臺灣臺北地方法院刑事判決 100年度易字第1027號
公 訴 人 臺灣臺北地方法院檢察署檢察官
被 告 魏啟昌
上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（99年度偵字第23689號
），本院判決如下：
主 文
魏啟昌意圖為自己不法之所有，以詐術使人將本人之物交付，處有期徒刑壹年貳月。
事 實
一、魏啟昌原為座落於臺北市○○區○○段四小段903地號及其 上建物新生北路2段58巷50號5樓及5樓之1套房之所有權人， 其並以上開土地與建物向合作金庫銀行信義分行貸款新台幣 （下同）960萬元，並合併設立最高限額抵押1160萬元予合 作金庫。其後該址5樓及其土地持分先於民國98年4月間出售 予張家瑜，魏啟昌即通知合作金庫將5樓部分塗銷抵押權， 並把最高限額抵押權均移轉設定至5樓之一之房屋與土地持 份上。嗣鄭柳經友人處得知魏啟照欲出售座落於台北市○○ 區○○段四小段903地號及其上建物新生北路2段58巷50號55 樓之1之房地（下稱系爭房地），乃與魏啟昌洽商，魏啟昌 明知系爭房地尚設有最高限額抵押權1160萬元，且其無力清 償以辦理塗銷，竟意圖為自己不法之所有，於98年6月間， 將5樓之1房屋與土地持分出售給鄭柳時，未告知上情，使鄭 柳陷於錯誤，誤以為系爭房地未設有任何負擔，而同意以 580萬元購買系爭房地，並如數交付買賣價金給魏啟昌。魏 啟昌為免上情為鄭柳查覺，乃向鄭柳表示，可委請其熟識之 代書代為辦理，鄭柳信以為真，乃交付相關文件予魏啟昌， 魏啟昌即自行辦理土地與建物所有權移轉登記手續，將系爭 房地移轉登記至鄭柳指定之吳雅雯名下，然未塗銷最高限額 抵押權，而僅交付完成過戶後之土地所有權狀給鄭柳。後鄭 柳於99年8月間欲將該屋持向銀行申辦貸款時，始發覺其上 已設定最高限額抵押權1160萬元，且尚未清償，而發覺受騙 。
二、案經鄭柳訴由臺灣臺北地方法院檢察署檢察官偵查起訴。 理 由
一、證據能力
按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定 者外，不得作為證據；又被告以外之人於審判外之陳述，雖 不符合同法第159條之1至第159條之4之規定，但經當事人於 審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作 成時之情況，認為適當者，亦得為證據。當事人、代理人或
辯護人於法院調查證據時，知有第159條第1項不得為證據之 情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同 意，刑事訴訟法第159條第1項及第159條之5分別定有明文。 本判決下列所引用之證據資料，均經依法踐行調查證據程序 ，當事人於本院言詞辯論終結前亦未聲明異議，本院審酌證 據資料製作時之情況，均無違法不當及證明力明顯過低之瑕 疵，亦查無依法應排除其證據能力之情形，認以之作為證據 應屬適當，皆有證據能力。
二、訊之被告魏啟昌矢口否認有何詐欺之犯行，辯稱：鄭柳於購 買上開系爭土地時，知悉系爭房地上設有最高限額抵押權 1160萬元，仍願購買，且依雙方簽訂之買賣契約書上亦載明 系爭房地設有抵押權云云。經查：
㈠系爭房地原係被告所有，其上並設有最高限額抵押權1160萬 元，告訴人鄭柳有於98年6月15日以總價580萬元，向被告購 得系爭房地，告訴人業已依約給付全部款項，被告有將系爭 房地辦理移轉登記至鄭柳指定之吳雅雯名下，然並未塗銷上 開抵押權設定登記乙節，業據被告供述在卷，核與告訴人鄭 柳指述情節相符，此外復有土地房屋買賣契約書、建物所有 權狀及合作金庫商業銀行信義分行於100年3月2日以合金信 義字第1000000 630號函檢送被告以系爭房地向該行辦理抵 押權設定之相關文件在卷足憑，自信屬實。
㈡而就鄭柳與被告洽談系爭土地之買賣經過，證人鄭柳於本院 審理時證稱：伊係98年6月15日跟被告購買系爭房地，當時 的見證人是沈俐臻，在98年6月15日之前，伊有與被告接觸 過2次，訂約前及訂約當天被告均未曾提及系爭房地尚有設 定其他物權，伊也沒有問，伊完全不知情等語明確，而證人 沈俐臻於本院審理時亦證稱：伊與鄭柳是朋友關係，與被告 有一點認識，鄭柳說要買系爭房地，所以伊陪鄭柳去看，鄭 柳只有告知伊房子幾坪、多少錢，沒有給伊看任何的書面資 料，在鄭柳購買系爭土地之際，被告未曾在伊面前提過系爭 土地有設定抵押權等語明確，是足徵於鄭柳與被告簽訂系爭 土地之買賣合約之際，被告確未曾告知鄭柳系爭土地上尚設 有抵押權。
㈢被告雖辯稱：依二造所簽訂之買賣合約書第四條即已有載明 「如有抵押權或其他設定者應辦理所有權過戶前聲請塗銷登 記不得延緩」等語，故鄭柳對系爭房地上設有抵押權登記乙 節當知之甚詳云云。然查：
⑴依卷附被告與鄭柳所簽訂之系爭房地買賣合約書，第四條確 有載明「如有抵押權或其他設定者應辦理所有權過戶前聲請 塗銷登記不得延緩」等語（附於99年度偵字第23698號卷第
29至33頁），然該份合約書係被告自文具行購得之標準格式 ，此業據被告供述在卷，故於該合約書上所約定之條款，自 屬標準之制式條款，非謂是被告與鄭柳二人逐一訂立，且觀 諸該份契約，就鄭柳價金之給付方式及其二人關注之事項， 於該份契約上均有加註、刪減，並載明履行之期限，且經雙 方蓋印以確認，是倘鄭柳知悉系爭房地上尚設有最高限額抵 押權，就此一關係其權益重大之事項，其理應會在該份買賣 合約書上加註，然於該份買賣合約書第四條旁竟未有任何標 註，此益徵鄭柳稱其不知系爭房地上尚設有抵押權乙節，非 屬虛妄。
⑵再者，被告係於98年4月間將與系爭房地相鄰之門牌號碼為 臺北市○○路○段58巷50號5樓販售予他人，依卷附不動產買 賣契約書（附於99年度偵字第23698號卷第62頁），該次成 交價格為705萬元，與本案系爭房地之成交價格略有差異， 對此被告於本院審理時陳稱：5樓每坪平均是33.38萬，賣給 鄭柳，因為他還有一個停車位，車位是4.98坪，車位一個80 萬元來算，扣除掉，他的售價每坪是31.85萬元，因為5樓之 1房子沒有面向馬路，所以比較便宜等語明確，是由被告所 述可知，系爭房地售價之較相鄰之門牌號碼為臺北市○○路 ○段58巷50號5樓之房地，純係因該房面向位置所致，要無其 他原因，再者，證人沈俐臻於本院審理時亦證稱：伊係在仲 介公司上班，依據其個人先前之經驗，鄭柳購買系爭房地的 價格與市價大約相差30萬元，剛好是仲介費省下來等語明確 ，是綜合上情以觀，本件被告購買系爭房地之價格，要與市 價相差無幾，衡情倘鄭柳知悉其所購買之系爭房地其上尚設 有他項權利負擔，其理應以遠低於市價之價格購入，且鄭柳 與被告亦無任何特殊情宜，其自無可能為協助被告解決財務 問題，而願以一般市價之行情向被告購買一其上已設有他項 權利負擔之房地，況證人沈俐臻於本院審理時亦證稱：「（ 問：按照你的仲介經驗，如果買賣房屋不塗銷抵押的話，價 金差額多少？）答：我沒有賣過不塗銷抵押的，我們都交給 代書去處理」等語明確，故被告辯稱：鄭柳知道系爭房地上 有設定抵押權，仍願意購買乙節，悖於現今社會交易常情， 自難採信。
⑶另本件係因系爭房地之過戶手續均由被告自行辦理，未有代 書等相關人士介入，此業據被告供承在卷，並有卷附土地登 記申請書在卷足憑，對此，證人沈俐臻於本院審理時證稱： 鄭柳要買的時候，伊就跟他說要找代書，但是鄭柳說他們已 經達成協議，被告說他要自已找代書等語明確，證人鄭柳亦 證稱：被告表示本件係與地主合建，他是建商，他們那邊有
代書，所以伊就信任他等語明確，被告於本院審理時亦坦言 確曾向鄭柳表示有代書可協助辦理過戶之事宜，是足證本件 確係因被告向鄭柳表示有認識之代書可代辦理手續，鄭柳始 未另行僱請代書辦理過戶手續，然本件系爭房地之過戶手被 告並未委請代書辦理，而係由其自行處理，已如前述，且本 件過戶之費用實係由鄭柳支付，業據被告供述在卷，並有被 告書寫之收據乙紙在卷足憑，亦即就本件過戶之相關費用， 縱由代書代為處理，鄭柳亦會支應相關之費用，故被告實無 須為節省支出而大費週章代為處理之理，此益徵被告係為免 委請代書辦理系爭房地過戶之際察覺系爭房地設有他項權利 負擔，始自行辦理系爭房地之過戶手續甚明。
⑷至被告雖聲請傳喚證人陳美玉，待證事實為被告與鄭柳交易 之經過，然對此鄭柳於本院審理時已證稱：伊與陳美玉全未 接觸，陳美玉係介紹一美容院老板系爭房地，美容院老板不 要才叫伊去看等語，而證人沈俐臻於本院審理時亦證稱：本 件原係其鄰居美容院老板要買，但因為該房地含車位，美院 院老板不車位，所以才叫鄭柳去看，被告與鄭柳之間，沒有 任何仲介介入等語明確，是縱被告確曾委任陳美玉代為銷售 系爭房地，惟鄭柳與被告就系爭房地之買賣，陳美玉自始至 終均未曾介入，是陳美玉與本案全無關涉，自無傳喚之必要 ，併此敘明之。
三、綜上所述，本件事證明確，被告所辯無非事後卸責之詞，不 足採信，被告犯行洵堪認定，應依法論科。
四、核被告所為，係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。爰審被 告之犯罪動機、目的、手段、所詐得之金額高達580萬元、 迄今仍未與告訴人達成和解，犯後猶飾詞狡辯，全未見有何 悔改之意等一切情狀，量處如主文所示之刑，以示警懲。據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段，刑法第339條第1項，刑法施行法第1之1條第1項、第2項前段，判決如主文。本案經檢察官蘇維達到庭執行職務。
中 華 民 國 100 年 9 月 6 日
刑事第二十庭 審判長法 官 郭惠玲
法 官 李桂英
法 官 柯姿佐
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受送達後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正
本之日期為準。
書記官 劉穗筠
中 華 民 國 100 年 9 月 6 日