臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴更(一)字第6號
原 告 鄭欽明
包振力
共 同
訴訟代理人 涂朝興律師
複 代理 人 林傳智律師
被 告 林茂盛
林茂場
林振中
林振仁（兼林瑞沂之承受訴訟人林何美菊、林珮琬
林邦雄
方彩緞（即林振鏘之承受訴訟人）
兼 上一 人
訴訟代理人 林士櫻（即林振鏘之承受訴訟人）
林昆徵（即林振鏘之承受訴訟人）
被 告 林子賢
上 一 人
訴訟代理人 陳翠玲
被 告 林寶芳
林子惠
林瑤德
林瑶舜
兼上三人共同
訴訟代理人 林瑶福
上十二人共同
訴訟代理人 黃呈利律師
複 代理 人（除被告林子賢、林子惠外）
陳怡婷律師
被 告 林瑞昭
林瑞哲
蔡林芳慧（兼黃林峰蘭、林信宏之承受訴訟人黃錦
兼上二人共同
訴訟代理人 林憲政
被 告 王林春綢
童家煌（即童林淑正之承受訴訟人）
童家慶（即童林淑正之承受訴訟人）
童玉蟬（即童林淑正之承受訴訟人）
蔡童玉穗（即童林淑正之承受訴訟人）
童玉珍（即童林淑正之承受訴訟人）
童玉貴（即童林淑正之承受訴訟人）
童雪燕（即童林淑正之承受訴訟人）
黃復笙
林茂泰
王婉庭（即林王美英）
林沄溱（原名林宥溱即林采蓉）
林玉環
林芳齡
林世河
林資豐
張博涵
林紹裕（即林子偉之承受訴訟人）
林翠華（即蘇堂福之承當訴訟人）
林翠雲（即蘇堂福之承當訴訟人）
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國107年4月25日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
一、被告方彩緞、林士櫻、林昆徵應就被繼承人林振鏘所有坐落 臺中市○○區○○段000地號、地目建、地籍圖面積5,234平 方公尺（登記面積5,370平方公尺）、應有部分280分之26之 土地，辦理公同共有繼承登記。
二、被告童家煌、童家慶、童玉蟬、蔡童玉穗、童玉珍、童玉貴 、童雪燕應就被繼承人童林淑正所有坐落臺中市○○區○○ 段000地號、地目建、地籍圖面積5,234平方公尺（登記面積 5,370平方公尺）、應有部分56分之1之土地，辦理公同共有 繼承登記。
三、兩造共有坐落臺中市○○區○○段000地號、地目建、地籍 圖面積5,234平方公尺（登記面積5,370平方公尺）之土地准 予分割，其分割方法如附圖三【臺中市龍井地政事務所民國 104年6月8日土地複丈成果圖，即方案五】所示：編號J部分 、地籍圖面積1,980平方公尺之土地，分歸被告林振仁、林 振中、林邦雄、方彩緞、林士櫻、林昆徵、林子賢、林子惠 、林瑶福、林寶芳、林瑤德、林瑶舜、林翠華、林翠雲取得 ，並按如附表一所示原應有部分比例維持共有；編號K部分 、地籍圖面積2,943平方公尺之土地，分歸被告林茂盛、林 茂場、林瑞昭、林憲政、王林春綢、童家煌、童家慶、童玉 蟬、蔡童玉穗、童玉珍、童玉貴、童雪燕、黃復笙、林茂泰 、王婉庭、林沄溱、林玉環、林芳齡、林世河、林資豐、張 博涵、林瑞哲、蔡林芳慧、林紹裕取得，並按如附表一所示 原應有部分比例維持共有；編號L部分、地籍圖面積218平方 公尺之土地，分歸原告包振力取得；編號M部分、地籍圖面
積93平方公尺之土地，分歸原告鄭欽明取得。四、原告包振力、鄭欽明、被告林茂盛、林茂場、林瑞昭、林憲 政、王林春綢、童家煌、童家慶、童玉蟬、蔡童玉穗、童玉 珍、童玉貴、童雪燕、黃復笙、林茂泰、王婉庭、林沄溱、 林玉環、林芳齡、林世河、林資豐、張博涵、林瑞哲、蔡林 芳慧、林紹裕應各補償被告林振仁、林振中、林邦雄、方彩 緞、林士櫻、林昆徵、林子賢、林子惠、林瑶福、林寶芳、 林瑤德、林瑶舜、林翠華、林翠雲如附表二各共有人找補金 額配賦表所示金額。
五、訴訟費用由兩造依如附表一所示應有部分比例負擔。 事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但請求之訴訟 標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當 事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第5款定有明 文。復按共有物之分割，於共有人全體有法律上之利害關係 ，須共有人全體始得為之，故請求分割共有物之訴，屬於民 事訴訟法第56條第1項所稱訴訟標的對於共同訴訟之各人必 須合一確定者。經查，本件原告請求坐落臺中市龍井區山腳 118地號土地（地籍圖面積5,234平方公尺，登記面積5,370 平方公尺，下稱系爭土地），原登記共有人林瑞沂於民國90 年9月26日死亡，有戶籍謄本及繼承系統表各1份附卷可稽（ 見本院102年度訴字第2401號（下稱前審卷）卷一第105-110 頁），原告於102年9月24日追加林瑞沂之繼承人林何美菊、 林珮琬、林明毅、林珮瑜、林景瀅等為被告，揆諸上開規定 ，核無不合。
二、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。又第168 條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受者，應 即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟。聲明承 受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造。民事 訴訟法第168條、第175條及第176條分別定有明文。經查， 本件訴訟繫屬後，被告林信宏於103年11月13日死亡、被告 林子偉於106年5月26日死亡、被告林振鏘於106年8月28日死 亡、被告童林淑正於106年10月8日死亡，有除戶謄本可稽（ 見前審卷三第48頁、本院卷二第184、174、169頁），經原 告分別於104年4月2日具狀聲明由林信宏之繼承人黃錦桂、 林巧玟、林蕙盈、林健次承受訴訟，及於106年12月25日具 狀聲明由林子偉之繼承人林紹裕、林振鏘之繼承人方彩緞、 林士櫻、林昆徵等、童林淑正之繼承人童家煌、童家慶、童
玉蟬、蔡童玉穗、童玉珍、童玉貴、童雪燕等承受訴訟，有 戶籍謄本、繼承系統表附卷可稽（見前審卷三第62-68頁、 本院卷三第14-37頁），依前開說明，應予准許。三、又按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人， 於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承 當訴訟。前項但書情形，僅他造不同意者，移轉之當事人或 第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟。民事訴訟法第 254條第1、2項定有明文。經查，上開追加被告林何美菊、 林珮琬、林明毅、林珮瑜、林景瀅繼承林瑞沂所有系爭土地 之應有部分，於本件訴訟繫屬中移轉登記予被告林振仁所有 ；共有人林信宏、黃林峰蘭所有系爭土地之應有部分，於本 件訴訟繫屬中移轉登記予被告蔡林芳慧所有；共有人蘇堂福 所有系爭土地之應有部分，於本件訴訟繫屬中移轉登記予被 告林翠華、林翠雲所有，有土地登記謄本可稽（見前審卷一 第8至15頁、本院卷二第195-202頁），經被告林振仁、蔡林 芳慧、林翠華、林翠雲聲請承當訴訟，並經原告及部分被告 具狀或到庭表示同意（見本院卷一第57、64頁、本院卷二第 52、102頁、本院卷三第75、190頁），本院審酌其餘被告未 能全部到庭或具狀而為同意前揭承當訴訟，揆諸上開規定， 裁定准予被告林振仁代林瑞沂之承受訴訟人林何美菊、林珮 琬、林明毅、林珮瑜、林景瀅等承當訴訟，被告蔡林芳慧代 黃林峰蘭、林信宏之承受訴訟人黃錦桂、林巧玟、林蕙盈、 林健次等承當訴訟，被告林翠華、林翠雲代蘇堂福承當訴訟 。
四、被告林茂盛、林茂場、林瑞昭、王林春綢、童家煌、童家慶 、童玉蟬、蔡童玉穗、童玉珍、童玉貴、童雪燕、黃復笙、 林茂泰、王婉庭、林沄溱、林玉環、林芳齡、林世河、林資 豐、張博涵、林紹裕經合法通知，均未於最後言詞辯論期日 到庭，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，本院依民事 訴訟法第385條第1項規定，依原告之聲請，由其一造辯論而 判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：
(一)系爭土地為兩造共有，各共有人之應有部分如附表一所示， 系爭土地並無因物之使用目的不能分割或以契約定有不分割 之期限等情，原告爰依民法第823條、第824條之規定訴請分 割系爭土地。共有人林子偉、林振鏘、童林淑正分別於106 年5月26日、106年8月28日、106年10月8日死亡，其中林子 偉就系爭土地之應有部分業由其繼承人即被告林紹裕辦理繼 承登記，林振鏘、童林淑正就系爭土地之應有部分尚未辦理
繼承登記，應由林振鏘之繼承人方彩緞、林士櫻、林昆徵等 、童林淑正之繼承人童家煌、童家慶、童玉蟬、蔡童玉穗、 童玉珍、童玉貴、童雪燕等辦理繼承登記。
(二)系爭土地之面積達5,370平方公尺（地籍圖面積5,234平方公 尺），其上除東北角處部分仍留有空地外，中央部分則為三 合院之建物，且其餘東南側、西側及南側亦已蓋滿建物，故 考量系爭土地之使用現狀，及各共有人坐落其上建物之經濟 效用，而以不拆除建物為最大原則，原告2人不同意與其他 共有人共有，於起訴時主張，由其2人單獨取得如起訴狀所 附地籍圖A、B部分，其餘由其他共有人維持共有（即附圖二 方案一）；嗣改主張依臺中市龍井地政事務所104年6月8日 土地複丈成果圖即附圖三方案五（下稱方案五）所示之分割 方案，編號J部分由被告林振仁、林振中、林邦雄、方彩緞 、林士櫻、林昆徵、林子賢、林子惠、林瑶福、林寶芳、林 瑤德、林瑶舜、林翠華、林翠雲取得，並按原應有部分比例 維持共有；編號K部分由被告林茂盛、林茂場、林瑞昭、林 憲政、王林春綢、童家煌、童家慶、童玉蟬、蔡童玉穗、童 玉珍、童玉貴、童雪燕、黃復笙、林茂泰、王婉庭、林沄溱 、林玉環、林芳齡、林世河、林資豐、張博涵、林瑞哲、蔡 林芳慧、林紹裕取得，並應有部分比例維持共有；編號L部 分由原告包振力取得；編號M部分由原告鄭欽明取得。各共 有人間之金錢找補方案則參照卓越不動產估價師事務所不動 產估價報告書定之，宏大不動產估價師聯合事務所不動產估 價報告書並未將系爭土地經核定為古蹟用地之因素納入考量 。並聲明：如主文第1、2、3項及前審判決主文第2項所示等 語。
二、被告主張：
(一)被告林茂盛部分：
不同意原告主張之方案一，於102年12月31日具狀表示同意 與其餘被告林茂場、林茂泰、王林春綢維持共有如上開被告 4人於102年12月30日所提出之民事答辯狀附件（見前審卷二 第24頁）所示分割；嗣於104年4月21日具狀表示同意採納被 告林茂場所擬方案（見前審卷三第129頁）。(二)被告林茂場部分：
1.系爭土地中央部分為傳統三合院建築，惟主體結構因年久失 修均已崩塌，無從利用，其餘建物雖有門牌，但均未曾辦理 保存登記，且僅係少部分共有人等為暫時棲身所修築之鐵皮 、土瓦厝、磚瓦建築，建物本身經濟效用不大，故不應以土 地使用現狀列為最優先考量，應以系爭土地為分割，始得發 揮土地最大經濟效益。原告鄭欽明、包振力應有部分分別僅
1/56、2/48，郤主張分割東側最大主要道路龍山街之土地， 對其他共有人不公平，原告起訴時主張之方案一並不可採。 其次應考量系爭土地之各共有人應有部分比例最多者為被告 林茂場，所佔比例為19/192，最少者為被告林采蓉，所佔比 例為1/280，應有部分比例過小者，若經原物分割，則甚難 發揮土地之經濟效用，故本件分割應兼採金錢補償之方式互 為找補，較屬公允。並於102年12月16日提出方案二之分割 方案（見前審卷二第7頁），表示：於102年11月17日被告與 其他被告共有人集會表達各方意見，經歸納後，有欲分割後 保留土地者7人（即被告林邦雄、林子惠、林瑶福、林寶芳 、林瑤德、林瑶舜、蘇堂福）；同意出售者有林茂盛等20人 ；現況與建商合建，地坪換建坪者3人即被告林振仁、林振 中、林振鏘；未出席者為林子賢及林瑞沂之繼承人共6人。 另同意與其餘被告林茂盛、林茂泰、王林春綢維持共有，並 依上開被告4人於102年12月30日所提出之民事答辯狀之附件 所示分割，又於前審104年4月21日言詞辯論程序中，同意被 告童林淑正等人所提出之方案三。
2.嗣於前審104年10月27日言詞辯論程序及本院更審中主張： 同意採方案五之分割方案分割。
(三)被告林振仁、林振中、林邦雄、林振鏘（承受訴訟人方彩緞 、林士櫻、林昆徵）、林子賢、林子惠、林瑶福、林寶芳、 林瑤德、林瑶舜部分：
1.被告林振仁、林振中於前審主張：系爭土地上有公告之古蹟 ，希望繼續共有不要分割，如要分割，主張要分到原本居住 的地方。
2.於前審主張：依被告林瑶福於前審102年11月4日言詞辯論程 序中庭呈之分割方案（見前審卷一第217頁），依據現占有 人之位置分割，其餘共有人維持共有。
3.於本院更審中主張：對於原告包振力分配附圖三方案五所示 編號L部分土地、原告鄭欽明分配編號M部分土地沒有意見， 而方案二至五係採南北縱切之方式進行分割，將系爭土地西 側全部分配予原告及被告林振仁等其餘共有人，然系爭土地 東臨龍山街、南臨中山二路，均係12米道路，西臨314-5地 號土地是水利地，318地號土地為私有巷道，是系爭土地東 側及南側之經濟價值較西側高，方案五將系爭土地西側全部 分配予被告林振仁等人，不甚公平。且系爭土地南側上有被 告林振仁等人之建物坐落其上，將南側土地分割予被告林振 仁等人始能保留建物完整利用，而被告林茂盛等人則取得北 側之土地，將來可一併出售，亦較能發揮土地之價值，符合 共有人間之公平，主張依附圖四即臺中市龍井地政事務所10
5年10月7日土地複丈成果圖所示方案六之分割方案（下稱方 案六，見本院卷一第123頁、本院卷三第7頁）進行分割。各 共有人間之金錢找補方案則參照宏大不動產估價師聯合事務 所不動產估價報告書定之，該不動產估價報告書已將系爭土 地經核定為古蹟用地之因素納入考量。
(四)被告林翠華、林翠雲部分：
同意採方案六之分割方案進行分割。
(五)被告林瑞昭、林憲政、王婉庭、林沄溱、林資豐、林瑞哲、 、蔡林芳慧部分：
1.於前審中主張：本件系爭土地之共有人多達34人，且各共有 人之應有部分比例不盡相同，部分共有人尚居住其上，被告 間有人並不願維持共有，若經原物分割，則部分共有人所分 得之土地面積仍無足達臺中市政府所頒布之最小建築面積， 自無從使系爭土地達最大之經濟效用。且若依原告起訴主張 之方案一，渠等請求之分割位置乃系爭土地之精華地段，面 臨10米道路，其價值顯與其他南側及西側之土地價值不同， 故被告不同意原告之分割方案。原告若欲分割，應先送鑑價 公司鑑價，分得價值較高之共有人應就分得價值較低之共有 人應為找補，始符公平原則。
2.林憲政、林瑞哲、蔡林芳慧於本院更審中主張：同意採方案 五之分割方案進行分割。
(六)被告林茂泰、王林春綢部分：
同意與其餘被告林茂場、林茂盛、林茂泰維持共有，並依上 開被告4人於102年12月30日所提出之民事答辯狀之附件所示 分割。
(七)被告童林淑正（承受訴訟人童家煌、童家慶、童玉蟬、蔡童 玉穗、童玉珍、童玉貴、童雪燕）、黃復笙、林子偉、張博 涵、林世河、林芳齡、林玉環部分：
於103年1月14日提出方案三之分割方案（見前審卷二第33頁 ），並願與被告林茂場、林茂盛、林茂泰、王林春綢維持共 有。
三、得心證之理由：
(一)原告主張系爭土地為兩造所共有，應有部分如附表一所示等 情，有系爭土地登記簿謄本、地籍圖謄本可稽，且為兩造所 不爭執，堪信為真實。按共有物如無因物之使用目的不能分 割或契約訂有不分割之期限者，各共有人，得隨時請求分割 共有物，民法第823條第1項定有明文。又共有物之分割，依 共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協 議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任 何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共
有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分 配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物 ，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有 人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。民法第824條第 1、2項定有明文。查兩造共有之系爭土地之都市計畫土地使 用分區為第4種住宅區，有系爭土地使用分區證明書可憑（ 見宏大不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書〈下稱宏 大估價報告〉，附件6），又系爭土地上之臺中市○○區○ ○○路○段○巷00號（龍井林宅）固經臺中市政府104年4月 16日府授文資古字第10400861261號公告為古蹟，將系爭土 地公告為古蹟所定著土地之範圍（見前審卷三第159-161頁 ），惟系爭土地並無因此不能分割之情形，有臺中市政府文 化局106年4月24日局授文資古字第1060007454號函可稽（見 本院卷二第132頁）。查系爭土地為兩造所共有，應有部分 之比例如附表一所示，面積5,370平方公尺（地籍圖面積5,2 34平方公尺），又兩造間無不分割契約，亦無因物之使用目 的不能分割之情形，復為兩造所不爭執，而兩造就分割方法 未能達成協議，原告請求裁判分割系爭土地，依前開規定， 應予准許。
(二)按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失、及變更者 ，非經登記，不生效力。因繼承、強制執行、徵收、法院之 判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者， 應經登記，始得處分其物權（民法第758條第1項、第759條 ）。又法院裁判分割共有物，性質上為共有人間應有部分之 交換，自屬處分行為，以各共有人之處分權存在為前提，故 提起分割共有物之訴，參與分割之當事人以全體共有人為限 ，而各共有人之應有部分應以土地登記簿上所記載者為準。 倘於第二審言詞辯論終結前有共有人死亡時，其繼承人因繼 承，固於登記前已取得不動產物權，惟非經登記不得處分其 物權，則在辦畢繼承登記前，其繼承人仍不得以共有人身分 參與共有物之分割，但為求訴訟經濟起見，可許原告就請求 繼承登記及分割共有物之訴合併提起，即以一訴請求該死亡 之共有人之繼承人辦理繼承登記，並請求該繼承人於辦理繼 承登記後，與原告及其餘共有人分割共有之不動產。原告如 不追加請求該死亡之共有人之繼承人辦理繼承登記，因該繼 承人就共有物並無處分權可資行使，法院即無從基此為裁判 分割，其分割共有物之請求，自屬不能准許（參照最高法院 91年度台上字第832號判決要旨參照）。本件系爭土地登記 之原共有人林振鏘、童林淑正分別於106年8月28日、106年 10月8日死亡，林振鏘之繼承人方彩緞、林士櫻、林昆徵等
、童林淑正之繼承人童家煌、童家慶、童玉蟬、蔡童玉穗、 童玉珍、童玉貴、童雪燕等各就系爭土地之應有部分迄未辦 理繼承登記，有原告提出之繼承系統表、戶籍謄本及土地登 記簿謄本在卷可憑，揆諸上開最高法院裁判意旨，原告請求 林振鏘之繼承人即被告方彩緞、林士櫻、林昆徵等、童林淑 正之繼承人即被告童家煌、童家慶、童玉蟬、蔡童玉穗、童 玉珍、童玉貴、童雪燕辦理繼承登記，即屬有據，應予准許 ，爰判決如主文第一、二項所示。
(三)再按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法 不能協議決定，或於協議後因消滅時效完成經共有人拒絕履 行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列分配：一、以 原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難 者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時 ，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部 分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。 以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共 有物之一部分仍維持共有。民法第824條定有明文。另按以 原物分配於各共有人時，除應顧及均衡之原則外，並須就各 共有人應行分得之範圍，例如面積多寡、交通、位置及占有 形勢等，予以確定（最高法院55年臺上字第1982號判例意旨 參照）；且按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物 之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟 效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理 之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最 高法院93年度台上字第1797號裁判要旨參照）。即按共有物 分割應審酌共有人之應有部分比例，各共有人之意願、共有 物之性質，各共有人間有無符合公平之原則及整體共有人之 經濟利益等因素為通盤之考量，以求得最合理之分割方法， 並應符合公平原則，而社會利益亦應考慮在內。(四)查系爭土地南臨中山二路一段、東鄰龍山街、西鄰中山二路 一段東巷，其上如附圖一編號J（門牌號碼臺中市○○區○ ○○路0段00號）建物為被告林瑶福等5人共有；附圖一編號 L（同路段54號）建物為被告蘇堂福（承當訴訟人林翠華、 林翠雲，下同）所有；附圖一編號M（同路段56號）建物為 被告林子偉（承受訴訟人林紹裕，下同）、林振鏘（承受訴 訟人方彩緞、林士櫻、林昆徵，下同）等人共有；附圖一編 號N（同路段58號）建物為被告林茂盛所有；附圖一編號O之 車庫為被告林瑶福所有，以私設道路連接中山二路；附圖一 編號E、F、G均為被告林子偉占有使用；附圖一編號B、C、D 為被告林茂盛占有使用；被告林振中、林振鏘、林子偉、林
子賢、林子惠所有房屋係磚造外牆土造之一樓建物等情，有 本院會同兩造及臺中市龍井地政事務所現場履勘，做成勘驗 筆錄在卷可參（見前審卷二第12-13頁），並有臺中市龍井 地政事務所繪製如附圖一之鑑定圖、現場照片、街景畫面及 被告林瑶福於本院陳明在卷（見前審卷一第171-182頁、卷 二第12、26-31、81頁、卷三第127頁反面、本院卷三第79-9 2頁）。系爭土地原為龍井林家所有，除原告2人外，其餘共 有人為龍井林家後代子孫，其上之龍井林宅經臺中市政府 104年4月16日公告為古蹟，亦有臺中市政府前揭函文在卷可 稽。而關於系爭土地之分割方案，共有人等曾於102年11月1 7日在臺中市龍井區山腳里社區長壽會表達意見，同意分割 保留土地者，有被告林邦雄、林子惠、林瑶福、林寶芳、林 瑤德、林瑶舜、蘇堂福；同意出售者，有被告林茂盛、林瑞 昭、林瑞哲、林憲政、王林春綢、童林淑正（承受訴訟人童 家煌、童家慶、童玉蟬、蔡童玉穗、童玉珍、童玉貴、童雪 燕，下同）、黃復笙、林茂泰、林王美英、林采蓉、林玉環 、林芳齡、林世河、林子偉、林資豐、張博涵、林信宏（承 當訴訟人蔡林芳慧，下同）、蔡林芳慧、黃林峰蘭（承當訴 訟人蔡林芳慧，下同）、林茂場等20人等情，業據被告林茂 場提出民事答辯㈡狀及意見歸納紀錄可參（見前審卷二第4 頁、第18-22頁）。被告林振仁、林振中則表示希望繼續共 有（見前審卷三第288頁反面）。
(五)本件被告林振仁、林振中主張系爭土地上因有古蹟存在，所 有共有人應繼續維持共有。然此一方案，已違反原告及其他 主張分割之共有人不欲繼續共有之意願，自無可採。另依據 被告林瑶福主張依據現占有狀況分割，應依其所提出如前審 卷一第217頁附圖之方案分割，即被告林振鏘、林子偉、林 子賢、林子惠、林瑶福、林寶芳、林瑤德、林瑶舜、蘇堂福 、林邦、林振仁、林振中集中分在南半側即臨中山二路一段 （南側）及龍山街（西側），其餘共有人則維持共有分得系 爭土地北半側部分。而被告林振仁、林振中、林邦雄、林振 鏘、林子賢、林子惠、林瑶福、林寶芳、林瑤德、林瑶舜、 林翠華、林翠雲於本院更審中主張如附圖四所示方案六分割 方案，亦將被告林振仁等人維持共有之應有部分，分在系爭 土地南半側即臨中山二路一段（南側）及龍山街（西側）， 原告分在系爭土地東北角位置，其餘被告林茂場等人則維持 共有分得系爭土地北半側部分。上開二方案，被告林振仁等 人分配得系爭土地面臨中山二路一段之全部臨路段、中山二 路與龍山街口之角地、中山二路一段與中山二路一段東巷口 之角地，無非將系爭土地地形上最有利、經濟價值較高之部
分均分歸予上開被告林振仁等人，被告林茂場等人則分得一 東西橫向略呈長方形之土地，僅留土地東側短邊臨龍山街中 段道路，西側短邊臨中山二路一段東巷中段巷道，南北兩側 長邊則均與鄰地相鄰而未臨路，分得北側土地之共有人僅得 由系爭土地左右兩側短邊進出，其土地形狀對外通行不便， 且參照方案六之現況套繪圖（見本院卷一第123頁），該二 方案將絕大部分之龍井林宅古蹟坐落位置劃歸系爭土地北側 分配予被告林茂場等人，其可得利用之餘地受到相當之限制 ，南北兩區塊之經濟價值、使用價值相差過殊，顯對於分在 系爭土地北側土地之共有人顯不公平，自均難採為本件之分 割方案。
(六)而查，系爭土地人數多達30餘人，如將系爭土地依共有人應 有部分比例分割給各共有人，勢必將造成土地畸零，造成無 法利用，且將造成對其上古蹟之保存利用關係趨於複雜，亦 不可行。本院審酌本件被告林邦雄、林子惠、林瑶福、林寶 芳、林瑤德、林瑶舜、蘇堂福、林振仁、林振中、林振鏘均 希望共有並保留原有土地；被告林茂盛、林瑞昭、林瑞哲、 林憲政、王林春綢、童林淑正、黃復笙、林茂泰、王婉庭、 林沄溱、林玉環、林芳齡、林世河、林子偉、林資豐、張博 涵、林信宏、蔡林芳慧、黃林峰蘭、林茂場等人希望出售土 地，原告包振力、鄭欽明則不欲與其他共有人維持共有之意 願，是以附圖二所示方案一至方案四，均非屬可採之方案， 而如以附圖三方案五所示之分割方案較為允適，被告林邦雄 、林子惠、林瑶福、林寶芳、林瑤德、林瑶舜、蘇堂福、林 振仁、林振中、林振鏘等人尚可保留土地維持共有如附圖三 方案五所示編號J部分之土地，於其上繼續居住；其餘被告 林茂場等人共有如附圖三方案五所示編號K部分之土地，於 將來可一併出售，亦較能發揮土地之經濟利用價值；而參諸 被告林振仁等人分得如附圖三方案五所示編號J部分之土地 位置，南臨中山二路一段、西臨中山二路一段東巷，較之被 告林茂場等人分得如附圖三方案五所示編號K部分之土地位 置，南臨中山二路一段、東臨龍山街，兩者均有兩側臨路而 得對外通行，雖編號J部分之土地位置南臨中山二路一段之 路寬較編號K部分之土地位置為短，然此係因兩者維持共有 之應有部分比例多寡之差距使然，被告林振仁等人合計之應 有部分比例較被告林茂場等人為少，自無法分配得較多土地 面積以增加其臨路面寬。而原告2人非林家家族成員，亦要 求分割為單獨所有，由原告包振力分得如附圖三方案五編號 L部分、由原告鄭欽明分得附圖三方案五編號M部分，臨龍山 街而單獨所有該部分土地，對其他共有人並無顯然不利或不
公平之情形，且被告所提方案五、六中就原告分配土地位置 均屬相同。是以附圖三所示方案五，適度簡化共有人數及共 有關係，應係最符合多數共有人意願及利益之分割方案。此 外，兩造均未再提出或考慮其他分割方案（見本院卷三第75 -76頁），是本院斟酌兩造使用土地現狀，系爭土地及相鄰 土地之經濟效益，並兼顧全體共有人之最佳利益及公平原則 ，認系爭土地按如附圖三所示方案五之分割方法為分割，應 合乎公平經濟效用原則，爰定其分割方法如主文第三項所示 。
(七)又按「以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分 受分配者，得以金錢補償之，為民法第824條第3項所明定。 故以原物為分配時，各共有人是否應為補償或受補償，均應 以其所受分配者，是否已逾或少於其應有部分為斷，且補償 金額之多寡，亦應以應有部分為計算之標準，又「共有物原 物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較 低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應 就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依 各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割 為共有物應有部分互相移轉之本旨」（最高法院77年度台上 字第65號、90年度台上字第2214號判決意旨參照）。經查： 1.系爭土地經分割，兩造分別取得之土地，臨路情況及位置各 有不同，其價值容有差異，自應互為找補。本院將如附圖三 方案五所示之分割方案，先後依原告及被告林振仁等訴訟代 理人之聲請，囑託卓越不動產估價師事務所、宏大不動產估 價師聯合事務所鑑定各共有人分得土地位置其各自價值增減 ，並計算各應找補金額多少？經卓越不動產估價師事務所以 104年8月27日104卓越第0827-1號（下稱卓越報告）、宏大 不動產估價師聯合事務所以107年3月23日107宏大聯估字第 3738號（下稱宏大報告）函覆並檢送不動產估價報告書在卷 （見前審卷三第174頁、本院卷三第136頁及報告書）。本院 酌以上開二不動產估價報告書乃該二事務所依不動產估價技 術規則、土地改良物估價規則、地價調查估計規則，運用市 場比較法、成本法等方法，實地調查鄰近地價，並根據當地 里鄰環境、交通情況、公共設施、使用現況、經濟發展、臨 路情形、道路條件、基地條件及房地產交易現況等一般、區 域、個別因素進行調整，而推定系爭土地各區位之價值作成 鑑定報告（詳見估價報告書），並說明兩造分割後所取得土 地價值及互為找補金額，固均各自有據，且該二不動產估價 報告書均已將系爭土地經公告為古蹟所定著土地之範圍一節 納入估價考量因素，有各該報告書及卓越不動產估價師事務
所104年11月12日104卓越1112-1號函釋可稽（見方案五卓越 報告第9、41頁、方案五宏大報告第25、29、34頁、前審卷 三第295-296頁），原告主張宏大報告未考量古蹟用地因素 一節，委無可採。
2.然查，卓越報告勘估之價格日期、勘察日期均為104年7月27 日（見方案五卓越報告第4頁），宏大報告勘估之價格日期 、勘察日期則均為107年3月7日（見方案五宏大報告首頁） ，前後相距逾2年8月之久，宏大報告估價所據調查之鄰近地 價及上開里鄰環境、交通情況、公共設施、使用現況、經濟 發展、臨路情形、道路條件、基地條件及房地產交易現況等 一般、區域、個別因素，自較卓越報告更為接近本件言詞辯 論終結時之現況，宏大報告所推定之價格應較卓越報告推定 之價格趨近分割後各區塊之實際價值。而系爭土地固經核定 為古蹟定著地之土地範圍，然系爭土地分割後之各區塊，仍 因不同區位、臨路情形、地形、地勢等客觀上個別條件不同 而影響其使用、通行方式或可得轉讓之意願，卓越報告僅勘 估系爭土地分割後各宗土地之容積移轉量所產生之價格差異 ，有卓越不動產估價師事務所104年11月12日104卓越1112-1 號函可稽（見前審卷三第295-296頁及方案五卓越報告第43 頁以下），而未慮及各宗土地間客觀上個別條件不同所生之