久之110年4月21日以存證信函向王彩綉、非凡公司表示解除 契約；末於提起本件訴訟後執上開富邦銀行核貸結果，主張 確實無法貸得762.3萬元乃因房屋價值過低，非因其個人財 力或信用所致，據此主張上開第17條之解除條件業已成就； 綜觀上開行為脈絡，原告孤注一擲僅向可預期無法貸得預期 款項之富邦銀行申請貸款，並未向其他銀行申請尋求更佳之 核貸結果，亦一再拒絕地政士之協助，最終果然得出上開解 除條件成就之結果，不僅違反契約約定應由地政士協助申貸 事宜，對於富邦銀行陳雨生之建議亦消極不作為，堪認係以 不正當行為促其條件之成就，依民法第101條第2項規定，視 為條件不成就，原告主張系爭不動產買賣契約業已解除，依 據民法第179條、第259條規定，請求返還1,090,000元已付 款項，自屬無據。
5.王彩綉得請求依系爭買賣契約第8條第2項解除系爭買賣契約 ，並沒收原告第1期簽約款1,090,000元，原告主張酌減違約 金，並非可採：
⑴系爭不動產買賣契約8條第2項約定：「買方若不依合約履行 各項義務或支付價金…經賣方書面通知限期催告（至少七日 ）仍不履行時，賣方得另以書面通知解除本買賣合約並沒收 買方已繳價款或已付之票據，作為懲罰性違約金…」（見本 院卷三第75頁）。又第4條貸款約定：「一、買方應於支付 第一次價款後五個工作日內指定貸款金融機構，並應無條件 於承辦地政士通知之約定期日內，繳交金融機構貸款所需證 件及辦理對保、開戶等手續，且不得以非可歸責於賣方之事 由拖延，否則買方應負給付遲延之責。」（見本院卷三第69 頁），原告未依約於110年4月26日前完成申貸對保程序，以 致未能進行後續之價金給付，依上述過程，原告係以不正當 行為促使解除條件成就，故乃可歸責於原告之債務不履行， 堪以認定。
⑵基上，王彩綉主張其於110年4月24日（被證6，板橋文化路郵 局存證號碼000950）、110年5月13日（被證7，板橋文化路 郵局存證號碼001061）寄發存證信函給原告訴訟代理人及原 告之存證信函，催告原告應依「系爭買賣契約書第4條第1項 及其他約定事項之意旨，請於函到後三日內，將繳交金融機 構貸款所需證件予承辦地政士…倘原告仍置之不理不履行， 被告得主張解除契約，並沒收原告已付之價款…」、「承辦 地政士已多次通知原告繳交貸款相關資料，是請原告於函到 七日內，將繳交金融機構貸款所需證件予承辦地政士…否則 被告將依系爭不動產買賣契約書第8條第2項主張解除契約並 沒收原告已付之價款…」等情，並提出上開被證6、7之存證
信函為憑（見本院卷二第85-93頁），是王彩綉已依約限期 催告原告履行上開義務，然原告均未為之，反而提起本件訴 訟，故王彩綉以民事答辯狀一為解除契約之意思表示，並由 原告於110年9月23日收受，有上開書狀及回執可佐（見本院 卷二第29、185-190頁），依系爭不動產買賣契約8條第2項 約定，系爭不動產買賣契約已於110年9月23日解除，王彩綉 依同條項約定主張沒收第1期簽約款1,090,000元作為懲罰性 違約金，確屬有據。
⑶至原告主張王彩綉已另於網站上刊登出售系爭不動產之消息 ，既無損害，亦以更高之價格銷售，應返還原告簽約金1,09 0,000元，請求酌減違約金乙節（見本院卷三第205-206、22 5-227頁），惟按當事人得約定債務人於債務不履行時，應 支付違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數 額，民法第250條第1項、第252條分別定有明文。至於違約 金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所 受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損 害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或 賠償額預定性違約金而異（最高法院70年度台上字第3796、 82年度台上字第2529號裁判意旨參照）。依前所述，系爭不 動產買賣契約係約定價金分階段交付，則依不同階段沒收已 付之價金用以促使買賣雙方誠信履約，堪認已將不履約時面 臨之損失風險所為之合理分配，參以雙方係本於自己意思締 約，自當已評估自己履約之意願及能力，難認有何應由法院 介入酌減之情事；況原告係以不正當行為促使解除條件成就 ，故乃可歸責於原告之債務不履行，復提起本件訴訟，致王 彩綉支出應訴成本，據此審酌原告之可歸責程度；又王彩綉 前開被證6、7之存證信函已說明若不履約將沒收已付價金， 可認原告對於拒不履約之風險已知之甚明，自當受上開違約 金條款所拘束；另審酌原告已交付第1期簽約款1,090,000元 ，約僅占系爭房屋成交總價之10％（計算式：109萬元／1,089 萬元），其比例較原告提出原證11「內政部成屋買賣契約書 範本」第11條違約之處罰所規定：「所沒收之已付價款以不 超過房地總價款百分之十五為限，…」（見本院卷二第157頁 ）之15%更低；綜上足認王彩綉沒收原告已交付之1,090,000 元，符合一般交易慣例，並無過高或顯不相當，而毋庸酌減 ，原告主張並無足採。是系爭不動產買賣契約縱於訴訟繫屬 中解除，然因王彩綉主張沒收1,090,000元作為懲罰性違約 金確屬有據，故原告亦無從請求返還。
(二)官家慶等員工有無原告所指之侵權行為、民法第92條、第74 條規定之行為？非凡公司是否因此應負連帶賠償責任？王彩
綉是否亦因此應為官家慶等員工之行為負同一責任？ 1.關於民法第74條規定之適用：
按「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財 產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院 得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。」 ，民法第74條第1項定有明文。次按民法第74條第1項所規定 之撤銷權，須以訴之形式向法院請求為撤銷其行為之形成判 決，始能發生撤銷之效果，倘僅於給付之訴訴訟中主張行使 此項撤銷權，以之為攻擊防禦方法，自不生撤銷之效力，其 法律行為仍不因此而失其效力（最高法院86年度台上字第25 21號裁判意旨參照）。本件原告固主張官家慶等員工係利用 原告急迫、輕率、無經驗而使其簽定系爭不動產買賣契約， 應依民法第74條第1項規定撤銷系爭不動產買賣契約之法律 行為，且依民法第224條規定，王彩綉應就官家慶等員工之 故意或過失行為負同一責任，爰以第1項聲明請求王彩綉返 還1,090,000元等情（見本院卷四第166-167頁）。經核原告 第1項訴之聲明乃給付之訴，故原告係於給付之訴中主張行 使民法第74條第1項之撤銷權，以之為攻擊方法，是原告並 未提起撤銷形成之訴向法院請求撤銷系爭不動產買賣契約之 法律行為，揆諸前開說明，自不生撤銷之效力，是原告此部 分主張，顯屬無據。
2.關於民法第92條官家慶等員工有無消極隱匿資訊之詐欺情事 乙節：
⑴按「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意 思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或 可得而知者為限，始得撤銷之。」，民法第92條第1項定有 明文。又「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證 之責任」，民事訴訟法第277條前段亦有明定，而按民事訴 訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告 先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗 辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原 告之請求（最高法院17年上字第917號裁判意旨參照）。 ⑵原告主張簽約當時官家慶等員工所提供之「不動產說明書」 多所缺漏，其等並未讓原告知悉系爭房屋完整資訊，包括附 近300公尺內有香燭店、加油站、市場、殯葬社／棺木店等嫌 惡設施以及前手交易價格等交易上重大資訊，亦未告知原告 增建的部分有無被報拆過，故意隱匿不動產交易相關之資訊 ，構成消極之詐欺行為等語（見本院卷四第167-168頁）。 然查：
①非凡公司提出之被證1「不動產說明書」（見本院卷三第23
5-283頁）係彩色且背面有指印、印文之版本，與王彩綉 提出之被證1「不動產說明書」（見本院卷二第45-71頁） 相同，然非凡公司提供者缺少「違章建築案件查詢系統」 （見本院卷二第71頁），惟觀諸該頁右側騎逢有明顯指印 ，足認係該說明書之一部，是非凡公司之版本疏漏此頁， 不影響兩份資料之同一性，先予敘明。
②證人即地政士阮珮君結稱：被證1「不動產說明書」（見本 院卷二第45-71頁）基本上我們在簽約時，就是以此資料 來簽約，是由業務在買賣簽約前，與兩造確認內容，我在 簽約時，會與兩造確認有無看過此份說明書，沒有問題， 才會請兩造在上面簽名並加蓋騎縫章（見本院卷三第36頁 ）；此份資料騎縫紅色的手印或印章是我協助蓋印的（見 本院卷三第40頁）；關於「主要內容及附件說明」（見本 院卷二第46頁）反黑部分有無實價登錄資料乙事，我們代 書在簽約之前，會確認包含不動產說明書、實價登錄、土 地及建物登記謄本，還有土地增值稅的概算；關於提示的 不動產交易實價查詢（見本院卷二第59頁）簽約當時有無 看到這份資料，我只能說時間很久了，但是每件案件我們 都會去確認是否有這份資料，這是我們的必要動作等語（ 見本院卷三第40-41頁）。
③復觀諸非凡公司提出之被證1第3頁主要內容及附件說明（ 見本院卷三第237頁）、第25-27頁不動產標的現況說明書 （見本院卷三第259-261頁），均有買賣雙方之簽名用印 （原告當日未攜帶印章，而以指印代替），尤其原告主張 從未見過之資料（見本院卷二第213頁），如：產權調查 篇右側（見本院卷三第245頁）、不動產交易實價查詢服 務網背面（見本院卷三第263-264頁）、建物登記謄本右 側（見本院卷三第269-271頁）、建物測量成果圖右側（ 見本院卷三第275頁）、使用執照存根右側（見本院卷三 第283頁）、違章建築案件查詢系統右側（見本院卷二第7 1頁）等均有原告之指印。至於原告主張未曾見過記載嫌 惡設施之「重要環境設施位置參考圖（週邊300公尺）」 （見本院卷三第277-279頁），頁面右側固僅有王彩綉之 印文，並無原告之指印，惟綜觀整份被證1「不動產說明 書」（見本院卷三第235-283頁）右側騎逢章蓋印方式， 可認係將整份文件捲起後統一蓋印1個印文、1個指印，而 上開記載嫌惡設施之「重要環境設施位置參考圖（週邊30 0公尺）」（見本院卷三第277-279頁）因頁面右側有王彩 綉之印文，故堪認於地政士阮佩君協同兩造確認被證1「 不動產說明書」資料並蓋印騎逢章時即已存在。
④綜合證人阮佩君之證述及上開文件資料，可認非凡公司及 官家慶等員工提供給兩造簽署之被證1「不動產說明書」 資料完整而無缺漏，且經買賣雙方逐頁閱覽，是原告主張 官家慶等員工故意隱匿不動產交易相關之資訊，而未告知 不動產說明書內之若干事項包含「附近房屋一年內的實價 登錄」等重要資料，構成消極之詐欺行為云云，實屬無稽 ，則其主張依民法第92條第1項規定撤銷系爭不動產買賣 契約，自屬無據。
3.關於官家慶等員工於110年3月16日提供系爭意願書給原告簽 署，是否違反相關法令而應負賠償責任乙節：
⑴原告主張其簽訂之系爭意願書實乃斡旋金契約，依92年6月26 日內政部內授中辦地字第0920082745號公告修正之「不動產 委託銷售契約書範本」中附件二要約書簽約注意事項第六點 規定，房屋仲介業者宜以另份書面告知購屋人（即原告）有 選擇採用內政部版要約書之權利，並應經購屋人簽名確認， 惟官家慶等員工均未告知，便催促原告簽名，原告根本無從 得知自己可以另外選擇內政部版本之要約書契約。其後於原 告尚未閱覽意願書時，遂催促原告先於意願書內簽名，並要 求原告書寫「本人已知悉合約內容，無需審閱」之文字畢， 隨即將意願書收走，未交付收執聯與原告，此舉已妨礙原告 事先審閱意願書之機會，致原告完全不了解意願書條款內容 。上開情事違反上開內政部法令、不動產經紀業管理條例第 24條之2規定，而有不動產經紀業管理條例第26條第2項「經 紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當 事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」 之適用；又不動產經紀業管理條例第24條之2規定應屬民法 第184條第2項之「保護他人之法律」，故官家慶等員工亦該 當此侵權行為之要件等語（見本院卷四第173-174頁），然 為非凡公司所否認（見本院卷三第231頁）。 ⑵觀諸系爭意願書標題記載：選擇本項者，「要約書免填」； 而同頁開頭記載：「經買方審閱受託人提供之『不動產買賣 意願書』及『要約書』後願交付斡旋金予受託人以代為居間斡 旋…」、第8條特約事項以手寫記載：「①買方要求成交價貸 款七成才能合約成立②本人已知悉合約內容無需審閱。（簽 名：林采葳）」，並支付斡旋金現金100,000元（見本院卷 二第73頁）；另「確認書」第二點記載：「…本公司特依據 行政院公平交易委員會決議，確實提供『不動產買賣意願書』 與『要約書』二種文件及方式供您參考，買方您可自由選擇簽 署其一，請您勾選所簽署的文件。…買方您如果選擇簽訂要 約書，即不須支付斡旋金…」，且勾選不動產買賣意願書（
見本院卷二第74頁），上開二頁均有原告簽名確認等情。參 以原告自陳：因為房屋的條件符合我的需求，所以我有意願 下斡旋等語（見本院卷二第251頁），基上，原告既然自陳 願意支付斡旋金，佐以上開約定內容，足認非凡公司辯稱官 家慶等員工確實有告知原告可選擇不須支付斡旋金之要約書 ，而由原告自行選用意願書等語（見本院卷三第231頁）， 確實有據。原告就其上開悖於文字記載之主張，並未提出證 據以實其說，並無足採。
⑶又原告主張官家慶等員工尚未閱覽系爭意願書時，遂催促原 告先於意願書內簽名，並要求原告書寫「本人已知悉合約內 容，無需審閱」之文字，復未交付系爭意願書收執聯乙節， 觀諸系爭意願書第2條載明承購總價款為10,800,000元，且 原告自陳：因為房屋的條件符合我的需求，所以我有意願下 斡旋，但是要寫價格時，房仲說出價不到1050萬元屋主不願 意談，他們說有人出1050萬元屋主還不願意談，所以要我們 加價，我們就加了30萬，為1080萬元等語（見本院卷二第25 1頁），佐以系爭意願書第8條特約事項以手寫記載內容「① 買方要求成交價貸款七成才能合約成立（簽名：林采葳）」 ，足認原告願意支付斡旋金且願意提高價格向賣方承購，復 就上開總價金、成交價貸款七成才能合約成立等重要約定事 項，特別以手寫註記並由原告簽名確認，堪認原告就系爭意 願書之商議過程十足謹慎並係經深思後方始簽署，故其確實 了解系爭意願書之內容甚明，則原告主張未閱覽上開內容即 遭催促簽署云云，要難遽採。另依第4條斡旋有效期間及撤 回記載：「（第1項）自簽立本意願書至110年3月22日24時 止為斡旋有效時間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款 及本意願書之條款時，買方應同意買賣契約即已成立生效， 受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即 自動視為定金收據，買方絕無異議，買方與賣方應於轉定之 日起五日內至受託人處所簽定不動產買賣契約書…（第2項） 於本意願書有效期間內（按：即自110年3月16日至110年3月 22日24時止），買方因故不願承購欲撤回時，應於賣方接受 買方之承購價款及本意願書之條款前，親自攜帶本意願書至 受託人營業處所辦理。」，故於110年3月22日前，原告若因 故不願意承購系爭不動產時，尚得撤回意思表示，而於系爭 意願書之斡旋有效期限屆滿前，原告即於110年3月19日透過 非凡公司，與王彩綉簽訂系爭不動產買賣契約，雙方同意以 總價10,890,000元買賣王彩綉所有之系爭房屋，從而，非凡 公司辯稱依上開約定，斡旋金即轉為定金，而由非凡公司收 回系爭意願書歸檔，故非凡公司確實有將系爭意願書交由原
告收執等語（見本院卷二第361頁），確屬有據。原告就其 主張並未提出證據以實其說，自無足採。
⑷綜上，原告主張官家慶等員工提供系爭意願書給原告簽署及 其過程有違反相關法令，並該當違反保護他人法律之侵權行 為等情，並未提出相關證據可佐，原告主張自無足採。 4.關於官家慶等員工於110年3月19日簽約時，有無催促原告加 價承買、隱匿重要資訊而構成以背於善良風俗之方法應負侵 權行為責任乙節：
⑴原告主張官家慶等員工於簽約當天明明有充分時間可讓原告 仔細閱覽不動產說明書及系爭不動產買賣契約，卻特意先消 磨原告將近4小時，直至深夜11時許原告已經疲憊不堪時， 不斷催促原告加價承買，經原告方同意簽約，官家慶等員工 立即取出一大堆文件（包含不動產說明書、系爭不動產買賣 契約書、承諾書）要求原告於指定位置簽名，原告根本來不 及細看究竟簽了什麼文件，簽完隨遭官家慶等員工取走，此 種為求高額報酬，只為達成交易不顧消費者之行為顯違反誠 信，自為背於善良風俗之方法，加損害於原告意思表示自由 ，造成原告損失1,090,000元簽約金等語（見本院卷四第175 頁）。
⑵然查，依證人阮佩君結稱：簽約當天在簽約前，我有跟買方 （即原告）的媽媽聊天，主要先去確認原告的財力狀況，可 否符合可以貸款7,650,000元；基本上都是媽媽在講話，媽 媽是說女兒的年收入大概是80幾萬元，信用狀況良好，沒有 任何的負債（見本院卷三第35-36頁）；系爭不動產買賣契 約第17條的特約，此約款是原告提出之要求，而但書是我們 代書押的，因為我們會顧及買賣雙方的公平性（見本院卷三 第38-39頁）；我記得在簽約前，原告及母親有跟我提到他 們有去查系爭不動產的實價登錄，覺得本件的被告賺很多， 當時賣方並不在場，基於我的立場，也不會去回應什麼等語 （見本院卷三第40頁），可見原告簽署系爭不動產買賣契約 時，充分了解系爭房屋之實價登錄情形，並主動提出第17條 解除條件以保障自身恐無法貸得一定價金之風險，足認原告 主張遭官家慶等員工催促加價承買等情，顯非事實，並不可 採。另非凡公司及官家慶等員工提供給兩造簽署之被證1「 不動產說明書」資料完整而無缺漏，且經買賣雙方逐頁閱覽 ，並無消極隱匿重要資訊之詐欺行為等情，亦經本院認定如 前，綜上，堪認原告簽約時有確實閱覽並了解系爭不動產買 賣契約（含不動產說明書），於簽約過程並無原告主張之上 開催促加價承買、隱匿重要資訊等情事，原告復未能舉證已 實其說，故其主張官家慶等員工有催促原告簽約而構成以背
於善良風俗之方法應負侵權行為責任等情，自無足採。 5.綜上，官家慶等員工既無詐欺、侵權行為，亦無違反不動產 經紀業管理條例之相關規定，則僱用人、經紀業非凡公司自 毋庸依民法第188條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規 定，負連帶賠償責任，王彩綉亦無庸依據民法第224條規定 負同一責任。是原告依上開規定請求被告返還1,090,000元 ，自屬無據。
四、綜上所述，原告第1項聲明依民法第74條、第92條、第179條 、第224條、第259條、系爭不動產契約第17條約定，第2項 聲明依民法第184條第1、2項、第185條、第188條、第224條 、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，請求「1、王 彩綉應返還原告100,000元定金，並同意原告領回系爭履約 保證專戶內之990,000元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至 清償日止按年息5%計算之利息。2、非凡公司、官家慶等員 工應連帶給付原告1,090,000元，並自民事訴之變更追加狀 繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。3、前 一、二聲明，如任一被告為給付，其餘被告於給付範圍內免 除給付責任。」，均無理由，應予駁回。原告既經敗訴判決 ，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響 ，爰不另一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 9 月 27 日 民事第五庭 審判長法 官 高文淵
法 官 黃信滿
法 官 劉容妤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 10 月 18 日 書記官 吳佩玉
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