（三）退萬步言之，設被告等如應返還系爭房屋，原告亦應先返 還被告等為系爭房屋所支出之整修費用202萬2,965元，被 告等為同時履行之抗辯：
1、系爭房屋約為65年間改建，迄今已近40年，房屋老舊，漏 水、積水、發霉等層出不窮，光是最近整修系爭房屋，被 告等為此便支出約新台幣202萬元之整修費用（單據如後 述），既為房屋整修之必要費用，則退萬步言之，如認被 告等應返還系爭房屋（僅假設語），原告等亦應同時返還 被告等為系爭房屋支出之有益費用，被告等就此為同時履 行之抗辯。
2、被告等為系爭房屋之整修，共計支出202萬2,965元，此有 室內裝修契約書（見被證七）、工程估價單（見被證八， 此部分計164萬2,120元，議價後為163萬元，見被證七第5 頁）、追加工程估價單（見被證九，此部分計38萬8,965 元），再加上二樓加裝鐵窗之4,000元，總計202萬2,965 元，並有包工老闆（偉傑水電工程行尹禹傑）收據、匯款 單等（見被證十，收款人中蘇巧庭為尹禹傑之妻，林亨達 為冷氣機老闆）可證，被告等亦已聲請傳訊偉傑水電工程 行即尹禹傑為證，足證確有此等支出無疑。
3、本件原告起訴時自承與被告等之被繼承人陸宣良及被告等 均有借貸契約，並曾以聲證三、原證八之函（104年9月8 日）終止之，顯見退萬步言若系爭房屋非陸成銘子孫之共 同財產，則兩造間有借貸之契約關係，被告等於原告所稱 之借貸終止前，就系爭房屋支出有益費用（見被證七至十 ），而增加系爭房屋之價值，依民法第469條第2項準用同 法第431條第1項之規定，縱設借貸關係終止，貸與人亦有 返還其費用之義務，此乃雙方因借貸契約而互負債務（原 告起訴狀第5頁敘明依民法第470條主張返還借用物），則 被告等於原告尚未履行其返還費用之義務前，對原告主張 返還房屋之請求主張同時履行抗辯，於法並無不合。 4、按「權利濫用禁止原則不僅源自誠實信用原則，且亦須受 誠實信用原則之支配，在衡量權利人是否濫用其權利時， 仍不能不顧及誠信原則之精神。故於具體案件，如當事人 以權利人行使其權利有權利濫用及違反誠實信用原則為抗 辯時，法院應就權利人有無權利濫用及違反誠信原則之情 事均予調查審認，以求實質公平與妥當。」最高法院100 年台上字第463號判決著有明文（見附件一），查系爭房 屋若非陸成銘子孫之共同財產，則兩造間有借貸及費用返 還之債權債務關係，已如前述，如原告明知於此，竟故意 繞過返還借用物之債權關係，僅依主張物權之所有物返還
請求權，其權利之行使顯然違反誠實信用之原則而以損害 被告等為主要目的，自應由法院審酌雙方權利義務之實質 上是否公平及妥當而為論斷，而非僅依原告故違誠信之片 面主張而置雙方之債權債務關係於無顧，故原告辯稱其依 物權請求，與被告之債權主張不生同時履行抗辯關係云云 ，並非可採。
（四）退步言之，原告自承將系爭房屋「出借」予被告潘月昭配 偶陸宣良，則陸宣良過世前，及原告終止借貸前，均無不 當得利之可言，且原告主張不當得利之金額亦於法不合： 1、退步言之，原告自承將系爭房屋「出借」予被告潘月昭配 偶陸宣良（僅假設語，此乃家族決定，非原告出借），則 陸宣良過世（103年6月15日）前，被告等陸宣良之家人共 同居住於系爭房屋，要無不當得利之可言，甚至即便陸宣 良過世後，至原告以本件起訴狀終止「借貸」前，亦無不 當得利可言，故原告訴請99年10月16日至104年10月16日 止之不當得利211萬2,071元，顯無理由。至於原告稱僅「 出借」系爭房屋4樓，1至3樓為陸宣良及其家人擅自入住 云云，顯非實情，蓋被告等及陸宣良居住於系爭房屋已數 十年，何來擅自入住之可能？原告之主張顯悖於常情而非 可採。
2、且按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報 總價年息百分之十為限」土地法第97條定有明文，而土地 申報總價指該土地之申報地價，未申報地價者則以公告地 價百分之八十為申報地價，經查系爭房屋座落之土地為新 北市○○區○○段000地號（面積101平方公尺），102至 104年之公告地價為每平方公尺2萬2,200元（見被證六） ，申報地價為每平方公尺1萬7,760元，則土地申報總價為 179萬3,760元（計算式：17,760×101＝1,793,760），加 上建物104年之課稅現值55萬4,200元（見原證七），則土 地建物申報總價為234萬7,960元，年息百分之十為23萬4, 796元，每月租金上限為1萬9,566元，更何況系爭房屋年 久破損老舊，又豈能以上限計其租金，本件原告竟請求自 104年10月17日起每月相當租金高達5萬8,722元，於法自 屬不合甚明。
3、又原告雖以原證四實際登錄資料指當地房屋租金每坪1,06 4元云云，然該資料房屋為信義路61-90號，位於大馬路上 ，與系爭房屋為巷弄內之屋（系爭建物地址文化路90巷3 弄12號），相去甚遠，自不足以該等資料認原告主張之租 金並無過高至明。
（五）原告起訴狀主張民法第184條、第185條，但並未敘明被告
等有何侵權行為，被告等否認有何單獨或共同之侵權行為 ，原告此部分之主張亦不足採。
（六）證據：提出繼承系統表、原告81年3月16日書函、電子郵 件、明暉法律事務所郭立令律師104年9月15日書函、契約 書、估價單、收據、匯款單、會議記錄、土地登記謄本及 建物登記謄本、陸宣良日記等影本為證據。
參、得心證之理由：
一、原告主張門牌號碼新北市○○區○○路00巷0弄00號房屋（ 即坐落新北市○○區○○段000○號建物，為鋼筋混凝土造4 層樓房，下稱系爭房屋）之登記所有權人為原告，目前被告 等三人居住於上開房屋一節，為被告所不爭執，並有戶籍謄 本、建物登記謄本等在卷可參（見本院卷第102至104頁）， 則原告此部分主張自堪信為真實。
二、原告又主張被告等三人係無權占用其所有之系爭房屋一節， 則為被告所否認，並抗辯系爭房屋雖登記為原告所有，但實 際上為訴外人即本件原告之父陸成銘之遺產，而陸成銘亦為 被告潘月昭之配偶及被告陸家銳、陸家珊之父陸宣良之父， 該房屋實際上是要給被告等之被繼承人陸宣良，被告等乃有 權居住使用系爭房屋等語。經查：
（一）按「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利 。」，民法第759條之1第1項定有明文；又「依本法所為 之登記，有絕對效力。」，亦為土地法第43條所明定。又 按「土地法第四十三條所謂登記有絕對效力，係為保護因 信賴登記取得土地權利之第三人而設，故登記原因無效或 得撤銷時，在第三人未取得土地權利前，真正權利人對於 登記名義人自仍得主張之。」，此有最高法院40年台上第 1892號判例可資參照；另按「按土地法第四十三條所稱依 本法所為之登記，有絕對效力，係為保護第三人交易之安 全，將登記賦予絕對真實之效力，此項不動產物權登記公 信力之規定，與九十八年一月二十三日修正公布、同年七 月二十三日施行之民法第七百五十九條之一第二項，增訂 「不動產物權登記之公信力，與因信賴不動產登記之善意 第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效 力，不因原登記物權之不實而受影響」之規範趣旨並無不 同。各該信賴登記而受保護之規定，除須為信賴登記之善 意第三人，並有移轉不動產所有權之合致意思，及發生物 權變動登記之物權行為外，必以依合法有效之法律行為而 取得者，始得稱之。……。」，亦有最高法院101年度台 上第1412號判決要旨可資參照。是以，於地政機關所登記 之不動產所有權人名義，依前揭法條規定，固可對抗第三
人，然真正權利人仍得對登記名義人主張其權利，尚不得 逕以其為登記於地政機關之所有權人，即認定其為真正權 利人。故系爭房屋雖係登記為原告所有，然因被告抗辯系 爭房屋乃屬陸成銘之遺產，而陸宣良亦與原告同為陸成銘 之繼承人之一，被告等人又為陸宣良之繼承人，被告等對 於系爭房屋亦有權利存在等語，自不得逕依前揭地政機關 之登記，認定系爭房屋之真正權利人為原告；又依前揭民 法第759條之1第1項之規定，係推定於登記機關登記為權 利人者為權利人，故欲推翻此登記所為推定者，自應就此 否認真實權利狀態與登記內容不相符之有利於己之事實負 舉證之責；合先敘明。
（二）原告主張其於民國63年間出資興建系爭房屋，並提出承包 工程合約草稿、系爭房屋重建注意事項、估價單、付款收 據等影本為證據（見本院卷第170至189頁），但為被告所 否認。經查，原告所提出上開「承包工程合約書」影本記 載日期為「中華民國六十四年七月」（日部分空白），且 未載明立合約書人雙方，又未經立約人雙方簽名，難以為 認定系爭房屋確由原告出資興建之依據；另由隆發土木包 工業所出具之估價單影本並未記載抬頭，由訴外人王寶俊 出具之收據僅載明收到「陸先生」工程款，而系爭房屋乃 原告等陸氏家族之住屋，難以認定該收據上所載之「陸先 生」是否即為原告，是以亦難以認定系爭房屋乃由原告出 資興建，而由原告原始取得系爭房屋之所有權之事實。然 原告所提出之上開證據雖不能證明系爭房屋係原告出資興 建而原始取得該房屋之所有權，惟原告乃於74年3月5日以 買賣為原因取得系爭房屋所有權，有前揭建物登記謄本在 卷可參（見本院卷第104頁），而被告並未能舉證證明原 告於74年間因買賣取得系爭房屋並非真實，且被告所提出 之原告於81年3月16日書函亦係自稱「永和老宅在民國五 十年左右由老大惠良出資購置，原係平房，在六十三年由 我出資改建四樓，旨在供父與諸弟兄共住」等語（見本院 卷第82至84頁），亦未能證明原告明知系爭房屋為被繼承 人陸成銘之遺產等情；被告雖抗辯系爭房屋第一次登記為 陸璟良及陸宣良為所有權人，然並未能提出證據證明於74 年間何以移轉予原告乃虛偽之移轉登記，倘無法確定74年 間之移轉所有權登記乃屬虛偽，即無庸再審究64年間究竟 是何人出資興建系爭房屋之事，是被告此部分抗辯尚非可 採。則原告主張其為系爭房屋之所有權人一節，當屬可採 。
（三）綜上，原告主張其為系爭房屋之所有權人一節，當堪採取
。
三、原告又主張被告無權占有系爭房屋，因而請求被告應返還房 屋一節，則為被告所否認。經查：
（一）被告雖抗辯系爭房屋為陸成銘之遺產，屬於陸成銘之繼承 人共有，被告等為陸成銘之繼承人陸宣良之繼承人，乃有 權使用系爭房屋等語，然為原告所否認。而查，系爭房屋 之所有權乃屬於原告，業如前述，被告此部分抗辯乃非可 採。
（二）被告又抗辯係基於使用借貸關係使用系爭房屋一節，亦為 原告所否認，並主張系爭房屋係借與其弟陸宣良居住，而 陸宣良已於103年6月15日死亡，借貸契約業已終止等語。 經查，依據前揭被告所提出之原告81年3月16日書信內容 係記載房屋目的在供父親（即陸成銘）及諸弟兄共住等語 ，則原告所稱將系爭房屋借與被告等人之繼承人陸宣良居 住一節，當屬可採。又按「有左列各款情形之一者，貸與 人得終止契約：一、貸與人因不可預知之情事，自己需用 借用物者。二、借用人違反約定或依物之性質而定之方法 使用借用物，或未經貸與人同意允許第三人使用者。三、 因借用人怠於注意，致借用物毀損或有毀損之虞者。四、 借用人死亡者。」，民法第472條定有明文。本件原告係 將系爭房屋借與其弟陸宣良居住，被告等三人分別為陸宣 良之配偶、子女，因而與陸宣良同住於系爭房屋，於陸宣 良死亡後，被告三人則共同居住於系爭房屋，因原本借用 人為原告之弟陸宣良，而陸宣良業已死亡，則原告主張其 得依前揭民法第472條第4款規定，終止系爭房屋之使用借 貸契約一節，當屬可採。然使用借貸契約並非因有上開法 條規定之事由發生即當然終止，仍需貸與人以意思表示為 終止契約之表示，方得使系爭使用借貸契約因終止而消滅 。而原告係於104年9月8日委由葉光洲律師以書函通知被 告等人有關原告欲將該房屋收回處分，及請被告等人於7 日內出面與葉光洲律師協商遷出相關事宜，該書函並於10 4年9月10日寄達被告等三人，此有原告提出之興望法律事 務所104年9月8日BH104660A01號書函及郵政掛號郵件收件 回執影本在卷可參（見本院卷第49至51頁），由該書函所 載本件原告欲收回系爭房屋等語可認為係原告所為終止雙 方間使用借貸契約之意思表示，則系爭房屋之使用借貸契 約應於該終止之意思表示到達被告等三人之時即104年9月 10日發生終止系爭房屋使用借貸契約之效力。從而，原告 起訴主張雙方間並無使用借貸關係存在一節，當堪以採取 ，則被告抗辯其基於使用借貸關係而有權使用系爭房屋一
節，乃非可採。
（三）綜上，原告主張其為系爭房屋之所有權人，被告係無正當 權源居住使用系爭房屋一節，即屬可採。則原告請求被告 應於使用借貸關係消滅後，將借貸物即系爭房屋返還原告 一節，即應認為有理由。
四、原告又主張被告等人無權占用系爭房屋，因請求被告應連帶 給付不當得利一節，但為被告所否認。經查：
（一）關於原告主張被告等人無權占用系爭房屋之1至3樓，因請 求被告應連帶給付自99年10月16日起至104年9月10日（即 原告發函終止其與被告之被繼承人陸宣良就系爭房屋4樓 使用借貸關係之日）止，被告等三人應給付使用1至3樓房 屋之不當得利274萬7,237元部分，依據前揭原告81年3月 16日書信記載，當時系爭房屋之使用狀態雖為1至2樓由原 告居住，3樓由訴外人陸榮良居住，4樓則由陸宣良居住， 然為何事後原告及陸榮良遷出系爭房屋，而全部由陸宣良 一家居住之原因，並未見原告舉證證明，而原告既然自行 遷出系爭房屋，又未見原告有於陸宣良生前阻止陸宣良一 家使用系爭房屋全部樓層，可見原告與陸宣良之使用借貸 範圍包含系爭房屋全部，而依民法第464條規定：「稱使 用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無 償使用後返還其物之契約。」，被告等人既然係基於使用 借貸關係而無償使用系爭房屋，乃無須支付使用對價及返 還因使用借貸物所獲得之利益，貸與人即原告即不得請求 被告於使用借貸關係存續期間因使用系爭房屋所能獲得之 利益，是以，原告此部分請求自非可採。
（二）原告又請求被告應給付自104年9月10日至104年10月16日 間之不當得利共7萬466元及自104年10月17日起至返還系 爭房屋之日止，按月連帶給付5萬8,722元一節，亦為被告 所否認。經查：
1、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。 」，民法第179條定有明文；又按「依不當得利之法則請 求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受 有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受 之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他 人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念， 是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法 定最高限額租金之數額，尚屬可採。」，此有最高法院61 年台上字第1695號判例可資參照。本件原告主張系爭房屋 之使用借貸關係消滅後，被告為無權占有系爭房屋，而獲
有不當得利，因而請求被告返還其利益一節，應屬可採。 又原告係於104年9月8日委由葉光洲律師以書函對被告等 人為終止使用借貸關係之意思表示，雙方間就系爭房屋所 存在之使用借貸關係乃於104年9月10日因終止而消滅一節 ，已如前述，則被告於使用借貸關係消滅後，乃屬無權占 有系爭房屋，則原告自得請求被告返還自104年9月11日起 仍繼續占有使用系爭房屋而獲取之利益。
2、原告又主張系爭房屋附近條件相仿之房屋租金為每坪1,06 4元，系爭房屋共182.45平方公尺合約55.19坪，每月租金 應以5萬8,722元計算一節，亦為被告所否認。經查，系爭 房屋104年度課稅現值為554,200元，有原告提出之房屋稅 轉帳繳納證明影本在卷可參（見本院卷第48頁），另該房 屋坐落之基地即新北市○○區○○段000地號土地之105年 1月之申報地價為每平方公尺25,280元，土地面積為105平 方公尺，土地總價為2,654,400元，房屋及土地總價合計 為2,709,820元，按年息10%計算乃為每年270,982元，則 每月應為22,581元（因不超過年息10%，故元以下捨去） 。
原告所得請求被告等給付之金額應以每月22,581元之範圍 方屬可採，其超過部分之請求則非可採。
3、原告又主張被告等三人應負連帶給付責任一節，雖原告主 張依侵權行為之法律關係而為主張，然本件並無何侵權行 為事實存在，且原告亦未舉證證明被告等人有何侵權行為 之事實，其此部分主張乃非可採。而連帶債務之成立，以 明示或法律有規定者為限，此為民法第272條第2項所規定 甚明，不當得利返還請求權並無規定為連帶債務之明文， 且不當得利返還請求權又非民法第471條所規定之情形， 則原告請求被告負連帶給付責任一節，自非可採。而金錢 之債乃可分之債，被告所負返還責任應為平均分擔。（三）綜上，原告請求被告應給付原告返還不當得利部分，於自 使用借貸關係消滅翌日即104年9月11日起，至被告等返還 系爭房屋之日止，被告三人各應按月給付原告7,527元之 範圍內方屬有理由，其超過上開範圍部分之請求則非有理 由。
五、被告另抗辯其於於104年間為整修系爭房屋支出202萬2,965 元，而為同時履行之抗辯一節，則為原告所否認。按「借用 物之通常保管費用，由借用人負擔。借用物為動物者，其飼 養費亦同。」、「借用人就借用物支出有益費用，因而增加 該物之價值者，準用第四百三十一條第一項之規定。」、「 借用人就借用物所增加之工作物，得取回之。但應回復借用
物之原狀。」，民法第469條第1項至第3項分別定有明文； 又「承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者 ，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時 ，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。」，亦為民法 第431條第1項所明定；再按「承租人所有民法第四百三十一 條第一項之費用償還請求權，與其在租賃關係終止後所負返 還租賃物之義務，非有互為對價之關係，不得藉口其支出之 有益費用未受清償，即拒絕租賃物之返還。」，亦有最高法 院33年上第2326號判例可資參照。經查，系爭房屋乃於66年 間建築完成取得使用執照（見建物登記謄本，附本院卷第10 4頁），至104年間已有38年之久，被告抗辯其有整修系爭房 屋之必要等語，當非無可採。惟被告就系爭房屋進行整修乃 對於借用物支出有益費用，如有增加系爭房屋之價值者，自 得依據前揭法條規定，於貸與人即原告知情而不為反對之表 示之下，得請求原告償還現存之增加價值，然此現存增值額 之返還請求權與借用物之返還請求權並無同時履行抗辯存在 ，是以，被告抗辯原告應償還上開整修費用之同時，被告始 有返還系爭房屋之義務等語，即非可採。另被告並未以此部 分之償還請求權主張與原告請求之不當得利為抵銷，故關於 被告所提出之整修費用單據及金額是否屬實，即無審究之必 要，併此敘明。
六、綜上所述，原告主張依使用借貸及不當得利之法律關係，請 求被告潘月昭、陸家銳、陸家珊等三人應將門牌號碼新北市 ○○區○○路00巷0弄00號房屋騰空並返還原告，及被告潘 月昭、陸家銳、陸家珊應自104年9月11日起至返還前開房屋 之日止，各按月給付原告7,527元暨自各該期應付之翌日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息之範圍內，方屬有 理由，應予准許，至於原告之請求超過上開範圍部分則為無 理由，應予駁回。。
肆、假執行之宣告：兩造均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免 為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相 當之擔保金額就原告勝訴部分俱准許之；至於原告其餘假執 行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據， 經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列 ，附此敘明。
陸、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第78條、第79條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第 2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 8 日
民事第三庭 法 官 許瑞東
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 9 月 8 日
書記官 郭祐均