於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言 詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第一 項之規定。但不到場之當事人係依公示送達通知者，不在 此限(第3項)。」，原告主張己○○於上揭時間出賣系房地 予被告甲○○後，未依土地法第34條之1第4項規定通知其他 共有人即原告行使優先購買權乙事，雖為被告甲○○所否認 ，並抗辯稱己○○之配偶即被告庚○○及證人丙○○先後3次詢 問原告父親優先購買之意願，均表示價格過高而無意購買 等語，亦提出被證6即己○○書具切結書1紙為證。然依前揭 土地法第34條之1第4項規定及最高法院69年度台再字第22 5號民事裁判意旨，原告取得系爭房地應有部分優先購買 權之時點，在系爭契約成立後，系爭房地應有部分所有權 移轉登記完竣前，且優先購買權之通知普通人應為出賣人 己○○(或其委託之人)，但系爭契約係於112年1月11日中午 簽訂成立，而己○○之配偶即被告庚○○及證人丙○○先後3次 詢問原告父親關於原告是否優先購買意願之日期均於112 年1月11日中午以前，系爭契約簽訂後即未再以任何方式 通知原告是否行使優先購買權之情事，亦據證人丙○○於上 揭言詞辯論期日到庭證述明確，均如前述，則己○○自112 年1月11日中午與被告甲○○簽訂系爭契約以後，迄至112年 2月13日將系爭房地應有部分所有權移轉登記予被告甲○○ 、乙○○等2人之日止，既未曾通知原告行使優先購買權， 自屬違反前揭土地法第34條之1第4項規定之意旨。况被告 庚○○等3人均已於相當時期受合法通知，而未於言詞辯論 期日到場，亦未提出準備書狀爭執者，依前揭民事訴訟法 第280條第3項準用第1項規定，視為被告庚○○等3人自認， 故原告此部分主張應認為真正。
(三)原告訴請被告甲○○、乙○○等2人塗銷系爭房地應有部分之 所有權移轉登記，亦無理由：
1、又土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地或建 築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單 獨優先承購，惟該條項並未如同法第104條第2項後段設有 出賣人未通知優先購買權人而與第3人訂立買賣契約者， 其契約不得對抗優先購買權人之明文，故土地法第34條之 1第4項規定之優先承購權僅具債權效力。優先承購權人於 他共有人出賣其應有部分予第3人時，固得行使優先承購 權而與該共有人訂立同樣條件之買賣契約，然倘該共有人 本於其與第3人之買賣契約而將出售之應有部分移轉登記 予第3人，優先承購權人不得主張該買賣為無效而塗銷其 移轉登記。此因土地法第34條之1第4項所定之優先承購權
僅係共有人間之權利義務關係，並無對抗第3人之效力， 故出賣應有部分之共有人之通知義務，純屬共有人間之內 部關係，共有人未踐行此項通知義務，逕出售其應有部分 予他人並辦畢移轉登記，對他共有人僅生應否負損害賠償 責任之問題，不影響其出售、處分之效力。再土地法第34 條之1第4項規定，旨在防止共有土地或建物之細分，以簡 化或消除共有關係，減少土地使用增加之成本，俾利共有 土地或建物之管理與利用，行使優先承購權之人及對象限 於共有人。部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣 共有土地全部，並已辦畢所有權移轉登記，原共有關係於 標的土地所有權移轉登記後消滅，原共有人亦均喪失共有 人身分。縱為出售、處分者違反通知義務，然未受通知者 於土地所有權移轉登記後，已無從再行使共有人優先承購 權，且為出售、處分者亦無與之訂立買賣契約之意願，渠 等間自未成立買賣契約，該未受通知者即不得依給付不能 之法律關係請求出賣之共有人賠償損害(參見最高法院65 年台上字第853號、68年台上字第3141號等民事判決先例 及大法庭109年度台上大字第2169號民事裁判等意旨)。 2、是依前述，土地法第34條之1第4項規定之共有人優先購買 權僅屬債權性質，並無物權效力，而己○○於上揭時間將系 爭房地應有部分出賣予被告甲○○，縱令未依上揭土地法第 34條之1第4項規定通知原告行使優先購買權，但因系爭房 地應有部分所有權已辦妥移轉登記完畢，而由被告甲○○、 乙○○等人取得所有權登記，即發生物權之效力，故原告依 其與己○○間之債權關係主張塗銷物權之系爭房地應有部分 所有權移轉登記，顯屬無據，不應准許。
六、綜上所述，依原告提出之證據資料尚無法證明己○○與被告甲 ○○、乙○○等人間就系爭房地應有部分之買賣合意有何通謀虛 偽意思表示存在，是己○○與被告甲○○就系爭房地應有部分買 賣行為確屬合法有效，且系爭房地應有部分所有權移轉登記 予被告甲○○、乙○○等人共有，並發生物權效力，縱令己○○未 依土地法第34條之1第4項規定通知原告行使優先購買權，亦 不影響被告甲○○、乙○○取得系爭房地應有部分所有權之效力 。準此，原告訴請確認己○○與被告甲○○、乙○○等人間就系爭 房地應有部分買賣之債權行為及所有權移轉登記之物權行為 均無效，並請求被告甲○○、乙○○等2人塗銷系爭房地應有部 分之所有權移轉登記，均無理由，應予駁回。 七、再本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資 料，核與本判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述 ，併此敘明。
參、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項 前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 4 月 1 日 民事第四庭 法 官 林金灶
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 4 月 1 日 書記官 莊金屏
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