：出租的標的是包含土地與房屋？）我父親有說要收租金而 已，沒有特別說是土地或包含房子，但我知道土地上面有房 子。」、「（被告徐大維訴訟代理人問：你父親過世後是你 去找原告或原告來找你？）唐曉旭來找我，來付我租金。」 、「（被告徐大維訴訟代理人問：原告有沒有告訴你他是何 時向你父親租的？）我不知道他是何時向我父親租的，我父 親或唐曉旭都沒有講。」、「（被告徐大維訴訟代理人問提 示100年偵字第20877號偵查卷第67頁：切結書、本院卷原告 準備書狀原證八轉讓書，並問此二份是否都是你本人簽署： 是。」、「（被告徐大維訴訟代理人問：依其上的文義，是 你賣他抵押權，總共賣145萬元為對價，他先付20萬元，其 他等登記完成再支付，依轉讓書，為單純抵押權的讓與？） 對，我父親拿我的錢借給葉伯父，我將抵押權轉讓給唐曉旭 。」、「（被告徐大維訴訟代理人問：轉讓後，有無繼續向 原告收租或原告有無給你租金？）沒有收租了，因我就不管 這件事情了。」、「（被告徐大維訴訟代理人問：你是否覺 得你只有轉讓抵押權，所以原告後續應該還要繳納租金給你 ？）我當時沒有想到這一點，只覺得我父親拿我的錢借葉文 哲，你現在提醒我，我才想到唐曉旭應繼續付租給我，因為 我都沒有在管那塊地，所以沒有想到，不過我不喜歡事情有 的沒有的，不想牽扯到葉伯父的事情，所以也不會再去要租 金了。」、「【被告徐大維訴訟代理人提示本院卷第104年5 月6日書狀證物七支票三紙（面額均為27,000元整），轉讓 書你讓與給原告145萬元，只先支付20萬元，登記完成還要 支付125萬，那三張支票是支付抵押權的錢陳述有誤？】我 剛才陳述有誤，145萬元是解決我借給葉伯父的部分，我雖 然有收過幾張支票的租金，但簽了轉讓書之後我就沒有再收 租了，我不知道有沒有收到三張，我只記得我收過唐曉旭給 我付租金的支票，是否三張我不清楚，提示的這三張票我真 的不知道是否是租金的票，因為時間太久了。」、「（被告 徐大維訴訟代理人問：可否由轉讓契約書與年份與三張支票 ，知道父親何時過世的？）我父親過世沒有多久，唐曉旭來 找我，我簽轉讓書，之後就沒有收租金，如果我父親在我不 可能處理這個事。我記得父親是天安門的日子6月4日去世的 。我父親除戶地址與我現在戶籍地址相同。」、「（原告訴 訟代理人提示合夥契約書，並問你剛才說你父親與葉文哲間 有兩件事情，一件是合購土地，一件是拿你的錢借給葉文哲 ，就設定抵押是因為合購或借錢才去設定？）我父親拿給我 簽，說是福上巷的事情，簽完事隔沒有幾個禮拜告訴我，他 拿我的錢借給葉文哲。」、「（原告訴訟代理人問：依合夥
契約書，你是這筆土地的實際所有權人？）我哪有所有權。 」、「（原告訴訟代理人問：剛才被告訴訟代理人問你95年 簽署轉讓契約，你說只有單純讓與抵押權，或指包含合夥契 約書的權利？）我簽給他就單純借給葉文哲的錢，能拿回來 就拿回來，沒有想到還有土地的問題，可能那時候腦筋不知 道想什麼，拿我之前存在我父親的錢拿回來就好了。」等語 ，更可見證人姚在順同意將抵押權讓原告，乃因原告願意清 償葉文哲先前所積欠借貸債務，而證人亦因原告願代為清償 葉文哲所積欠之借貸債務，而同意辦理抵押權移轉。至於合 夥契約上之權利則不在約定之列，則原告受讓抵押權時，是 否同時受讓姚在順在合夥契約上之權利，顯非無疑。至於證 人所述其父親姚瑞庭有出租系爭土地予原告，其父親死亡， 原告洽其繳納租金等情，即令屬實，充其量僅能證明姚在順 之父親姚瑞庭於簽立合夥契約書後，有依照合夥契約約定行 使所所享有系爭土地使用權，而將系爭土地出租與原告使用 ，然此僅可證明姚瑞庭有出租系爭土地予原告，此與葉文哲 本人將系爭土地出租予原告乙節，尚屬有別。即令姚瑞庭係 基於上開合夥契約書所約定對系爭土地有使用權，惟此仍屬 基於與葉文哲簽立合夥契約書之因素，然姚瑞庭與原告簽立 租約，本不需以其對租賃物有處分權為前提，故該租約不需 經葉文哲本人之同意，仍得有效成立，而姚瑞庭與原告所簽 立之租約，在葉文哲本人承擔該租約前，實難認為該租約效 力當然及於葉文哲或葉文哲之繼承人，原告此部分之主張， 實難採信。
㈣復查，證人劉江錫於偵查中到庭證稱：河南路二段241-5號 這一戶為其所興建，而於80年4月8日向葉文哲承租系爭土地 全部，租期為五年，當初租地之目的是蓋倉庫，而於85年要 繼續承租，並給付葉文哲2萬元定金，但有一位自稱係地主 之姚瑞庭表示不願意繼續出租，但因其要求返還所交付之定 金未獲置理，即行對其提起訴訟，之後對方自知理虧，雙方 遂成立和解，同意其所蓋倉庫之三分之一部分土地由其繼續 無償使用六年，六年後即在91年9月23日交付給原告，另外 三分之二部分，係於交接給原告前，原告於87年開始使用， 並作為經營汽車修配廠或租賃使用等語（同上署101年偵續 字第509號卷126頁至127頁），另於本院審理時到庭證稱： 「（被告徐大維訴訟代理人提示同上偵續卷129頁85年8月29 日和解書影本、偵續卷123頁91年9月30日房屋交遷合約書影 本，並問：你是否在80年4月8日開始向葉文哲租用系爭土地 5年，並在上面建造鐵皮建物？有無在85年8月29日和葉文哲 簽立上開提示之和解書，約定由你無償使用6年?）有租賃五
年，搭蓋鐵皮建物，後來續約時有收我2萬元或2萬5000元的 訂金，後來跑出我不認識的姚先生說不租賃給我，我說我向 地主葉文哲訂約，所以我告訴姚先生說把訂金退還給我就好 ，我可以不租，結果他不還我又來法院告我，後來和解，變 成整個店面的三分之一由我無償使用六年。」、「（被告徐 大維訴訟代理人問：依照上開提示的房屋交遷合約書，你是 在91年9月30日將葉文哲的1021-1地號土地和上面鐵皮建物 點交給原告，是否如此?）有交還給唐曉旭，當時唐曉旭說 他是姚先生房客，所以把房子直接交還給他就可以。」、「 （被告徐大維訴訟代理人提示房屋交簽合約書，並問：甲方 劉江錫是否為你本人簽名？）是。」、「（被告徐大維訴訟 代理人問：是否因為唐曉旭這樣講你就點交給唐曉旭？）是 ，我因為沒有姚先生的電話，且姚先生都沒有過來交代事情 。」、「（被告徐大維訴訟代理人問：你在點交給唐曉旭時 ，是在91年9月30日？）是。」、「（原告訴訟代理人問： 你說姚先生來要回土地，當時你有無詢問葉文哲？）葉文哲 與姚先生去法院告我要歸還土地，法官提示葉文哲契約書要 葉文哲提出筆跡去做鑑定，後來他們就來找我和解。」、「 （原告訴訟代理人問：為何沒有姚瑞庭、葉文哲授權下，你 就將鐵皮屋點交給原告唐曉旭？）依和解書甲方全權代理人 是姚瑞庭，所以我就沒有再找過葉文哲。我無償使用三分之 一時，唐曉旭向姚瑞庭租另外三分之二的店面，中間姚瑞庭 曾經交代我六年到了就把那三分之一直接交給唐曉旭。」、 「（原告訴訟代理人問：依你簽署的交簽合約書，電錶為何 情形？）新申請電錶不容易，而當時我有申請，所以就交給 地主，而姚瑞庭交代我要交給唐曉旭，所以六年滿我就連電 錶也交給唐曉旭。」等語，是依照證人劉江錫所述，其於80 年即向葉文哲承租系爭土地興建房屋，租約五年，後來姚在 順之父親姚瑞庭出面表示其與終止葉文哲與證人間之租約關 係，雙方因此興訟，並於85年8月29日在訴訟中達成和解， 而由證人無償繼續使用系爭土地三分之一部分共六年，並於 六年後，於91年9月30日，在未將所興建之房屋拆除情況下 ，直接將所租用系爭土地部分，及其上興建之房屋連同電錶 轉交予原告使用。另系爭土地三分之二部分，則由姚瑞庭出 租予原告使用，而原告約於87年開始使用，並作為經營修配 廠及租賃使用。
㈤再者，證人楊振鎗到庭證稱：「（原告訴訟代理人問：何時 受僱原告？）88年或89年一直到95或96年。」、「（原告訴 訟代理人問：你於91年曾幫原告搭建鐵皮？）沒有，我當時 只有在河南路二段幫原告修車，沒有幫忙搭建鐵皮屋。」、
「（原告訴訟代理人問：當時修配廠有幾處？）就河南路一 個地方而已。」、「（原告訴訟代理人問：老闆是否於西屯 區有租一個地要做修配廠？）應該是兩間店面但同一個門牌 ，隔壁沒有人做生意。」、「（原告訴訟代理人問：你所稱 的地點是否就是臺中市○○路○段000○0號？）是。」、「 （原告訴訟代理人問：85年到職時（按此與證人所述88年或 89年到職不符）有無鐵皮屋？）當時就是鐵皮屋。」、「（ 原告訴訟代理人問：任職期間，原告有無改建？）有，本來 是兩棟打通成一棟在使用，在面對道路靠右邊隔壁本來是賣 早餐的，早餐沒有做之後，原告向地主租下來，這是我去一 、兩年的時候的事情，後來就變成3個店面，老闆把與早餐 店的牆壁打通變三個店面連在一起，又約再隔一兩年後，屋 頂鐵架生銹，老闆就把整個原來的及早餐店的的屋頂鐵皮打 掉重做。」、「（原告訴訟代理人問：何人幫忙搭建鐵皮屋 ？）我不知道。」、「（原告訴訟代理人問：改建過程中， 有無在現場幫忙？）沒有，我負責修車，改建中只有牽中古 車回來原來的店面由我在那裡幫忙修車洗車，當時雖然在改 建，但我沒有注意何人搭建。」、「（原告訴訟代理人問： 為何原告需要另外再租下早餐店？）場地不夠用。」、「（ 原告訴訟代理人問：如何打通早餐店？）沒有變更結構，只 有把牆壁打通，隔壁本來也是鐵皮屋結構。」等語，另又稱 ：「我知道後來統一做屋頂時，後面有再擴建，但擴建面積 我不知道。」等語（詳如卷二第38頁正面至第39頁背面）， 是依照證人楊振鎗其於88年至89年間受雇於原告，一直95年 至96年間離職，受雇期間系爭土地上即有由原告在經營修配 廠之鐵皮建物存在，隔約一兩年，即承租在旁之一另連棟店 面，在未變更結構而僅採用打通鐵製牆壁方式擴張店面經營 ，而與打通後，僅就屋頂部分進行改建及針對房屋後面進行 擴建，是其任職期間，原告並無於系爭土地重新自行興建房 屋之情形。此部分與證人劉江錫所述於91年9月30日，在未 將所興建之房屋拆除情況下，直將所租用系爭土地部分之房 屋轉交原告使用之情，大致相符。
㈥至於訴外人廖繼助（即於偵查中對原告提出竊佔、詐欺、恐 嚇及妨害自由刑事告訴之人）雖曾陳稱：「（檢察官問：唐 唐曉旭一開始承租土地時，上面已經有皮屋了？）沒有，是 唐曉旭自己加蓋的，前面的地是外省人的地（指系爭土地） ，本來就有鐵皮屋，是唐曉旭拆掉重蓋增高，簽約時還有蓋 ，是簽完才蓋，是租給中古車行，是唐曉旭自己在做的」等 語（詳見100年度偵字第20877號卷第91頁背面），其針對系 爭土地之陳述亦陳稱本來就有鐵皮屋，是原告拆掉重蓋增高
，然此與前開證人楊振鎗所述之僅針對屋頂部分改建之語大 致相符，是其所述拆掉重蓋增高部分，亦應指屋頂部分，尚 難認為係原告拆除所有建物，重新為興建之意，是原告據此 主張系爭土地之房屋為其重新改建云云，自難認為可採。此 外，原告對於系爭土地上之建物為其所興建乙節，復未能提 出其他更為有利之證據以資證明，其據此主張現有建議為其 所建造云云，自難認為可採。
㈦末按民法第426-2條第1項規定租用基地建築房屋，出租人出 賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣 房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。其立法理 由乃為建築基地之出租人將基地出賣於第三人時，承租人之 租賃權雖繼續存在，然其使用與所有仍不能合一。承租人在 承租基地上設置之建築物出賣於第三人時，亦然。為達到使 用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，爰參照土 地法第104條之規定，增訂本條。經查，如前所述，系爭土 地原先即為葉文哲所有，其後因應民法親屬編之修正，故而 於76年間已登記回葉文哲名下，並先由葉文哲出租與證人劉 江錫，其後姚在順之父親，以姚在順之資金，及以姚在順之 名義與葉文哲簽立合夥契約，其主要目的在於投資葉文哲名 下之系爭土地，並約定由姚在順取得將來徵收補償金一半之 權利，更為擔保姚在順將來取得此項權利，故而設定200萬 元之抵押權予姚在順，因合夥契約書同時約定姚在順在被徵 收前擁有系爭土地之使用權，是姚瑞庭遂於依據此項約定將 系爭土地另行出租予原告，原告因此與姚瑞庭處理簽約之事 ，而原告承租前，系爭土地上均有建物，尚難認為原告與姚 瑞庭所約定之租賃契約為屬租用基地建築房屋之契約，即令 原告於承租後有改建或擴建，仍屬就其所承租之建物作修改 ，與租用基地建築房屋之契約亦屬有別，更何況其訂約之人 為姚瑞庭，並非葉文哲本人，尚難認為其與系爭土地之所有 權人有何租用地基建築之契約存在。退步言，即令事後原告 與姚在順本人簽立抵押權讓與契約時，有受讓合夥契約之所 有權利，其所擔保債權，亦為當初姚在順出資系爭土地所生 之權利，然其父親姚瑞庭行使契約所約定之使用權，而將土 地出租予原告使用，與其向葉文哲租地建物之情形，顯屬有 別，是以推之，縱使認為原告受讓系爭合夥契約書所有之權 利，亦無受讓受任何有關租地建物之權利可言，是本件之情 形，自與上開規定意旨有別。至於原告繳納其使用系爭土地 上建物之房屋稅捐、或原告實際是否已取得系爭土地上建物 之事實上處分權，亦不影響上開規定之適用，從而，原告依 據上開規定及意旨，請求確認其對被告就系爭土地有優先購
買權，及被告莊珳奾、葉永富、林依縈、葉士洋與被告徐大 維間就系爭土地於102年8月29日所為之所有權移轉登記應予 塗銷。並就渠等之間買賣契約所示同一條件與原告訂立買賣 契約，並將系爭土地所有權移轉登記為原告所有，均無理由 ，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此 敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 3 月 11 日
民事第六庭 法 官 許石慶
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 11 日
書記官 顏督訓
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