平、楊敏禧共有，原告之應有部分為304990分之116135，林 建平、楊敏禧則為華城段975地號土地旁四戶住宅之社區住 戶（門牌號碼為竹北市○○路000巷00弄0號、8號）等情， 有上開土地登記謄本及異動索引、原告取得上開土地所有權 登記之申請資料（見本院竹調卷第6至21頁、第25頁、第30 至95頁、卷二第39至41頁、第49至50頁、第56至57頁、第59 至79頁、第122至129頁、第259至271-1頁、卷三第4至60頁 ）、新竹縣政府106年5月15日府工建字第1060055062號函暨 所附89建都字第13號雜項建造執照申請資料等附卷可稽（見 本院卷一第110至206頁），上情且為兩造所不爭執，堪信屬 實。
２、次查，漢光建設、惠台建設於89年間興建、銷售竹北華城社 區當時，重測前大眉段大眉小段221-1、221-7地號土地（即 現原告與其他住戶共有之華城段975地號土地、原告所有之 華城段976至981地號土地）係規劃作為華城社區之景觀休閒 設施、社區內道路、農舍保留預定地，買受人即社區住戶就 上開社區公共設施、道路所在土地享有永久使用權（不含住 戶約定專用部分及農舍保留預定地）等情，業據被告提出之 竹北華城社區房地預定買賣契約書、廣告文宣、漢光建設於 91年5月3日出具之竹北華城相鄰農地永久使用權切結書等為 證（見本院卷一第42至57頁、第63至77頁、卷二第140至168 頁），且惠台建設自地主即被告林木清處取得該土地後，復 於91年10月2日與漢光建設之劉廷振（即原告之父）簽立土 地買賣契約書，約定將該土地將該土地移轉登記予買受人即 原告之父劉廷振指定之登記名義人許小娥，且約定由漢光建 設之劉廷振興建供華城社區使用之公共設施，公共設施之使 用權屬於竹北華城社區住戶，劉廷振必須無條件供社區使用 ，不得據為己有，有劉廷振與惠台建設簽立之土地買賣契約 書足憑（見本院卷二第330至333頁），則依漢光建設與竹北 華城社區住戶間之房地買賣契約，除相當於農舍保留預定地 之華城段979地號土地以外，華城段975、976、977、978、 980、981地號土地均規劃華城社區景觀設施及道路，其使用 權屬於全體社區住戶，堪以認定。然漢光建設卻於89年間以 原告之祖母劉紀阿秀為起造人，申請將重測前大眉段大眉小 段221-2、221-7地號土地（即華城段975至981地號土地）由 非都市計畫區農地變更為華城幼稚園設施用地，並於97年間 於華城段979地號土地上興建華城段572建號建物（用途為幼 稚園、幼稚園附屬職員辦公室），於98年4月20日就該建物 辦理第一次登記乙節，有上開房地登記謄本、新竹縣政府 106年5月15日府工建字第1060055062號函暨所附89建都字第
13號雜項建造執照申請資料等在卷可參（見本院卷卷一第 110至206頁），足見漢光建設不僅未依其與華城社區住戶之 買賣契約，提供華城段975至981地號土地作為社區公共設施 、道路使用，且在未經社區住戶同意之下，逕行將地目變更 為供幼稚園使用之特地目的事業用地，並於原農舍保留預定 地即華城段979地號土地上興建華城段572建號建物（即原告 所稱之華城幼稚園），而非作為其原先承諾由建商自行保留 之農舍，明顯違反其與華城社區住戶之買賣契約，前經本院 以103年度訴字第311號民事判決認定漢光建設應對社區住戶 負不完全給付之損害賠償責任確定在案，此經本院依職權調 閱該民事案件卷宗，查核屬實。
３、惟依證人即華城社區住戶林建平於本院言詞辯論期日到庭證 稱：我是最後進入華城社區的住戶，房子是跟劉西峯買的， 但是都是劉西庭跟我聯絡、簽約，我買的門牌號碼是19弄2 號，房屋坐落971地號土地，我是跟漢光建設買的，仲介說 劉西庭是總經理，劉廷振是董事長。我買這戶的時候，971 至974地號的這四戶還沒有蓋，附近的公設也都沒有蓋，當 時還是林地，社區其他房子已經蓋好了，這四戶應該是93、 94年蓋好的，當時我兒子剛出生，現在國二，我是第一手購 入，到現在都住在那裡。975地號土地在96年有過戶持分給 我，因為公設地我有使用權，要有持分才有保障。我買了現 在這戶後隔兩三年才蓋華城幼稚園，房子距離我房子十幾公 尺，蓋好後沒有人用過，中間好像有要賣，可能是因為土地 的地目不對，要賣賣不出去。蓋我們這四戶和蓋華城幼稚園 那戶時，都是走附圖所示藍色斜線道路，怪手跟工程車都是 從那邊開進來，往中華路處是社區的後門，如果要走社區裡 面，要跟社區的人員達成協議，當時劉西庭不太喜歡招惹我 們社區，所以幾乎都是走外面，圍起的籬笆沒有留門，只有 留80公分，很明顯開出他並沒有想從紅色道路走等語等語（ 見卷二第357至361頁），並提供其與劉西峯簽立之華城新墅 房地預定買賣契約書為佐（見本院卷三第77至98頁），核與 其證述內容大致相符；酌以除華城段971至974地號土地其上 四戶（門牌號碼為竹北市○○路000巷00弄0○0○0○00號） 係漢光建設於92年始興建以外，華城社區其餘房屋於89、90 年間已興建完成，承買之華城社區住戶於89、90年間購買房 屋當時，漢光建設即同時將作為社區道路之華城段835地號 土地移轉登記予第一手承買房屋之社區住戶共有，有上開華 城段835地號土地謄本可參，而由證人上開證述內容，漢光 建設於97年間興建華城段572建號建物當時，均避免由華城 社區內部道路通行，甚至在該建物四周圍起綠色圍籬、以與
社區其他住戶作出區隔，且工程機具係自華城段982地號土 地（即附圖所示藍色斜線道路）通行至竹北市中華路，可知 華城段975至981地號土地於97年當時，尚得經由附圖所示藍 色斜線道路對外通行，則漢光建設於89、90年間將華城段 835地號土地移轉登記予華城社區住戶共有之行為，並未導 致華城段975至981地號土地無法對外通行之結果，是被告所 辯華城段975至981地號土地現成為袋地，係因當時土地所有 權人漢光建設將華城段835地號土地移轉登記予華城社區住 戶之任意行為所致，並非與實情相符。又漢光建設於89、90 年間將華城段835地號土地讓與華城社區住戶共有之行為， 當時既未導致華城段975至981地號土地無法對外聯絡通行， 是原告本件請求袋地通行權，亦不受民法第789條所定僅得 通行受讓人土地之限制，附此敘明。
(三)按土地所有人得通行周圍地至公路者，有通行權人應於通行 必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之，民 法第787條第2項定有明文。此袋地通行權之規定旨在調和土 地用益權之衝突，以充分發揮袋地之經濟效用，促進物盡其 用之社會整體利益。土地相鄰關係既係基於利益衡量原則而 設，則依誠信原則，土地所有人不能因求自己之最大便利， 致對相鄰土地所有人造成逾越必要程度之損害，是袋地通行 權僅在解決與公路無適宜聯絡之土地之通行問題，應限於必 要之程度，且應選擇對鄰地損害最少之方法及範圍為之。亦 即，通行範圍以使袋地得為通常使用為已足，不得因通行權 人個人特殊用途考量而損及周圍地所有人之利益。至是否為 通常使用所必要，除須斟酌土地之位置、地勢及面積外，尚 應考量其用途（最高法院87年度台上第2247號、92年度台上 字第1399號、96年度台上字第584號判決參照）。原告主張 其所有或共有之華城段975至981地號土地屬袋地，經由華城 社區內部道路即附圖所示紅色斜線道路對外通行至竹北市鳳 岡路，為對周圍地損害最小之通行方案等情，被告則抗辯漢 光建設興建572建號建物當時，係經由附圖所示藍色斜線之 社區外道路通行至華城段975至981地號土地，原告只要將現 有雜草移除，即能經由附圖所示藍色斜線道路對外通行至竹 北市中華路，其主張經由華城社區內道路通行，造成社區住 戶極大困擾，並非對周圍地侵害最小之適合方案等語。經查 ：
１、有關原告自漢光建設之劉廷振（原告父親）、劉西峯（原告 舅舅）分別以贈與、買賣為原因，受讓華城段975地號土地 之應有部分及華城段976至981地號土地後之用途究竟為何， 經本院多次詢問，原告先稱做為幼稚園使用，規劃由娃娃車
將學童自社區大門送進出社區等語（見本院卷第365頁）， 又改稱現主張做為幼稚園使用，若最後並非做為幼稚園使用 也不妨礙通行權等語（見本院卷二第365頁），惟依證人即 購買華城段971地號土地上華城社區房屋之住戶林建平當庭 證稱：當初太平洋房屋仲介帶我去看屋時，有給我看華城幼 稚園位置房屋的模型，當時還沒有興建，有看到特定目的事 業是幼稚園，仲介說如果我未來買了，有辦法可以變更地目 ，仲介說那一戶會晚一點蓋，叫我先買別戶，等華城幼稚園 位置的房子蓋好了如果我喜歡，他會負責把我已經訂購的那 戶賣掉，我當時還有簽一張契約書，用來委託想要買那棟房 屋，我當時開價700萬元，後來沒有談成就作廢。我買了現 在這戶後隔兩三年才蓋華城幼稚園，房子距離我房子十幾公 尺，蓋好的樣子跟當時仲介推銷時給我的圖跟模型長得很像 ，蓋好後沒有人用過，中間好像有要賣，可能是因為土地的 地目不對，要賣賣不出去等語（見本院卷二第357至359頁、 第365頁），並有太平洋房屋仲介當時交予證人參考之華城 段572建號建物室內平面圖、立面圖、已作廢之太平洋房屋 不動產購買意願書等在卷可稽（見本院卷二第132頁、第367 至373頁），由該室內平面圖所示係住宅之格局、以及仲介 曾向證人推銷購買華城段572建號建物做為住宅使用等情以 觀，漢光建設興建之華城段572建號建物究竟係做為幼稚園 使用，抑或欲做為對外銷售之住宅使用，實屬有疑，原告針 對其為何要自漢光建設之關係人即其父親、舅舅處受讓華城 段572建號房屋及基地即華城段975至981地號土地、以及受 讓該房地後欲做為何用途，於本件訴訟過程始終未能明確說 明，本院尚無從得知原告欲就華城段975至981地號土地主張 通行鄰地之真實目的為何，是仍僅能由華城段975至981地號 土地目前仍係做為幼稚園使用之特定目的事業用地之登記狀 況，審酌該土地適合之對外聯絡道路為何，先予敘明。２、查原告主張如附圖紅色斜線所示之通行範圍，係自華城社區 位於竹北市鳳岡路之大門口警衛室進入後，經由被告林木清 所有之華城段983、976地號土地，及其餘被告即竹北華城社 區住戶共有之華城段977、835地號土地（即目前華城社區內 現有通行道路），通往原告共有、所有之華城段975至981地 號土地，該社區內道路為上坡，途經兩次大角度之轉彎，道 路上均鋪有柏油，鋪柏油部分扣除畫白線之停車格後，寬度 約2至3公尺等情，業經本院會同兩造至現場履勘屬實，有勘 驗筆錄及現場照片、新竹縣竹北地政事務所107年10月26日 北地所測字第1070006908號函暨所附土地複丈成果圖在卷可 參（見本院卷二第232至234頁、第241至243頁、第347至348
頁），而依證人林建平上開證述內容，漢光建設於97年間於 華城段975至981地號土地興建華城段572建號建物當時，因 社區內道路即附圖所示紅色斜線道路兩側為停車位，在社區 內住戶有停放車輛之狀態下，載運磚塊水泥之工程車轉彎轉 不過去，因此漢光建設均未由附圖所示紅色斜線之社區道路 通行，而是由附圖所示藍色斜線之社區外道路通行，該社區 外道路當時並無雜草，怪手及工程車皆是由該社區外道路開 進來等語（見本院卷二第359頁），而漢光建設實際興建完 成之華城段572建號建物實際格局並非做為幼稚園使用，倘 原告欲將該建物改建為幼稚園使用，勢必會有大型工程車進 出，則附圖所示紅色斜線社區內道路因有停放社區住戶車輛 、以及有兩處大角度之轉彎，實難供工程車輛順利進出，不 敷原告改建幼稚園之施工需求。再者，倘原告確實欲將華城 段572建號建物做為幼稚園使用，需要有適合不特定多數人 通行之對外聯絡道路，而附圖所示紅色斜線道路位於華城社 區內，平時僅供華城社區內住戶通行使用，並未對不特定之 公眾開放，倘以附圖所示紅色斜線道路做為幼稚園對外聯絡 道路，使幼稚園教職員、家長等均能通行該社區內道路，將 改變該道路原本僅供華城社區內住戶使用之現狀，對於華城 社區住戶之居住安全、安寧、秩序、通行順暢等均可能造成 影響，亦增加華城社區管理委員會管理上之困難，造成被告 等華城社區住戶相當程度之損害。此外，由漢光建設申請華 城社區建造執照之圖面所示，漢光建設乃規劃華城社區對外 通行之大門係通往台一線即竹北市中華路（即目前之社區後 門），並非規劃經由被告林木清所有之華城段983地號土地 通往竹北市鳳岡路（見本院卷一第204頁），然原告之前手 即漢光建設在未取得被告林木清同意之情況下，自行在華城 段983地號土地設置社區道路、通往鳳岡路之社區大門及警 衛室，前經被告林木清訴請竹北華城社區管理委員會拆除該 地上物，經本院106年度訴字第540號判決被告林木清勝訴在 案，依該判決認定結果，竹北華城社區住戶已無權經由被告 林木清所有之華城段983地號土地對外通行至竹北市鳳岡路 ，而應依原建築線之規劃，經由華城段982地號土地對外通 行至竹北市中華路，則原告請求之附圖所示紅色斜線道路， 亦係自被告林木清所有之華城段983地號土地對外通行至竹 北市鳳岡路，同樣有違反建築法規之疑慮。準此，原告請求 自華城社區內現況道路即附圖所示紅色斜線道路對外通行至 竹北市鳳岡路，不僅對華城社區住戶造成相當之損害，對於 原告欲在華城段975至981地號土地經營幼稚園而言，亦有不 敷實際方便使用及適法性之疑慮，應非最符合原告使用該土
地目的之合適通行方案。
３、再查，附圖所示藍色斜線道路，係由華城段975至981地號土 地現由原告以綠色圍籬自行圍起部分，經由華城段984、982 地號土地對外通行至竹北市中華路，該道路目前雖均為雜草 覆蓋，無法看到路面，惟由被告提出之錄影光碟及翻拍畫面 照片所示（卷二第278至282頁），自竹北市中華路沿附圖所 示藍色斜線道路步行進入遭原告以綠色圍籬自行圍起之上開 土地，所費時間約為4分30秒，此與藉由華城社區內部道路 即附圖所示紅色斜線道路之通行時間大致相同，而附圖所示 藍色斜線道路在華城段982地號之通行寬度均有2.5公尺以上 ，雖華城段984地號土地通行寬度僅約2公尺，但該2公尺寬 度旁亦為雜草，除去後即可增加通行寬度，足見該附圖所示 藍色斜線道路上之雜草經除去後，即可再供通行使用。參以 證人林建平上開證述內容，漢光建設於97年興建華城段572 建號建物當時，工程車均係經由附圖所示藍色斜線道路進出 ，且依94年之空照圖顯示，當時華城段982地號土地為可供 通行之道路（見本院卷一第78頁、卷二第24頁、第237頁） ，核與證人林建平上開證述內容相符，則由漢光建設於興建 華城段572建號建物當時，因認為附圖所示藍色斜線道路較 為筆直、無大角度之轉彎，大型車輛進出較為便利，且可避 免通行華城社區內道路之不便，均係利用附圖所示藍色斜線 道路通行至華城段975至981地號土地，過程中未曾遭華城段 982、984地號土地所有人之反對或阻止等情狀，可知原告之 前手當時亦認為華城段975至981地號土地最適合對外通行之 道路為附圖所示藍色斜線道路、而非附圖所示紅色斜線即華 城社區內道路，本院審酌上情，認只要將附圖所示藍色斜線 路面現有之雜草清除，該道路即可供華城段975至981地號土 地通行，且此通行路徑較為筆直，亦可避免上述通行華城社 區內部造成之諸多不便，此與原告經營幼稚園必須有供公眾 通行聯外道路之需求，較為相符，故與原告主張通行附圖所 示紅色斜線社區內道路對社區住戶造成之損害相較，附圖所 示藍色斜線之社區外道路方為對周圍地侵害較小之通行方案 ，原告請求自華城社區內即附圖所示紅色斜線道路通行，自 非對鄰地損害最少之合適方案。
４、至原告雖質疑附圖所示藍色斜線道路坐落之華城段982地號 土地下方有排水設施，不得作為通行道路使用乙節，經本院 函詢新竹縣政府結果，華城段982地號土地之排水設施原設 計並未考量上方做道路使用，如欲做道路通行使用，建議委 請專業計師評估可行性，有新竹縣政府107年9月4日府工河 字第1070165440號函可參（見本院卷二第272頁），並未否
定該土地作為道路使用之可能性；再者，華城段982地號土 地現雖未屬於道路路網，惟華城段981、982、984地號三筆 土地屬新竹縣府辦理台一線替代道路（新豐鄉台一線65K＋ 500-68快速道路武陵路出口）先期規劃之建議路線範圍內， 此先期規劃案之道路路線尚未經交通部審查核定，後續俟環 境評估作業完成後，新竹縣政府仍將撰寫詳細計畫書內容， 說明此替代道路之重要性及必要性，爭取計畫之核定及經費 補助等情，有新竹縣政府107年10月15日府工土字第1073611 354號函可稽（見本院卷二第299頁），可知新竹縣政府規劃 之台一線替代道路範圍，即有包含附圖所示藍色斜線道路坐 落之華城段982、984地號土地，應認附圖所示藍色斜線道路 作為道路通行使用，並無安全性之疑慮或事實上障礙，是原 告據此主張附圖所示藍色斜線道路無法對外通行，仍非可採 。
五、綜上所述，原告所有之華城段975至981地號土地現況雖屬袋 地，惟其請求自華城社區內道路即附圖所示紅色斜線道路對 外通行至竹北市鳳岡路，與其欲經營幼兒園有關有可供公眾 通行道路之需求不符，且對華城社區住戶造成過大之負擔， 並非對鄰地侵害最小之通行方案；而原告之前手即漢光建設 前在華城段975至981地號土地上興建華城段572建號建物當 時，係利用社區外道路即附圖所示藍色斜線道路對外通行至 竹北市中華路，而非利用華城社區內道路通行，此與原告經 營幼稚園需對外通行之目的較為相符，且附圖所示藍色斜線 道路曾作為道路使用，未來亦有作為台一線替代道路之規劃 ，只要將其上現有雜草清除後，於其上通行即無障礙，與原 告主張通行華城社區內道路相較，附圖所示藍色斜線之社區 外道路，應為對鄰地侵害較小之通行方案。從而，原告依民 法787條第1項袋地通行權之法律關係，請求確認原告就被告 等所有竹北市○○段000○000○000○000地號土地如附圖所 示紅色斜線道路（即華城社區內道路）有通行權存在，為無 理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據經審酌後認均 與本件判決結果無涉或無違，爰不一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 4 月 3 日
民事第一庭 法 官 林宗穎
本件正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 4 月 8 日
書記官 蔡美如