臺灣臺北地方法院民事判決
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原 告 甲○○
訴訟代理人 李建民律師
被 告 三豐建設股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 郭惠吉律師
複 代理人 賴俊榮律師
右當事人間請求債務人異議之訴事件，本院判決如左：
主 文
確認被告持有原告於民國八十九年十月二十三日簽發、到期日民國八十九年十二月三十一日、面額新臺幣貳佰萬元之本票債權於新臺幣壹拾陸萬叁仟柒佰叁拾柒元範圍內不存在。
本院九十一年執字第二六五六三號清償債務強制執行事件，就原告所有如附表所示不動產所為之強制執行程序超過新臺幣壹佰捌拾叁萬陸仟貳佰陸拾叁元部分應予撤銷。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、原告於民國八十八年六月一日，向被告購買坐落臺北市○○區○○段貳小段四七 五、五一○、五一一、五一二、五一三之五、五一三之六、五一三之一一等地號 興建之「仁愛官邸」五樓（即臺北市○○路○段一一八巷十二弄一號五樓）面積 一○一點三九坪，房地總價新臺幣（下同）五千四百萬元，有房屋土地預定買賣 契約書乙份（原證一）足考。因被告興建之房屋存有瑕疵，故上開房地買賣價金 尚有二百萬元未付，由原告於八十九年十月二十三日簽發到期日同年十二月三十 一日、面額二百萬元之本票予被告作為保證票。詎系爭房屋存有瑕疵，被告應退 還原告五十四萬四千九百八十七元，並退賠房屋面積短付之價金二百十五萬八千 二百五十六元，共二百七十萬三千二百四十三萬元，原告以此與被告持有原告簽 發之二百萬元本票債權互為抵銷，其本票債權已不存在，詎被告竟持上開本票聲 請 鈞院九十一年票字第一九九九九號裁定准許本票強制執行（原證十），並經 高等法院九十一年抗字第三七八六號駁回原告抗告而確定在案（原證十一），是 以請求判決如訴之聲明第一項。又被告持上開本票准許強制執行裁定，聲請 鈞 院九十一年執字第二六五六三號查封原告如附表所示財產（原證十二），而系爭 二百萬元本票債權既不存在，此強制執行程序即失所附麗，應予撤銷，爰依強制 執行法第十四條規定提起本件執行異議之訴，請求判決如訴之聲明第二項。二、就被告原應施作而未施作之十三項項目部分：（一）原告依民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條規定請求減少價金之數額 ？
１、社區網路項目之扣減金額，究為四十萬元，抑或七萬五千元？
（１）查被告於其房屋銷售廣告中以「世紀住宅區趨勢，社區○○○路系統」 作為廣告標題，而就社區網路系統之品質及效用作如下說明：「我們可以 從一個你我都熟悉的現象看出，電腦光纖網路已大量和傳統的水管與電腦 在現代都市分佈，擁有專屬的網路系統的智慧型住宅，將成為世紀住宅 的主流，每戶擁有專屬的網路插孔，可以直接撥接上網，社區專屬的網址 ，迅速得知社區的任何訊息，社區○○○○路系統，享受高速、便利、經 濟的資訊生活。」（原證十七銷售廣告影本）。兩造復於房屋土地預定買 賣契約「附件三建材與設備」第二十二條約定：「社區網路設備：本大樓 設網際網路。主機及中心設備集中管理，各戶各室設一個資訊插座，可直 接上網」。再依消費者保護法第二十二條規定：「企業經營者應確保廣告 內容之真實，其對消費者所負之義務，不得低於廣告之內容。」。職是， 建立社區○○○○路系統及設置社區專屬之網址，使系爭房屋成為智慧型 住宅，二十一世紀住宅的主流，享受高速、便利、經濟的資訊生活，堪認 為兩造契約所「預定之效用」，被告對於消費者，負有「不得低於廣告之 內容」之給付義務。
（２）詎系爭仁愛官邸興建時，被告竟未施作社區網路工程，以致系爭房屋顯然 欠缺其廣告及契約所預定之效用及品質，即智慧型住宅，成為世紀住宅 主流，享受高速、便利、經濟的資訊生活，且違反消費者保護法第二十二 條之規定，連同被告不爭執之其他應施作而未施作之建材設備，被告應依 民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條規定，負瑕疵擔保責任。 （３）原告前已於九十一年七月二十三日委任律師代函向被告主張電訊設備欠缺 之瑕疵，影響居住之品質、安全（原證十八，李建民律師九十一年七月二 十三日（）民函字第九一五○號說明第三項參照），是以本件訴訟主張 上開瑕疵擔保責任之減價退款。
（４）八十八年六月一日原告於被告預售仁愛官邸房屋期間，前往看屋，售屋小 姐向原告表示「仁愛官邸為豪宅，裝設有高達一百六十萬元社區網路，品 質良好，環境優美」，原告因而向被告購買系爭房屋，嗣經原告委由鴻網 數位股份有限公司回估系爭仁愛官邸三年前社區網路價格確有一百六十萬 元左右（原證十三號報價單），由四戶分擔，每戶為四十萬元，爰依民法 第三百五十九條請求減少價金四十萬元。原告購買系爭仁愛官邸五樓總價 高達五千四百萬元，此種高價位之豪宅，社區網路工程總價不可能只有區 區三十萬元工程成本，被告主張：由四戶分擔，每戶減價七萬五千元云云 ，要無足取。
２、原證二號之客戶工程變更追加減帳明細表所載之各項目係屬被告應施作而未 施作之項目：
（１）被告於九十一年八月一日委由郭惠吉大律師函覆原告之吉字第九一○五一 號函說明欄第一項第⒌點載明：「另查本公司對於應作未作之項目已依各 戶、個別情形予以減帳。其中‧‧‧，甲○○女士部分減帳二十一萬九千 九百八十七元。」（原證二），被告於上開律師函已自承「原證二號客戶 工程變更追加減帳明細表」所載各項目是應作而未施作之項目，詎被告於
九十一年十一月十八日答辯狀第二項卻謊稱：「（上開明細表所載各項） 係原告要求被告無庸再行施作」，與其函覆原告之上開律師函前後不一， 相互矛盾。
（２）被告於房屋土地預定買賣契約書附件三「建材與設備」各項目，除原證二 號之應施作而未施作之項目外，諸如：「建材與設備」第五項「室內地坪 」之⑷約定「地下室地坪為金鋼砂整體粉光」及第十五項「電話、電視及 電訊設備」之⑵約定「每戶均設電視對講機乙部。‧‧‧具有訪客未遇留 言提示」，但被告迄未於地下室地坪為金鋼砂整體粉光，且裝設之電視對 講機抑未有訪客未遇留言提示，被告興建房屋之瑕疵不勝枚舉，原告因而 保留二百萬元價款未付，被告空言否認系爭房屋無瑕疵，要無足取。 ３、原告依民法第三百五十九條請求減少價金，原告溢付而應由被告退還之價額 ，除社區網路項目四十萬元外，連同其他被告不爭執之應施作而未施作之建 材設備項目十四萬四千九百八十七元，被告應退之價金合計為五十四萬四千 九百八十七元，爰以該項退款與被告之本票債權互為抵銷之意思表示，則其 本票債權在抵銷範圍內已經消滅。
（二）原告得否依民法第二百二十六條、第二百二十七條規定，請求被告賠償？ １、被告有無不完全給付之情事？
（１）詎系爭仁愛官邸興建時，被告竟未施作社區網路工程，以致系爭房屋顯然 欠缺其廣告及契約所預定之效用及品質，即智慧型住宅，成為羙世紀住宅 主流，享受高速、便利、經濟的資訊生活，且違反消費者保護法第二十二 條之規定，連同被告不爭執之其他應施作而未施作之建材設備，被告除應 依民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條規定，負瑕疵擔保責任外 ，並應負民法第二百二十七條第一項規定不完全給付之損害賠償責任。 ２、得請求損害賠償之之數額為何？社區網路項目，究為四十萬元，抑或七萬五 千元？
（１）由於被告已向其他住戶退款，以致所謂之社區○○○路，已不能獲得其他 住戶之配合而完成施作，縱被告僅對原告一戶給付，亦不能達成社區○○ ○路及網站之效用，原告亦得拒絕其給付，請求全部不履行之損害賠償， 即被告應分擔之四十萬元價金，參諸民法第二百二十七條及第二百二十六 條第一項或第二項規定甚明。
（２）此四十萬元同時亦屬原告依民法第三百五十九條請求減少價金後，原告溢 付而應由被告退還之價額，連同其他被告不爭執之應施作而未施作之建材 設備項目十四萬四千九百八十七元，被告應退之價金合計為五十四萬四千 九百八十七元，爰以該項退款與被告之本票債權互為抵銷之意思表示，則 其本票債權在抵銷範圍內已經消滅。
三、公共設施部分：
（一）被告有無原告所指虛灌坪數地下一層九點零九平方公尺、地下二層四點三二平 方公尺？
１、依系爭房屋土地預定買賣契約書第三條、第五條約定，地下一層之獨立出入 口梯廳、廁所、機車位、及地下二層之機車位是否規劃成公共設施，而由原
告分擔？
（１）公共設施（即決定用語「共用部分」）分配涉及房地交易標的面積之計算 ，是為重大交易條件，如未載於契約中，易誤導購屋人，影響業者公平競 爭，可能構成公平交易法第二十四條欺罔或顯失公平之行為，已經行政院 公平交易委員會於八十四年十一月二十九日第二一六次委員會議決議：「 契約中應說明共用部分（公共設施）所含項目。契約中應表明公共設 施分攤之計算方式。」，並經行政院公平交易委員會於八十四年十二月四 日（）公壹字第○九四九○號函知臺北市建築投資商業同業轉知被告在 案（原證五），故買賣契約應說明共用部分（公共設施）所含項目的，採 列舉公設項目，不得事後隨意增加公共設施項目，為被告所明知。 （２）地下一層之機車位部分：
①查房屋土地預定買賣契約書第三條第一項載明：「公共面積（當層樓電梯 間、壹樓門廳、樓電梯間、走道、配受電室、消防泵浦室、機械房發電 機室、蓄水池、水箱、廁所、屋頂突出物‧‧‧等）」，第二項Ｃ款載明 ：「全案所有公共設施面積即壹樓門廳、各層（即電梯、樓梯、通道、機 房等）屋頂突出物、地下室機電設備室（即臺電配電室、機械室、廁所、 梯間、防空避難室、消防泵浦室、蓄水池等）」，第五條第一項前段載明 ：「本約房屋地下壹層及地下貳層除共同使用部份（如機械房、受電室、 樓梯間、水箱、管道間‧‧‧等公共設施）外」，揆諸行政院公平交易委 員會八十四年十一月二十九日第二一六次委員會議決議意旨，上開公共設 施項目應屬明示列舉，機車位為系爭房屋土地預定買賣契約書未明文規定 之公設項目，當然除外，除上開契約明定之公共設施項目外，被告不得於 房屋土地預定買賣契約書外，再隨意增加「機車位」公共設施項目歸由原 告負擔。
②依臺北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點（原證六）第十條規定： 「每增設二部停車空間應‧‧‧設置一部機車停車空間（寬九十公分、長 二百二十公分）」，系爭地下壹層停車位屬增設停車空間，有臺北市政府 工務局使字第二三八號使用執照乙份（原證七）可稽，可見地下壹層機 車位係按地下壹層增設停車空間而設置，因此，如地下壹層平面圖（原證 八）所示地下壹層機車位面積四三點○三平方公尺應隨地下壹層十一個停 車位而附屬於Ａ戶即一－一號公共部份，不應全由原告地上六層承購戶負 擔。
（３）地下一層之獨立出入口梯廳、廁所部分： ①依契約第五條第⑴項載明：「機械房、受電室、樓梯間、水箱、管道間」 等公設項目，始為原告應分擔，依地下壹層平面圖屬原告負擔之公設只有 如紅色部份所示之「配電室、電梯及安全梯」，原告依約只負擔此部分公 設，除此，被告不得再於地下一樓增加公設項目劃歸原告負擔。 ②地下壹層平面圖綠色部份所示「獨立出入口梯廳、廁所」，應由地下壹層 汽車停車位承購人（Ａ戶一－一號所有權人）專用，被告明知出售予原告 坪數不足，竟將地下壹樓獨立出入口梯廳及廁所面積一七點三一平方公尺
全由原告負擔公設，自應退還原告此部分虛灌坪數之價款。 ③被告為賺取高額利潤而於系爭地下一樓增設十一個汽車停車位，對外獨立 出售謀利，為使地下一樓汽車停車位所有人取得獨立產權，而將地下一樓 之汽車停車位附屬於一－一號Ａ戶之建物內，而Ａ戶一－一號為合法登記 主建物，在地下一樓當然有廁所及獨立由地下一樓通往地上一樓之樓梯， 方便獨立對外出售停車位，被告係依舊有土地登記規則第七十六條現行 法土地登記規則第八十二條，辦理Ａ戶一－一號獨立產權，故系爭地下一 樓廁所及通往地上一樓樓梯為地下一樓十一個汽車停車位所有人專用。 ④被告辯稱所謂「地下二層之車位使用人或原告之訪客或受原告等建物區分 所有權人之委託前往地下樓清潔位於地下樓之蓄水池或維修機械房、配受 電室等之水電工，即有可能使用系爭地下一樓之梯廳、廁所及地下一層之 機車位車位」乙節，顯與常情有違，茲詳述理由如左： Ａ、原證八號編號⒈紅色部分所示電梯及編號⒉紅色部份所示安全梯已足供 原告通往地下二樓，至於原證八號綠色部分所示「獨立出入口之樓梯」 只能由地下一樓通往地上一樓，如同地下一樓大門（註：地下一樓獨立 出入口樓梯不能通往地下二樓，該獨立出入口樓梯如同地上一樓大門） ，故原告、原告訪客或所謂修理地下二樓蓄水池等之水電工，不需使用 原證八號綠色部分所示「獨立出入口之樓梯」，被告任意主張所謂原告 有使用上開原證八號綠色部分所示「獨立出入口」之樓梯，洵屬無據。 Ｂ、原告等建物區分所有權人自己家中已有廁所，地下二樓停車位所有人即 地面樓層各戶之所有權人，原告訪客或委請之水電工人如欲上廁所，使 用原告自家內之廁所即可，何必捨近求遠，搭電梯至地下一樓使用地下 一樓之廁所，與社會常情不符，可證地下一樓廁所應屬地下一樓十一個 汽車車位所有權人（即Ａ戶一－一號所有權人）專用至明。 Ｄ、被證五號「仁愛官邸電梯磁片簽收明細表」，原告簽收後所取得者只有 電梯卡（註：被告並未交付地下一樓搖控器予原告），但仁愛官邸電梯 於地下一樓不停直通地下二樓，故原告無法使用地下一樓「機車位、廁 所及獨立出入口樓梯」。至地下一樓搖控器係於九十一年六月四日由被 告交予管理委員會以便修理去年納莉颱風淹水受損之地下一樓配電室設 備，被告至今迄未交付地下壹樓搖控器予原告，足見地下一樓「獨立出 入口樓梯、廁所及機車位」為地下一樓十一個汽車停車位所有人專用。 Ｅ、又合約第三條第一項後段固記載：「‧‧‧、（即臺電配電室、機械室 、廁所、‧‧‧之總和」，該條所謂廁所並未標明為地下一樓之廁所， 被告任意擴張解釋為即地下一樓之廁所，至有未當。（二）原告得否依民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條規定，請求減少價金 一百四十六萬四千四百九十五元（地下一層部分）、六十九萬六千零四元（地 下二層部分）？
１、查該地下一樓獨立出入口樓梯、廁所等公設持分及機車位專用權，面積合計 九點○七六平方公尺。依合約房屋總價及面積相除計算，每平方公尺價額為 十六萬一千一百十二元（房屋價額$54,000,000÷335.17平方公尺），此部
分價額合計一百四十六萬二千二百五十二元（$161,112×9.076）。地下二 樓機車位專用權部分，面積為四點三二平方公尺，其價額合計六十九萬六千 零四元（$161,112×4.32）。以上錯誤劃歸原告之面積合計十三點三九六平 方公尺，價額總計二百十五萬八千二百五十六元。 ２、其面積短少之情形已無從補正，且已影響房屋之通常之價值及效用，揆諸最 高法院八十五年度臺上字第一三○六號、八十五年度臺上字第三一○九號及 八十六年度臺上字第二八一八號判例所示，被告所為同時構成不完全給付之 債務不履行及瑕疵擔保之責任。
３、原告先前已委任律師致函被告請求減價退款（原證十八號律師函），爰依民 法第三百五十九條及第三百三十四條第一項規定，主張此部分減少價金後之 退款請求權，與被告所持系爭本票之債權互為抵銷，抵銷後其本票債權已不 存在。
（三）原告得否依民法第二百二十六條、第二百二十七條規定，請求損害賠償一百四 十六萬四千四百九十五元（地下一層部分）、六十九萬六千零四元（地下二層 部分）？
１、被告有無不完全給付之情事？
被告雖已交付房屋，但依民法第二百三十五條規定，被告未依債務本旨實行 提出給付，上述錯誤計算部分之面積自不生提出之效力，因而被告依契約應 給付被告之房屋面積，仍有短少，依最高法院八十五年度臺上字第一三○六 號、八十五年度臺上字第三一○九號及八十六年度臺上字第二八一八號判例 所示，被告所為同時構成民法第二百二十七條之不完全給付之債務不履行及 瑕疵擔保之責任。
２、得請求損害賠償之之數額為何？
原告先前已委任律師致函被告請求減價退款（原證十八號律師函），爰依民 法第二百二十七條、第二百二十六條第一項及第三百三十四條第一項規定， 主張此部分不能補正之損害賠償債權，與被告所持系爭本票之債權互為抵銷 ，抵銷後其本票債權已不存在。
四、關於原告另主張不當得利返還部分：
（一）按被告之系爭本票債權經原告對其以物之瑕疵擔保責任及不完全履行之損害賠 償債權抵銷後，兩造關於價金給付之權利義務，在抵銷之範圍內業已消滅，逾 此範圍，出賣人所受領之價金，或因而取得之票據債權，即屬無法律上之原因 。
（二）查被告取得原告簽發貳佰萬元之本票，原係作為房屋尾款價金之擔保或支付價 金之工具，其本票債權既經原告以上開債權抵銷，則被告取得票據債權之法律 上原因，已不復存在，爰依票據法第十三條規定，提出原因關係消滅之抗 辯，從而被告不得享有票據上之權利。再按票據債權亦屬利益之一種，退一步 言，被告縱得享有票據上之權利，原告請求減少價金後，被告取得之本票債權 已無法律上之原因，應將該本票債權返還予原告，不得再對原告主張票據上之 權利。
五、為此聲明：
（一）確認被告持有原告八十九年十月二十三日簽發、到期日八十九年十二月三十一 日、面額二百萬元之本票債權不存在。
（二）鈞院九十一年執字第二六五六三號清償債務強制執行事件，就原告所有如附表 所示不動產所為之強制執行程序應予撤銷。
貳、被告則抗辯：
一、就被告原應施作而未施作之十三項項目部分：（一）原告依民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條規定請求減少價金之數額 ？
１、原證二號之「客戶工程變更追加減帳明細表」上所載之各項目，並非係被告 應施作而未施作才要辦理減帳所致。實情是被告同意提前交付房屋予原告， 由原告先進行裝潢後，原告反要求被告無庸再行施作被告本即欲施作之各項 目工程，並要求被告應就各該項目酌減應收之價款。現原告反而據以指稱各 該項目係被告應施作而未施作者云云，顯有違誠信。 ２、社區網路項目之扣減金額，究為四十萬元，抑或七萬五千元？ （１）至於上開明細表中所載之社區網路部份，實際上被告亦已將社區網路工程 所需要之管線予以預留，惟因網際網路科技日新月異進展千里，以寬頻網 路撥接上網方式較之社區網路更為便捷。被告若仍依原工程計劃施作，顯 已難滿足客戶（含原告）現時之需求，是衡情度勢下，被告始決定採直接 申請寬頻網路撥接上網方式而不施作社區網路工程部份，故該部分工程實 非被告刻意漏未施作所致。
（２）再者，被告既為所有客戶（含原告）計算而未施作社區網路工程部份，則 被告依興建當時估算之工程成本酌減價金每戶七萬五千元並予以辦理減帳 ，並無任何不適當之處，原告指稱社區網路價值應有一百六十萬，故被告 實應退還四十萬元予原告云云，應屬無據而不足採信。 （３）原告委請鴻網數位股份有限公司出具之報價單，其上之項目並非必需且金 額過高。不得以之作為本件未施作社區網路應辦理減帳之數額之依據。茲 另提出立昌通信有限公司之報價單（被證六號）乙份，以證明被告主張未 施作社區網路應退還之金額每戶為七萬五千元，並無不當之處。 （４）原告主張系爭房地總價額五千四百萬元故社區網路總價額不可能僅有區區 三十萬元云云，因屬不當之類比，要無足取。蓋房地總價額事涉房屋地段 所在等種種因素，與社區網路總價額係屬二事，原告將之並列類比顯不適 當。
二、公共設施部分：
（一）被告有無原告所指虛灌坪數地下一層九點零九平方公尺、地下二層四點三二平 方公尺？
１、依系爭房屋土地預定買賣契約書第三條、第五條約定，地下一層之獨立出入 口梯廳、廁所、機車位、及地下二層之機車位是否規劃成公共設施，而由原 告分擔？
（１）依系爭合約第三條及第五條之約定，地下一層獨立出入口之梯廳、廁所及 機車停車位面積確應由原告持分分擔，要無疑義。
①系爭合約第三條第一項前段約定：「本約房屋面積總計101.39坪，包含１ 主建物面積（室內）64.76坪，２附屬建物面積（陽台、雨遮）8.42坪， ３公共面積（當層樓電梯間、一樓門廳、樓電梯間、走道、配受電室、消 防幫浦室、機械房、發電機室、蓄水池、水箱、廁所、屋頂突出物、、、 等）計28.21坪，、、」，同條項後段約定：「本約房屋面積計算式：、 、、Ｃ：全案所有公共設施面積即一樓門廳、各層梯間（即電梯、樓梯、 通道、機房等）屋頂突出物、地下室機電設備室、（即臺電配電室、機械 室、廁所、梯間、防空避難室、消防幫浦室、蓄水池等）之總和」是上開 約定至少已明文例示約定地下一層之廁所需由原告負擔，原告陳稱上開約 定並未約定其應負擔地下一層之廁所面積云云，要無理由。 ②系爭合約第五條約定「本約房屋地下一層及地下二層除共同使用部份（如 機械房、受電室、樓梯間、水箱、管道間、、、等公共設施）外，其規劃 作為汽車停車場部份之產權由汽車停車位承購人，依持分共有分別登記： （即）１地下二層車位附屬於其所購房屋之公共部份。２地下一層車位附 屬於一樓Ｂ戶（此處之Ｂ戶應為Ａ戶之誤植）區分建物之公共部份、、、 」。是由上開約定亦可得知：
Ａ、本件房屋地下一層及地下二層共劃分為二大部份，即汽車停車位及汽車 停車位以外之共同使用部分（如機械房、受電室、樓梯間、水箱、管道 間等公共設施）。
Ｂ、地下一層及地下二層之產權持分方式為：
（Ａ）屬汽車停車位部份之地下二層汽車停車位劃歸為有購買汽車停車位之 區分所有權人之公共面積，由彼等持分所有。
（Ｂ）地下一層之汽車停車位則劃歸由Ａ戶即一之一號一樓所有權人以公共 面積項目持分負擔。
（Ｃ）地下一層及地下二層汽車停車位以外之共同使用部份（如機械房、受 電室、樓梯間、水箱、管道間等公共設施），則依第三條第一項Ｄ款 之約定即「各戶持分公共設施面積等於Ａ（各戶主建物面積）除以Ｂ （全案所有主建物面積總和）乘以Ｃ（全案所有公共設施面積之總和 ）」。
Ｃ、故而原告陳稱之地下一層獨立出入口之梯廳、廁所及機車停車位面積， 因不屬於汽車停車位之部分，自然應歸屬於地下一層及地下二層汽車停 車位以外之共同使用部份（如機械房、受電室、樓梯間、水箱、管道間 等公共設施），並應由原告依第三條第一項Ｄ款之約定由全體區分所有 權人（含原告）共同持分分擔，方符合上開合約之約定。故原告陳稱系 爭合約並無約定其應持分分擔地下一層獨立出入口之梯廳、廁所及機車 停車位面積云云，顯與上開約定不相符合，應不足採信。 （２）系爭合約對原告應分擔之公共設施項目係以概括例示之方式約定，並非以 列舉之方式來約定，且以概括例示方式約定原告所應分擔之公共設施項目 ，因並未使原告無法辯識其應分擔之公共設施項目，故應亦無違反公平會 決議意旨之處。
①系爭合約對於應分配予原告之公共設施項目，均係以概括例示之方式來表 示之情，核有系爭合約第三條第一項及同條項Ｃ款約定及第五條第一項前 段約定可稽。
②上開約定並未明文表示原告等無庸分擔地下一層獨立出入口之梯廳、廁所 及機車停車位面積，反而係由系爭合約第五條之約定可知，地下一層面積 之持分分擔方式應是，除了地下一樓之汽車停車位部份劃歸由一之一號一 樓之Ａ戶持分分擔外，地下一樓其餘部分之共同使用面積（包含地下一層 獨立出入口之梯廳、廁所及機車停車位面積），均應由原告等全體區分所 有權人依約持分分擔。原告陳稱地下一層獨立出入口之梯廳、廁所及機車 位面積部分，非屬其應受分配之公設項目，被告將之強行計入原告應分擔 之公設面積持分中，容有虛灌坪數之虞云云，殊無可採。 ③查公平會八十四年十二月四日（八四）公壹字第０九四九０號函（見原證 五號），並未明定公共設施項目應於不動產買賣契約中以列舉方式表明之 ，此徵諸上開公平會函說明欄二載明「（一）契約中應表明共用部份（公 共設施）所含項目。（二）契約中應表明公共設施分攤之計算方式」等語 可為明證。故而凡不動產買賣契約中之約定文字表示方式，並未使不動產 買受人無法辯識其應分擔之公共設施項目，即不能僅以不動產買賣契約對 公共設施項目未以列舉方式表示，即逕謂該不動產買賣契約約定方式與公 平會上揭決議意旨不相符合，此灼然明甚。本件依上開對系爭合約第五條 之說明即知，地下一樓之面積凡不屬於汽車停車位之部份，即為本大樓全 體區分所有權人含原告及一之一號一樓Ａ戶所應共同持分分擔之共同使用 部分（如機械房、受電室、樓梯間、水箱、管道間、、、等公共設施）， 是觀諸系爭合約第三條及第五條使用之約定方式，客觀上並無使原告不能 辯識其應分擔之公共設施項目。故系爭契約有關原告應分擔之公共設施項 目之約定方式，實難謂有與公平會上開決議意旨相違背之處。 （３）地下一樓之梯廳、廁所及機車停車位之部份，並非地下一層汽車停車位所 有人（即一之一號一樓Ａ戶）所專用，全體區分所有權人均可使用，是被 告依土地登記規則第七十五條之規定，將之劃歸由全體區分所有權人依比 例分擔，於法並無不合。
①按「區分所有建物之共同使用部份，應另編建號，單獨登記，並依左列規 定辦理：一、同一建物所屬各種共同使用部份，除法令另有規定外，應視 各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關 區分所有權人共有。但部份區分所有權人不需使用該共同使用部份者，得 予除外。」土地登記規則第七十五條第一項第一款規定可供參閱。 ②經查系爭地下一樓之梯廳、廁所及機車停車位並非供地下一層汽車停車位 所有人（即一之一號一樓Ａ戶）所專用，原告稱屬地下一層汽車停車位所 有人專用云云，實有誤會並非實在。
Ａ、查地下一、二層除設置有汽車停車位外，並有機車停車位、配電室、蓄 水池、發電機房、消防機房等公共設施，顯然出入及使用之人數必然不 少。是在地下二層並未設置廁所之情形下，地下二層之車位使用人或原
告之訪客或大樓管理員或受原告等建物區分所有權人之委託前往地下樓 清洗位於地下樓之蓄水池或維修機械房、配受電室等之水電工，即有可 能使用系爭地下一樓之梯廳、廁所及地下一層之機車停車位。 Ｂ、另系爭建物地下二層用途係屬防空避難室兼停車場（見被證四號），是 防空避難時，全體區分所權人自亦有經由地下一樓梯廳至地下二樓及使 用地下一層廁所之情。是故原告陳稱地下一層梯廳、廁所及機車停車位 係地下一層汽車停車位所有人專用云云，顯屬誤會而非實在。 Ｃ、再查地下一層之機車停車位係三豐公司依臺北市土地使用分區管制規則 第八十六條之一之規定所設置（見被證一號），而三豐公司亦將通往地 下一層所需之電子感應卡及遙控器交付予原告及系爭建物大樓管委會保 管使用（見被證五號）。該等機車停車位既係依法令所設置，且由大樓 管委會管理，則被告將之列為大公之公共設施而由全體區分所有權人包 含原告分擔，於法自無不合。是故原告陳稱其不應分擔地下一層機車位 之面積云云，實屬誤會而無理由。
（４）經查系爭地下一樓之梯廳、廁所及機車停車位並非供地下一層汽車停車位 所有人（即一之一號一樓Ａ戶）所專用，原告稱屬地下一層汽車停車位所 有人專用云云，實有誤會並非實在。
１、查地下一、二層除設置有汽車停車位外，並有機車停車位、配電室、蓄 水池、發電機房、消防機房等公共設施，顯然出入及使用之人數必然不 少。是在地下二層並未設置廁所之情形下，地下二層之車位使用人或原 告之訪客或大樓管理員或受原告等建物區分所有權人之委託前往地下樓 清洗位於地下樓之蓄水池或維修機械房、配受電室等之水電工，即有可 能使用系爭地下一樓之梯廳、廁所及地下一層之機車停車位。 ２、另系爭建物地下二層用途係屬防空避難室兼停車場（見被證四號），是 防空避難時，全體區分所有權人自亦有經由地下一樓梯廳至地下二樓及 使用地下一樓廁所之情。是故原告陳稱地下一層梯廳、廁所及機車停車 位係地下一層汽車停車位所有人專用云云，顯屬誤會而非實在。 ３、地下樓之廁所及通往地面層之樓梯，參酌上開說明，不可否認地原告等 全體區分所有權人確均有使用之可能性與機會，尤其是地下一樓尚有依 法設置之機車位及台電配電室等公用設施，故原告陳稱該等公用設施係 為便利出售地下一樓之汽車停車位，故應屬該汽車車位所有人所專用云 云，顯有偏頗，尚難逕予採信。
（二）原告得否依民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條規定，請求減少價金 一百四十六萬四千四百九十五元（地下一層部分）、六十九萬六千零四元（地 下二層部分）？
依系爭合約第三條約定本約房屋面積分為主建物、附屬建物及公共面積三部分 ，依建物登記謄本所載，被告移轉登記予原告之各該部份面積，又均不少於系 爭合約所約定之面積（見附表）。是系爭地下一層梯廳、廁所及機車停車位面 積既已如上所述為原告應持分負擔之部分，則原告主張被告應退還款項000 0000元云云，洵屬無據。
三、為此聲明：
駁回原告之訴。
叁、得心證之理由：
一、本件經本院於九十二年二月十七日整理並協議簡化爭點及不爭執點（見本院卷第 一八九至一九二頁之言詞辯論筆錄），是以本院僅就兩造協議簡化之爭點及不爭 執點為審究，合先敘明。
二、查下列事實為兩造所不爭執（見本院卷第一八九至一九○頁之言詞辯論筆錄）， 自堪信為真實：
（一）兩造於八十八年六月一日就臺北市○○路○段一一八巷十二弄一號五樓之建物 （下稱系爭建物）及其坐落土地，簽訂房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契 約），總價五千四百萬元，原告尚餘二百萬元尾款未付，故於八十九年十月二 十三日簽發到期日為同年十二月三十一日、面額二百萬元之本票一紙（下稱系 爭本票）予被告。
（二）被告於興建系爭建物之建材與設備，就被告九十一年六月十一日客戶工程變更 追加減帳明細表（原證二）所示之十三項項目，原應施作而未施作，被告即於 九十一年八月一日發律師函予原告，經原告收受，雙方同意自買賣價款中扣減 ，其中第一至六、八至十三項之扣減金額共計十四萬四千九百八十七元，而第 七項社區網路部分扣減金額至少七萬五千元（兩造就此部分扣減金額有爭執） 。
（三）被告就系爭建物之地下一層之機車位（面積四十三點零三平方公尺）、獨立出 入口梯廳（面積十三點一四平方公尺）、廁所（面積四點一七平方公尺）規劃 成公共設施，依原證九之計算方式，原告就此部分分擔九點零九平方公尺（二 點七五坪）。被告就系爭建物之地下二層之機車位（面積二十八點六七平方公 尺）規劃成公共設施，依公設比零點一五○七一之計算方式，原告就此部分分 擔四點三二平方公尺。
（四）被告於九十一年五月十三日持系爭本票，向本院聲請准予本票強制執行，經本 院於同年月十五日以九十一年度票字第一九九九九號裁定准許，經原告提起抗 告，經臺灣高等法院於同年九月二十五日以九十一年度抗字第三七八六號裁定 駁回抗告並告確定在案。
（五）被告於上開本票裁定尚未確定之前，即於九十一年九月二十日向本院聲請強制 執行，經本院民事執行處於同年月二十五日，就原告所有如起訴狀附表所示之 不動產，囑託臺北市大安地政事務所辦理查封登記。三、本件經整理簡化之爭點如下（見本院卷第一九○至一九二頁之言詞辯論筆錄）：（一）就被告原應施作而未施作之十三項項目部分： １、原告依民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條規定請求減少價金之數 額？
（１）社區網路項目之扣減金額，究為四十萬元，抑或七萬五千元？ ２、原告得否依民法第二百二十六條、第二百二十七條規定，請求被告賠償？ （１）被告有無不完全給付之情事？
（２）可否歸責於被告？
（３）可否補正？
（４）得請求損害賠償之之數額為何？
社區網路項目，究為四十萬元，抑或七萬五千元？（二）公共設施部分：
１、被告有無原告所指虛灌坪數地下一層九點零九平方公尺、地下二層四點三二 平方公尺？
（１）依系爭房屋土地預定買賣契約書第三條、第五條約定，地下一層之獨立出 入口梯廳、廁所、機車位、及地下二層之機車位是否規劃成公共設施，而 由原告分擔？
２、原告得否依民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條規定，請求減少價 金一百四十六萬四千四百九十五元（地下一層部分）、六十九萬六千零四元 （地下二層部分）？
（１）本件坪數短少，有無影響系爭房屋之通常之價值及效用？ （２）得請求減少價金之數額為何？
３、原告得否依民法第二百二十六條、第二百二十七條規定，請求損害賠償一百 四十六萬四千四百九十五元（地下一層部分）、六十九萬六千零四元（地下 二層部分）？
（１）被告有無不完全給付之情事？
（２）可否歸責於被告？
（３）可否補正？
（４）得請求損害賠償之之數額為何？
（三）原告得否以其所得請求之減少價金債權，與所負之系爭本票債務主張抵銷？四、茲分述如下：
（一）就被告原應施作而未施作之十三項項目部分： １、原告依民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條規定請求減少價金之數 額？
（１）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉 於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契 約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵（民法第 三百五十四條第一項規定參照）。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條 之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依 情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金（民法第三百五十 九條規定參照）。
（２）查被告於興建系爭建物之建材與設備，就被告九十一年六月十一日客戶工 程變更追加減帳明細表（見本院卷第四十八頁）所示之十三項項目，原應 施作而未施作，被告即於九十一年八月一日發律師函予原告，經原告收受 ，雙方同意自買賣價款中扣減，其中第一至六、八至十三項之扣減金額共 計十四萬四千九百八十七元，而第七項社區網路部分扣減金額，兩造有爭 執，已於前述。是以兩造就被告原應施作而未施作之十三項項目已達成「 減少價金」之合意。
（３）社區網路項目之扣減金額，究為四十萬元，抑或七萬五千元？ 原告主張社區網路價值高達一百六十萬元云云，惟此為被告所否認，原告 自應就此有利於己之事實負舉證之責。原告固提出鴻網數位股份有限公司 （下稱鴻網公司）所出具之報價單（見本院卷第一一八頁）、證人即鴻網 公司副總經理賴學禹（見本院卷第二一○至二一三頁之言詞辯論筆錄）為 證。然查：
①從原告所提出之銷售廣告（見本院卷第一八一頁），僅提及「世紀住宅 區趨勢，社區○○○路系統 我們可以從一個你我都熟悉的現象看出，電 腦光纖網路已大量和傳統的水管與電腦在現代都市分佈，擁有專屬的網路 系統的智慧型住宅，將成為世紀住宅的主流，每戶擁有專屬的網路插孔 ，可以直接撥接上網，社區專屬的網址，迅速得知社區的任何訊息，社區 專屬的網路系統，享受高速、便利、經濟的資訊生活。」，及系爭契約「 附件三建材與設備」第二十二條約定：「社區網路設備：本大樓設網際網 路。主機及中心設備集中管理，各戶各室設一個資訊插座，可直接上網」 （見本院卷第三十九頁），均未表明該社區網路之設備種類及品質程度。 而資訊類設備產品之價格與品質高低落差甚大，鴻網公司所推估之網路設 備及價格，僅係基於原告所告知之價值（一百多萬元）進行估價，此經證 人賴學禹證述屬實（見本院卷第二一二頁之言詞辯論筆錄），是以鴻網公 司之鑑價即難以採信。
②就社區網路項目之價值，本院曾於言詞辯論期日闡明原告提出其他證據以
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