日以上審閱期，本約簽立後，確認即生契約效力」處勾選 ，並於其下之委託人簽認欄內親自簽名確認，有系爭委託 銷售契約在卷可稽（見本院卷第15頁），被告亦不否認該 簽名之真正；又據證人即原告之受僱人乙○○於本院準備 程序時證稱：「系爭委託銷售契約書上『丁○○』之簽名 均為被告本人親自簽名，伊簽立該契約書時於被告處待1 小時以上時間，被告有看系爭委託銷售契約書，伊有以台 語、國語向他解釋該契約。系爭委託銷售契約書上之土地 、建物標示欄是伊填寫，被告有拿土地、房屋權狀給伊看 ，伊有拿回去影印，房屋現況說明書是伊一邊唸，被告一 邊回答讓伊勾選，租賃情形也是被告說的，100年8月18日 簽立系爭委託銷售契約書時，依伊觀察，被告表達能力很 清楚，連每坪價格都是他自己清楚表達要賣60萬元，伊講 的話被告也清楚，還可以表達當時之租金情形」等語（見 本院卷第101頁背面至第102頁、第103頁至第103頁背面） 。足見被告於簽訂系爭委託銷售契約前，雖未將契約書攜 回審閱3 天，然原告並未有妨礙被告事先審閱契約之行為 ，被告又自願放棄審閱期間之權利，而同意與原告成立系 爭委託銷售契約關係，自難認兩造所訂之契約無效。況自 簽約日即100年8月18日起至原告於覓得買家丙○○，並通 知被告與之簽訂系爭不動產買賣契約之100 年9月4日止， 中間相隔半個月左右，於此期間，被告既持有系爭委託銷 售契約書得隨時查閱，惟被告均未於該期間內，主張上訴 人未給予審閱期間，亦難認被告有未能充分瞭解契約內容 ，而致不公平之情事。從而，被告主張原告未給予合理之 契約審閱期，依消費者保護法第11條之1 規定，系爭委託 銷售契約無效云云，並無可採。
3.關於系爭委託銷售契約第11條違約之處罰及第6條第1項稅費 負擔義務之約定，是否顯係加重被告之責任，而對被告有顯 失公平情事，系爭委託銷售契約因而無效部分： (1)按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約 ，為下列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定 無效：1、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。2 、加重他方當事人之責任者。3、 使他方當事人拋棄權利 或限制其行使權利者。4、 其他於他方當事人有重大不利 益者。民法第247條之1定有明文。又按定型化契約中之條 款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契 約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：1、 違 反平等互惠原則者。2、 條款與其所排除不予適用之任意 規定之立法意旨顯相矛盾者。3、 契約之主要權利或義務
，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。消費者保 護法第12條亦有明文。是以定型化契約是否無效，應斟酌 契約之性質、締約目的、是否為他方所不及知、有無磋商 變更之餘地、依契約本旨所生之主要權利義務，或按法律 規定加以綜合判斷有無顯失公平之情形；併就全部條款內 容、交易習慣、當事人間之給付與對待給付是否顯不相當 、是否應負擔非當事人所能控制之危險，及違約時當事人 應負擔顯不相當之賠償責任者等情事綜合判斷之，並不能 徒以定型化契約即均認為無效，否則，將有違私法契約自 治原則。易言之，定型化契約並非無效之契約，而係在契 約有顯失公平之情形時，法律定有種種調整契約當事人間 關係之機制，以彌補締約地位弱勢之一方，冀達衡平之目 的，或於該當法律規定之要件時，該部分約定無效（消費 者保護法第11條至第17條、民法第247條之1參照）。依上 開說明，定型化契約條款並非必定對消費者明顯不利或違 反誠信原則，仍須就個案為具體審查，不可遽謂定型化契 約當然等同不利消費者或違反誠信之契約。因之，定型化 契約如無前述顯失公平情事，自屬有效，當事人即應受其 拘束。
(2)經查：
①本件系爭委託銷售契約雖係由原告預先擬定之定型化契約 ，惟核該內容並非艱澀難懂，亦未隱藏風險轉嫁，被告並 簽署放棄審閱期間，已如上述，堪認被告簽署系爭委託銷 售契約時，已充分瞭解該契約內容後始作決定。 ②原告辯稱系爭委託銷售契約書第11條僅規範委託人即被告 違約時之罰則，卻對受託人即原告違約時究如何處罰，無 隻字提及等語，固非無據，但系爭委託銷售契約第11條約 定，係規範委託人即被告有違約事由時，被告應負之罰則 ，或受託人即原告得行使終止契約之權利，而依該契約第 11條第1項第3款約定內容，係被告違反該契約第6條第5項 之義務或拒絕與原告依約洽妥之買方客戶簽立不動產買賣 契約書之事由，視為原告已完成仲介之義務，被告應支付 原告委託銷售總價之百分之6 計算之服務報酬，意即於被 告已同意出售，而原告媒介之買方承購條件亦達約定銷售 條件之前提下，被告拒絕簽訂買賣契約時，始負給付服務 報酬之義務。又原告為促成媒介買賣雙方成立契約，須投 入相當之成本，支出市場調查、廣告企畫、買賣交涉、諮 商服務及差旅出勤等費用，此觀諸系爭委託銷售契約第7 條第3 項約定即明。故原告投入相當之費用而進行買賣雙 方交涉過程中，如被告有系爭委託銷售契約書第11條所約
定之違約情事，將使原告蒙受損害，是系爭委託銷售契約 書第11條第1 項之違約金約定，於兩造簽訂系爭委託銷售 契約書時，依原告因被告違約而可能受有之損害而言，無 顯不相當或顯失公平之情形。再者，原告於委託銷售期間 內，已覓得符合銷售條件之買方丙○○，可見已花費相當 時間及勞務，於此情況下，如認被告無與買方締約之義務 ，且原告不能請求服務報酬或違約金，則原告所為時間及 勞務之支出，將付諸流水，此損害全由原告一方承擔，對 原告顯屬不公平。是原告依約向買方丙○○收受定金後， 隨即通知被告成交並告知應履行簽約之義務，原告即已完 成受任事務，依民法第548條第1項之規定，即得向被告請 求報酬，並無對待給付顯不相當之情形。且原告既依約覓 得買主丙○○，同意以被告所要求之委託銷售價格買受系 爭不動產，已依約完成契約之義務，被告卻拒絕出面與丙 ○○簽訂買賣契約書而有違約之情事，則依兩造約定之上 開罰則處罰，並無加重被告單方責任而有違反平等互惠、 誠信原則及顯失公平之情形。而有關本項違約處罰之風險 亦得由被告所控制，是被告以系爭委託銷售契約書第11條 約定，違反消費者保護法第11條、第12條第1項、第2項第 1款及民法第247條之1第2款規定為由，抗辯該約定應為無 效云云，應無可取。
(3)另系爭委託銷售契約第6條第1項所約定之內容，即系爭不 動產於買賣成交時，稅捐稽徵機關所開具以被告為納稅義 務人之稅費，均由被告負責繳納，核與內政部所公布之不 動產委託銷售契約書範本第6條第1項規定：「一、於買賣 成交時，稅捐稽徵機關所開具以委託人為納稅義務人之稅 費，均由委託人負責繳納」完全相符，且兩造間就系爭不 動產稅賦之義務乃基於兩造合意約定，合於私法自治原則 ，自難認有何違反民法第247條之1規定情形，是系爭委託 銷售契約書第6條第1項規定無任何顯失公平情事，亦無違 反民法第247條之1及消費者保護法第12條相關規定。 4.有關被告與原告於委託銷售期間覓得之買方丙○○就系爭不 動產之買賣契約是否已成立部分：
(1)原告主張其於銷售期間內之100 年9月3日，覓得買方丙○ ○同意以每坪土地60萬元，即總價35,214,000元買受系爭 不動產，並於當日交付支票30萬元作為定金予原告，且簽 立買賣定金收款憑證。原告曾多次由證人乙○○親自通知 被告簽立系爭不動產買賣契約，及以存證信函方式告知被 告業已收受買方定金請其出面簽訂買賣契約，但被告未出 面履行簽訂系爭不動產之買賣契約等情，業據其提出買賣
定金收款憑證、存證信函等影本為證，並經證人乙○○證 述在卷，自堪信為真實。
(2)依系爭委託銷售契約第3條第2項約定：「契約成立後，委 託人同意授權受託人代為收受買方支付之定金」，並由被 告勾選且簽名確認（見本院卷第15頁）；第5條第1項約定 ：「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數 額為實際成交價之百分之四。委託人簽認買方之議價委託 書或要約書，或買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣 成交」；第8 條第1項、第2項約定：「一、委託人同意受 託人得為買賣雙方定金（含議價保證金）收受之代理人者 …二、委託人同意受託人代收定金時，若買方同意委託人 之銷售條件而簽署『買賣定金收款憑證』給付定金者，毋 庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立」。查被告既已授 權原告代為收受買方支付之定金，且訴外人丙○○於100 年9月3日同意以被告委託銷售之價格買受，並簽署買賣定 金收款憑證，依上開約定，買賣契約已有效成立。 (3)被告雖辯稱兩造就系爭不動產委託銷售價格之意思表示不 一致，且系爭不動產出售價格未達最低約定價格35,211,0 00元，另訴外人丙○○與被告尚未就系爭不動產原有租約 效力、付款方式、所有權移轉登記等重要事項意思表示一 致，故系爭不動產之買賣尚未成立云云，然查，系爭專任 委託銷售契約書前言、第1條第1項、第4項及第2條約定： 「受託人住商不動產台中區大里店加盟店隆桂實業有限公 司接受委託人丁○○之委託仲介銷售下列房地產，經雙方 磋商後合意訂定條款如下，以資共同遵守」、「房地產標 示（記載有未詳盡者，悉依地政機關登記謄本準）：一、 土地建物標示：所有權人：土地：丁○○。建物：同土地 。土地標示：臺中市○區○○段000000地號（依登記謄本 為準）。建物改良物標示：臺中市北區三民路3段164巷7 樓。主建物壹層、面積81.35、建號117、權利範圍全部； 附屬建物貳層、面積35.04、建號449、權利範圍全部。有 租賃。四、本房地點交日期：過戶完成10日內可交屋」、 「委託銷售價格：委託人願意出售之土地、建築改良物， 總價格每坪60萬元／土地坪元整」（見本院卷第15頁）， 是兩造已於上開契約明定被告委託銷售之標的為系爭不動 產，且兩造約定之委託銷售價格是以該系爭不動產之土地 地坪計算，以每坪60萬元計價甚明。依系爭土地即臺中市 ○區○○段000000地號之土地謄本內容（見本院卷第17頁 ），可知系爭土地之面積為194平方公尺，又1平方公尺為 0.3025坪，故兩造所約定系爭不動產之委託銷售價格即為
35,211,000元（計算式：194×0.3025×600,000＝35,211 ,000）。而原告所覓得之買方丙○○於簽署買賣定金收款 憑證時，已於其上載明系爭不動產之總價為35,214,000元 ，並於同日由原告代收訴外人丙○○之定金30萬元，有買 賣定金收款憑證在卷可憑（見本院卷第18頁），足證訴外 人丙○○當時購買系爭不動產之總價確為35,214,000元， 且該價額高於兩造所簽立系爭委託銷售契約書上約定之委 託銷售總價35,211,000元，縱其於事後存證信函內載為35 ,210,000元，然該存證信函之目的乃是告知被告於約定之 時間地點簽立買賣契約，並非係以該金額作為買賣價金。 況衡諸常情，訴外人丙○○既願意支付30萬元作為本件買 賣之定金，實不可能故意以短少數千元之金額告知被告而 違反不動產之最低委託銷售金額，此應為訴外人丙○○之 誤載，而非其與原告磋商後之買賣價金。又證人乙○○於 本院準備程序時證稱：「被告於簽立系爭委託銷售契約書 時，有告知系爭建物有租賃，且有表達當時租金情形。伊 有去過被告兒子處拿系爭不動產之房屋租賃契約、國稅局 租賃契約，被告兒子那天11點下來拿給被告，再由被告拿 給伊，伊才拿回去影印」等語（見本院卷第103 頁背面、 第104 頁），此為被告所不爭執，原告並提出被告與他人 就系爭不動產之房店屋租賃契約書、系爭不動產之國有基 地租賃契約書影本為證（見本院卷第77頁至第82頁），足 見兩造於簽立系爭委託銷售契約時，被告已告知系爭不動 產租賃情形，且有將相關資料影本供原告銷售之用，原告 亦自承於銷售期間有將相關資料讓買方丙○○知悉，至系 爭不動產相關稅賦之約定，既於兩造簽立系爭委託銷售契 約時約定，如前所述，是被告與訴外人丙○○實已就系爭 不動產重要交易事項均相互為一致之意思表示，難謂有何 買賣契約尚未成立等情，被告為前開辯稱，委不可採。 5.綜上所述，被告於100年8月18日與原告簽立之系爭委託銷售 契約時，尚未受禁治產或監護宣告，又非處於無意識或精神 錯亂之狀態，系爭委託銷售契約書亦無違反消費者保護法第 11條之1、第12條及民法第247條之1 規定而無效之情形，則 原告所為契約行為，即屬有效。故原告主張其於委託銷售期 間，已覓得系爭委託銷售契約所約定總價之買方丙○○，並 與被告所委託銷售內容達成意思表示一致而交付定金，原告 以上開情形通知被告，被告拒不履約，原告依系爭委託銷售 契約第11條第1項第3款約定，請求被告給付委託銷售金額百 分之6，自屬有據。
(二)有關原告依系爭銷售契約書第11條第1 項請求之服務報酬，
性質上是否屬違約金而有過高應予酌減情形：
1.依系爭委託銷售契約第9條第2項約定：「買賣雙方價金與條 件一致時，委託人應與受託人所仲介成交之買方另行簽訂『 不動產買賣契約書』，委託人並指定由住商簽約總部簽約中 心之特約地政士，辦理所有權移轉登記及相關手續」，故被 告經原告催告辦理簽訂買賣契約，拒不依約辦理，自已構成 違約之事由。
2.依系爭委託銷售契約第11條第1項第3款約定：「違約之處罰 ：一、委託人如有下列情形之一者，視為委託人已完成仲介 之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計 算之服務報酬，並應全額一次付予受託人…(三)委託人違反 第六條第五項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽 定不動產買賣契約書者…」，所稱給付雖名為「服務報酬」 ，惟其實際並非被告於系爭不動產成交時所應給付之服務報 酬，而應屬債務不履行之違約金性質，此觀諸系爭委託銷售 契約第11條明確記載「違約之處罰」自明。再綜合該條款約 定觀察，可知兩造係合意當被告拒絕與原告洽妥之買方客戶 簽定不動產買賣契約書時，即視為違約，因此原告得不待舉 證證明其損害係因債務不履行所致及其數額之多寡，即得請 求被告給付按委託銷售總價百分之6 計算之金額，蓋以一般 仲介買賣不動產之實務，原告如完成仲介服務可得之報酬為 賣方給付總價百分之4、買方支付百分之2，合計可得不動產 買賣總價百分之6 ，可知此約定金額係以預定債務不履行之 損害賠償額為目的，依民法第250條第2項之規定，應屬損害 賠償額預定之違約金。故原告主張本件係請求服務報酬，並 不可採。
3.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252 條定有明文。至於違約金有無過高，應以債務人若能如 期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為準，亦即應以 債權人因債務人違約而遭受之損害及所失利益為標準。故約 定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之 數額，且此項核減，法院得以職權為之（最高法院79年台上 字第1612號判例參照），本件被告抗辯系爭委託銷售契約書 所約定按委託銷售價格之百分之6 計算之違約金，核屬過高 等語，為原告所否認，惟本院審酌原告依系爭委託銷售契約 書所負有之義務，含居間、仲介、銷售及過戶系爭不動產， 系爭不動產委託銷售價額為35,211,000元，以原告為仲介買 賣系爭不動產，所進行帶看土地、議價，及透過各類型之廣 告行銷行為，並參酌兩造基於系爭委託銷售契約書第5條第1 項之合意約定，買賣成交時，原告本得享有實際成交價百分
之4 之服務報酬，及本件因被告違約，原告因此省卻本需處 理系爭不動產相關之過戶、點交等事宜所需付出之人事、勞 務費用，暨因被告拒絕履約，衍生本件訴訟，因而額外支付 之訴訟費用及相關人事成本等情，認系爭委託銷售契約書約 定按委託銷售總價之百分之6 計算之違約金，尚屬過高，應 核減為按委託銷售價格百分之5計算即1,760,550元（計算式 ：35,211,000×0.05＝1,760,550 ）為合理，是原告於此範 圍內請求被告給付違約金，始屬允當，逾此部分，即非正當 。
五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任，第229條第1項定有明文。本件原告雖以100年9 月5日為 其利息起算日，然觀之原告100 年9月5日所寄送被告之存證 信函內容，非為請求被告給付本件違約金，而係催請被告於 同年月8 日至原告處與買方簽立買賣契約等情，有存證信函 影本在卷可憑（見本院卷第19頁至第20頁），是本件被告應 於原告聲請支付命令時，該支付命令繕本送達被告之翌日即 100 年10月20日起負給付遲延責任。從而，原告依系爭委託 銷售契約書第11條第1項第3 款之約定，請求被告給付1,760 ,550元及自100年10月20日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息，即無不合，應予准許；逾此範圍之請求，則屬 無據，應予駁回。
六、本件事證已甚明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，於判決 結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核 原告勝訴部分於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許 之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附 麗，應併予駁回。
八、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第79條、第390 條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 102 年 3 月 8 日
民事第五庭 審判長法 官 曹宗鼎
法 官 莊嘉蕙
法 官 潘曉玫
上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 3 月 14 日
書記官 林育蘋
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