到期日因無法兌現，故原告先持其他票據與癸○○律師換 票，遲至95年10月中被告始取得第1期價款（按此部分被 告已不再執為抗辯），是被告於95年10月9日已無力支付 第1期款中之700萬元，遑論再支付第2期款1,370萬元，原 告既無資金履約，何來權利行使同時履行抗辯權？足見， 原告係因資金不足，無法於95年9月30日前籌足第2期1,37 0萬元備證款，以致違約。惟查：
⑴原告資金充裕，不容被告藉口編造原告無力繳納第2期款 1,370萬元來混淆視聽，原告於第2期備證款之交付日期 ，有高達5千多萬元資金可動用：
①因支票存款帳戶（甲存）銀行並不支付存款利息予客戶， 以及發票人擔心空白票據及印章遺失，遭人盜開支票之風 險，故一般人之不會在支票存款帳戶（甲存）存放太多現 金，以策安全。依系爭不動產買賣契約之約定，兩造原本 係約定95年9月30日交付第2期備證款新台幣1,370萬元， 因金額甚鉅，故正常情形下，原告或原告合夥人李筱莉必 定是如同給付第1期款之慣例，交付支票與被告，因95年9 月30日係星期六（被告答辯（二）狀第一頁亦自承），是 以倘當日被告取得支票，最快必定也須等到隔週週一即95 年10月2日才會將支票交給銀行託收，又因銀行支票交換 兌現之作業期間為2日，所以被告最快兌現該支票之日期 應為95年10月4日，而原告合夥人李筱莉於95年10月2日之 支票存款帳戶（甲存）存款有1,308,523元；於95年10月4 日之活期存款帳戶（乙存）存款有8,785,552元，合計達1 0,094,075元。又設若如被告答辯（二）狀所言，兩造嗣 後依癸○○律師之建議改於95年10月9日辦理交付第2期備 證款手續，則被告於取得原告所交付之第2期款支票後， 該支票最快兌現之日期應為95年10月11日（銀行作業期間 為2日），而原告合夥人李筱莉於95年10月11日之支票存 款帳戶（甲存）存款有2,078,523元；於95年10月11日之 活期存款帳戶（乙存）存款有10,162,192元，合計達12,2 40,715元。再者，原告及原告合夥人李筱莉購買本件系爭 土地前即95年7月19日曾與訴外人彭姓友人共同購買桃園 縣中壢市○○段366地號土地，權利範圍為每人3分之1， 當時上開土地雖有向新竹第一信用合作社辦理「最高限額 抵押7,182萬元」，然實際上原告及原告合夥人李筱莉均 未向新竹第一信用合作社動支個人可得撥用之1,995萬元 額度。【按：該1,995萬元之計算方式係：71,820,000元 （最高限額）÷1.2（銀行需多設定20%）＝59,850,000元 （李筱莉等3人合計最多得以動支之金額），59,850,000
元÷3＝19,950,000元（每人最多得以動支之金額）】， 故原告及原告合夥人李筱莉自95年7月19日起每人均可向 新竹第一信用合作社各動支撥用1,995萬元，就本件言， 因原告及原告合夥人李筱莉自95年7月19日起迄95年12月 31日止皆未曾向新竹第一信用合作社動支撥用個人之1,99 5萬元額度。換言之，本件第2期備證款之交付日期，無論 是在95年9月30日或95年10月9日，甚至95年12月底，原告 及原告合夥人李筱莉尚皆分別能向新竹第一信用合作社領 款1,995萬元，若2人合計則為3,990萬元！倘加上前開原 告合夥人李筱莉之甲存、乙存帳戶存款，總共原告尚有高 達五千多萬元之資金得以動用！遠超過第2期備證款之1,3 70萬元，被告竟污衊原告係因「無足夠存款」支付上開區 區1,370萬元，既與事實不符，亦是對原告及原告合夥人 李筱莉莫大之侮辱！
②被告主張因原告之第1期款支票無法兌現，被告遲至95年 10月中始取得第1期價款，均與事實不符（按此部分被告 已不再執為抗辯）：
依證人癸○○律師於98年9月22日陳報與本院之資料所示 ，原告交付之95年8月31日面額200萬元支票，於95年9月6 日在證人癸○○之帳戶中兌現；原告交付之95年9月30日 面額200萬元、500萬元支票，於95年10月2日在證人癸○ ○之帳戶中兌現，何來被告所誆稱之「原告於到期日因無 法兌現，故先持其他票據與癸○○律師換票，被告遲至95 年10月中被告始取得第1期價款」之說？被告謊言，已不 攻自破！此外，對照證人癸○○律師於98年9月18日證稱 ：「後來丙○○有來找我要分錢，我表示因為丙○○非契 約當事人，如果有一天契約解除的話，錢被他拿走，要不 回來，所以我主張先不要分，等到契約真正完成確定能夠 履約再來分也不遲，因為丙○○一直來我事務所吵吵鬧鬧 ，被告乙○○也不堪其擾...」，實已隱約透露出本件契 約當時無法順利履約之原因，其實係肇因於主導本件買賣 之丙○○毫不講理地一味「只想找藉口趁機沒收原告之90 0萬元」，至於契約能否完成，根本非丙○○所關切之事 項！蓋系爭土地係登記在渠家族之大房（即被告）名下， 三房之丙○○既非契約當事人，縱使遭買方控告違約，其 亦可置身事外。
㈣被告辯稱本件系爭土地市價每坪30,000元，總價57,750,0 00元，被告僅以45,820,000元（1,925坪×24,000元－38 萬元）出賣予原告，茲原告既握有11,930,000元差額之籌 碼，當依約由其處理佃農租賃問題。且證人即被告家族三
房丙○○亦證稱系爭土地「從91年間就委託文明仲介來出 售」、「當時市價每坪3萬元，因為買方要負責處理佃農 的三七五租約，我們每坪扣6,000元，1,925坪大概接近1, 100萬左右，就是要讓買方自己去跟佃農處理三七五租約 」云云：
⑴被告代表丙○○向買方表示，因被告等8名地主與佃農終 止租約時需給付佃農補償金，為避免向每名地主收錢之繁 複，渠希望該筆補償費用能逕由「土地買賣總價金」中扣 除，直接由原告支付。丙○○復向原告表示，經其向佃農 探詢之結果，佃農所欲收取之補償金為「每坪2,000元， 總共需要385萬元之補償費」（即系爭土地1925坪×2000 元/坪＝385萬元），原告當時因信賴丙○○所言，遂同意 其上開建議，答應385萬元之佃農補償費屆時由原告負責 支付。時至簽約當日，因證人丑○○表示系爭土地公告現 值已由2,000元/㎡調漲為2,200元/㎡，依上開支付佃農補 償金計算方式，原告勢必「替地主多支付給佃農38萬元（ 系爭土地1925坪×200元/坪＝38.5萬元，取整數38萬元） ，被告方才同意自原先的總售價4,620萬元「扣除38萬元 」，變成總售價4,582萬元！此即系爭不動產買賣契約特 約條款第7條（被證2）之「38萬元為補貼佃農代價」文字 之由來也。亦即雙方當時約定由原告代替地主即被告支付 佃農423萬元（385萬＋38萬＝423萬元），被告則負責處 理佃農解約事宜。詎料，當證人丑○○代地主即被告前往 與佃農接洽時，佃農居然拒絕接受上開423萬元金額之補 償費，反而要求地主須補償其1,100多萬元，否則不願意 終止租約，此有佃農所寄發給被告之存證信函可稽（被證 14 ），因佃農之要求，顯然與被告代表丙○○告知原告 「只需付423萬元補償費給佃農」之訊息，截然不同！中 間金額相差近千萬元，原告自是無可能同意「代替被告支 付該1,100多萬元之補償費」，於是證人丑○○立即將此 訊息轉達與丙○○，豈料，此時丙○○即翻臉不認帳，推 稱要原告自行想辦法解決，並拒絕仲介公司替買賣雙方協 商解決之道，進而誣指原告「違約」，強行要沒收原告所 支付之第一期款900萬元！
⑵證人寅○○、丑○○、李筱莉均一致證稱「系爭土地三七 五租約需由賣方處理」、「買方僅是負責支付雙方合意之 補償費用（不論是385萬元或後來的423萬元）與佃農」： ①證人寅○○於98年7月29日證稱：「（此部分是否即契約 第5條第1項擔保責任之範圍，即被告地主應在買方尾款付 清以前清理此部分之三七五租約？）簽約時原告有要求要
提前確認賣方即被告能否解決三七五租約的問題以確保完 整取得系爭土地，例如確認佃農是否要放棄優先承買權或 終止租賃契約，被告必須在備證即第2期款之前讓原告瞭 解佃農的意向以確認系爭土地能否過戶，因為佃農如果不 同意就沒有辦法過戶，被告地主應該在備證第2期款之前 必須確認佃農是否要放棄優先承買權，所以必須通知佃農 是否行使優先承買權並提出通知之存證信函，或如與地主 終止三七五租約則提出鄉鎮公所終止證明，如此才可確認 系爭土地可否過戶，可否繼續履行買賣契約。」（參本院 98年7月29日 言詞辯論筆錄第4頁）。
②證人寅○○復證稱：「在簽約時雙方面有口頭約定被告即 地主要處理三七五租約問題，原告即買方有要求在備證即 第2期款之前必須處理，被告即地主雖然有同意要處理， 但是沒有確切的同意在備證即第2期款之前處理好，只有 表示會儘快處理」（參本院98年7月29日言詞辯論筆錄第5 頁）。
③證人丑○○於證稱：「（提示被證10專任委託書第三頁手 寫部分，三七五租約由買方負擔是何意思？）就是每坪新 台幣24,000元到新台幣26,000元中間的差價及新台幣380, 000元的差價。」（參本院98年9月18日言詞辯論筆錄第22 頁），當時被告訴訟代理人雖追問簽立仲介委託書時，證 人何以能預知嗣後會有多出「38萬元」差價之問題，因而 質疑證人之證詞，然如前所述，該38萬元之由來，係證人 丑○○於簽約之時發現系爭土地公告現值已由每坪2,000 元調高至每坪2,200元，為了公平起見，才協調雙方同意 自價金中再扣除38萬元（即1925坪×200元＝38萬5仟元， 取整數為38萬元），證人丑○○自是對於該事情印象深刻 ，以致於在回答問題時，是由事後渠所知道之結論，逕自 回答該「由買方負擔」之意思，即是指「每坪新台幣24,0 00元到新台幣26,000元中間的差價加上38萬元之差價」， 然此並無礙於其證詞係指「由買方負擔『全部』需支付予 佃農之款補償」的真意！
④再觀丑○○證稱：「（買方說他要負擔每坪新台幣24,000 元到新台幣26,000元中間的差價及新台幣380,000元的差 價給佃農，是否是兩造的共識？）是。」，足見原告自始 至終一再強調簽約當時，兩造確實有達成「由被告負責處 理與佃農解約事宜，原告則負責支付423萬元補償款予佃 農」之共識，不容被告執詞否認！
⑤另證人李筱莉證稱：「（簽約當時有無提到佃農的問題該 如何處理？何時前要處理完畢？要由誰來處理？所謂處理
是何意思？）簽約當時有提到，因為我們最重視這個問題 ，我們問丙○○佃農問題處理好了沒有，丙○○先生說已 經跟佃農講好了一坪2,000元由我們支付給佃農，我們同 意，解約的問題由他們去處理，後來發現公告現值調整多 了200元，就是參拾捌萬，比原先預計的多了參拾捌萬， 我們同意增加參拾捌萬，這筆錢也是我們支付...也跟丙 ○○再次求證是否跟佃農談好了，丙○○說都講好了就是 這個價錢。在第2期款之前，佃農問題要處理完畢，佃農 的錢我們出，丙○○說佃農問題已經講好了，是由丙○○ 先生委託丑○○先去跟佃農知會這件事」、「（第2期款 之前佃農問題要處理完畢，這是買方片面的認知或是雙方 的共職？）是雙方的共識，就是一個月的時間。」（參本 院98年12月2日言詞辯論筆錄第2、3頁)。再次應證原告一 貫之主張「由被告負責處理與佃農解約事宜，原告則負責 支付423萬元補償款予佃農」，確為兩造之共識。 ⑶丙○○證稱系爭土地每坪市價3萬元，因原告負責向佃農 處理三七五租約，故每坪扣6千元計算云云，內容不實： ①被告與丙○○分別託售系爭土地之價格未曾超過每坪「24 ,000元」，假設系爭土地有每坪3萬元之行情，被告與丙 ○○豈可能會「低於市場行情」託售：證人丙○○證稱系 爭土地「從91年間就委託文明仲介來出售」、「當時市價 每坪3萬元，因為買方要負責處理佃農的三七五租約，我 們每坪扣新台幣6,000元，1925坪大概接近一千一百萬左 右，就是要讓買方自己去跟佃農處理三七五租約」云云（ 參本院98年9月18日言詞辯論筆錄第10、11頁），實乃故 意為不實陳述，企圖隱瞞真相之虛言。按不動產買賣及成 交之實務，因賣方預知買方必然會殺價，故賣方之出價本 即會略高於市價一般行情，方屬合理！豈有可能在委託出 售之時，即以「低於市價行情」之價格在委託出售？由丙 ○○在94年底、95年初「另行委託文明房屋」之「委託售 價尚為每坪二萬二千八百元」（附件3）及本件委託之95 年8月間，被告託售系爭土地之售價，也不過「每坪二萬 四千元」（被證10），足見當時系爭土地之實際行情，就 算不是低於委託價之「每坪二萬四千元」，也不可能高於 每坪24,000元，更遑論不可能有每坪3萬元之可能。由此 可知，被告或丙○○不斷陳稱「系爭土地當時市價每坪30 ,000元」，絕非事實！再者，原告係建設公司負責人，並 非是對土地完全外行之門外漢，縱屬至愚，也決不可能以 遠高於被告委託價25%之每坪3萬元天價取得系爭土地！ ②由被告民事答辯（一）狀第7頁及被告代表丙○○於94年1
0月12日委託文明房屋公司之「房地銷售委託書」內容可 知，系爭土地市價絕無每坪30,000元行情： 被告答辯（一）狀稱：【被告表示系爭土地三七五租約部 份，若由買方負責處理時，土地售價減為每坪26,000元， 最終再降至每坪24,000元...，故其間之差價，即供買方 與佃農林光土、林和成談判終止被告及佃農間租賃關係之 對價】（參被告民事答辯（一）狀第7頁第7行起）云云， 被告明確承認該土地每坪26,000元至每坪24,000元之「2, 000元差價」即為「原告代替被告終止與佃農間租賃關係 之對價」，足以印證原告前開所述整件事情之經過，完全 屬實！何來被告給予原告每坪「6,000元」之「價差」， 原告有一千多萬元之「籌碼」可供與佃農談判補償費之空 間？被告與丙○○之謊言，再次不攻自破！
被告上開答辯狀又稱【是售價每坪26,000元之土地，總價 50,050,000元，被告僅以45,820,000元（1925坪×24,000 元－38萬元）出賣，茲原告既握有4,230,000元差額之籌 碼，當依約由其處理佃農租賃問題】（參被告民事答辯（ 一）狀第7頁倒數第3行起）云云，被告復再次坦承其所傳 達給原告之訊息，確實是要原告補償佃農423萬元的補償 費（即每坪補償2,000元，1925坪×2000元＝385萬元，38 5萬元加上後來的38萬元，即為423萬元）。此亦再次印證 原告前開所述完全實在！何來被告及丙○○所述之「我們 每坪扣新台幣6,000元，1,925坪大概接近一千一百萬左右 ，就是要讓買方自己去跟佃農處理三七五租約」之說呢？ （參本院98年9月18日言詞辯論筆錄第11頁），足證被告 及丙○○所述，根本是臨訟杜撰，毫無可採！
尤有甚者，觀諸被告代表丙○○於94年10月12日委託文明 房屋公司之「房地銷售委託書」第三、（四）之第（2） 點，明確記載【若買方要約，需給賣方半個月期限與佃農 協議，佃農補償金以新台幣四百萬元為上限】，此與丙○ ○於簽立本件買賣契約時，告知原告「只需給佃農每坪2, 000元之補償金，系爭1,925坪的土地總共只需負擔385萬 元佃農補償費」的說法，幾乎毫無二致！既然在94年底的 時候，丙○○認為佃農之補償費，應以「四百萬元」為上 限，何來事隔半年多後的95年8月間，丙○○卻反而願意 平白犧牲一千一百多萬元之土地價差，慷慨地將之讓原告 作為「補貼佃農之補償費」？短短約半年之時間，丙○○ 願意給付佃農之補償費，竟然由「最多以四百萬元為限」 ，變成願意「一千一百多萬元」？兩者差距可謂天壤之別 ，足見其於本院所為之證述，根本是蓄意說謊，既不合常
理，亦與附件3渠在94年底至95年初所曾經開出「欲以400 萬元為上限，作為佃農補償費」之客觀事證，迥不相符！ ③被告所提被證13號廣告照片，不足以證明系爭土地95年8 月間有每坪3萬元行情：
被告不斷宣稱95年8月間系爭土地市價「每坪有3萬元」之 行情，然其迄今所「唯一」提出之「佐證」竟然依舊是被 告自己宣稱是「鄰地」，然實際上恐怕連被告自己都不知 道究竟是「何處土地」之「出售廣告照片一禎」（被證13 ）？如果該張來路不明、毫無客觀證據力可言之「招攬出 售土地照片」可資證明簽約當時系爭土地市價「每坪有3 萬元」之行情，則依此邏輯，原告是否也可以如法泡製， 自行提供另一張註明「每坪售價二萬四千元」之出售廣告 照片，用以主張當時系爭土地市價「每坪為二萬四千元」 ？被告何不乾脆自行製作一註明「土地售價每坪4萬八千 元」之看版並攝影存證後，提出於本件作為證據，並主張 渠是以低於市價「50%」之售價出賣系爭土地與原告，甚 且乾脆主張「原告既握有數千萬元差額之籌碼，當然是由 原告處理佃農租賃問題」？被告所提出之「被證13」根本 毫無任何證據力可言，該「證據」之荒謬，實不值原告一 駁！
㈤被告之前刻意誤導本院，捏造原告係文明房屋員工，塑造 強行沒收900萬元之被告成為被害人之假象： 按原告自始至終「從未」是文明房屋之員工，而是「利永 貞建設有限公司之負責人」，股份佔51%，訴外人李筱莉 亦是合夥人，其股份佔49%，此有利永貞建設有限公司之 公司登記事項卡可稽（附件1）。訴外人李筱莉於97年時 係以其現齡22歲之女傅鈺玟作為登記名義之股東，此亦有 訴外人李筱莉、傅鈺玟之戶口名簿佐證之（附件2）。原 告所成立之利永貞建設有限公司近來於新竹縣竹北市自行 推出「寬禾建案」，基地面積1,333坪，共興建57戶透天 住宅，總銷售金額4億6千萬元，該基地所座落之「新竹縣 竹北市○○段第314地號、第314-1、第314-2...第314-59 地號」土地之有75/100係訴外人李筱莉（即原告合夥人） 所有，故訴外人李筱莉一方面係持分75/100的地主，另方 面也是持有利永貞建設有限公司49%之股東，而利永貞建 設有限公司所推出之「寬禾建案」，自推出以來，亦頗受 消費者好評。又原告亦為「匯智廣告股份有限公司」之負 責人，與訴外人李筱莉亦為合夥之股東關係，此亦有該公 司之公司登記事項卡可稽（附件5）。是以被告企圖以訴 外人李筱莉現今仍在文明房屋擔任「協理」乙職，即藉此
將之詆毀成「無付款能力而惡意違約」之人，揆諸上開資 料，可證明絕非事實！【按：損失900萬鉅款的是原告與 原告合夥人李筱莉，而非惡意「侵吞」該巨款之被告，原 告有何必要故意違約，落入被告「沒收價款」之口實？】 。
（九）綜上，爰聲明請求：
㈠被告應給付原告1,800萬元，及自95年12月22日起至清償 日止，按年息5%計算之利息。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯聲明及要領：
（一）按系爭土地於兩造簽定不動產買賣契約時，係被告8人及 訴外人黛安娜卓泰塔格之已故母親卓靜玉所共有。被告乙 ○○於95年8月22日獲其他被告7人授權，就系爭土地不動 產買賣事宜，委託訴外人文明房屋公司銷售，並簽訂房地 銷售授權書及買賣仲介專任委託書（被證10房地銷售授權 書暨買賣仲介專任委託書影本），嗣原告表達承購意願及 支付訂金（被證11訂金收據影本），兩造乃於95年8月30 日簽訂不動產買賣契約書（被證2不動產買賣契約書影本 ）。
（二）兩造均主張對造違約，均向對造為解除契約之意思表示： 依系爭不動產買賣契約書第2條約定：「第1期簽約款900 萬元，95年8月30日給付。第2期備證款1,370萬元，95年9 月30日前給付」；第3條第2款約定：「乙方備齊一切過戶 證件資料，甲方應給付第2期款」；第4條第1款約定：「 乙方應將本買賣標的物移轉登記所需之書類及證明文件蓋 妥印鑑章，於甲方給付備證款時，同時交付地政士辦理權 利移轉登記之一切手續」。被告已依約將32張土地所有權 狀交予地政士寅○○，並備妥印鑑證明、戶籍資料等文件 ，詎原告卻藉故拖延，未於約定期日繳付第2期款予被告 ，被告曾於95年10月16日及同年10月20日分別以新竹英明 街郵局第1414號與新竹牛埔郵局第170號存證信函要求原 告給付第2期備證款價款，否則依約解除契約。詎原告亦 於95年10月20日、同年10月25日及同年11月3日分別以竹 北六家郵局第277號、第282號存證信函及勳憲法律事務所 95勳字第641號函指陳被告種種不是，並表示被告如逾期 未履行各項約定義務，當依法解除買賣契約。嗣後，原告 亦於95年12月22日以桃園府前郵局第2802號存證信函解除 本件買賣契約，被告為求慎重，再於本院96年訴字第9號 返還所有物事件審理期間，以96年5月11日民事準備書（
二）狀為解除契約之意思表示，是兩造均已明示解除買賣 契約之意。
（三）被告已備妥第2期備證所需資料，原告依約應給付第2期款 1,370萬元：
按兩造於95年8月30日簽訂系爭不動產買賣契約，原告並 交付900萬元第1期簽約款，嗣於95年9月25日，被告見95 年9月30日之第2期備證期日已近，遂先電詢癸○○律師， 詢問95年9月30日原告是否會到其事務所辦理備證手續並 交付第2期款1,370萬元，惟癸○○律師表示因95年9月30 日係星期六，其未有上班，改天再辦理，故被告始於兩造 確認於95年10月9日赴癸○○律師事務所辦理第2期備證手 續後，方赴戶政事務所申請印鑑證明備用。再者，證人寅 ○○於98年7月29日言詞辯論期日到庭證稱：「（所謂的 備證資料稅單是否指房屋稅單、地價稅等已繳稅證明？） 是，此部分是要證明並沒有欠稅，否則欠稅也沒有辦法過 戶。但因為系爭土地是農地不用繳地價稅，所以不用提出 已繳納地價稅之地價稅單」；「（買賣契約第3條第2款所 載，移轉登記書表是否就是指拿給被告己○○用印的公契 ？）是的。（依照雙方約定移轉登記書表用印是否是你找 賣方用印？）依照約定是雙方同時履行，被告在原告交付 第2期款同時用印就可以，當時是因為被告己○○要出國 ，所以才先用印」；「（契約第3條第2款，戶籍資料4個 字是何意思？）只要能證明戶籍的資料就可以，不一定需 要戶籍謄本，例如身分證、戶口名簿影本都可以，並非一 定要提出戶籍謄本」，由此足證被告於95年10月9日以前 已備妥備證資料，詎原告卻百般刁難，藉詞拒付第2期款 ，原告違約情事已彰彰甚明。
（四）系爭土地上原有之耕地三七五租約應由原告處理： ㈠依買賣仲介專任委託書（被證10）第14條約定：「上開4 筆地號三七五租約部分由買方（即原告）負擔」，及癸○ ○律師事務所95年6月14日95齊律字第0059號函附協議書 第2條：「上開土地因有租佃關係，上述價格係買方承受 租佃關係之價格」，可證系爭土地之耕地三七五租約係約 定由原告負責處理。
㈡又系爭土地被告委託訴外人文明房屋公司銷售時，市場行 情約為每坪30,000元，經仲介人員與被告商談後，被告表 示系爭土地三七五租約部分，若由買方負責處理時，土地 售價減為每坪26,000元，最終再降至每坪24,000元，其間 之差價，即供買方與訴外人即佃農林光土、林和成談判終 止被告及佃農間租賃關係之對價。且兩造簽訂不動產買賣
契約時，因訴外人即文明房屋公司人員丑○○表示系爭土 地公告現值已由每坪2,000元漲至2,200元，被告乃再減少 價款38萬元，作為補貼原告處理佃農問題之代價，是售價 每坪26,000元土地，總價50,050,000元，被告僅以45,820 ,000元（1,925坪×24,000元－38萬元）出賣。茲原告既 握有11,930,000元差額之籌碼，當依約由其處理佃農租賃 問題，豈可事後又藉此歸責予被告。
㈢另卓家大、二、三、四房（即系爭土地實際持有人，目前 暫由大房9人【含被告8人及訴外人黛安娜卓泰塔格之已故 母親卓靜玉】登記為土地所有人）於95年7月12日簽訂協 議書時，已明定耕地租佃關係由原告承受。嗣95年8月22 日委託文明房屋公司銷售時，再約定系爭土地三七五租約 由原告負擔，顯見被告即卓家大房於95年8月30日代表卓 家另外三房與原告簽訂不動產買賣契約書，勢無可能違反 前與其他三房之約定，而約定由被告自行處理土地佃農問 題。且不動產買賣契約書係定型化契約，無法修改，為排 除契約書第5條第1款之適用，故而另訂特約條款第7條， 目的即為確立系爭土地三七五租約全權交由原告處理，有 關解除佃農租約之補貼金額，則由被告主動降低委託售價 ，以實際市價降低後與售價之差額11,930,000元部分給予 原告解決佃農租約之空間。職是，系爭土地三七五租約應 由原告負責處理之事實，已彰彰甚明。
㈣兩造於95年8月30日簽訂系爭不動產買賣契約，被告本欲 自行通知佃農是否行使優先承購權，然原告一再主張由其 為之即可，且申請農業用地作農業使用證明手續亦由其一 併辦理。詎兩造約定後，原告及文明房屋公司竟未經被告 同意，擅以被告名義寄發竹北郵局第582號存證信函予佃 農林光土、林和成，並虛稱系爭土地買賣價額僅40,433,7 60元，欲欺瞞佃農以達其以較低代價終止租賃契約，及賺 取423萬元價金之目的。嗣經佃農林光土、林和成委請林 思銘律師於95年10月15日以新竹英明街郵局1409號存證信 函質問被告系爭土地實際買賣價格，被告始聞知上情，旋 於95年10月17日以新竹市牛埔郵局第168號存證信函，更 正原告所虛稱之土地買賣價額，佃農亦因未獲原告承諾給 予其等依租約當期之土地公告現值3分之1，乃未具體回應 。是按原告無法解決已約定由其自行處理之佃農租賃問題 ，非但不思己過，反歸咎被告怠於處理佃農問題，致無法 完成備證手續，所稱自不可採。再者，原告若非與被告間 有約定系爭土地三七五租約由原告全權處理，原告何必在 無上開義務前提下，主動寄發存證信函予佃農，茲原告說
詞與其行為既已自相矛盾，更證原告辯稱系爭土地三七五 租約由被告負責之詞，俱與事實不符。
㈤查系爭土地上設有三七五租約，地主出賣土地應先通知佃 農請其行使優先承買權，佃農放棄承買時，地主方能出售 土地。又佃農若就土地出售價格有所爭執，惟此係另一糾 紛，應循法律途徑解決，並不影響土地出售，是縱佃農質 疑地主提出之出售價格偏低，然佃農若未主張優先承買， 仍視同放棄上開權利，地主可將土地過戶予買主。遑論佃 農放棄優先承買之證明，僅需於辦理第4期過戶前備齊即 可（按第2期備證、第3期完稅手續，尚無需將相關土地過 戶資料送往地政事務所，故不必準備佃農放棄優先承買之 證明。佃農放棄優先承買之證明僅於相關文件備妥，欲辦 理土地過戶時，地政事務所方會要求提出，其他稅務單位 根本不用審酌佃農放棄優先承買之證明）。職是，不動產 買賣契約書第5條第1款約定：「..如有他人主張權利或他 項權利及租賃關係，應由被告負責於尾款付清以前速予處 理」，即已涵蓋本件三七五租約，三七五租約有無處理並 不影響第2期備證及第3期完稅手續，原告仍應依約於被告 備妥文件時交付第2期款1,370萬元。又退萬步言，系爭土 地縱租賃關係應由被告排除，原告仍無理由拒付第2期備 證款，被告只要於尾款付清前將三七五租約處理完畢即可 。故證人寅○○於98年7月29日言詞辯論筆錄第4頁稱：「 （此部分是否即契約第5條第1項擔保責任之範圍，即被告 地主應在買方尾款付清以前清理此部分之三七五租約？） 簽約時原告有要求要提前確認賣方即被告能否解決三七五 租約的問題以確保完整取得系爭土地，例如確認佃農是否 要放棄優先承買權或終止租賃契約，被告必須在備證即第 2期款之前讓原告瞭解佃農的意向以確認系爭土地能否過 戶，因為佃農如果不同意就沒有辦法過戶，被告地主應該 在備證第2期款之前必須確認佃農是否要放棄優先承買權 ，所以必須通知佃農是否行使優先承買權並提出通知之存 證信函，或如與地主終止三七五租約則提出鄉鎮公所終止 證明，如此才可確認系爭土地可否過戶，可否繼續履行買 賣契約。（按照你剛剛所述，有關於被告即地主必須解決 三七五租約之問題即非買賣契約第5條第1項被告必須在原 告尾款付清以前理清之範圍？）是」，所言與本案事實及 一般常規均不符，顯無可採。
㈥原告於97年9月16日本院96年訴字第9號返還所有物事件進 行言詞辯論時，曾表示：「（法官問：起訴書原證4所附 附件『特約條款』是何人約定？約定第7條約定意旨？）
原告答：錢同意由被告扣，但佃農我們不認識，所以由被 告負責處理。第二，另外從被告書狀原證14（即被證12） 第2條協議書，價格我們買方吃掉，租賃關係要由被告負 責，錢我們付，但我們不負責，且協議書沒有我們的簽名 ，都是被告共有人的內部文件」、「（法官問：有何補充 ？）原告答：..第三、被告主張租佃關係由原告負責除去 一節，我們否認，我們主張是我們出錢，被告處理」等語 。惟原告自95年12月26日上開案件起訴起至97年9月16日 言詞辯論期日期間，絕口否認系爭土地三七五租約及應付 佃農之補貼款應由其處理。嗣面對原告於該件提出主張及 相關證物，始再改稱租賃關係由被告負責，補貼佃農金錢 由原告支付，由此亦明原告確實負有處理系爭三七五租約 之責任。且兩造於簽定不動產買賣契約前，原告早與佃農 接觸頻繁，何來不認識佃農之說。再者，系爭土地三七五 租約若真如原告所言，係由被告負責處理，則被告根本無 須將欲作為與佃農談判籌碼之補貼金額自系爭土地委託售 價中減除交由原告支付，全權由被告自己與佃農協調並交 付補貼金額即可，何須多此一舉，且將本欲給予佃農之補 償金交付原告保管，若原告事後不承認，被告豈不是自找 麻煩，原告所述顯違常情。另原告稱其非契約當事人，無 權利介入解約事宜，惟原告嗣後作為，與上開陳述相悖。 且何人與佃農洽談解約事宜，佃農並不在乎，只要其可取 得補償金即可，是原告主張其無權與佃農解約，解約責任 僅可由被告處理云云，俱無可採。
㈦又證人癸○○律師於本院98年9月18日言詞辯論期日到庭 證述：「（當時雙方有無提到系爭土地有三七五租約的情 形？）有，買方表示已經向承租人說好可以自己解決，但 是這沒有記載在契約特約條款內，因為買方也沒有確定說 一定可以解決，所以在特約條款才會約定如果土地承租人 主張優先承買權，兩造契約就解除」；「（有無約定三七 五租約的問題一定要在第2期款之前解決？）沒有」、「 （協議書第1、2條，是否約定土地1坪不能低於新台幣24, 000元出售？）是」；「（此價格是否不含要處理三七五 租約之價格？）是的，就是賣清的價格」、「（買賣契約 書特約條款第7條約定由來為何？）買方拿新台幣380,000 元去向佃農協調，因為買方當時講說已經跟佃農講好，給 佃農一點小錢就可以解決，所以雙方面後來講好從價金中 減少新台幣380,000元，給買方去跟佃農解決」，足證系 爭土地三七五租約確由原告負責處理之情，已彰彰甚明。 退步而言，縱然系爭土地三七五租約未能於第2期備證款
前處理完畢，原告仍應依約支付被告第2期備證款1,370萬 元。
㈧另證人卓正一於同上日到庭稱：「（提示被證12所附的協 議書內容，是否這是你們家族約定系爭土地要出賣時是賣 清的，每坪至少新台幣24,000元，三七五租約必須由買方 自行處理？）是」；「（提示被證2特約條款第7條，系爭 土地以每坪新台幣24,000元計價，為何還會扣掉新台幣38 0,000元？）..當時市價每坪3萬元，因為買方要負責處理 佃農的三七五租約，我們每坪扣新台幣6,000元，1,925坪 大概接近1,100萬左右，就是要讓買方自己去跟佃農處理 三七五租約，但是契約訂好了，丑○○才又說公告現值調 漲要再補足佃農新台幣380,000元，所以才會再約定由總 價金扣除新台幣380,000元」；「（兩造訂契約時，是否 約定三七五租約的事情由買方自己處理？）我有看到特約 條款第6條，要先通知佃農是否承買優先承買權，我就請 癸○○律師發存證信函通知佃農，結果買方及丑○○就馬 上表示佃農是由他們負責，已經聯絡好了，所以許律師表 示既然這樣就由他們去處理」；「（三七五租約的問題由 買方處理是否意指錢由買方出？）這部分本來就是價金從 每坪3萬元降到2萬4,000元，差額部分就是由買方自行去
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