意該協議書作廢。因此原告據以請求履行之協議書事項雙方於八十八年一月二 十一日重新簽立之協議書已聲明放棄，並同意協議書作廢。原告根據已經作廢之 八十七年四月二十五日協議書提起本件訴訟，顯無根據。 ㈡又八十七年四月二十五日協議書內容與八十七年四月二十日協議書內容絕大部分 相同，僅八十七年四月二十五日協議書第二點在八十七年四月二十日協議書中並 未列入而已，倘原告仍以為八十八年一月二十一日協議書係拋棄八十七年四月二 十日協議書內容，然二者內容大部分相同已如前述，則八十八年一月二十一日協 議拋棄八十七年四月二十日協議書內容等同拋棄八十七年四月二十五日協議書內 容。原告所以願意拋棄八十七年四月二十日（或謂八十七年四月二十五日）協議 書之佣金等條件，係因八十八年一月二十日曾來好與謝玉珍及曾來好與黃日所訂 不動產買賣契約已多獲得三百多萬元之利益做為佣金，因此原告才願拋棄等語，
資為抗辯。
三、原告主張兩造曾就坐落台北市○○區○○段一小段二二、四三及四五號土地合建 事宜於八十七年四月二十五日簽立協議書，被告拒不履行協議書之約定乙節，固 據提出土地異動索引、土地登記簿、八十七年四月二十五日協議書、八十七年四 月二十五日合建契約書、八十八年一月二十一日不動產買賣契約書、土地登記謄 本、存證信函為證，被告雖不否認八十七年四月二十五日契約書之真正，惟辯稱 依八十八年一月二十一日兩造另立之協議書約定，原告承諾拋棄原協議書之條件 ，原協議書已作廢，並提出兩造所不爭執之八十八年一月二十一日協議書為證。 查八十八年一月二十一日協議書第二條約定「甲方中乙○○（即原告）於八十七 年四月二十日與乙方（即被告）所簽立之協議書中乙方所允諾條件，乙○○承諾 全數拋棄，雙方並同意該協議書作廢。」原告陳稱八十八年一月二十一日協議書 作廢者係八十七年四月二十日協議書，並非八十七年四月二十五日協議書。按請 求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就 其主張此項事實，負舉證之責任，最高法院四十三年台上字第三七七號判例可資 參照。本件所應審究者，在於八十七年四月二十五日之協議書是否業經作廢？經 查，兩造於八十七年四月二十五日簽訂協議書，嗣於同年八、九月間欲作廢，乃 委請原製作代書葉佐祥再作一份協議書以取代原協議書，因兩造於簽約時未帶原 協議書，乃憑印象填寫簽約日期為八十七年四月二十日，業經證人葉佐祥到庭結 證綦詳（見八十九年六月七日言詞辯論筆錄）。次查，八十七年四月二十五日協 議書與八十七年四月二十日協議書相較，除後者無第二條之規定外，其餘完全相 同，而兩造於八十八年一月二十一日所立協議書係就雙方合建事宜重新協議，其 第二條既有廢棄原協議之約定，衡情不可能僅廢棄八十七年四月二十日之協議書 ，而繼續維持內容幾乎完全相同之八十七年四月二十五日協議書之效力；果如此 ，該條約定有何意義？足見八十七年四月二十日之協議書已取代八十七年四月二 十五日協議書，故八十八年一月二十一日之協議書僅表明八十七年四月二十日之 協議書予以作廢。綜上所述，被告辯稱八十七年四月二十五日之協議書應已為其 後製作之八十七年四月二十日協議書所取代，而八十八年一月二十一日協議書兩 造又同意八十七年四月二十日之協議書予以作廢，應堪採信。揆諸上開判例之旨 ，原告既無法證明債權發生之原因，其請求被告履行債務，即非有據。四、退步言之，縱認八十七年四月二十五日之協議書仍然有效，原告主張被告係以每 坪超過六十萬元之價格購得上開二二號等三筆土地云云，亦未舉證以實其說，況 依四月二十五日協議書約定，被告係同意以每坪六十萬元由原告協助取得，其節 餘部分被告同意由原告收取，若無節餘始以六十萬元之百分之二給付原告。則原 告逕請求被告給付以百分之二計算之佣金，顯有疑問。再者，協議書第五條之條 件是否業已成就，原告均未舉證證明，其徒託空言請求被告履行債務，亦非可取 。
五、從而，原告本於八十七年四月二十五日協議書請求被告給付一百九十一萬七千二 百五十三元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之 利息；另請求被告於原告給付一百二十八萬五千元後，應將原為吳田所有坐落台 北市○○區○○段一小段二十二號、面積二點二八平方公尺、應有部分十八分之
一及同小段四十三號、面積六點二二平方公尺、應有部分七百三十八分之三七土 地，於八十七年十月二十七日信託登記與王水火名義之關係終止，回復為被告名 義後，再移轉登記與原告；於給付二百六十一萬九千一百元後，被告應將原為吳 夏男所有坐落台北市○○區○○段一小段二十二號、面積二點二八平方公尺、應 有部分十八分之一及同小段四十三號、面積六點二二平方公尺、應有部分七百三 十八分之三七平方公尺土地，於八十七年十月二十七日信託登記與王水火名義之 關係終止，回復為被告名義後，再移轉登記與原告。又請求被告應於坐落台北市 北投區○○段○○段二十二、四十三、四十五號土地於送審建造完成後，於興建 房屋預售時，應將其中一戶交由原告銷售，並給付原告預售佣金百分之四，均無 理由，不應准許；原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回 。又本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附 此敘明。
據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 七 月 二十八 日 民事第四庭法 官 劉又菁
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 七 月 二十八 日 法院書記官 黃瓊滿
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