觀（見附民卷第55頁至第59頁、第75頁；本院卷一第211 頁 至第235 頁；本院卷二第29頁至第47頁、第255 頁），亦可 見一斑，佐以我國不動產買賣方仲介服務費用之常情，該買 賣總價金2%服務費難謂有顯不相當之情，亦不足證明本件被 告經手除仲介服務費外尚經手、收受不特定多數人款項之事 為真。
⒊衡酌本件原告匯出匯款申請書匯款性質欄、匯出匯款交易憑 證匯款分類欄、匯出匯款收件證明匯款性質，也記載係為「 投資國外不動產」、「海外投資房產」等文字（見附民卷第 39頁至第45頁、第61頁至第63頁、第71頁第73頁），且經本 院當庭勘驗水單影本無訛（見本院卷二第266 頁至第267 頁 ），並有IBIS旅店裝潢完工通知與現場照片、PF停車位現場 照片等存卷可參（見本院卷二第113 頁至第119 頁、第125 頁至第137 頁）。IBIS旅店調查報告、Q 學院宿舍調查報告 （見本院卷一第381 頁至第402 頁；本院卷二第103 頁至第 111 頁），亦具體列載IBIS旅店、Q 學院宿舍物件座落位置 與附近設施、環境與排水水道及地方政府調查、交易金額、 交易人別各為HO開發商，以及擔任租賃業權人後續預估支出 費用項目（含稅收、水電費、服務費等），更註明：「請注 意您是購買一份使用權的物業，您不是購買一份終身保有所 有權的不動產」、「您正在購買的物業是一個投資的機會， 因此您必須了解所有投資均有風險，最終結果可能與您的預 期有差異」、「請謹記：未來事件不能被保證─此物業可能 不能圓滿完成或無法完成」、「預期日程可能會變動─可能 存在開發商不得不推遲完成開發方案的情況」、「當您購買 物業及日後銷售時，您可能獲得利潤或遭受損失」、「您可 能獲得利潤或遭受損失」，甚或「如果開發商破產，你會發 現很難收回你的錢─但你將會受到法定抵押的保障」等文字 ，也敘明因此為海外物業交易，購買者或有不能進行實地檢 驗之情形，故須注意相關風險，最終完工結果可能與期待不 符，又若未進行物業調查情況下無法得知可能暗藏之隱憂等 風險說明，且除該等調查報告外，均依各該投資案性質附有 買家聲明、買賣契約、租賃契約、承租契約、單位圖，或優 先回購協議、強制出售權、強制回購權、公契等文件，益徵 非完全保證毫無風險，而係該等投資案投資者以其等買賣所 得系爭投資標的即租賃業權，再與系爭開發商成立租賃契約 領取扣除稅賦、水電費與服務費後之租金金額，至為明確。 ⒋勾稽前開證據資料，本件原告所為系爭投資案之所以得以獲 取租金，是因將其等取得之系爭投資標的即租賃業權再轉租 回原開發商，尚須扣除稅賦、水電費等成本費用後方能取得
資金，核屬其等尚須履行之義務。本件原告並未提出任何系 爭投資案獲利有顯不相當之積極證據，其等訴訟代理人主張 友人需花費2,000 萬餘元方得購買不動產一情（見本院卷三 第400 頁），不僅未提出證據，也未具體說明購買標的、時 間與系爭投資案是否相當；反觀本件被告提出英國各地方議 會或主管機關網頁關於保證租金宣導之文宣內容（見本院卷 三第233 頁至第263 頁），揆諸上揭規定及要旨，難謂與銀 行法第29條第1 項、第29條之1 規定情形相同，應足認定。 ⒌本件原告另泛稱被告楊建傑等3 人犯修正前刑法第339 條詐 欺取財罪云云，然未提出具體證據資料，且其等最初先稱其 等僅於付款後1 年內收受8%利息云云，後一度改稱僅自Park First 投資案取得1,409 英鎊、Q 學院投資案取得550 英鎊 云云（見附民卷第25頁：本院卷一第418 頁；本院卷二第13 頁），最終於本件被告陳報伊等自104 年7 月1 日起協助承 受HO開發商義務之SCX 公司代收轉付每3 個月租金予原告王 菡亭，提出聯繫代收轉匯租金事宜電子郵件、租金明細並要 求調取原告王菡亭帳戶歷史交易明細與陳報報酬後（見本院 卷二第73頁至第89頁、第226 頁至第227 頁），方自述有不 爭執事實㈤所示報酬金額並減縮聲明（見本院卷二第240 頁、第243 頁至第245 頁），是其等前後所述不一，已非無 疑，反自原告王菡亭最終確認領得之租金，核與IBIS投資案 、Park First投資案約定方案內容管理出租賺取約定收益之 要件、期間大致相符。再觀被告廖秀敏轉寄予被告楊建傑關 於Q 學院宿舍來往電子郵件內文、Filedfisher 事務所投資 者注意事項、KPMG會計師事務所重整管理人提案、英國網路 媒體Place North West報導與網站頁面列印、SC集團電子郵 件、SCX 公司董事資訊（見本院卷一第285 頁至第359 頁； 本院卷二第229 頁至第233 頁），於沈約禮、原告盧業芬10 3 年間成立Q 學院投資案後，PSD 開發商於106 年遭聲請重 整，本件被告與所屬人員仍協助與MA事務所聯繫、瞭解Q 學 院宿舍重整處理或接管之近況與方式，而Q 學院宿舍最終亦 由MCR 公司順利完工且出租；IBIS旅店發生HQ開發商遭SC集 團聲請重整後，被告公司也曾與SC集團協商之事實，足見本 件被告抗辯系爭投資案係因PSD 公司債務不履行，要非全然 子虛烏有，自本件被告於該投資案成立後發生爭議仍協助聯 繫說明狀況而非置之不理之客觀行徑，亦與一般如詐欺取財 後多會避不見面之情形有別。
⒍本件原告未能提出積極證據使本院相信本件被告違反銀行法 第29條、第29條之1 與修正前刑法第339 條第1 項規定之積 極證，揆之首揭規定及要旨，當由其等受此客觀舉證責任之
不利益，是其等此部分主張，自不足取。
㈢現有卷內證據資料，無從認定本件被告有違反不動產經管條 例第21條第3 項、第26條第2 項規定之行為： ⒈按關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者 ，適用關於委任之規定；受任人因處理委任事務有過失，或 因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責； 居間人關於訂約事項，應就其所知、據實報告於各當事人， 對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得 為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履約 能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第529 條、第 544 條、第567 條固有明文。再經紀業與委託人簽訂委託契 約書後，方得刊登廣告及銷售。前項廣告及銷售內容，應與 事實相符，並註明經紀業名稱。廣告及銷售內容與事實不符 者，應負損害賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷 業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經 紀人員負連帶賠償責任，不動產經管條例第21條、第26條第 2 項亦有明定。
⒉本件原告主張本件被告廣告不實、未據實報告系爭開發商資 本額云云，揆之首開規定，仍應由其等主張及舉證本件被告 有未盡據實報告或廣告不實之行為。惟本件原告僅提出系爭 投資案廣告DM、被告楊建傑著作買房聖經節本、被告公司電 子DM列印、被告楊建傑偵訊筆錄、Q 學院簡報等件（見附民 卷第35頁至第37頁、第51頁至第53頁、第67頁至第69頁；本 院卷二第15頁至第18頁、第203 頁至第209 頁、第211 頁至 第213 頁）。然資本額之多寡非等同於履約能力之高低，此 亦係我國公司法修正放寬規範之理由；且單就廣告內容以觀 ，尚載有被告楊建傑建議投資時可從品牌知名度、交通易達 性確保有無基本客源，再輔以過往營運績效判斷該等保證投 資報酬率是否合理等文字（見本院卷二第17頁），所謂Park First 投資案保本機制也記載「Park Firt 開發商『可以』 用原價買回」（見附民卷第35頁），衡與無保證買回條款等 文字相合；至IBIS投資案保本機制未能實行原因，據被告楊 建傑於偵訊中所陳：因HO公司內部股東不合，其中SC集團所 屬股東爭取回經營權而接手後續經營，然不同意承諾該契約 義務等語（見本院卷二第204 頁至第205 頁），核屬HO公司 後續債務不履行所致，難謂能溯及既往認定廣告不實之主張 可採。反之，本件被告則提出臺北市政府地政局102 年12月 24日北市地權字第10233583300 號函、同年9 月6 日北市地 權字第1076012507號函（稿）、同年10月31日北市地權字第 10760172251 號函（稿），被告公司107 年9 月19日台搜字
第10700006號函，IBIS旅店完工通知，系爭投資案現場勘查 照片、前述記載各該風險可能之律師調查報告、產權查核文 件、加盟契約、破產查詢結果、JWK 事務所調查報告、PF開 發商102 年10月8 日財務報表、PDS 開發商簡報等件為佐（ 見本院卷一第365 頁至第371 頁、第381 頁至第402 頁；本 院卷二第113 頁至第121 頁、第125 頁至第137 頁、第169 頁至第193 頁、第103 頁至第111 頁；本院卷三第17頁至第 127 頁）。輔以除Q 學院投資案因Q 學院宿舍時未完工外， PS投資案與IBIS投資案實有相當期間持續依原約定方案內容 給付租金之紀錄，已如不爭執事實㈤所示，礙難率認有廣 告不實或未據實報告之情事可言。
㈣承此，本件原告未能舉證證明使本院得出本件被告關於系爭 投資案成立侵權行為或有債務不履行之情事，難謂其等請求 本件被告負損害賠償責任可採，是本院自毋庸認定本件被告 之損害賠償範圍，抑或消滅時效是否業已完成等爭點，末此 敘明。
五、從而，本件原告聲明第1 項與第4 項先依民法第184 條第2 項前段、第185 條第1 項，後依不動產經管條例第21條第3 項、第26條第2 項，民法第529 條、第544 條、第567 條等 規定，聲明第2 項與第5 項先依民法第28條、第185 條第2 項前段、第185 條第1 項、第188 條第1 項前段、公司法第 23條第2 項，後依不動產經管條例第21條第3 項、第26條第 2 項，民法第529 條、第544 條、第567 條等規定，請求： ㈠被告楊建傑等3 人應連帶給付原告王菡亭555 萬9,524 元 及自送達最後一名被告刑事附帶民事起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止按年息5%計算之利息；㈡本件被告應連帶給付原 告王菡亭555 萬9,524 元及自送達最後一名被告刑事附帶民 事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息； ㈢第1 項及第2 項所命給付，如任一被告已為給付，其被告 於該給付範圍內，免除給付義務；㈣被告楊建傑等3 人應連 帶給付原告盧業芬225 萬795 元及自送達最後一名被告刑事 附帶民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之 利息；㈤本件被告應連帶給付原告盧業芬225 萬0,795 元及 自送達最後一名被告刑事附帶民事起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止按年息5%計算之利息；㈥第4 項及第5 項所命給付 ，如任一被告已為給付，其被告於該給付範圍內，免除給付 義務，為無理由，應予駁回。本件原告之訴既經駁回，其等 假執行之聲請即失所依據，爰併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料， 經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不一一論
列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 10 月 14 日 民事第一庭 法 官 黃鈺純以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 10 月 15 日 書記官 李心怡
附表（日期：民國/幣別：未標明者為英磅）
編號 原告姓名 投資方案與標的 契約賣方 方案內容 匯款日期、明細 １ 沈約禮、盧業芬 英國Q 學院學生公寓（Unit334 宿舍即1單位） Pinnacle Student Developments( Liverpool)limited 每單位57,995，5 年間保證租金為投資額各8%（5220- 地租500 之餘額）。 103 年7 月28日匯款26,007.5至Pinnacle StudentDevelopments ( Liverpool) Limited 代理人MAXWELL ALVES 之英國匯豐銀行帳號GB68MIDZ00000000000000帳戶。 103 年11月19日匯款17,408.5至Pinnacle StudentDevelopments ( Liverpool) Limited 代理人MAXWELL ALVES 之英國匯豐銀行帳號GB68MIDZ00000000000000帳戶。 匯款1,159.9 元仲介服務費至被告公司台北富邦商業銀行帳號000000000000帳戶。 ２ 王菡亭 英國IBIS( Lymm)Budet Hotel（Unit12房間即1 單位） Hotel Options( Lymm)Limited 每單位90,000，3 年間保證租金為投資額各8%（部分9%），期滿買賣雙方可要求賣方保證溢價9%（部分15% ）買回。 103 年8 月18日匯款13,700至Hotel Options ( Lymm) Limited代理人MAXWELL ALVES 之英國匯豐銀行帳號GB68MIDZ00000000000000帳戶。 103 年9 月3 日匯款76,500至Hotel Options ( Lymm) Limited代理人MAXWELL ALVES 之英國匯豐銀行帳號GB68MIDZ00000000000000帳戶。 匯款1,800 仲介服務費至被告公司台北富邦商業銀行帳號000000000000帳戶。 ３ 王菡亭 英國Park First機場停車位（G535、G536即2 單位） Park First Limited 每單位20,000，前2 年保證租金8%、第3 至4 年預估租金10% 、第5至6 年預估租金12% ，期滿可原價賣回賣方（保本機制），無保證買回條款。 103 年5 月12日匯款5,800 至被告公司台北富邦商業銀行000000000000帳號帳戶。 103 年6 月25日匯款3,800 至被告公司台北富邦商業銀行帳號000000000000帳戶。 104 年1 月8 日匯款40,000至Park First之英國BARCLAYS銀行帳號GB13BA RZ00000000000000 帳戶。 匯款新臺幣48,000元仲介服務費至被告公司台北富邦商業銀行帳號000000000000帳戶。
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