臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第1241號
原 告 李宗德
訴訟代理人 林家吉
黃逸仁律師
上一人之
複代理人 李宗炎律師
黃惠凌
原 告 李燕貽
賴李玉雪
被 告 王錦鳳
王鄭金蘭
王清波
陳美麗
陳裕智
陳慧玲
兼上二人共同
法定代理人 陳坤田
被 告 陳裕家
王淑珠
上九人共同
訴訟代理人 王志祥
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國100年12月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告向原告所承租坐落臺中市○○區○○段第二九五地號、同段第二九六地號之部分土地（即如附圖臺中縣大甲地政事務所民國九十九年九月三日土地複丈成果圖所示A、B、D1、D2、E1、E2部分之土地，面積共計一百六十八點九三平方公尺）及其上臺中市○○鄉○○段第九一建號之房屋（門牌號碼為臺中市大安區頂庄11號）之租金，應自民國九十九年十月十四日起，調整為每年新臺幣壹萬捌仟壹佰陸拾參元。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告李宗德負擔。 事實及理由
一、程序事項：
（一）按訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同起訴，如其中 一人或數人拒絕同為原告而無正當理由者，法院得依原告 聲請，以裁定命該未起訴之人於一定期間內追加為原告； 逾期未追加者，視為已一同起訴；民事訴訟法第56條之1 第1項定有明文。查本件遷讓房屋事件，原僅由原告李宗
德單獨向本院提起，然其聲明係以坐落臺中市○○區○○ 段第91建號、門牌號碼臺中市大安區頂庄11號房屋，及同 段第295、296地號土地共有人之身分，主張終止與被告王 錦鳳、王鄭金蘭、王清波、陳美麗、陳裕智、陳慧玲、陳 坤田、陳裕家、王淑珠等人間就系爭不動產之租賃關係， 訴請其等將系爭房屋遷讓交還全體共有人，另將在系爭二 筆土地上建造之建物拆除後，返還占用部分土地予全體共 有人，若上開請求為無理由，則另聲明請求調整系爭二筆 土地之租金。故就調整租金部分，其訴訟標的對於系爭二 筆土地共有人全體必須合一確定而應共同起訴，惟其共有 人即李燕貽與賴李玉雪二人拒絕同為原告，經本院通知其 二人就追加為原告之事表示意見，惟其二人收受本院通知 後，始終未表明有何拒絕同為原告之正當理由，故本院乃 於民國100年4月22日依原告李宗德聲請，裁定命共有人李 燕貽、賴李玉雪於裁定送達後7日內，追加為本件原告， 逾期未追加者，視為已一同起訴，是項裁定分別於100年4 月27日送達追加原告賴李玉雪、100年5月2日寄存送達於 追加原告李燕貽，其二人於裁定送達後7日內未聲明追加 為原告，故追加原告李燕貽、賴李玉雪依上揭規定及本院 裁定，就本件原告李宗德訴請調整租金部分，視為與原告 李宗德已一同起訴，而應同列為本件原告。
（二）次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請 求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者 、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者、該訴訟標的 對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事 人者，均不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為 本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；不變更訴訟標 的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變 更或追加；民事訴訟法第255條第1項第2、3、4款、第2項 及第256條亦分別定有明文。原告提起本件民事訴訟，原 本於民法第767條及同法第821條之所有物返還請求權及共 有物回復請求權，請求被告王錦鳳（即被繼承人王佃之長 子）一人返還房屋，並聲明求為：「被告應自坐落於臺中 縣大安鄉（改制後為臺中市大安區，下同）頂庄段第91建 號之房屋（門牌號碼為臺中縣大安鄉頂庄11號）遷出，並 將前開房屋返還於全體共有人。」（詳本院卷第6頁）。 嗣因被告王錦鳳抗辯坐落於臺中市○○區○○段第295、2 96地號土地上之建物，包括原告所有之房屋及被告共同繼 承之未辦理保存登記之增建物，且被告就原告所有之房屋 存在不定期租賃關係，原告乃改依終止租賃關係後之租賃
物返還請求權及前揭所有物返還請求權、共有物回復請求 權，聲明求為：「一、被告應自坐落於臺中縣大安鄉○○ 段第91建號之房屋（門牌號碼為臺中縣大安鄉頂庄11號） 遷出，並將前開房屋返還於全體共有人。二、被告應將坐 落臺中縣大安鄉○○段第295地號、第296地號土地上未辦 理保存登記之建物（面積及位置依實測為準）予以拆除， 並將該部分之土地返還於全體共有人。」（詳本院卷第49 頁）。又因本院囑託臺中市大甲地政事務所實測後，原告 再補充更正其訴之聲明，追加被告王鄭金蘭（即被繼承人 王佃之妻），及增加依民法第442條前段聲請法院調整租 金而追加提起備位其訴，而聲明求為：「先位訴之聲明： 一、被告應自如附圖所示坐落於臺中縣大安鄉○○段第91 號之房屋（門牌號碼為臺中縣大安鄉頂庄11號）即A、B部 分遷出，並將前開房屋返還於全體共有人。二、被告應將 如附圖所示坐落臺中縣大安鄉○○段第295地號、同段第 296 地號土地上未辦理保存登記之建物即D1、D2、E1、E2 部分面積共計129.25平方公尺予以拆除，並將該部分土地 返還於全體共有人。」、「備位訴之聲明：被告向原告承 租坐落於臺中縣大安鄉○○段第295地號、同段第296地號 之部分土地及其上臺中縣大安鄉○○段第91建號之房屋（ 門牌號碼為臺中縣大安鄉頂庄11號）之租金，應自99年10 月14日起調整為每年22704元。」（詳本院卷第72至74頁 ）。原告再追加王清波（即被繼承人王佃之三子）、王淑 貞（即被繼承人王佃之次女）、王淑珠（即被繼承人王佃 之三女）同為本案被告，並依民事訴訟法第56條之1第1項 規定聲請本院裁定命賴李玉雪、李燕貽同為本案原告（詳 本院卷第81至83頁）。原告又因原追加之被告王淑貞已於 本案繫屬前死亡，遂更正追加被告王淑貞部分應改追加其 繼承人即被告陳坤田（即王淑貞之夫）、陳美麗（即王淑 貞之長女）、陳裕家（即王淑貞之長子）、陳裕智（即王 淑貞之次子，由陳坤田為其法定代理人）、陳慧玲（即王 淑貞之次女，由陳坤田為其法定代理人）同為被告（詳本 院卷第91至92頁）。原告嗣再變更訴之聲明為：「一、被 告應自如附圖所示坐落於臺中縣大安鄉○○段第91號之房 屋（門牌號碼為臺中縣大安鄉頂庄11號）即A、B部分遷出 ，並將前開房屋返還於全體共有人。二、被告應將如附圖 所示坐落臺中縣大安鄉○○段第295地號、同段第296地號 土地上未辦理保存登記之建物即D1、D2、E1、E2部分面積 共計129.25平方公尺予以拆除，並將該部分土地返還於全 體共有人。三、被告向原告承租坐落於臺中縣大安鄉○○
段第295地號、同段第296地號之部分土地（即附圖所示A 、B、D1、D2、E1、E2部分之土地，面積共計168.93平方 公尺）及其上臺中縣大安鄉○○段第91建號之房屋（門牌 號碼為臺中縣大安鄉頂庄11號）之租金，應自99年10月14 日起調整為每年22,704元。」（詳本院卷第188至190頁） 。核原告所為上開訴之追加、變更及擴張、減縮應受判決 事項之聲明及更正事實上之陳述，合於前揭民事訴訟法第 255條第1項、第2項及同法第256條之規定，均應予准許。（三）追加原告賴李玉雪、李燕貽均未於言詞辯論期日到場，核 無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被告之聲請， 由其一造辯論而為判決。
二、兩造爭執要旨：
（一）原告李宗德主張：
1、本件因涉及兩造之被繼承人李晨鐘與王佃間之租賃關係（ 詳如後述），而王佃之全體繼承人除被告王錦鳳、王鄭金 蘭外，尚有王佃之三子王清波及次女王淑貞、三女王淑珠 ，而王佃之次子王福龍自幼即出養，長女則早夭，王淑貞 則於90年間死亡，其法定繼承人則為陳坤田、陳美麗、陳 裕智、陳裕家及陳慧玲，是原告爰追加王佃之全體繼承人 為被告。另李晨鐘之全體繼承人係賴李玉雪、李燕貽及原 告李宗德等三人，其中李燕貽及賴李玉雪二人就追加訴之 聲明第三項（即原備位之訴）部分不願同為原告，然因該 項之訴係本於租賃關係所生，系爭租賃關係之出租人地位 應由原告李宗德及賴李玉雪、李燕貽等三人所繼受，而李 燕貽及賴李玉雪二人於原告起訴時並未同意同為原告，爰 請鈞院一併將民事更正追加起訴狀送達於李燕貽及賴李玉 雪，以確認渠等是否同意於本訴中同為原告，倘渠等拒絕 ，則原告李宗德依民事訴訟法第56條之1第1項之規定聲請 本院裁定命賴李玉雪、李燕貽於一定期間內追加為原告。 2、本件坐落臺中市○○區○○段295、296地號土地（下稱系 爭土地），及坐落其上門牌號碼為臺中市大安區頂庄11號 房屋（即複丈成果圖A、B部分，下稱系爭房屋）為原告等 三人共有。又系爭房屋原為原告李宗德之祖父李晨鐘所有 ，約於44年間與被告王錦鳳之父親王佃訂定不定期租賃契 約，將系爭房屋出租予王佃使用，而李晨鐘與王佃逝世後 ，兩造各自本於繼承關係，承受系爭房屋之不定期租賃關 係。復系爭房屋係於民國前1年所興建，而系爭房屋之結 構為土造及磚造，且部分範圍之現狀已近乎頹圮狀態，隨 時均有傾塌之危險，倘任由被告繼續使用該建物，嗣後因 地震或其他外力因素造成坍塌，恐將造成更大損害。準此
益徵，依建物使用年限、土地之有效利用及土地周邊景觀 而言，原告主張系爭房屋有收回重新建築之必要，應有理 由，爰依土地法第100條第1款之規定對被告終止租賃關係 ，並以民事更正追加起訴狀之送達視為對被告終止租賃關 係之意思表示。又土地法第103條係規定出租人得收回土 地，並未規定出租人必須先終止租約，且依最高法院43年 台上字第547號判例要旨，出租人收回房屋重新建築，本 身就是租賃關係消滅的原因，無待終止租約，所以原告訴 之聲明第1項並不因為出租人全體未對被告為終止租約之 意思表示而無理由。職是，原告依民法第767條前段規定 及租賃關係終止後之租賃物返還請求權請求被告返還系爭 房屋。另系爭房屋經本院實地履勘後，亦不難查知係供被 告存放雜物及作為工作室使用，此實非當時被告之被繼承 人王佃承租系爭房屋之目的；又關於被告之被繼承人王佃 所增建之部分（坐落系爭土地上，如複丈成果圖Dl、D2、 El、E2所示部分，面積合計129.25平方公尺之未辦保存登 記建物，下稱系爭增建物），原告固不爭執系爭增建物所 占用之系爭土地亦為李晨鐘與王佃之不定期租賃契約之標 的範圍，然李晨鐘並未同意王佃在其上建造系爭增建物， 故就系爭增建物而言，被告亦屬無權占有系爭土地，是原 告依民法第767條前段規定請求被告拆除系爭增建物並返 還所占用之系爭土地。
3、被告使用系爭土地及系爭房屋業經數十年，倘鈞院認兩造 間確有租賃關係存在，且依法原告不得終止系爭租約請求 返還租賃物，則原告主張應提高租金。依被告所稱伊每年 給付原告480台斤之稻穀，換算為新臺幣則為每年約4,000 餘元，且此一穀金數十年來均未調整，而數十年來系爭土 地之地價已飛漲數十倍，縱如被告主張伊按年支付租金， 其所繳付之租金亦不足供原告作為繳納地價稅之用，是以 本件租金自有調整之必要。租金之計算：系爭土地雖非位 於都市地段，惟其地目為建地，地處大安區公所之近鄰， 生活機能甚佳，且一街之隔即為公園綠地，於大安地區係 屬十分優良之居住環境，系爭土地及系爭房屋應以公告地 價年息8％計算之年租金，方屬適當（本院按原告99年10 月15日民事追加起訴狀＜詳本院卷第74頁＞雖載「10％」 ，但依其請求總金額22,704元除以面積168.93平方公尺再 除以公告地價每平方公尺1,680元，回算其主張年息應僅 為「8％」，故原告於訴狀所記載「10％」應係「8％」之 誤載）。綜上，被告使用系爭土地如附圖A、B、D1、D2、 E1、E2部分之總面積為168.93平方公尺，則就被告使用系
爭土地部分及系爭房屋之每年租金，應以被告占用系爭土 地之總面積為計算基準，調整為年租金22,704元（計算式 ：168.93×1,680×8％＝22,704）。 4、並聲明：
（1）被告應自如附圖所示坐落於臺中市○○區○○段第91號 之房屋（門牌號碼為臺中市大安區頂庄11號）即A、B部 分遷出，並將前開房屋返還於全體共有人。
（2）被告應將如附圖所示坐落臺中市○○區○○段第295地 號、同段第296地號土地上未辦理保存登記之建物即D1 、D2、E1、E2部分面積共計129.25平方公尺予以拆除， 並將該部分土地返還於全體共有人。
（3）被告向原告承租坐落於臺中市○○區○○段第295地號 、同段第296地號之部分土地（即附圖所示A、B、D1、 D2、E1、E2部分之土地，面積共計168.93平方公尺）及 其上臺中市○○區○○段第91建號之房屋（門牌號碼為 臺中市大安區頂庄11號）之租金，應自99年10月14日起 調整為每年22,704元。
（4）上開第1、2、3項請求均願供擔保請准宣告假執行。（二）原告李燕貽、賴李玉雪：
均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或 陳述。
（三）被告等抗辯：
原告之被繼承人李晨鐘與被告之被繼承人王佃，早於44年 間，即就系爭土地如附圖A、B、D1、D2、E1、E2部份與李 晨鐘所有之系爭房屋成立不定期租賃契約。自44年間租賃 契約成立時起，王佃及其嗣後之繼承人（即被告王錦鳳等 人），均按時繳交租金予李晨鐘及其嗣後之繼承人，由租 金收據可知，直至94年間，原告等尚且向被告收取租金， 並開立租金收據，然約於95年間，原告李宗德先後派員前 來及親自致電被告，向被告表示要提高5倍租金，但因租 金調漲倍數過高，被告無力負擔，而為被告所婉拒，此後 原告李宗德即憤而拒收租金。系爭增建物部分，當初係承 租人王佃經過出租人李晨鐘同意後始為增建，原告主張系 爭增建物係無權占有系爭土地，請求被告拆除後返還系爭 土地並無理由。系爭房屋及系爭房屋與系爭增建物所占用 之系爭土地，現均由高齡90歲之被告王鄭金蘭居住使用， 被告王鄭金蘭居住該處50餘年，被告始終願意給付租金給 原告，亦同意原告請求調整年租金為22,704元。並聲明： （1）原告之訴駁回。（2）如受不利判決，願供擔保請准 免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
下列事實為兩造所不爭執（詳本院卷第145、179、186至187 頁之言詞辯論筆錄），並據原告提出系爭房屋之建物登記第 二類謄本（詳本院卷第9、94頁）、系爭土地之土地登記第 二類謄本（詳本院卷第52至53、第95至96頁）、系爭房屋及 系爭增建物之外觀照片（詳本院卷第54頁）、戶籍謄本及繼 承系統表（詳本院卷第84至90頁、第98至106頁、第130至13 1頁）為證，復據被告提出戶籍謄本（詳本院卷第21至24頁 ）、房屋稅單（詳本院卷第25至26頁）、營業稅查定課徵核 定稅額繳款書（詳本院卷第27頁）、原告李宗德寄發之通知 函（第28至30頁）、租金收據28份（詳本院卷第31至46頁） 可佐，並經本院至實地勘驗製有勘驗筆錄（詳本院卷第60至 63頁、第164至174頁）存卷為憑，且有臺中縣大甲地政事務 所99年9月3日甲地測字第0990007725號函檢送如附圖所示之 臺中縣大甲地政事務所地複丈成果圖附卷可稽（詳本院卷第 64至65頁），故均堪信為真實，且得作為本判決之基礎，先 予敘明：
（一）坐落臺中市○○區○○段295、296地號土地（下稱系爭土 地）及同段91建號之房屋（門牌號碼為臺中市大安區頂庄 11號，即複丈成果圖A＜面積39.31平方公尺＞、B＜面積4 .33平方公尺＞部分，下稱系爭房屋）為原告之祖父李晨 鐘所有，現由原告及追加原告李燕貽、賴李玉雪三人於69 年4月5日繼承，於70年5月4日因分割繼承登記而分別以6 分之3、6分之2、6分之1之比例共有。
（二）約於44年間，原告李宗德之祖父李晨鐘與被告之父親王佃 訂定不定期租賃契約，將系爭房屋及其所坐落之系爭土地 部分出租予王佃使用，並同時將坐落系爭土地上如複丈成 果圖D1、D2、E1、E2所示之土地部分，亦併予出租予王佃 使用（下稱系爭不定期租賃契約關係）。
（三）王佃約於50年間，在系爭土地上原始起造如複丈成果圖D1 、D2、E1、E2所示、面積合計129.25平方公尺之未辦保存 登記建物（下稱系爭增建物），王佃因而取得系爭增建物 之所有權，現由被告王錦鳳（即王佃之長子）、王鄭金蘭 （即王佃之妻）、王清波（即王佃之三子）、王淑珠（即 王佃之三女）、陳坤田（即王佃次女王淑貞之夫）、陳美 麗（即王淑貞之長女）、陳裕家（即王淑貞之長子）、陳 裕智（即王淑貞之次子，由陳坤田為其法定代理人）、陳 慧玲（即王淑貞之次女，由陳坤田為其法定代理人）繼承 共有。
（四）李晨鐘與王佃逝世後，兩造各自本於繼承關係，承受系爭
不定期租賃契約關係之權利與義務。
四、本件爭點：
（一）就原告訴之聲明第1項，原告主張系爭房屋有重新建築之 必要，其已依土地法第100條第1款規定對被告終止租賃關 係，且無庸全體出租人對被告為終止租賃關係之意思表示 ，並依據民法第767條及租賃關係終止後之租賃物返還請 求權，請求被告返還系爭房屋，有無理由？
（二）就原告訴之聲明第2項，王佃是否得出租人李晨鐘之允諾 而興建系爭增建物？原告主張系爭增建物係無權占用系爭 土地，並依據民法第767條規定，請求被告拆除系爭增建 物後返還土地，有無理由？
（三）若本院認為兩造間之系爭不定期租賃契約關係仍有效存在 ，尚未合法終止，則原告訴之聲明第3項主張依民法第442 條之規定，請求被告向原告所承租系爭房屋及系爭房屋與 系爭增建物所坐落系爭土地部分之年租金，應自99年10月 14日起，調整為每年22,704元，有無理由？五、得心證之理由：
（一）按民事訴訟法第56條規定所謂訴訟標的對於共同訴訟之各 人必須合一確定，係指依法律規定必須數人一同起訴或一 同被訴，否則當事人之適格即有欠缺者而言。又繼承人有 數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共 有，民法第1151條定有明文。可知繼承人有數人時，在分 割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，尚無從由 繼承人之個人取得遺產中之特定部分。是以就公同共有法 律關係為訴訟者，乃屬固有之必要共同訴訟，應由公同共 有人全體起訴或被訴，否則即係當事人之適格要件有所欠 缺。查系爭房屋及系爭土地，原均為李晨鐘所有，約於44 年間，李晨鐘與王佃訂定不定期租賃契約，將系爭房屋及 其所坐落之系爭土地部分出租予王佃使用，並將坐落系爭 土地上如複丈成果圖D1、D2、E1、E2所示之土地部分，亦 出租予王佃使用。嗣李晨鐘、王佃相繼死亡後，原告三人 依繼承而共同取得系爭房屋及系爭土地之所有權，並共同 繼承取得李晨鐘之遺產即「系爭不定期租賃契約之出租人 權利義務」，亦即原告李宗德、李燕貽、賴李玉雪均為系 爭不定期租賃契約之共同出租人，又原告李宗德、追加原 告李燕貽、賴李玉雪三人於69年4月5日繼承，於70年5月4 日因分割繼承登記而分別以6分之3、6分之2、6分之1之比 例而共有系爭建物及系爭土地；又被告九人亦共同繼承取 得王佃之遺產即「系爭不定期租賃契約之承租人權利義務 」，亦即被告九人均為系爭不定期租賃契約之共同承租人
。次按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過 半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分 合計逾三分之二者，其人數不予計算，該規定於公同共有 準用之；民法第820條第1項、第828條第2項定有明文。又 按共有物之出租，係典型之共有物利用行為，屬共有物管 理權能之一環，而非土地法第34條之1第1項所規定之處分 、變更及物權設定，故共有物之出租管理應依民法第820 條之規定行之（最高法院71年度台上字第4199號、71年度 台上字第5180號、81年度台上字第2013號、82年度台上字 第2895號、85年度台上字第1070號判決要旨均同此意旨可 參）。原告李宗德雖主張以本件訴狀送達被告作為終止系 爭不定期租賃契約關係之意思表示，然依原告99年10月15 日民事追加起訴狀所載，可知本件追加原告賴李玉雪、李 燕貽拒絕於本案同為原告（詳本院卷第74頁），難認追加 原告賴李玉雪、李燕貽同願對被告為終止系爭不定期租賃 契約關係之意思（按本院僅針對原告李宗德訴之聲明第3 項關於訴請調整租金部分，命賴李玉雪、李燕貽追加為原 告，就原告李宗德訴之聲明第1項、第2項部分，並未命賴 李玉雪、李燕貽追加為原告），是以原告李宗德就系爭房 屋及系爭土地之所有權利既僅有2分之1，其單獨對被告為 終止系爭不定期租賃契約關係之共有物管理行為，既非以 共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，自與 民法第820條第1項之規定未合，難認合法。雖原告李宗德 主張以土地法第100條第1款規定，其以出租人重新建築為 由收回房屋，系爭不定期租賃契約隨即消滅，無庸另行終 止系爭不定期租賃契約云云；惟按不定期房屋租賃，出租 人有收回自住或重新建築之必要時，固得依土地法第100 條第1款之規定隨時收回該房屋，惟該條款之規定僅係限 制出租人收回房屋之特別原因而已，如出租人依該條款以 收回自住或重新建築為由請求返還房屋者，自仍應依民法 第450條第3項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止 後，始有收回該房屋之請求權存在（最高法院87年度台上 字第1922號判決要旨供參，該判決雖係針對土地法第100 條第1款前段「收回自住」之特別原因為上開闡釋，惟本 院認為對於土地法第100條第1款後段「重新建築」之特別 原因，其性質既均同為限制出租人任意收回房屋之特別原 因，關於租賃雙方間租賃契約關係之結束，亦應回歸民法 第450條相關規定），故縱令原告李宗德係以重新建築為 由而主張收回系爭房屋，仍應依民法相關規定對承租人合 法終止租賃契約後，始得為之，從而，原告李宗德主張無
庸向被告終止系爭不定期租賃契約云云，尚不足採。又原 告李宗德固提出最高法院43年度台上字第547號判例要旨 為佐，然綜觀該案事實，該案承租人與出租人係先於訴訟 上成立第一次和解，以由出租人收回房屋重新建築，並附 有於建築完成時應再將重新建築後之房屋出租予承租人， 其後租金則俟鑑定後再為核定之條件，故雙方已於成立訴 訟上第一次和解之同時，併有合意終止雙方之房屋租賃契 約關係之意思合致，故雙方原租賃契約既已合意終止，出 租人自無庸另行再為先期通知承租人終止租約，是以雙方 第二次和解筆錄所載原房屋租賃關係仍屬存在，即屬有誤 ，故該判例方有「出租人收回出租之房屋重新建築，為房 屋租賃關係消滅之原因，此觀土地法第100條第1款之規定 自明。兩造就系爭房屋既於訴訟上成立（第一次）和解， 以出租之上訴人收回重新建築，並附有於建築完成時應再 出租於被上訴人，其租金俟鑑定後定之之條件，則上訴人 惟應負於建築完成時，再出租於上訴人之義務，其原有之 租賃關係，即因收回重新建築而消滅」等文字記載，但不 必然進而推論共有出租人不問人數或應有部分比例，只需 任何一共有人獨以重新建築為由，即無庸合法終止房屋租 賃契約，逕允出租人得擅自收回出租房屋。從而，本件既 未經不定期租賃契約之共有出租人過半數及應有部分過半 數之同意對共有承租人合法終止系爭不定期租賃契約關係 ，原告主張終止租賃契約關係並收回租賃物一節，即於法 未合，為無理由。再者，原告李宗德固主張系爭增建物為 王佃未經土地原所有權人李晨鐘同意而擅自興建，為無權 占有系爭土地云云，惟查，兩造均不爭執系爭不定期租賃 契約之承租範圍包括系爭增建物所使用之系爭土地部分， 且核系爭增建物係於系爭不定期租賃契約存續期間之50年 間所興建，斯時系爭土地原所有權人李晨鐘居住附近，且 王佃及其繼承人仍繼續按期繳納租金長達40餘年，其間李 晨鐘及其繼承人從未主張王佃在承租土地上興建系爭增建 物之舉有何違反租賃契約目的之情事，則原告既未舉證王 佃興建系爭增建物有何違反系爭不定期租賃契約之情事， 復於本件並未合法終止系爭不定期租賃契約，則其主張被 告共有之系爭增建物係無權占有系爭土地一節，則屬無據 ，亦為無理由。
（二）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法 院增減其租金，民法第442條前段定有明文；而本條所規 定租金增減請求權，只須於當事人雙方存在不動產之不定 期租賃關係，且租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有
昇降者，當事人即有該權利。次按城市地方房屋之租金， 以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；第97條 、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用 之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又基地 租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地 之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值 及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非 必達申報總地價10％最高額。而所謂土地及建築物之總價 額，依土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價 ；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。而法定 地價，依土地法第148條規定，係為土地所有人依該法規 定所申報之地價，倘土地所有權人聲請登記而不同時申報 地價者，以標準地價為法定地價。所謂標準地價，即由該 管縣市地政機關依土地法第152條或第160條公告之地價， 而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百 分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文。 是以土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地 價而言。上開規定於當事人依民法第442條規定，聲請法 院增減其租金時，亦有適用餘地。查系爭房屋及系爭房屋 與系爭建物所坐落之系爭土地，為原告所有，且以不定期 租賃供被告使用，被告使用土地面積如附圖所示A、B、D1 、D2、E1、E2部分，面積共計168.93平方公尺，而依兩造 所主張自44年間系爭不定期租賃契約關係成立後，被告每 年以給付稻穀充作年租金之給付，自原告三人繼承李晨鐘 之系爭土地及系爭房屋後，被告（由被告王錦鳳具名給付 ）給付年租金之方式是分別向原告李宗德給付2分之1、向 原告賴李玉雪及李燕貽共給付2分之1，其歷年給付原告李 宗德（所有權利2分之1）年租金之稻穀介於380台斤至480 台斤之間（另自80年間起加計部分現金，每年租金約折合 為5,000元左右），歷年給付原告賴李玉雪及李燕貽（所 有權利共計2分之1）年租金之稻穀亦介於380台斤至480台 斤之間（每年租金約折合為4,000元左右），數十年來並 未另作調整，然核系爭土地於96年1月之申報地價為每平 方公尺1,680元，前次移轉現值或原規定地價為69年4月之 每平方公尺299.7元（詳本院卷第95至96頁之土地登記第 二類謄本），亦即系爭土地就公告地價之價值，自69年至 96年間，已有逾5倍之差額，故系爭土地之價值顯已有提 昇，故原告主張依民法第442條之規定請求增加租金，應 屬有據。又查系爭土地地目為建地，地處大安區公所及大 安國小之近鄰，鄰近街道有便利商店、文具行、機車行、
雜貨店等，生活機能甚佳，且一街之隔即為公園綠地，居 住環境亦佳，而系爭房屋及系爭土地所在處緊鄰巷道，對 外出入通行便利，系爭房屋為土造，系爭增建物則為磚造 ，業經本院勘驗現場屬實（詳本院卷第16 6至174頁之勘 驗筆錄及現場照片），又系爭房屋及系爭增建物目前由年 逾90歲之被告王鄭金蘭實際居住使用，未供商業經營之用 ，亦為兩造所不爭執。是本院斟酌系爭土地之申報地價、 坐落位置，工商業繁榮之程度，承租人利用土地之經濟價 值及所受利益等項，並考量被告亦同意原告主張調整年租 金為22,704元（詳本院卷第198頁言詞辯論筆錄），認為 原告主張被告向原告承租如附圖所示A、B、D1、D2、E1、 E2部分之系爭土地（面積共計168.93平方公尺）及坐落其 上之系爭房屋，應依申報地價8％計算調整租金為22,704 元（計算式：168.93平方公尺×1,680元/平方公尺×8％ ＝22,704元，小數點以下捨棄），洵屬正當，應予准許。 至於原告雖主張應自99年10月14日起調整租金，惟依民法 第442條規定向法院聲請調整租金，法院如認其訴為有理 由，應判決宣示自原告以起訴狀通知被告（全體繼承人） 調整租金之意思表示到達時起增高租金，此為原則。查原 告係於99年10月15日當庭提出追加起訴狀，以備位聲明訴 請被告王錦鳳依民法第442條調整租金，並經被告王錦鳳 之訴訟代理人當庭收受該追加起訴狀（詳本院卷第72頁） ，原告嗣具狀追加被告王鄭金蘭、王清波、王淑珠、陳坤 田、陳美麗、陳裕智、陳裕家、陳慧鈴，其追加起訴狀則 分別於99年12月6日送達被告陳坤田、陳美麗、陳裕智、 陳裕家、陳慧玲、王淑珠，於99年12月7日送達被告王清 波（詳本院卷第111至115頁之送達證書），而寄至被告王 鄭金蘭之追加起訴狀雖遭退回（詳本院卷第110頁），惟 被告王鄭金蘭嗣於99年12月26日具狀委任王志祥為其訴訟 代理人（詳本院卷第120頁之民事委任狀），應可推定原 告調整租金之意思表示至遲於99年12月26日已到達被告王 鄭金蘭，故應以原告調整租金之意思表示到達全體繼承人 之翌日即99年12月27日起調整租金，方屬允當，原告主張 應自99年10月14日起調整租金，則無理由，不應准許。六、綜上所述，原告依據民法第767條及租賃關係終止後之租賃 物返還請求權，請求被告返還系爭房屋，以及其主張系爭增 建物係無權占用系爭土地，並依據民法第767條規定，請求 被告拆除系爭增建物後返還土地，均為無理由，不應准許。 而原告依民法第442條之規定，請求被告向其承租系爭房屋 及系爭房屋與系爭增建物所坐落系爭土地之年租金，應自99
年12月27日起，增加調整為每年22,704元，要屬有據，應予 准許；至於原告主張應自99年10月14日起調整租金，為無理 由，此部分不應准許，併此敘明。
七、按假執行判決者，為法院於給付判決確定前，賦予該判決以 執行力之裁判；具有執行力之判決，以給付判決為限，確認 判決及形成判決均不生執行之問題。本判決第一項屬形成判 決，非給付判決，故原告就該部分陳明願供擔保請准宣告假 執行，容有誤會，不應准許。其餘原告敗訴部分，假執行之 聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、攻擊防禦方法及舉證 ，均對本判決之結果不生影響，爰不一一論述，亦附敘明。九、民事訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 101 年 1 月 6 日
民事第二庭 法 官 廖慧如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 1 月 11 日
書記官 林雅慧