查，被上訴人所提出之原證3，乃於98年6月19日臨訟製作 。原證3之立書人亦僅聲明︰「本人僅能證明該車位銷售 所得全數納入翰林世家大樓管理基金」，並未證明被上訴 人有購買停車位。且立書人自認「翰林世家先前是由我經 營，後交由三木建設處理」，益證原證3立書人並不了解 後來三木建設公司如何處理停車位。
⑵上訴人大樓於92年6月22日及97年11月27日召開之區分所有 權人會議決議均屬有效：
①按「法規對其他法規所規定之同一事項而為特別之規定者 ，應優先適用之。其他法規修正後，仍應優先適用」（中 央法規標準法第16條）。另按「區分所有權人會議︰指區 分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集 全體區分所有權人所舉行之會議。」。綜上，公寓大廈住 戶對於共同部分（例如本案系爭之地下室）之約定專用（ 分管約定）事項，即應優先適用公寓大廈管理條例之規定 ，並由區分所有權人會議決議之，俾供全體住戶共同遵守 。
②被上訴人主張翰林世家大樓於92年6月22日及97年11月27 日召開之區分所有權人會議，出席人數不足表決人數而無 效。遑論系爭區分所有權人會議均依照公寓大廈管理條例 第31條及32條之規定召開，按「區分所有權人會議之決議 ，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及 其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四 分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四 分之三以上之同意行之。」，公寓大廈管理條例第31條固 定有明文，惟對於區分所有權人會議之召集程序或決議方 法、決議內容，違反上開條例規定之法律效果，則未有明 文規定。亦即區分所有權人會議之決議，其出席及決議人 數不符合法定比例之效力如何，公寓大廈管理條例並未規 定。次按公寓大廈管理條例第1條第2項規定：「本條例未 規定事項，適用其他法令之規定。」，復按公寓大廈之區 分所有權人會議乃全體區分所有權人組成之最高意思機關 ，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事 項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之 行為而發生一定私法上之效力，其性質與民法社團總會相 同，法理上自得援用民法有關社團總會決議之相關規定， 而類推適用民法第56條之規定。（最高法院92年度台上字 第9號判決意旨參照）。而依民法第56條第1項「總會之召 集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後 三個月內請求法院撤銷其決議，但出席社員對召集程序或
決議方法，未當場表示異議者，不在此限。」之規定，可 知被上訴人前揭主張事由係屬系爭區分所有權人會議之召 集程序或決議方法之爭議，被上訴人之主張縱屬實在，惟 該系爭區分所有權人會議決議於未經撤銷前，仍屬有效。 區分所有權人會議出席人數不足法定人數之情形，既屬係 決議方法違法，而非決議內容之違法。被上訴人既出席系 爭會議，且並未就其於本件訴訟主張之出席人數未達法定 最低比例等召集程序，當場表示異議，迄今已逾三個月法 定期間未請求法院撤銷其決議，其主張顯無理由。 ⑶末查，被上訴人於一審之民事起訴狀，訴之聲明第一項原為 ︰「為請求將座落台中市○○路216巷地下室編號35號之停 車位使用權可隨屋移轉買賣」。惟被上訴人於一審民事準備 書㈡狀變更訴之聲明第一項為︰「請求確認原告就坐落台中 市○○區○○段115地號土地地下層（即門牌號碼台中市○ ○區○○路216巷7號5樓共同使用部分1595建號）編號35停 車位固定使用權存在。」。被上訴人訴之變更視為原訴撤回 ，變更為新訴。而原審法院竟將已撤回之訴之聲明予以裁判 （判決主文第一項︰確認原告就坐落台中市○○區○○段第 115地號土地上第1595建號即門牌號碼台中市○○路202號地 下室編號35停車位之固定使用權得隨屋移轉），顯然違法。三、本件原審對被上訴人之請求，為被上訴人全部勝訴之判決， 並就判決第二項依職權宣告假執行。上訴人不服提起上訴， 並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人第一審及追加之訴駁回 。被上訴人則聲明：㈠駁回上訴人之上訴；㈡確認被上訴人 買受臺中市○○區○○段第115地號土地上第1595建號地下 室編號35停車位有永久使用權並與全體共有人成立分管契約 ，該停車位永久使用權與1535建號建物所有權不可分。㈢確 認上訴人於92年6月22日召開區分所有權人會議關於修改翰 林世家管理辦法第29條第1項規定之決議無效，及上訴人於 97年11月27日召開區分所有權人會議關於修改翰林社區住戶 規約第7章第8條之決議無效。
四、兩造經法官整理並簡化爭點，結果如下：
㈠兩造不爭之事項：
⑴被上訴人於77年8月間購買翰林世家大樓系爭房地，系爭大 樓全體區分所有權人對於地下室停車場建物即系爭2095號建 物應有部分比例均為萬分之99。
⑵翰林世家社區78年間所訂定「翰林世家社區管理辦法」，其 中第29條規定：「地下室車位計有35位，於房屋銷售時，即 訂定17位為出租固定使用權（在未滿額前，每位承購戶皆有 相同之機會購買），權利金為每位新台幣壹拾萬元整共計新
台幣壹佰柒拾萬元整。…其餘18位以期限為一年之承租方式 ，向管理委員會申請登記，每車位月租為貳仟伍佰元（固定 使用權之車位月租金除權利金拾萬元外，另繳壹仟貳佰伍拾 元），此車位租金為暫定，將來可視行情及需要，經開會決 定更改之，如以上申請登記車位人數超過18位，於開住戶管 理委員會時，採抽籤決定之，未參與抽籤者視同棄權。」等 語。
⑶上訴人於87年間經區分所有權人會議決議通過修正「翰林世 家社區住戶規約」，規約內容第7章地下室停車場管理第8條 規定：「車位之使用權，除固定使用權者（10萬元權利金） 外，售屋時不得隨屋移轉繼續承租。唯固定車位使用權者於 房屋成交時，雙方應至服務中心辦理更名手續。若退租固定 車位使用權仍依原價由管委會收回」。
⑷上訴人於92年6月22日召開區分所有權人會議決議通過，修 改翰林世家管理辦法，其中第29條車位管理辦法第1項規定 ：「車位管理辦法於92年6月22日區分所有權人大會通過自 92年7月1日退回13位原承租人，每人10萬元，並恢復至原契 約之承租位置及優先享有承租權直至該住戶售屋搬離社區為 止，由候補住戶依登記順序承接。」
⑸上訴人於97年11月27日召開區分所有權人會議決議修改翰林 社區住戶規約第7章第8條為：「車位之使用權，售屋時包括 固定使用權人在內，一律不得隨屋移轉繼續承租。」 ⑹上訴人於「翰林世家」大廈房停車場出入口懸掛「本社區地 下室停車場產權屬全體住戶所有，承租車位請向管理室登記 ，嚴禁私下轉讓及租售。翰林世家管理委員會敬啟」之告示 ，致原告無法將所有房地及車位固定使用權出售予第三人。 ㈡兩造爭執之事項：
⑴被上訴人於78年間購買系爭房地同時，以10萬元支付三富公 司，究竟係購買固定車位使用權或固定車位之承租權？ ⑵被上訴人前揭固定車位承租權，是否基於全體區分所有權人 之分管契約所取得之權利？若為分管契約，上訴人可否以區 分所有權人會議決議變更前揭分管契約？
⑶上訴人於92年6月22日召開區分所有權人會議關於修改翰林 世家管理辦法第29條第1項規定：「車位管理辦法於92年6月 22 日區分所有權人大會通過自92年7月1日退回13位原承租 人，每人10萬元，並恢復至原契約之承租位置及優先享有承 租權直至該住戶售屋搬離社區為止，由候補住戶依登記順序 承接。」內容之決議，被上訴人主張決議無效是否有理由？ ⑷上訴人於97年11月27日召開區分所有權人會議關於修改翰林 社區住戶規約第7章第8條為：「車位之使用權，售屋時包括
固定使用權人在內，一律不得隨屋移轉繼續承租。」之決議 ，被上訴人主張決議無效，是否有理由？
⑸上訴人懸掛前揭告示是否有侵害被上訴人權利？被上訴人可 否請求排除侵害？
五、本院得心證之理由：
㈠被上訴人主張：其於77年8月間購買翰林世家大樓系爭房地 ，系爭大樓全體區分所有權人對於地下室停車場建物即系爭 2095號建物應有部分比例均為萬分之99；翰林世家社區78年 間所訂定「翰林世家社區管理辦法」，其中第29條規定：「 地下室車位計有35位，於房屋銷售時，即訂定17位為出租固 定使用權（在未滿額前，每位承購戶皆有相同之機會購買） ，權利金為每位新台幣壹拾萬元整共既新台幣壹佰柒拾萬元 整。…其餘18位以期限為一年之承租方式，向管理委員會申 請登記，每車位月租為貳仟伍佰元（固定使用權之車位月租 金除權利金拾萬元外，另繳壹仟貳佰伍拾元），此車位租金 為暫定，將來可視行情及需要，經開會決定更改之，如以上 申請登記車位人數超過18位，於開住戶管理委員會時，採抽 籤決定之，未參與抽籤者視同棄權。」等情，業為兩造所不 爭，故應堪採信。
㈡系爭大樓區分所有權人就系爭大樓停車位之使用，已有分管 契約存在：
⑴按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相 表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介 而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者 ，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶 分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地、停車位 由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意 成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定 部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情 事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之 情形，而應受分管契約之拘束。
⑵本件系爭大樓於銷售時，出賣人三富公司確實將地下一層35 個停車位中之17個停車位公開「銷售」，每個車位10萬元， 三富公司並且將取得之170萬元充作系爭大樓社區管理基金 等情，被上訴人於向訴外人三富公司購買系爭房地時，曾交 付10萬元予三富公司等情，業有被上訴人提出之訴外人三富 公司負責人白金火之陳述書影本在卷足稽，本院審酌前揭陳 述書內容及系爭大樓78年之前揭社區管理辦法第29條約定內 容，認，前揭管理辦法第29條約定內容，應認屬買受人即系 爭大樓之區分所有權人透過出賣人三富公司，達成就系爭大
樓停車位如何使用之分管契約。
⑶本院復審酌前揭管理辦法第29條約定內容，認兩造就系爭大 樓停車位使用之分管約定內容如下：
①系爭大樓停車位共有35位，分為固定承租之停車位17位及 抽籤決定承租之停車位18位。
②買受人繳交10萬元權利金取得車位之固定承租權利，於按 時繳交租金後，取得停車位之固定使用權；另抽籤決定之 停車位，於中籤者依規定繳納租金後取得該年度該車位之 使用權。
③若未按時繳納租金，視同棄權，得由管理委員會另行出租 ，所得之租金均納入系爭大樓之管理費中。
④前揭約定既屬分管契約之約定，系爭大樓房地之繼受人亦 應受前揭分管契約所拘束，故車位固定承租人於出賣其所 有房地時，其受讓人亦得繼受前手之固定承租權，於繳交 租金後，仍取得車位之固定使用權，毋庸再與其他區分所 有權人抽籤決定承租人。
⑷被上訴人雖主張以10萬元購買系爭停車位之使用權，然本院 審酌前揭分管約定，被上訴人給付10萬元權利金外，仍須按 月給付較低之租金，始能取得系爭車位之合法使用權，與一 般停車位購買人毋庸再給付租金之情形顯屬有別，故認被上 訴人給付10萬元權利金乃屬取得系爭車位固定承租權利之對 價，被上訴人主張該10萬元權利金乃屬購買系爭車位使用權 之對價，顯有誤會，不足採信。
⑸上訴人雖主張被上訴人就系爭車位僅有承租權，並無分管契 約存在云云，惟查：系爭大樓區分所有權人經由訴外人三富 公司間就地下一層停車位確實有前揭管理辦法第29條所示之 分管約定已如前述，固定承租人與抽籤承租人基於前揭分管 約定，另繳交租金支付使用對價，縱使另成立租賃關係，仍 無礙於前揭分管契約之成立，故上訴人前揭抗辯不足採信。 ⑹綜言之，本院認系爭大樓區分所有權人經由訴外人三富公司 就系爭大樓停車位之使用，成立如前揭管理辦法第29條內容 之分管契約，依該分管契約之約定，被上訴人必須支付租金 之對價始能取得系爭車位之固定使用權，並非如通常車位之 買受人毋庸另行支付對價即可使用車位，故被上訴人主張其 為無條件之系爭車位固定使用權人，並非正確；上訴人主張 被上訴人之系爭車位固定承租權，不得隨同被上訴人所有系 爭房地之買賣而移轉予繼受人，亦屬誤會，不足採認。 ㈢按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年 1月23日修正生效前之民法第820條第1項定有明文。系爭大 樓區分所有權人前揭管理辦法第29條關於停車位之分管約定
，乃屬共有物分管契約，依前揭法律規定，該分管契約之變 更或終止，亦應經全體共有人同意。經查：上訴人於92 年6 月22日召開區分所有權人會議決議通過，修改翰林世家管理 辦法，其中第29條車位管理辦法第1項修改為：「車位管理 辦法於92年6月22日區分所有權人大會通過自92年7月1日退 回13位原承租人，每人10萬元，並恢復至原契約之承租位置 及優先享有承租權直至該住戶售屋搬離社區為止，由候補住 戶依登記順序承接。」等語，且該決議並未經包含被上訴人 之全體區分所有權人同意等情，業為兩造所不爭，本院認前 揭分管契約內容，既未經全體共有人同意而變更，自不得變 更前揭分管約定，故應認無效。
㈣又區分所有權人會議之決議，依第56條第1項規定成立之約 定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權 人同意，但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或 管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限，84年6月28日 施行而於92年12月31日修正增列之公寓大廈管理條例第33條 第3款定有明文。經查：
⑴系爭大樓於78年間興建完成取得使用執照，已為兩造所不爭 ，足認系爭停車位於「公寓大廈管理條例」施行前即已存在 。又系爭大樓於87年間依84年施行之公寓大廈管理條例規定 ，成立社區管理委員會，並依法訂定社區規約等情，亦為兩 造所不爭。依被上訴人所提出87年間之住戶規約第7章停車 場管理內容，其中第8條規定「車位之使用權，除固定使用 權者（10萬元權利金）外，售屋時不得隨屋移轉繼續承租。 唯固定車位使用權者於房屋成交時，雙方應至服務中心辦理 更名手續。若退租固定車位使用權仍依原價由管委會收回」 等語，本院審酌該規約內容明確約定系爭大樓區分所有權人 基於前揭分管契約，於87年制定系爭大樓住戶規約時，已依 前揭第8條規定取得車位固定使用權者，於售屋時若未退租 ，繼受人即得繼受於前揭分管約定，繳交租金，享有車位之 固定承租權，並得會同買賣雙方至系爭大樓管理服務中心辦 理車位更名手續，亦即約定固定車位承租人享有該車位之約 定專用權。
⑵又上訴人於97年11月27日以區分所有權人會議決議修改「翰 林社區住戶規約」第七章第8條為：「車位之使用權，售屋 時包括固定使用權人在內，一律不得隨屋移轉繼續承租」等 語，前揭決議明顯變更該約定專用之權利，依前揭公寓大廈 管理條例第33條第3款規定，自應經該約定專用權人之同意 ，本件前揭決議未經被上訴人同意對被上訴人自屬無效。 ㈤被上訴人主張：上訴人系爭大樓停車場出入口懸掛「本社區
地下室停車場產權屬全體住戶所有，承租車位請向管理室登 記，嚴禁私下轉讓及租售。翰林世家管理委員會敬啟」之告 示等情，業為兩造所不爭。本院審酌前揭告示內容，其中「 本社區地下室停車場產權屬全體住戶所有」之告示內容，客 觀上乃屬事實，並無錯誤；另有關「承租車位請向管理室登 記，嚴禁私下轉讓及租售」，亦無錯誤，且無礙於被上訴人 與其繼受人共同向管理室登記之權利，故前揭告示內容，客 觀上並無礙於被上訴人任何權利，被上訴人請求拆除前揭告 示，即屬無據，不應准許。另兩造間就系爭車位之固定承租 權利是否得由被上訴人之繼受人繼受雖有爭執，然上訴人並 無任何妨礙被上訴人使用系爭車位之行為，且被上訴人亦未 能舉證證明上訴人有何妨礙被上訴人行使基於前揭分管約定 之車位使用權，從而被上訴人請求上訴人排除侵害即無理由 。
六、原審判決之審認、上訴人之上訴及被上訴人追加之訴之論駁 暨訴訟費用之裁判：
㈠原判決主文第1項確認被上訴人就系爭車位有固定使用權得 隨屋移轉部分：
⑴原判決認定兩造間就系爭車位有分管契約存在，上訴人未經 被上訴人同意，不得以區分所有權人會議決議變更等情，雖 無不當，然原判決認定被上訴人主張其基於分管契約所取得 之固定車位使用權乃屬購買車位之固定使用權，為無條件之 使用權限，與前揭分管契約被上訴人仍有繳交租金義務之約 定不符，自應由本院限縮認定於前揭分管契約即本判決附表 所示分管約定內容範圍內，被上訴人就系爭車位始具有固定 使用權，被上訴人於原審訴之聲明第1項之請求，超過本件 判決主文第3項所示範圍外之請求，為無理由，原審判決就 此部分仍准許被上訴人之請求，應有未洽，上訴人就此部分 指摘原審判決不當，應有理由，自應由本院廢棄改判如本判 決第1至第3項所示。
⑵原判決疏未注意被上訴人原審訴之聲明第1項已減縮如前所 述，於原判決第1項就「得隨屋移轉」部分仍予以裁判確認 ，應屬就被上訴人未聲明事項為裁判，上訴人指摘原判決該 部分違法，為有理由，自應由本院直接廢棄之。 ⑶上訴人就原判決主文第1項之其餘上訴，為無理由，自應由 本院駁回上訴如主文第6項所示。
㈡原判決主文第2項有關被上訴人請求排除侵害部分： ⑴原判決雖認定上訴人前揭告示內容有關有關「承租車位請向 管理室登記，嚴禁私下轉讓及租售」等語客觀上足令人誤認 被上訴人出售系爭房地無權隨屋轉讓系爭車位之固定使用權
，侵害被上訴人權麗，故容認被上訴人之請求云云，惟查： 基於系爭大樓前揭分管約定，被上訴人僅有系爭車位之固定 承租權，基於固定承租權而有固定使用權，若拒不辦理承租 並且繳交租金，即無固定使用權，故無論固定承租或抽籤承 租之區分所有權人，均屬承租人，前揭告示內容，客觀上難 認有何違誤，亦無侵害被上訴人基於固定承租權取得之固定 使用權。
⑵原判決容認被上訴人此部分之請求並依職權宣告假執行，應 有未洽，上訴人指摘原判決此部分不當，為有理由，自應由 本院廢棄原判決該部分及假執行宣告暨訴訟費用之裁判，並 駁回被上訴人之請求，如本判決主文第4項、第5項所示。 ㈢被上訴人於第二審追加之訴部分：
上訴人92年6月22日區分所有權人會議未經分管契約共有人 即被上訴人同意，即以決定變更前揭管理辦法第29條分管契 約之約定；另系爭大樓於公寓大廈管理條例施行後成立管理 委員會，並於87年間依法制定住戶規約，被上訴人依住戶規 約本得繳交租金後就系爭車位享有固定使用權，並得隨同系 爭房地讓與繼受人，然上訴人97年11月27日區分所有權人會 議未經約定專用權人之被上訴人同意，變更前揭約定專用之 權利，前揭決議對被上訴人均屬無效，從而被上訴人於第二 審追加請求確認前揭決議無效，為有理由，自應由本院判決 如主文第7項所示。
㈣本院確定第一、二審訴訟費用為8000元，並審酌本件兩造於 勝敗情形，依民事訴訟法第79條規定，認前揭訴訟費用應均 由上訴人負擔。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均無礙 於本院前揭審認，本院自毋庸逐一論駁，附此敘明。丙、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由； 被上訴人追加之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3 項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 99 年 6 月 4 日
民事第一庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 陳文爵
法 官 陳毓秀
上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 6 月 4 日
書記官 陳玲誼
【附表】：
系爭大樓區分所有權人間就系爭大樓車位之分管契約內容如下
：「地下室車位計有35位，於房屋銷售時，即訂定17位為出租 固定使用權（在未滿額前，每位承購戶皆有相同之機會購買） ，權利金為每位新台幣壹拾萬元整共計新台幣壹佰柒拾萬元整 。…其餘18位以期限為一年之承租方式，向管理委員會申請登 記，每車位月租為貳仟伍佰元（固定使用權之車位月租金除權 利金拾萬元外，另繳壹仟貳佰伍拾元），此車位租金為暫定， 將來可視行情及需要，經開會決定更改之，如以上申請登記車 位人數超過18位，於開住戶管理委員會時，採抽籤決定之，未 參與抽籤者視同棄權。----車位租金一次繳納兩個月，如於租 金到期五日內未繳者，視同棄權，可由管理委員會另行出租， 以上車位之租金皆納入管理費中，以供社區管理、服務之費用 。」。