臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第1944號
原 告 簡嘉雯
訴訟代理人 林怡誠
被 告 陳亮廷
陳映勳
上 一 人
法定代理人 陳明偉
共 同
訴訟代理人 朱從龍律師
魏光玄律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國104年3月31日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序部分
按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條 第1項第3款定有明文。查原告起訴時原係請求：「被告應賠 償原告新臺幣（下同）82萬元。」，嗣於民國103年10月21 日言詞辯論期日變更訴之聲明為：「被告二人應連帶給付原 告859,770元（含與簽約金同額之違約金82萬元及約定計付 之利息39,770元）。」，核屬擴張應受判決事項之聲明，且 經被告當庭無異議而為本案之言詞辯論，視為同意原告所為 擴張，程序上應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：
（一）原告為購屋需求，於103年6月24日在永慶不動產臺中大墩 加盟店簽署房屋買賣合約書（下稱系爭買賣契約），由原 告向被告購買坐落臺中市○○區○○段000地號土地（權 利範圍10000分之177），及其上3531建號即門牌號碼臺中 市○○區○○○街000號4樓（下稱系爭房地），並已支付 82萬元簽約金。簽約時原告與訴外人林怡誠係配偶關係； 被告陳亮廷、陳映勳因未滿20歲，須由法定代理人代理契 約行為，而被告陳映勳、陳亮廷之父即陳明偉為被告之法 定代理人；訴外人何芊芊為陳明偉現任配偶，於簽約當時 表明為被告陳亮廷、陳映勳之母，並於兩造簽立系爭買賣 契約時，擔任被告陳亮廷、陳映勳之代理人。查原告於系 爭買賣契約特別約定事項中同意被告即房屋所有權人可於 原告辦理貸款審核期間有權出售予其他買方，並口頭同意
被告出售第三人之售價須高於系爭買賣契約之約定總價， 原告不得異議，有在場之代書及永慶房屋仲介可證。惟事 後被告未經合法程序確認原告是否已向金融機構貸得約定 款項，亦未通知原告其欲解除系爭買賣契約，即逕行與第 三人就系爭房地簽訂不動產買賣合約，該第三人合約經原 告與代書、房屋仲介確認下，因該第三人合約顯示出的買 賣價金790萬元遠低於當初兩造系爭買賣契約簽約價格813 萬元，且未通知原告解約，已違背當初兩造口頭承諾之上 開約定。被告上開背棄誠信原則之行為，原告並以存證信 函通知催告被告繼續履約，被告均置之未理，再以本件起 訴狀繕本送達作為解除系爭買賣契約之意思表示，則依系 爭買賣契約第12條第3項之約定，被告除需返還原告已給 付簽約定金82萬元（原告於103年6月24日簽約時先支付5 萬元，再於103年7月16日支付77萬元，原告嗣於本件言詞 辯論期間已取回此筆簽約金共計82萬元），並需賠償同額 違約金82萬元，且依同條項約定須支付按買賣總價款每日 千分之0.5計算之違約金利息39,770元（計算式：820,000 元×0.0005×97日〈即自原告支付前述77萬元之103年7月 16日起算至本件第二次言詞辯論期日103年10月21日止， 共計97日〉＝39,770元）。原告爰依系爭買賣契約第12 條第3項約定為本件請求，並聲明：被告應連帶賠償原告 859,770元（即違約金82萬元＋違約金利息39,770元）。（二）對被告抗辯之陳述：
1、原告於103年6月25日向中國信託商業銀行申請貸款，中國 信託商業銀行於103年6月27日核准貸款，則原告確實有依 約辦理貸款事宜，否認被告辯稱是否核貸為系爭買賣契約 成立與否之前提要件。實則，兩造簽立系爭買賣契約時， 因原告有辦理貸款需求，代書建議給予原告2星期的時間 辦理貸款，當時何芊芊及陪同在場之證人尹國正、周秀貞 （即何芊芊友人）均先後提到，若等核貸期間有更高出價 買方出現，應給賣方一些保障，在此前提下，雙方乃口頭 約定若核貸期間有其他更高出價買方，賣方仍有權出售系 爭房地，有證人石美珠（即原告仲介，本件買方經紀人） 、陳麗明（即永慶不動產仲介公司所配合承辦系爭買賣之 代書事務所人員）證述可按。惟兩造事後未就系爭房地完 成買賣，證人陳麗明亦同意不收取代書費用，並願協助辦 理本件解約事宜，故被告以石美珠、陳麗明有向原告收取 仲介費及代書費之利益為由，爭執證人證述之可信性，並 不可採。
2、兩造於103年6月24日簽立系爭買賣契約時，約定簽約款為
82萬元，原告當日先交付現金5萬元，並承諾數日後會將 餘款77萬元匯入履保專戶。惟在103年6月30日代書及仲介 即告知賣方主張已另行將系爭房地出售予第三人，原告認 此訊息尚未獲證實，要求被告提出證明，而被告未能補足 證明，則原告認為在被告出售系爭房地予第三人是否合於 兩造約定條件不明，及若賣方事後不願出售予原告，亦應 正式通知解除契約之疑慮下，乃暫緩將77萬元匯入履約保 證專戶。嗣原告於103年7月11日會同仲介及代書確認賣方 出售第三人售價低於與原告約定價格，原告乃向被告主張 系爭買賣契約仍然有效，被告應依約履行並於8月13日完 成交屋，故原告認為仍應依約支付簽約款，除寄送存證信 函通知被告履約，並在103年7月16日將上開77萬元匯入履 約保證專戶，惟原告置之不理。
3、否認被告原無簽約之意願。兩造係於簽好系爭買賣契約後 ，始提到貸款事宜，始於系爭買賣契約第17條特別約定事 項加註文字。而既於系爭買賣契約載明以銀行貸款出來的 時間為主，被告理應知道可另行自售的時間，被告亦應在 時間到達前提出相對證據依法證明，且於原告貸款審核通 過後，兩造即須依約完成系爭房地買賣交易。本件原告貸 款核定時間係103年6月27日，於該日起，被告不論出賣價 金高低，均不可再自由買賣系爭房地。如被告於6月27日 高價出售系爭房地，亦須經法定程序告知，並提出證據及 解除系爭買賣契約後，方能與第三人簽約。另代書係於10 3年6月30日下午轉告原告銀行准予放貸，及被告稱已將系 爭房地出售第三人之情。
4、質疑被告所提出被證三與第三人陳柏村間之要約書及買賣 契約書，蓋依系爭房地謄本標註所有權移轉登記於林宜德 名下，則為何不是林宜德為買賣契約之簽約名義人，被告 怎可拿不相關的合約之人陳柏村為佐證。另系爭房地所標 明的私契約真正簽約日為103年7月24日，為原因發生日， 嗣於103年8月14日始交屋予林宜德，登記人與簽約人又非 直系親屬關係，以本合約針對房地轉移用印完稅時間需3 週，卻為何延至103年7月24日始辦理系爭房地之不動產移 轉登記，在在顯示被告所提出另售予第三人之買賣合約係 故意而為。況被告於兩造簽約時，以何芊芊為代理人，卻 遲遲不交付法定代理人之同意書，而何芊芊並非被告二人 之法定代理人等情，在在可見被告於兩造簽立系爭買賣契 約時即無誠意可言。
三、被告答辯要旨：
（一）兩造雖於103年6月24日簽立系爭買賣契約，僅有買賣契約
形式，無契約之實質，故無拘束力。蓋因原告當初提出「 要銀行能核准貸款超過一定金額，才願意購買系爭房地」 之不確定條件時，被告即不同意出售，亦不願簽訂系爭買 賣契約。後原告又提出互不拘束之方法，即在系爭買賣契 約附加一個期限，讓原告於期限內處理核貸相關事宜，如 核貸不通過即可不買，被告於期限（即7月9日）屆滿前， 則不受系爭買賣契約之拘束，得自由出賣予第三方。兩造 經協商並達成「你不綁我，我不綁你」之共識後，始由代 書即證人陳麗明於系爭買賣契約第17條以手寫方式記明上 開特別約定，並經雙方仔細詳閱確認後簽字、蓋印，有系 爭買賣契約可證。且系爭買賣契約第17條約定內容並不能 與系爭買賣契約其餘契約條款切割，依常理自無先簽約後 ，再就第17條特約條款為同意，否認原告主張兩造於簽立 系爭買賣契約後，始又另行約定第17條之內容。嗣被告於 103年6月29日將系爭房地出售予三人陳柏村，實際獲得款 項較高，係因陳柏村所提出買賣總價790萬元即為被告實 得金額，被告無需支付賣方之仲介佣金，790萬元即係被 告實際收到金額。反觀系爭買賣契約雖簽約買賣總價雖為 813萬元，但扣除賣方仲介佣金後，被告實際僅能取得780 萬元，價差高達10萬元，且第三人陳柏村無須等待審核貸 款，整體買賣條件對被告更為有利，被告即於103年6月29 日與第三人陳柏村達成買賣合意，並於103年6月29日當晚 請被告仲介通知代書，系爭房地已出售予第三人，被告仲 介亦於103年6月30日上午通知代書陳麗明（見103年9月16 日言詞辯論筆錄），較原告銀行貸款通知之時間更早（10 3年6月30日下午）。查系爭買賣契約第17條之特別約定， 係原告主動提出之條件，目的係讓原告能申請貸款，並附 有貸款金額不足即買賣契約不成立之優惠條件，因被告不 同意，兩造原即無達成確定之買賣合意。原告乃自願提出 於103年7月9日前，被告可自由選擇出售系爭房地予第三 人，互不拘束，互不綁約，係因有此一特別約定，被告始 願簽署系爭買賣契約，足證兩造簽約真意即係以第17條文 字書寫之範圍內，始發生約定效力，且第17條係經代書手 寫，再經兩造確認無誤後，始簽字、蓋印，如此慎重、嚴 謹之簽約過程，自不可能會有所謂漏寫或疏忽之情。況「 第三人出價必須高於系爭買賣契約約定價款」之重要條件 ，更無遺漏之理。觀之兩造將特別約定書寫於第17條之內 容，並於其上簽名、蓋印等事實，足證買賣雙方並無「第 三人出價必須高於系爭買賣契約約定價款」之口頭約定。 況被告出賣第三人所得價金790萬元，實質上確實已高於
兩造所簽契約扣除佣金後之780萬元。本件買賣交易並無 一屋二賣之情，因兩造簽訂系爭買賣契約時，已附帶特別 約定期限（7月9日），於期限屆滿前，被告有權自由買賣 ，不受系爭買賣契約之拘束，此一約定係經兩造同意後， 由代書特別書寫於系爭買賣契約上，並經兩造簽名、蓋印 確認，原告本件請求即無理由。
（二）依系爭買賣契約第17條特別約定事項第1項已約定無法核 貸600萬元時，則買賣不成立，而原告未提出任何業已准 予核貸600萬元之事證，系爭買賣契約是否成立即有疑義 。縱原告於約定期限內有向中國信託商業銀行申辦貸款， 且准予核貸金額逾600萬元，惟兩造於系爭契約第17條特 別約定事項第2款，並無任何口頭約定須第三人出價須高 於系爭買賣契約所約定價款時，被告始得以出售系爭房地 予第三人。蓋兩造簽訂系爭買賣契約時，應原告要求，給 予2星期期間貸款，如該期限內銀行無法核貸原告600萬元 之貸款，兩造即無條件解除契約。因被告未同意該條件， 原告乃以同意該期間內如有第三人願意購買系爭房地，被 告有權出售，原告絕無異議，作為被告同意上開原告貸款 之條件，故兩造於系爭買賣契約載明第17條之特別約定事 項。被告基於原告要求之2星期申辦銀行貸款猶豫期間仍 得以出售第三人，無損害權益，始同意另約定系爭特別約 定事項，並非被告一方面給予原告2星期貸款期限，又一 方面須限第三人出價高於原告承購價格始得出售第三人之 理。
（三）又系爭買賣契約第17條特別約定事項第2項明確記載貸款 申辦期限為2星期（7月9日）前須確定貸款金額，這期間 若被告有其他買主出價，被告有權出售系爭房地，原告不 得異議，並經原告於該條款底下親自簽名並蓋章，足證兩 造對於該條款之記載無誤，復有證人尹國正、周秀貞於隔 離訊問後之證述可按，益證兩造並無漏載「第三人出價必 須高於系爭買賣契約所約定價款」等其他條件之約定。依 常理，承辦代書於買賣契約中買賣雙方另行約定而以手寫 部分，均會於書寫完成後，逐字唸給買賣雙方聽，或交由 買賣雙方親自看過無誤後，再交由買賣雙方簽名並蓋章， 則雙方如另有約定須第三人出價高於原告承購價格，始得 出售第三人之條件，且有漏寫之情，此一重要條件，原告 豈無發現，即於該條款底下親自簽名並蓋章之理。證人石 美珠為原告委託之仲介人員，仲介費係由原告支付，承辦 代書即證人陳麗明之委辦費用亦為原告支付，則渠等費用 能否收取，取決於本件原告究否勝訴，則渠等證言之真實
性即有可議。衡以證人陳麗明從事代書實務經驗豐富，如 將當事人當場約定之重要條件「漏寫」已違常理，而原告 亦無視此重要條件之「漏寫」，逕自於該條款下親自簽名 並蓋章，更違常情。均足證兩造確無以第三人出價高於原 告承購價格為限，被告始得出售第三人之合意。又證人陳 麗明為永慶不動產仲介公司所配合之代書事務所人員，與 仲介公司及原告均有利害關係，又恐不具代書資格，並使 用非本人印章（系爭買賣契約書承辦地政士欄是蓋用「陳 麗君」之印章），已涉不實，故證人石美珠、陳麗明之證 述，自有偏頗原告，即不足採信。縱兩造間有「第三人出 價必須高於系爭買賣契約所約定價款」之口頭約定（被告 否認），其真意在於使被告實際上可取得多於依系爭買賣 契約可得之買賣價金，而本件被告將系爭房地出售予第三 人之實得金額（無庸扣除賣方仲介費，得款790萬元）確 實高於依系爭買賣契約所取得價金（扣除賣方仲介費，實 得780萬元），亦無違背原告所主張之上開口頭約定。（四）被告固不爭執有關中國信託商業銀行103年11月12日中信 銀字第00000000000000號函形式上之真正，惟原告於103 年6月25日向中國信託商業銀行申請上開貸款案，中國信 託商業銀行於同年月27日予以核准。衡諸一般銀行貸款業 務程序，除須對保外，尚須至標的現場查估、鑑價，一般 工作天尚需5至7日，本件自申請至核准竟僅需時3日，實 有疑義。縱中國信託商業銀行以「急件」方式處理該貸款 案，依上開函文所示核准日期為103年6月27日，何以銀行 承辦人員未於第一時間即27日當日即通知承辦代書或原告 已核准之事實，而遲至30日始通知承辦代書，亦有違常理 。另縱原告於約定期限內有向中國信託商業銀行申辦貸款 ，且准予核貸逾600萬元，惟依系爭買賣契約第17條之特 別約定事項第2項並無任何口頭約定須第三人出價高於系 爭買賣契約所約定價款時，被告始得出售系爭房地予第三 人之情，被告即無違約之情。
（五）依兩造系爭買賣契約之約定，簽約金82萬元應於103年6月 24日給付，第二期款131萬元應於103年7月10日給付並匯 入履約專戶之帳戶。惟原告於簽約日僅將5萬元匯入履約 專戶之帳戶中，另簽發到期日為103年6月25日、面額77萬 元之本票乙紙交付代書陳麗明，第二期款亦未依約於103 年7月10日匯入131萬元至履約專戶，且上開未給付之簽約 餘款77萬元，不僅未依約於本票到期日即103年6月25日匯 入履約保證專戶，更未於上開第二期款給付日期（103年7 月10日）前匯入履約保證專戶。反係於原告知悉被告已將
系爭房地出售第三人後，經兩造協商解約後，原告始於本 件起訴前之103年7月16日始將該77萬元匯入履約專戶內， 第二期款更迄未履行，原告既未履行系爭買賣契約之給付 義務，其主張被告應違約賠償，自無理由，更足證原告知 悉被告有權出售系爭房地予第三人，原告不得異議。否則 原告何以未依約給付價款，遲至本件起訴前，始將原應於 103年6月25日匯入履約專戶之77萬元於103年7月16日始匯 入履約專戶。又縱認被告有違約情事（被告否認），原告 所支付之價金均在履約專戶帳戶中，原告隨時均可自該履 約專戶取回該給付價金，原告並無任何損害可言。甚者， 縱使被告於103年6月29日將系爭房地出售予第三人陳柏村 係違約（被告否認），依系爭買賣契約第12條第3項後段 之約定，損害賠償係以「原所收款項計算之金額」為限， 被告於103年6月30日上午即已通知原告將系爭房地出售第 三人，迄103年7月11日兩造會面協商時，原告匯入履約專 戶之簽約金僅有5萬元，並無其他給付，縱使被告有賠償 責任，亦應依系爭買賣契約之約定，僅以5萬元為違約金 之計算。至原告提出剩餘77萬元部分，係原告知悉被告已 將系爭房地出售第三人時，於兩造於103年7月11日會面並 協商解約事宜後，為達提出本件訴訟得增加請求金額之目 的，始於7月16日再匯入77萬元至履約專戶，則縱認原告 受有損害，此77萬元之損害係可歸責於原告之事由，依民 法第217條之規定，原告應自行承擔損失，被告自得以免 除之。
（六）被告係於103年6月29日與第三人陳柏村（嗣後登記所有權 人指定為其親友林宜德）達成系爭房地之買賣合意，並於 隔日完成不動產買賣契約書之簽訂，有被證三之買方要約 書及不動產買賣契約書可按，復有證人陳麗明於103年9月 16日言詞辯論期日證述：「但當天（103年6月30日）早上 賣方的經紀人通知我已經將系爭房地出售予第三人。」可 證。嗣經代書準備各項文件於103年7月24日辦理不動產移 轉登記時，應買方即陳柏村要求，將登記名義人更改為林 宜德，並於103年8月14日完成登記程序，雖系爭房地之謄 本記載原因發生日期為103年7月24日，惟與第三人之買賣 契約係在103年6月29日即已成立。
（七）承上，原告未證明有經中國信託商業銀行核准貸款600萬 元以上，系爭買賣契約究否成立已有疑義，若認系爭買賣 契約已成立，系爭買賣契約業已明確約定，被告有權出售 系爭房地予第三人，原告不得異議，被告並於103年10月 21日言詞辯論期日當庭對原告為解除系爭買賣契約之意思
表示。兩造系爭買賣契約復未約定被告出售第三人時，出 售總價須高於原告承購總價，被告另行出售第三人，並無 違約之情。縱認被告行為違約，原告未舉證證明有受何損 害，原告請求亦屬無據。並聲明：原告之訴駁回。四、法院之判斷：
（一）查兩造於103年6月24日在永慶不動產仲介公司臺中大墩加 盟店簽立系爭買賣契約書（買方即原告簡嘉雯由其夫即訴 訟代理人林怡誠陪同簽約，賣方即陳亮廷、林映勳由何芊 芊代理簽約並由證人尹國正、周秀貞陪同），由原告購買 被告共有之坐落臺中市○○區○○段000地號土地（權利 範圍10000分之177）及其上3531建號即門牌號碼臺中市○ ○區○○○街000號4樓（下稱系爭房地）；系爭買賣契約 書第4條約定買賣總價為813萬元，第1期即簽約款82萬元 應於本契約簽訂時給付，第2期即備證用印款131萬元應於 103年7月10日給付，第3期即交屋款應於103年8月13日給 付；系爭買賣契約書第12條第3項約定：「乙方（即被告 ，下同）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、 清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方（即原告，下同）自 應給付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約 金至乙方完全給付時為止。如乙方毀約不賣或給付不能或 不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外， 乙方應於甲方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數 返還甲方，並自解約日起10日內另交付原所收款項計算之 金額予甲方，以為違約損害賠償。」；系爭買賣契約書第 17條另由證人陳麗明（即永慶不動產仲介公司所配合承辦 系爭買賣之代書事務所人員）以手寫記載：「（第1項） 甲乙雙方協議，若在甲方登記名義人信用狀況良好情況下 ，無法核貸新台幣600萬元整時，則買賣不成立，甲方已 付之價款無息返還甲方，解約撤件相關費用新台幣2000元 整由甲方負擔。反之，若核貸時，則甲方須配合代書辦理 後續流程，不得異議。」、「（第2項）貸款申辦期限為2 星期，（7月9日）前須確定貸款金額，這期間若乙方有其 他買主出價，乙方有權出售房屋。甲方不得異議。」等文 字，兩造（原告本人、被告由何芊芊代理）並緊接簽名在 該條文字其後；原告於系爭買賣契約簽立時，先為交付簽 約款中之5萬元現金予地政士代為存入指定之履約專戶， 並簽發到期日103年6月25日、面額77萬元之本票以代簽約 餘款之擔保，原告嗣於103年7月16日始將上開77萬元款項 匯入履約專戶；原告並於103年6月25日向中國信託商業銀 行申辦本件貸款；以上事實為兩造所不爭執，復有證人尹
國正、周秀貞、石美珠、陳麗明具結證述可佐（見卷第50 至52頁、第161至163頁），並有系爭不動產買賣契約書、 價金履約保證申請書、本票影本、收款明細確認表、匯款 回條聯及中國信託商業銀行103年11月12日中信銀字第000 00000000000號函檢送貸款批覆書、申請書、客戶身分證 、買賣合約書、證明資料附卷可稽（見卷第7至19頁、第 124至129頁），故上開事實應堪認定，並作為本件判決之 基礎，合先敘明。
（二）按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力（民 法第99條第1項定有明文）。所謂法律行為之附停止條件 ，係指該法律行為效力之發生，繫於將來、客觀、不確定 的事實之成就（最高法院96年度台上字第848號民事判決 要旨參照）；所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事 實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生或消滅之附 款，須出於當事人明示或默示之約定（最高法院84年度台 上字第1757號民事判決要旨參照）。經查，依據系爭買賣 契約書第17條由證人陳麗明手寫記載：「（第1項）甲乙 雙方協議，若在甲方登記名義人信用狀況良好情況下，無 法核貸新台幣600萬元整時，則買賣不成立，甲方已付之 價款無息返還甲方，解約撤件相關費用新台幣2000元整由 甲方負擔。反之，若核貸時，則甲方須配合代書辦理後續 流程，不得異議。」、「（第2項）貸款申辦期限為2星期 ，（7月9日）前須確定貸款金額，這期間若乙方有其他買 主出價，乙方有權出售房屋。甲方不得異議。」等文字觀 之，並參以證人石美珠、陳麗明均具結證述：系爭買賣契 約有約定在買方確定貸款金額之前，賣方仍有權將系爭房 地出售予第三人等情（見卷第50頁背面、第51頁背面）， 且佐以證人尹國正所具結證述：「...（議價）第2階段， 買方要求保證貸款可達7成以上，才要購買（系爭房地） ，賣方認為買方沒有誠意，拒絕簽約。第3階段因為雙方 沒有交集，開始閒聊，各自陳述立場，後來買方先生（即 原告訴訟代理人林怡誠）提出如果賣方有其他更好的買主 ，更好的價錢，賣方還是可以再賣給別人，此時賣方何芊 芊仍不同意，最後雙方達成共識，互不約束，也就是說買 方若無法貸得所需貸款成數就不買，賣方若有其他買家也 可自由買賣。第四階段，因為雙方有上述共識，所以正式 開始簽買賣契約書。基於保障雙方意思，所以特別加註兩 條（項）約定條款在契約書上」等語（見卷第161頁背面 至162頁），及證人周秀貞所具結證述：「...當初買賣雙 方議定好總價813萬元之後，買方提出要求，貸款部分要
總價的7成才願意買系爭房地，賣方不願意附帶這個條件 ，於是起身離去，買方要求再給他們一點時間與她先生商 量，買方先生提出不然雙方互不綁對方，只要7月9日前有 其他買方出現，賣方還是可以自由買賣，何芊芊願意接受 互相不綁約的提議，於是代書在謄寫買賣契約書...」等 語（見卷第163頁）；則綜合上開事證以觀，本件應認為 兩造於簽立系爭買賣契約書時，業已明示約定系爭買賣契 約是否發生效力，繫於將來客觀上不確定事實之成就或不 成就（即系爭買賣契約書第17條第1項所指「甲方登記名 義人〈原告〉得否核貸新台幣600萬元整」之條件成就與 否），若此條件不成就，系爭買賣契約不生效力，被告應 將已收價款無息返還原告，若此條件成就，則系爭買賣契 約即生效力，買賣雙方即須配合代書辦理後續買賣流程， 且依照系爭買賣契約書第17條第2項約定，上開停止條件 （即原告可貸款600萬元與否）之成就期限為103年7月9日 前，在上開條件成就而使系爭買賣契約發生效力之前，被 告仍有權將系爭房地出售予第三人，倘被告在系爭買賣契 約發生效力之前另將系爭房地出售予第三人，則系爭買賣 契約即失其效力。
（三）關於兩造究竟有無口頭約定在上開條件成就前，被告將系 爭房地出售予第三人須受「出售予第三人之售價需高於系 爭買賣契約所約定買賣總價813萬元」之限制一節，兩造 為相反之主張（原告主張有，被告抗辯無），證人石美珠 、陳麗明（均證稱有，見卷第50頁背面、第51頁背面）與 證人尹國正、周秀貞（均證稱無，見卷第162至163頁）亦 為相反之具結證述內容，亦即兩造及各自聲請調查之證人 證述乃各執一詞彼此對立。惟本院衡諸事理常情，倘兩造 確有關於「限制被告出售予第三人之售價需高於系爭買賣 契約所約定買賣總價813萬元」之意思合致，此攸關系爭 買賣契約效力存否、兩造互負權利義務生效與否等重要限 制要件，亦為兩造議約過程中重要爭執事項，證人陳麗明 應無遺漏書寫之道理，且系爭買賣契約第17條手書加註條 款，經證人陳麗明繕寫完成後，當場向兩造朗讀內容後（ 見卷第162頁至163頁），由兩造緊接簽名其後，且系爭買 賣契約書一式三份，由兩造及代書各執一份為憑，則經上 開議約、撰寫、朗讀、簽名確認等簽約過程，堪稱慎重、 嚴謹，倘上開文字確有漏載情事，兩造及在場證人應可及 時發現並要求證人陳麗明立即更正補註，而非默不關心容 任事後爭議徒生，益徵兩造關於「限制被告出售予第三人 之售價需高於系爭買賣契約所約定買賣總價813萬元」一
事應無意思合致，證人陳麗明亦非疏忽而漏未於系爭買賣 契約第17條記載此項限制文字。雖證人石美珠、陳麗明於 本院審理時證述兩造有上開口頭約定，然本院核諸證人石 美珠為買方經紀人，即原告於系爭買賣所委託之仲介人員 ，仲介費係由原告支付，承辦代書即證人陳麗明之委辦費 用亦為原告支付，渠等費用能否收取，取決於本件原告究 否勝訴，渠等亦就系爭買賣契約締約過程對原告負有善良 管理人注意義務，故證人石美珠、陳麗明就系爭買賣契約 成立與否、生效與否，其利害關係與原告一致，渠等關於 此部分證述內容是否得予逕行採信，即有疑問。是以，解 釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約 之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院80年度台 上字第1320號判決要旨參照）；綜合上情，本院認為原告 主張兩造有口頭約定在上開條件成就前，被告將系爭房地 出售予第三人須受「出售予第三人之售價需高於系爭買賣 契約所約定買賣總價813萬元」之限制一節，與卷內證據 不符，亦與事理常情有違，尚難以採信。
（四）承上所述，系爭買賣契約是否發生效力，既繫於將來客觀 上不確定事實即「原告得否核貸600萬元」之停止條件成 就與否，被告對於上開停止條件是否成就並無從確定，原 告是否獲得金融機構准予核貸600萬元一事亦非被告所得 即時同步知悉，故衡諸申辦貸款之實務流程，關於貸款程 序及核貸金額，係由原告及代書自為辦理，被告無從隨時 掌握瞭解申辦過程及准予核貸金額究竟為何，及債務不履 行責任應以可歸責事由為前提，在被告知悉原告獲核准貸 款600萬元一事之前，尚難苛令被告即應受停止條件成就 後系爭買賣契約生效之法律上約束，故本院認為系爭買賣 契約應於原告獲核准貸款600萬元並將此條件成就一事通 知被告後（屬「觀念通知」之概念，亦即原告通知被告其 已獲核准貸得600萬元一事即可，至於通知之方式，無論 親自告知或委由代理人、經紀人轉知及接收通知，無論以 書面或言詞，無論以明示或默示，均無不可），方得認為 系爭買賣契約之停止條件已然成就，較屬公允，故中國信 託商業銀行內部批覆准予貸款之時間點雖為103年6月27日 （見卷第115頁受信批覆書核決主管批示欄之日期戳記） ，但中國信託商業銀行此項內部決定尚未對外為事實通知 ，亦尚未就此消費借貸契約之金額對原告為意思表示，在 兩造均尚未獲悉銀行准予貸放600萬元之情形下，不應認 為系爭買賣契約之停止條件已然成就，並生拘束兩造之契
約效力，故原告主張應以103年6月27日當日作為系爭買賣 契約停止條件成就之時間點，尚有未洽。而查，原告自承 ：「代書（證人陳麗明）接獲銀行貸款核貸通知時間為10 3年6月30日下午」等語（見卷第38頁原告民事聲請通知證 人狀所記載），而依據證人石美珠、陳麗明之證述可知（ 見卷第51至52頁），原告及其經紀人（證人石美珠）均係 在證人陳麗明接獲中國信託商業銀行通知准予核貸600萬 元一事之後，始經由證人陳麗明轉告而知悉此項准貸之事 ，證人陳麗明亦係在接獲中國信託商業銀行通知准予核貸 後，始將銀行准予核貸600萬元一事告知被告經紀人。然 查，被告主張早在證人陳麗明告知被方經紀人上開准予核 貸之事之前，被告已於103年6月29日與第三人陳柏村就系 爭房地達成買賣契約之意思表示合致，雙方並於103年6月 30日補足簽訂不動產買賣契約之形式，且被告經紀人亦於 6月30日上午已將被告另與第三人成立買賣契約一事通知 證人石美珠、陳麗明，被告並已依約於103年8月14日將系 爭房地所有權移轉登記於陳柏村所指定之林宜德名下等情 ，並提出與所述相符之陳柏村簽具之買方議價委託書、不 動產買賣契約書存卷為證（見卷第170至177頁），且有系 爭房地之登記第二類謄本、權利異動索引（見卷第55至62 頁）、臺中市中興地政事務所103年9月25日中興地所四字 第0000000000號函檢送之土地建物登記申請書及附件（見 卷第73至81頁）、104年3月9日中興地所字第0000000000 號函檢送不動產買賣成交案件實際資訊申報書（見卷第18 9至190頁）及第一商業銀行中港分行104年3月10日一中港 字第31號函檢送不動產買賣契約書及相關資料（見卷第19 1至209頁）附卷可稽。而依據證人石美珠所證述：「賣方 經紀人在103年6月30日早上通知我賣方已經在103年6月29 日晚上將系爭房屋出售予第三人」等語（見卷第51頁）， 及證人陳麗明所證述：「貸款是送中國信託商業銀行，10 3年6月30日核准貸款600萬元，我當天銀行通知我之後， 我就通知買方，但當天早上賣方的經紀人已通知我賣方已 經將系爭房地出售予第三人。」等語（見卷第51頁），足 見被告之經紀人於103年6月30日上午已將被告與第三人就 系爭房地另成立買賣契約之事告知證人陳麗明、石美珠（ 為原告之代理人或經紀人），其後，中國信託商業銀行於 同日下午始通知證人陳麗明准予核貸之事，故即使證人陳 麗明或原告之代理人或經紀人嗣將獲准核貸足額之事通知 被告，該通知到達被告之時間亦必定在103年6月30日下午 或之後，故本件關於系爭買賣契約之停止條件成就之時間
點既應以代書或原告之代理人或經紀人將原告獲准核貸足 額款項一事通知到達被告時為斷，則被告在停止條件成就 前（即系爭買賣契約生效前）之103年6月29日即另與第三 人陳柏村達成買賣契約之意思表示合致，並經被告經紀人 在103年6月30日上午即已通知代書及原告經紀人，則被告 所為，尚合於系爭買賣契約第17條第2項之約定，並無違 反契約約定之情事，且系爭買賣契約即自此失其效力，應 堪認定。
（五）原告雖爭執與被告另簽立不動產買賣契約之人為「陳柏村 」，與嗣後登記名義人「林宜德」不同，故被告提出與陳 柏村間之不動產買賣契約與本件無關云云；然查，林宜德 乃於103年6月29日委託並授權陳柏村為其議定、簽立及履 行系爭房地之不動產買賣契約之各項法律行為，業有前述 第一商業銀行中港分行所檢送資料中之授權書在卷可憑（ 見卷第207頁），足見原告此部分爭執，應有誤會，不足 採信。原告復爭執土地及建物登記謄本上記載原因發生日 期為「103年7月24日」，而非被告主張出售予第三人之日 期「103年6月29日」或「103年6月30日」云云；惟查，衡 諸一般不動產仲介之簽約及履行過程，需逐步完成以下階 段：（一）簽約階段：買賣雙方磋商議定後簽立不動產買