⑴原告之主張：
坐落台中市○○區○○段一五二一─一地號、地目建、面積０．０四六二公頃土地（此 為重測前地號），原係原告乙○○、丙○○、甲○○及訴外人林再通等四人所共有，被 告之先父林清蓮生前與原告乙○○、丙○○、甲○○及訴外人林再通等四人於四十一年 十一月七日在台中市北屯區公所耕地租佃調解委員會成立調解，由林清蓮向原告乙○○ 、丙○○、甲○○及訴外人林再通等四人承租上開土地，未定租賃期限，後林再通於八 十一年四月二十三日將其應有部分移轉登記給原告己○○，則原告己○○自係系爭租賃 契約之出租人。
⑵被告之主張：
原告己○○雖為系爭土地所有權人，然其是否為系爭土地之出租人並非無疑，經查： ①按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約， 民法第四百二十一條第一項定有明文，故訴外人林再通雖於八十一年四月二十三日將 其應有部分贈與給原告己○○，但並未影響其為出租人之地位，此從八十一年起至八 十八年止之租金仍由林再通收取可知，系爭土地之租賃契約，應仍存在於被告等與原 告乙○○、丙○○、甲○○及訴外人林再通之間甚明。 ②查訴外人林再通雖已非系爭土地之所有權人，但並不影響其為出租人之地位，租賃契 約仍繼續有效存在於被告及原告乙○○、丙○○、甲○○及訴外人林再通之間，已如 前述，無論乙○○、丙○○、甲○○、林再通均得單獨為出租人，蓋因出租他人之物 ，為負擔行為，僅生債權債務之相對關係，並不以有處分權為生效要件，而以上開四 人為出租人，實無不應允許之法律上理由。
③原告己○○雖為系爭土地所有權人，然其並非出租人，如今將其列為原告，依民法第 四百五十條第二項之規定終止租賃契約，請求返還土地，顯有當事人不適格之虞。 ㈡本院之判斷：
按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人繼續存 在，八十九年五月五日修正前之民法第四百二十五條定有明文，按系爭土地之原出租人 之一林再通，於八十一年四月二十三日將其應有部分四分之一以贈與為原因移轉登記給 原告己○○等情，有土地登記謄本一件在卷可稽，並為兩造所不爭執，則依上開規定， 其租賃契約既對受讓人繼續存在，則受讓人即原告己○○不待為意思表示當然繼受林再 通之出租人地位，而得行使或負擔系爭租賃契約之權利及義務，是系爭租賃契約，自八 十一年四月十三日起，原告己○○即為出租人，而林再通即不再是出租人。被告抗辯訴 外人林再通雖於八十一年四月二十三日將其應有部分贈與給原告己○○，但並未影響其 為出租人之地位，系爭土地之租賃契約，應仍存在於被告等與原告乙○○、丙○○、甲 ○○及訴外人林再通之間云云，顯與法律之明文規定相違背，自無可取。（三）兩造間之契約是否屬定期租賃？同意書之效力，是否已因逾二年有效期限而失效？ ㈠兩造之主張：
⑴原告之主張：
①兩造間之租賃契約，乃屬未定期限租約。
②再者，同意書係原告乙○○、丙○○、甲○○及訴外人林再通等四人為被告所騙之意 思表示，因被告戊○○於八十八年四月二十二日對原告丙○○提出刑事告訴，後又改 提自訴，並向原告等人陳稱，如簽署同意書即願撤回自訴，原告乙○○、丙○○、甲
○○及訴外人林再通等四人信以為真，乃於八十八年九月二十八日簽訂同意書，後經 法院告知始知被告戊○○所自訴之罪名是非告訴乃論之罪，依法不得撤回告訴，原告 乙○○、丙○○、甲○○及訴外人林再通等四人始知受騙，事後乃委任律師，以台中 三十六支郵局第一一二號存證信函對被告二人主張撤銷上開同意書所為之錯誤意思表 示，被告二人於八十九年二月一日收受該通知，則前開意思表示自因撤銷而失效。且 前開同意書係原告乙○○、丙○○、甲○○及訴外人林再通等四人與被告所訂立，原 告己○○並非締約之當事人，該同意書依法對原告己○○不生效力。退而言之，該同 意書第四條約定：「自即日起二年內本同意書有效，逾期雙方再議」等語，而同意書 是八十八年九月二十八日訂立，於九十年九月二十七日屆滿，自翌日起即屬逾期，被 告亦不得據而主張。
⑵被告之主張：
查原告所提出之同意書，兩造就系爭土地之租賃契約期限應以該土地出售為止，而同意 書第四點二年有效期限，應指系爭土地出售之價格十五萬元之調整協議期間，而非指整 個同意書之效力期間而言。茲將理由陳述如后： ⒈依該同意書第二點：「該筆土地售出全部所得金額，佃主應以１／３金額分配給佃農 ，不得異議」云云，原告於系爭土地出售後，可以無條件受分配１／３之金額，查系 爭土地面積為二九二平方公尺，約八八．三三坪故出售之價額應為一千三百二十四 萬九千五百元（150000X88.33=00000000），原告可分到四百四十一萬六千五百元（ 00000000/3=4,416,500），若同意書所指兩年期限系指整個同意書之效力期限，原告 應於兩年內請求被告等將該筆土地出售，取得可分得之上開金額，不會平白無故放棄 四百四十一萬六千五百元，始符合一般經驗法則。 ⒉另依同意書第三點：「該筆土地未售出前，租金按原約定繳付，依農會價格租穀一三 八台斤為準據，租金繳付至土地售出為止」云云，雙方均同意就系爭土地之租賃契約 期限至土地出售為止，顯然為定有期限之租賃契約，在土地出售之前，兩造之租賃契 約應繼續存在。故上開約定，實與同意書第四點：兩年期限有效之限制互相矛盾。 ⒊又同意書第四點：「自即日起兩年內本同意書有效，逾期雙方再議」云云，兩造之意 思並未有於兩年期限經過之後，使同意書失其效力之約定，僅約定逾期雙方再議，是 再兩造就同意書土地出售價格為再議之前，該同意書是否已失其效力，並非無疑。 ⒋又雙方逾期再議之內容為何，從同意書約定之內容觀之，該同意書就系爭土地出售或 轉讓於原告之約定或租賃契約之期限至土地出售為止等，其意思均明確而無再為協議 之可能，其能協議者，僅剩土地以每坪十五萬元出售之價格，故兩造就系爭土地為定 有期限之租賃契約，顯然不受雙方再議期限之拘束。 ㈡本院之判斷：
⑴兩造對於系爭租賃契約在八十八年九月二十八日系爭同意書簽署前，係屬不定期限之租 賃契約一節，並未爭執，原告雖主張同意書之簽署係遭被告所騙，後經法院告知始知被 告戊○○所自訴之罪名是非告訴乃論之罪，依法不得撤回告訴，原告乙○○、丙○○、 甲○○及訴外人林再通等四人始知受騙，事後乃委任律師，以台中三十六支郵局第一一 二號存證信函對被告二人主張撤銷上開同意書所為之錯誤意思表示云云，姑不論此部分 之事實，為被告所否認，原告復未舉證以實其說，則其主張已撤銷意思表示云云，自無 可採。再者，被告抗辯依同意書第三點之約定，雙方均同意就系爭土地之租賃契約期限
至土地出售為止，顯然為定有期限之租賃契約，在土地出售之前，兩造之租賃契約應繼 續存在等語，而認為兩造間之租賃契約在同意書簽署後已變成定期租賃，其租賃期限至 至系爭土地出售為止云云，然該同意書記載：「租佃雙方就該筆土地以每坪新台幣壹 拾伍萬元為底價出售，如有人要購買，佃農應給予配合，反之佃農若有人要購買，佃主 應給予配合所需證件，同時售出，不得藉故拖延或抗拒。該筆土地售出全部所得金額 ，佃主應以１／３金額分配給予佃農，不得異議。該筆土地未售出前，租金按原約定 繳付，依農會價格租穀一三八台斤為準據，租金繳付至土地售出為止，至於有關事項以 民國四十一年十一月七日，經台中市北屯區公所耕地租佃委員會調解筆錄為根據。自 即日起貳年內本同意書有效，逾期雙方再議」等語，有同意書影本一件在卷可稽，綜觀 前開同意書之約定全文，可知原告乙○○、丙○○、甲○○及訴外人林再通等四人以分 配出售系爭土地售得款之三分之一以換取被告同意配合售出及點交系爭土地，並無任何 隻字片語提及有將租賃契約從不定期變更為定期之意，至於同意並約定租金繳付至土地 售出為止等語，應解為如在同意書有效期限內售出者，則原告乙○○、丙○○、甲○○ 及訴外人林再通等四人同意被告之租金僅繳付至售出為止而已，尚不足據而推論已同意 將不定期之租賃契約變更為定期之租賃契約，被告關於此部分之主張，並無可取。 ⑵又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已 表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院十七年 上字第一一一八號判例參照），本件前開同意書第四點已明白約定：「自即日起貳年內 本同意書有效，逾期雙方再議」等語，業如前述，則原告乙○○、丙○○、甲○○及訴 外人林再通等四人與被告二人所訂之同意書效力，自僅為自簽署日起（即八十八年九月 二十八日）二年內有效，逾期約定之當事人自不再受該同意書約定之拘束，此係依據約 定明示內容而為之當然解釋，該文字既已明示同意書之效力僅有二年，自不得反捨契約 文字而更為曲折之解釋，故而，被告抗辯同意書第四點之約定，並未有於兩年期限經過 之後，使同意書失其效力之約定，僅約定逾期雙方再議，是在兩造就同意書土地出售價 格為再議之前，該同意書仍不失其效力云云，尚與契約之約定不符，自無足採。 ⑶至於系爭同意書，是否對原告全體生效之問題，雖然兩造間尚有爭執，惟系爭同意書既 已失效，則此一問題自無審究之必要，併予說明。（四）系爭租賃契約之租金，是否業已變更為依農會價格租穀一三八台斤為準據或是以每平 方公尺二十元計算？
㈠兩造之主張：
⑴原告之主張：
系爭土地之年租金係以每平方公尺二十元計算，該等事實有本院八十年度簡上字第三六 八號民事確定判決所認定，而被告之先父林清蓮自七十七年起至八十七年十二月底，未 按雙方同意調整之按每平方公尺二十元計付，仍以一年稻谷一三八台斤按農會出售稻谷 價格折算現金給付，不足額合計二萬零六百七十元，業已由被告補繳完畢，而被告所欠 之八十八年、八十九年及九十年上半年租金，合計一萬四千六百元，被告並已如數繳納 （即以每平方公尺二十元計算），故被告辯稱，由繳付租金通知書可知自八十二年起至 八十九年止，系爭土地租金，一直以一三八台斤計算，並無合意變更為每平方公尺二十 元等語，核與事實不符。
⑵被告之主張：
①原告己○○係於八十年三月二日受其父林再通之贈與系爭土地四分之一之持分。查： ⒈原告己○○雖取得系爭土地四分之一之持分，然原告己○○並未通知被告應將土地租 金交付予伊，被告仍如以往將土地之租金交付予原告己○○之父林再通。換言之，直 至八十八年間為止，原告己○○就被告將土地租金交付其父林再通乙節並未有所爭執 。
⒉八十八年九月二十八日，地主與佃農協商租佃爭議之時，地主方面出席者原告乙○○ 、丙○○、甲○○等三人，皆為系爭土地之所有人，如原告己○○未授權其父林再通 出席者，何以地主即原告乙○○、丙○○及甲○○等三人亦認為林再通有代理權，而 同意林再通於同意書簽名。
⒊綜上所陳，原告己○○受其父林再通贈與系爭土地所有權後，仍將租約乙事委由其父 林再通處理，此由同為地主之乙○○等三人皆認林再通有代理權而同意林再通於同意 書簽名乙節，即可獲得印證。
②按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示 者，對於第三人應負授權人之責任，民法第一百六十九條前段定有明文。經查： ⒈由提存書可知，原告己○○雖為系爭土地所有人，然土地之租金卻長期由其父林再通 收取，至為明顯。再者，原告己○○為林再通之子，且自林再通處受贈土地，由其父 林再通收取租金，善盡人子之道，衡情論理，皆符合經驗法則。換言之，原告己○○ 如反對其父林再通有權出面代理伊洽商租佃條件或收取租金者，不僅形成違背經驗法 則之情事，亦有悖人倫。
⒉由此以觀，原告己○○長期對其父林再通對外表示為其租約代理人及向佃農收取租金 乙節，並未有反對之意思表示，觀諸民法第一百六十九條之規定，縱林再通事實上並 無代理權者，然原告己○○亦應負表現代理之責任，已屬不辯自明之理。 ⒊次按，共有土地，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人 過半數及應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數 不予計算；共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有 人；其不能以書面通知者，應公告之，土地法第三十四條之一第一、二項分別定有明 文。另土地法第三十四條之一第五項、第二項所規定之通知義務，純屬公同共有人間 之內部關係，公同共有人未踐行此項通知義務，僅生應否負損害賠償責任之問題，對 於出賣處分之效力，尚無影響，最高法院亦著有六十八條台上字第二八五七號裁判意 旨可資參照。經查：
同意書第一條明確約定「租佃雙方就該筆土地以每坪新台幣壹拾伍萬元為底價出售 ，如有人要購買佃農應給予配合，反之佃農若有人要購買，佃主應給予配合所需證 件同時售出，不得藉故延或抗拒」等語，上開約定關係共有土地之處分，而乙○○ 、丙○○、甲○○等三人就該共有土地之持分合計已達四分之三，縱己○○反對該 同意書之內容，然該同意書參照土地法第三十四條之一第一項之規定，亦生拘束己 ○○之效力，至為明顯。
另縱有乙○○等三人未依土地法第三十四條之一第二項之規定將同意書之內容通知 原告己○○之情事者，然共有人未踐行此項通知義務，亦僅生應否負損害賠償責任 之問題，對於同意書之效力並無影響，併予敘明。 綜上所陳，不論原告己○○有無反對同意書之內容，然該同意書依照土地法第三十
四條第一第一項之規定，仍生拘束原告己○○之效力，至為明顯。 ③而從繳付租金通知書，可知自八十二年起至八十九年止，系爭土地之租金，一直以一 年稻穀一三八台斤計算租金，並無租金合意變更為每平方公尺二十元之情形。 ㈡本院之判斷：
⑴訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中經裁判者，當事人之一造以該確定判決之結 果為基礎，於新訴訟用作攻擊防禦方法時，他造應受其既判力之拘束，不得以該確定判 決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法為與該確定判決意旨 相反之主張（最高法院四十二年台上字第一三０六號判例參照），本件被告曾於九十年 十月八日以原告為被告向本院起訴，求為判決確認兩造就系爭土地之每年租金為稻穀一 百三十八台斤等語，惟本院以九十一年度簡字第一號民事判決，認定兩造間之租金是以 每平方公尺二十元計算，並非以稻穀一百三十八台斤計算，而判決被告二人敗訴，被告 二人並未上訴而告確定等情，業據本院調取本院九十一年度簡字第一號確認三七五租賃 關係存在事件全卷，核對無誤，則參酌前開說明，被告關於兩造間之租金約定部分，自 應受該確定判決之既判力拘束，不得再主張兩造間之租金為每年稻穀一百三十八台斤， 是被告主張兩造間之租金是一年稻穀一三八台斤計算云云，自無足採。 ⑵再者，被告在另案即前開本院九十一年度簡字第一號民事事件中陳稱因原告要辦理地上 權登記，才同意被告主張之金額（本文按：即租金以每平方公尺二十元計算）等語（見 該案卷九十年十二月二十八日言詞辯論筆錄），足見被告在另案確有承認系爭租賃契約 之租金已合意變更為每年每平方公尺二十元無誤；又原告於九十年七月二十四日曾委任 律師，以台中法院郵局第三五四一號存證信函通知被告稱：「．．．按租金每年分上下 期各繳納一次，收件人（本院按：指被告）尚未繳清八十八年、八十九年及九十年上半 年之租金，合計一萬四千六百元，請收件人於函到七日內繳納給土地共有人委任之代收 人甲○○，逾期不繳即終止租約。．．．又上開系爭土地係建地並非耕地，無耕地三七 五減租條例之適用。．．．又雖未定期限，依法各當事人得隨時終止租約。本契約係每 半年給付租金一次。爰通知本租約至九十年十二月底終止」等語，被告於同年七月二十 五日收受信函，並於同月三十一日繳納前述之積欠租金等情，復為兩造所不爭執，苟系 爭租賃契約之租金未合意變更為每年每平方公尺二十元，被告何以會按原告所指之前開 標準繳納所積欠之租金之理？足見原告主張系爭租賃契約之租金，係以每年每平方公尺 二十元計算，應係實情，被告空口否認，尚無足採。五、按兩造間之系爭租賃契約並非耕地租賃，無耕地三七五減租條例之適用，且系爭租賃契 約仍屬未定期限之租賃契約，均如前述，且兩造間所成立之租賃契約，亦非租地建屋契 約，租賃地迄今為止，被告亦未曾在其地上興建房屋，僅種植有八棵荔枝樹、擺放有廢 棄的檳榔攤、狗籠等物品，其餘部分地面舖設水泥等情，為兩造所不爭執，並經本院現 場勘驗屬實並會同地政人員測量無誤，有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷足憑，則本件關於 兩造間之租賃契約，無耕地三七五減租條例之適用，亦無土地法關於耕地租賃及租地建 屋等相關規定之適用，而應適用民法之規定，應無疑問。查： ㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於租賃期限屆滿時消滅。租賃未定期限者，各當事人 得隨時終止租約，但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止租約，應依習慣先期 通知，但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付期限者，出租人應以曆定星 期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知
之。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第四百五十條、第四百五十五條前 段分別定有明文。且上開民法第四百五十條第三項所定之出租人應以曆定星期、半個月 或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知，係列舉之 規定，非謂不動產之租金以一年或半年定其支付之期限者，亦得類推適用該條項之規定 （最高法院六十七年台上字第二二九三號判例參照）。 ㈡本件兩造間之租賃契約既屬不定期之租賃契約，則參酌前開說明，原告自得隨時終止租 約，原告曾於九十年七月二十四日委任律師，以台中法院郵局第三五四一號存證信函通 知被告系爭租賃契約將至九十年十二月底終止等語，而被告於同年七月二十五日收受信 函等情，業如前述，是原告於九十年七月二十五日終止契約之通知到達被告，迄至其主 張欲終止契約之期間已逾五月，衡諸前開說明，其期間尚屬相當，依法自應生租約終止 之效力。
㈢綜上所述，本件系爭租賃契約確存在兩造之間，且因原告對被告為終止契約之意思表示 而使系爭租約至九十年十二月三十一日即告終止，則原告於租賃契約終止後，對於被告 自有租賃物返還請求權存在，從而，原告基於其對被告之租賃物返還請求權訴請被告將 系爭土地之地上物除去，將土地返還原告，於法自屬有據。 ㈣再，系爭土地之面積為二九二平方公尺，而租賃契約之租金係以每年每平方公尺二十元 計算，均如前述，則系爭土地之年租金即為五千八百四十元，每半年應繳之租金即為二 千九百二十元。按被告對於原告主張其九十年下半年（即九十年七月一日起至同年十二 月三十一日止）之租金尚未繳納一節，可信為原告此部分之主張為真，則原告主張被告 給付尚積欠其租金二千九百二十元未償，固屬有理，然連帶債務之成立，以有經當事人 明示或法律有規定者為限，本件被告二人固係因繼承關係而承繼承租人之地位，惟其等 二人於成為承租人後，因使用租賃物所生之租金，並無法律規定，在此種情形，如承租 人有二人以上者，應負連帶給付義務，且原告復未陳明被告有何明示之情形，則其主張 被告二人對於上開債務，應負連帶給付義務云云，自無可採。六、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因， 而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。而租賃關係消滅後，承租人 為租賃物之使用收益者，得解為「無法律上之原因而受利益，致他人受損害」之不當得 利，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損 害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害 若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高 法院五十八年台上字第三七一七號、六十一年台上字第一六九五判例參照）。本件被告 二人於系爭租賃契約終止後，猶繼續使用系爭土地，參酌前開說明，被告自受有相當於 租金之利益，且無法律上之原因，自應負有返還之義務，惟此種情形，如前所述，並無 法律規定或有何經被告明示應由被告二人負連帶給付義務之情形，是原告訴請被告自九 十一年一月一日起至交還系爭土地之日止，按年給付其五千八百四十元（以每年應付之 租金計算），於法固屬有據，但請求該等債務應由被告二人連帶給付，則於法不合。七、從而，原告基於租賃返還請求權、租金給付請求權、不當得利返還請求權，訴請被告返 還系爭土地、給付租金二千九百二十元及自九十一年一月一日起至還系爭土地之日止每 年五千八百四十元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之主張，於法無據，應予 駁回。
八、兩造分別陳明陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分並無不 合，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴 經駁回而失所附麗，應併予駁回。
九、兩造其餘攻擊防禦方法，經酌結果，核與本判決之結論無影響，爰不以一一論述，併 予敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、 第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 十二 月 三十一 日~B臺灣臺中地方法院民事第四庭
~B 法 官 李國增
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 六 日~B法院書記官