否得構成契約之內容，應視廣告之內容是否詳盡而具體，該 廣告是否不重視相對人其人之個性，該廣告是否僅針對特定 人為之，當事人間之談判磋商過程，交易慣例及其他相關具 體情事，足以推知企業經營者有立即訂立契約受其拘束之意 思時，方可將廣告解為要約，而認其得拘束為廣告之人。參 諸本件系爭房屋係預售屋，該廣告單內之圖像及模型顯係電 腦繪製並製作，復佐以廣告中文字，僅係記載建案地址及位 置、建築團隊為何、聯絡方式等情，可見此等廣告暨文字， 僅為誘發消費者購買系爭房屋之動機。又該等廣告既非精確 之位置圖，亦無從具體表明系爭建案各該棟建物之寬度及相 對位置，尚難遽認被告須負提供如廣告中所示棟距寬度之義 務。而原告由系爭買賣契約所附圖說，既可明確查知棟距寬 度與比例，是原告對於棟距之寬度及配置情形，當可透過系 爭買賣契約附圖明白知悉，且原告既未能證明被告銷售人員 確實有向其保證系爭建案將依該上開廣告棟距施作，或故意 不告知原告系爭建案無該等棟距寬度之情事，則難遽認被告 有廣告不實情事。遑論倘原告確如其所述該廣告上之棟距為 其主觀上購買系爭房屋之重要考量因素，則其審閱買賣契約 時，自應確認該等部分於契約條文及附圖如何記載，並適時 向被告反應此情，惟原告就系爭買賣契約內容均未表示意見 。準此，原告既未能證明被告有廣告不實情事，或系爭建案 之棟距為其購買系爭房屋之重要考量因素，實難令被告負擔 保責任，故原告主張以此為撤銷或解除契約之理由，並請求 返還價金，應無理由。
⑵查系爭買賣契約書附件二之一至二之四平面圖，特別註明「 建照平面圖」，故買賣契約書上附件二之一至二之四平面圖 乃係轉載自系爭建案之「建照平面圖」而來，自可作為系爭 建案建物棟距之參考，系爭建案完工後之建物棟距比例，與 系爭買賣契約書上附件二之一至二之四平面圖所示建物棟距 比例一樣，被告並無廣告不實。另一、二樓平面圖之比例尺 為1/776、三樓平面圖之比例尺為1/722、四樓平面圖之比例 尺為1/701、地上五樓平面圖之比例尺為1/469（比例尺不一 樣，乃因所檢附之平面圖圖面大小有些微差距所致）。 2。關於消防設施部分：系爭建案房屋之防火工程被告已依法 規施作，並經審核通過而取得使用執照（被證1）。關於銷 售DM載「當層阻隔：本建案管道間垂直穿孔以防火填塞處理 ，可有效將火苗可能穿越之縫隙填塞，有效阻隔火災發生時 之煙囪效應」，被告已依約施作，特提供施工完成後之圖面 一紙（內含照片3張）供參（被證12）。原告指系爭建案房 屋有此項減少效用之瑕疵，應有誤會。
3。貸款不足8成部分：
⑴被告並無向原告保證系爭房地可以向金融機構貸得8成款項， 此參系爭買賣契約第18條之約定即知，當貸款金額不足，雙 方已約定買方應如何補足該差款，足見被告並無向購屋者保 證系爭房地可以貸得8成款項，否則豈會約定如何補足貸款 金額之差額？原告稱被告當初向其等保證系爭房地可貸得8 成款項，後來無法貸得該款項，指系爭房屋價值減損、欠缺 被告所保證知品質云云，自非有據。又原告等根本拒不履約 ，連向貸款銀行辦理貸款手續皆付諸闕如，則主張貸款成數 如何不足8成款，房屋有價值上之瑕疵云云，顯為托詞，不 足採信。原告主張被告就此應負擔物之瑕疵擔保責任，尚非 可採。
⑵原告提出原證17財團法人金融聯合徵信中心之住宅貸款統計 查詢網頁，主張系爭房屋所能貸款之成數不足8成云云。惟 原證17並非原告實際持系爭房屋向銀行辦理貸款手續之貸款 資料，則原告持原證17之資料主張系爭房屋貸款之成數不足 8成，實非有據。
⑶查原告等人於106年違約時，系爭房屋所在區域之房屋市場行 情已有跌落，此有實價登錄等資料一份可參（被證13），並 非被告解約後才發生跌價之事實，則於斟酌本件違約金之約 定是否過高時，自應考量被告是否確實因系爭房屋跌價而受 有損失。
4。違法穿樑部分：
⑴原告指稱系爭建案有此項瑕疵，然原告並未提出證據證明之 ，泛言系爭房屋有該項瑕疵，影響減低系爭建物之耐震能力 云云，尚非有稽。系爭建案工程之穿樑處，均依照結構技師 的補強配筋圖施工，且每個樓層都依標準作業程序查驗合格 ，有系爭建案之結構技師審核出具證明可稽（被證2），原 告指稱系爭建物有此項瑕疵存在，並非事實，非可採。 ⑵原告所提原證20是系爭建案其中一張鋼筋標準圖。系爭建案 的鋼筋標準圖總共有4頁，原告所提的原證20是第4頁，其他 頁有記載如果有穿孔的需要，要經過監造人的審核再施作， 監造人是建築師廖錦盈，監造人的審核被告有送主管機關， 是在取得使用執照之前就必須送主管機關，後來被告有拿到 使用執照。
5。工安事件：
查系爭工安事件並非發生在原告等所購買房屋之專有部分， 而工安事件亦非他殺或自殺，故本件實不符合一般所稱之「 兇宅」，依房屋市場之通常觀念，則難謂有經濟性之價值減 損，而影響市場價格之情，原告指稱系爭工安事件影響系爭
房屋之交易價值云云，自非有稽。再參以內政部核定之預售 屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項、定型化契約範本 ，其內容並未有規範基地或原有建物曾發生非自然死亡事故 或其他工安意外列為瑕疵及應記載事項之情，可知工安事件 確實非影響房屋交易價值之因素，原告指系爭工安事件影響 系爭房屋之交易價值，既非可採，則原告請求將系爭工安事 件對於系爭房屋之交易價值影響為何送請鑑定，自無必要。 6。土壤液化問題：
原告稱系爭建案位於土壤液化低潛勢區，然原告並未提出任 何證據以證明位於土壤液化低潛勢區對於系爭建案房屋之安 全或通常效用有何具體影響。查經濟部中央地質調查所公布 國內的土壤液化潛勢區查詢系統，將土壤液化區分為低中高 風險三種等級，並以綠黃紅三種顏色代表之，綠色代表低土 壤液化潛勢區（表示沒影響或僅輕微影響，無須擔心液化問 題），系爭建案基地乃位於綠色潛勢區（被證3），根本無 須擔心土壤液化問題。再者，土壤液化問題，可透過土壤改 良、都市更新、房屋健檢等方式處理獲得改善，並非無法補 救，公布土壤液化潛勢區僅是希望提申民眾預防意識，並非 表示該問題無法改善。再查，大台北地區鄰近三角斷層之區 域甚廣，然未曾聽聞主管機關以地震帶或液化區之因素而駁 回相關建照之申請，足見土壤液化問題並非無法克服。另本 建案已取得建造執照，若系爭建案所在區域不適於蓋房屋， 建築主管機管豈會發給建照，容許被告興建系爭「上河園」 建案？又系爭建案興建迄今已經歷幾次地震，系爭建案所在 房屋，並無損壞情事傳出。足證，系爭房屋並無如原告所主 張位於土壤液化低潛勢區，而影響系爭房屋之安全或通常使 用功能之瑕疵存在，原告主張系爭建案位於土壤液化低潛勢 區，系爭房屋有瑕疵，其得主張解除契約，尚非可採。原告 既無法說明系爭建案位於土壤液化低潛勢區對於系爭房屋之 安全或使用功能有何影響，則請求鑑定當無必要。 7。綜上所陳，原告以上開事由主張被告涉及詐欺、系爭房屋 欠缺被告所保證之品質、系爭房屋具有使用上之瑕疵或價值 上之瑕疵、給付不能云云，尚乏根據。
㈢有關違約金問題：
1。原告等係於簽約購屋後，見國內房地產景氣逐漸下滑，不 動產價格跌落，故藉詞拒不履行買賣契約，以減少買賣損失 ，先予陳明。
2。原告係於102年、103年間簽立系爭買賣契約，然簽約後國 內不動產之交易確實慢慢發生變化，交易呈現停滯及價格跌 落之情形，迄今仍在低迷中，系爭買賣房地之價格跌落10%
以上。又系爭建案係由被告委託房屋代銷公司銷售，其銷售 費用為買賣價金之6%，此有銷售合約可資佐證（被證4，參 行銷企劃合約書第7條之約定），此亦為被告因原告違約所 受之損害。故於未計算被告因出售系爭房地所需負擔之基本 管理費用及其他費用之情形下，被告所受之損害即達系爭買 賣房地總價之15%以上，系爭買賣契約依內政部預售合約所 訂相關規定而約定僅沒收買賣總價15%，實不足以彌補被告 所受之實際損害，原告主張被告並無任何損害，違約金過高 云云，自難成立。
3。查原告於簽約前已攜回系爭買賣契約審閱本，充分知悉系 爭買賣契約書之內容，簽約前，原告自當已充分考量自身之 履約意願、經濟能力等主、客觀要件，方始同意簽訂系爭契 約，簽約後，自應受系爭買賣契約有關違約金約定之拘束， 今再主張違約金約定過高，參照最高法院92年度台上字第27 47號判決意旨，應無理由。
㈣原告主張被告未給予原告5天之契約審閱期，且系爭買賣契約 書有違反消費者保護法之情事，原告得主張系爭買賣契約書 第25條第2項第1款應為無效之約款，被告無從據以主張沒收 違約金，其等得依民法第259條第1款，民法第179條之規定 請求被告返還已繳價款云云，就原告此部分主張答辯如下： 1。趙甘羅：
趙甘羅稱其與被告間之系爭買賣契約書，形式上雖載102年7 月5日（應是15日）攜回契約審閱本，兩造於102年9月5日簽 約，但實際上簽約前其並未於取得契約審閱本，其於102年8 月8日簽訂系爭買賣契約，並於當日繳交訂金及簽約金共計1 60萬元，其於102年8月8日即簽名及填寫個人資料於系爭買 賣契約書上，系爭買賣契約書即由銷售人取回交由被告公司 用印，稱系爭買賣契約上之簽約日係被告自行填上，被告未 給予5天之契約審閱期云云。查趙甘羅於102年7月14日即攜 回契約審閱本，此有趙甘羅所簽之「房地買賣預約單」可稽 （被證5），趙甘羅稱簽約前未取回契約審閱本，並不實在 。102年7月14日取回契約審閱本迄被告公司於102年9月5日 用印完成簽約手續，遠超過5日之契約審閱期（縱以趙甘羅 所主張兩造係於102年8月8日簽約，亦已超出5日），故原告 趙甘羅稱被告未給予5天之契約審閱期，系爭買賣契約書第2 5條第2項第1款之違約金約定，應屬無效約款，自非可採。 2。朱立倫（其前手為李佩瑢）：
朱立倫稱其前手李佩瑢與被告間之系爭買賣契約書形式上雖 載李佩瑢於102年8月12日攜回契約審閱本，於102年9月5日 簽約，然簽約前，李佩瑢並未取回契約審閱本，李佩瑢係於
102年7月14日與被告簽約，當日交付35萬元之定金支票，簽 約後，契約書即由被告收回，契約書上所載之102年9月5日 簽約日係被告自行填上，被告未給予李佩瑢5天之契約審閱 期云云。查事實上李佩瑢於102年8月12日簽立「房地買賣預 約單」（被證6），即已攜回契約審閱本，查李佩瑢雖已在 系爭買賣契約書上簽名，但系爭買賣契約尚未成立，因被告 還未用印，須待被告用印同意後，兩造間之買賣關係才成立 。查被告係於102年9月5日才簽名用印，兩造間之買賣關係 至該時（102年9月5日）才成立，李佩瑢於102年8月12日取 回契約審閱本迄102年9月5日系爭買賣契約成立時，早已逾5 日之契約審閱期，原告朱立倫主張被告未給予李佩瑢5日之 契約審閱期，自無理由。李佩瑢對於系爭買賣契約須待被告 公司用印始完成簽約手續之簽約模式，不僅同意且無異見， 此觀李佩瑢對於系爭買賣契約書第一條上載「本契約於中華 民國102年8月12日經買方攜回審閱24日」之記載毫無意見， 且從未就契約審閱權一事，向被告提出爭執，而繼續履約， 足見上開簽約模式（買賣契約須待被告用印方始成立），為 李佩瑢事先所知且同意，否則豈會如此？且查原告朱立倫係 受讓自李佩瑢而取得系爭房地之權利，朱立倫並無與被告簽 立系爭買賣契約，何來契約審閱權之問題？更況朱立倫之前 亦從未就契約審閱權對被告提出任何質疑，今起訴後方主張 被告未給予5天之契約審閱期，實有違誠信，原告朱立倫之 主張，非可採。
3。翁漢璋翁漢璋稱其與被告間之系爭買賣契約書形式上雖載 於102年7月14日攜回契約審閱本，於102年9月5日簽約，但 實際上其於簽約前並未取得契約審閱本，其於102年8月7日 簽約，簽約當日即支付訂金35萬元及69萬元簽約金，契約書 原本即由銷售人員取回，主張被告未給予5天之契約審閱權 云云。查原告翁漢璋於102年7月14日即攜回契約審閱本，此 有翁漢璋所簽之「房地買賣預約單」可稽（被證7），翁漢 璋稱簽約前未取回契約審閱本，並不實在。翁漢璋102年7月 14日取回契約審閱本迄被告公司於102年9月5日用印完成簽 約手續，遠超過5日之契約審閱期（縱以翁漢璋所主張兩造 係於102年8月7日簽約，亦已超出5日），故原告翁漢璋稱被 告未給予5天之契約審閱期，系爭買賣契約書第25條第2項第 1款之違約金約定，應屬無效約款，自非可採。 4。江維仁（受讓其前手為江美荷）：江維仁稱其前手江美荷 與被告間之系爭契約書形式上雖載於102年11月28日攜回契 約審閱本，於102年12月3日簽約，但實際上其前手江美荷於 102年11月28日支付訂金20萬元，即取得契約審閱本，並於
昱日102年11月29日即與被告簽約，並支付152萬元訂金及簽 約金，主張被告未給予5日之契約審閱權云云。查江美荷雖 於102年11月28日在系爭買賣契約上簽名，但買賣契約書尚 未成立，因被告尚未用印，查被告係於102年12月3日用印， 雙方買賣契約於該時（102年12月3日）方始成立，江美荷於 102年11月28日攜回契約審閱本，至102年12月3日雙方買賣 契約成立，已足5日之契約審閱期，主張被告未給予5天之契 約審閱期，自非有理。系爭買賣契約須待被告用印確認後方 始成立，此為江美荷事先所知且同意，故江美荷就系爭買賣 契約書第一條上載「本契約於中華民國102年11月28日經買 方攜回審閱6日…」之記載毫無意見，且從未就契約審閱權一 事，向被告提出爭執，而繼續履約多年，今起訴後方主張被 告未給予契約審閱權，實有違誠信，原告江維仁之主張，非 可採。
5。江美荷（前手為江維仁）：江美荷稱其前手江維仁與被告 間之系爭契約書形式上雖載於102年11月28日攜回契約審閱 本，於102年12月3日簽約，但實際上江維仁於102年11月28 日支付訂金20萬元，即取得契約審閱本，並於昱日102年11 月29日即與被告簽約，並支付163萬元訂金及簽約金，主張 被告未給予5日之契約審閱權云云。查江維仁雖於102年11月 28日在系爭買賣契約上簽名，但買賣契約書尚未成立，因被 告尚未用印，查被告係於102年12月3日用印，雙方買賣契約 於該時（102年12月3日）方始成立，江維仁於102年11月28 日攜回契約審閱本，至102年12月3日雙方買賣契約成立，已 足5日之契約審閱期，江美荷主張被告未給予5天之契約審閱 期，自非有理。系爭買賣契約須待被告用印確認後方始成立 ，此為江維仁事先所知且同意，故江維仁就系爭買賣契約書 第一條上載「本契約於中華民國102年11月28日經買方攜回 審閱6日…」之記載毫無意見，且從未就契約審閱權一事，向 被告提出爭執，而繼續履約多年，今起訴後方主張被告未給 予契約審閱權，實有違誠信，原告江美荷之主張，非可採。 6。莊京憲：莊京憲稱其與被告間之兩份系爭契約書形式上雖 載於102年7月14日攜回契約審閱本，於102年9月5日簽約， 但實際上其於102年8月13日即欲與被告簽約，但被告以來不 及製作契約書，須待契約書製作完成後，才請其簽約，其於 102年9月5日簽約前，未曾看過契約審閱本，主張被告未給 予契約審閱權云云。莊京憲於102年7月14日即已取得系爭契 約之審閱本，此有莊京憲所簽立之「房地買賣預約單」兩紙 可稽（被證8，一紙載102年7月（日未填上）、一紙載102年 7月24日，但實際上莊京憲於102年7月14日即已取得契約審
閱本，故莊京憲對系爭買賣契約書第一條載：「本契約於中 華民國102年7月14日經買方攜回審閱54日…」之記載，才會 毫無意見。縱以「房地買賣預約單」所載為準，莊京憲最遲 亦於102年7月24日已取得契約審閱本，迄102年9月5日契約 成立時，亦已超過5天），102年7月14日取回契約審閱本迄1 02年9月5日契約成立，早已逾5日之契約審閱期。莊京憲主 張被告未給予5天之契約審閱期，並非實在，非可採。系爭 買賣契約成立多年，原告莊京憲且從未就契約審閱權一事， 向被告提出爭執，而繼續履約多年，今起訴後方主張被告未 給予契約審閱權，實有違誠信，其主張非可採。 7。王亞雯、范文駿：王亞雯、范文駿稱其與被告間之系爭買 賣契約書形式上雖載於102年7月14日攜回契約審閱本，於10 2年9月15日簽約，但實際上其於簽約前並未取得契約審閱本 ，兩造係於102年8月6日簽約，簽約時即分別支付40萬（王 亞雯）、35萬（范文駿）之訂金，並支付票面金額為240萬 元之簽約金支票，契約上之簽約日期102年9月5日係被告自 行填上，主張被告未給予契約審閱權云云。王亞雯、范文駿 於102年7月14日即已取得系爭契約之審閱本，此有其2人所 簽立之「房地買賣預約單」兩紙可稽（被證9，預約單所載 之日期為102年7月30，但實際上其二人於102年7月14日即已 取得契約審閱本，故其2人對系爭買賣契約書第一條載：「 本契約於中華民國102年7月14日經買方攜回審閱54日…」之 記載，才會毫無意見。縱以「房地買賣預約單」所載為準， 王亞雯、范文駿2人最遲亦於102年7月30日已取得契約審閱 本，迄102年9月5日契約成立時，亦已超過5天），102年7月 14日取回契約審閱本迄102年9月5日契約成立，早已逾5日之 契約審閱期。王亞雯、范文駿主張被告未給予5天之契約審 閱期，並非實在，非可採。系爭買賣契約成立多年，原告王 亞雯、范文駿從未就契約審閱權一事，向被告提出爭執，而 繼續履約多年，今起訴後方主張被告未給予契約審閱權，實 有違誠信，其主張非可採。
8。就原告主張系爭買賣契約第25條第2項第1款之約定違反消 費者保護法相關規定部分：原告稱系爭買賣契約書第25條第 2項第1款之約定，其上15%之數字係被告事先填寫上去，未 經雙方磋商，未依照內政部所頒「預售屋買賣定型化契約應 記載及不得記載事項」第24條第4款之形式定之，違反消費 者保護法第17條第4項之規定而無效，既無效，則被告無從 依系爭買賣契約書第25條第2項第1款違約金之約定，沒收其 等已繳價金，原告等自得依民法第259條第1款、民法第179 條之規定，請求被告返還其等之已繳價金云云，然查：
⑴內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第」 第24條違約之處罰之第4項違約金之欄位雖然為空白，但其 後則載（最高不得超過百分之十五），足見違約金之約定， 若其比例未超過15%，即難謂有何違反「預售屋買賣定型化 契約應記載及不得記載事項第」第24條第4項之規定。查系 爭買賣契約第25條第2項第1款，關於買方違約不按照契約約 定之日期付款時，賣方得解除契約，賣方得自買方已繳納之 價款中沒收本約買賣總價款15%之違約金約定，違約金之約 定比例並無超過15%，並無違反「預售屋買賣定型化契約應 記載及不得記載事項」第24條第4項違約金最高不得超過15% 之規定，故系爭買賣契約書第25條第2項第1款之約定並無違 反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條 第4項之可言，自無原告所主張系爭買賣契約書第25條第2項 第1款之約定，違反消費者保護法第17條第4項之規定而無效 之問題存在。
⑵再者，於雙方簽約前，原告即已攜回契約書審閱本，而契約 審閱系爭買賣契約書第25條第2項第1款有關違約金部分亦已 填上15%之數字，原告對此約定並無保留意見，嗣並與被告 完成簽約手續，原告事先已知15%之約定，而未為反對表示 ，原告自應受該約定之拘束，豈能再主張未經磋商，契約條 款無效？否則契約自由原則及交易安全，將無從獲得保障， 亦有違誠信。又查，當被告違約時，被告除須退還買方已繳 價款及遲延利息外，並應賠償房地總價15%之違約金（參系 爭買賣契約書第25條第1項第3款之約定），可知當被告違約 時，原告亦得請求被告賠償房地總價款之15%之違約金，兩 相比較，系爭買賣契約書第25條第2項第1款有關買方違約時 ，賣方得主張沒收房地總價之15%作為違約金，對於購屋之 消費者權益之保障，並無任何顯失公平之處，並無違反消費 者保護法保護消費者、促進交易雙方地位平等及確保交易公 平之立法意旨，原告主張系爭買賣契約書第25條第2項第1款 將違約金直接填上15%應屬無效云云，並非可採。 ⑶臺北市政府及桃園市政府雖有對於關於違約金約定未留空白 待買賣雙方磋商後再填寫金額作出處罰之案例，但這是行政 機關之行政管理行為，非可作為認定系爭買賣契約書第25條 第2項第1款有關違約金之約定為無效之法律依據，更何況該 處罰內容並無稱違約金未留空白而直接填上15%之約定條款 應為無效。又台北市政府係於106年3月1日方訂定「預售屋 管理新制」，而本件雙方係於102年、103年間完成簽約，不 溯及既往，則原告稱被告故意持違法（被告否認有違法）之 定型化契約與原告簽約云云，顯有誤會。
⑷退萬步言，縱認為系爭買賣契約書第25條第2項第1款有關違 約金之約定應屬無效（假設），但依民法第260條規定，解 除權之行使，不妨害損害賠償之請求。債權人解除契約時得 併行請求損害賠償，惟其請求損害賠償，並非另因契約解除 所生之新賠償請求權，乃使因債務不履行所生之舊賠償請求 權，不因解除失其存在，仍得請求而已，故其賠償範圍，應 依一般損害賠償之法則，即包括民法第216條規定之所受損 害及所失利益在內。查被告因原告違約不得已乃解除系爭買 賣契約，被告因此遭受有超過系爭房地總價款15%以上之損 失，依上開損害賠償法則之規定，該損害原告自應賠償給被 告，被告目前僅主張依系爭房地總價15%計算之損害，與原 告之請求抵銷，則原告請求被告返還系爭房地總價15%之已 繳價金，自無理由。
㈤答辯聲明：
1。原告之訴駁回。
2。如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：（見本院重訴字卷二第418至419頁） ㈠被告為坐落新北市○○區○○段00000○000地號土地及其上「上河 圖」預售屋建案（即系爭建案）之出賣人，原告等人為買受 人，分別向被告買受系爭建案下列標的，詳如原告所提原證 1之房屋土地買賣契約書影本及附表一所示：
1。原告趙甘羅：以1，586萬元購買B7-19F戶、B2-489車位， 已繳價金242萬元。
2。訴外人李佩瑢以1，589萬元購買B7-18F戶、B2-490車位， 嗣於103年3月21日讓渡與原告朱立倫，由原告朱立倫繼受該 買賣契約所有權利義務，原告朱立倫已繳價金288萬元。 3。原告翁漢璋以1，032萬元購買A3-14 F戶、B4-91車位，已 繳價金152萬元。
4。原告江美荷以1，710萬元購買C6-6F戶、B1-526車位，嗣後 於104年5月5日讓渡與原告江維仁，由原告江維仁繼受該買 賣契約所有權利義務，原告江維仁已繳價金310萬元。 5。原告江維仁以1，817萬元購買C6-5F戶、B1-527車位，嗣後 於104年5月5日讓渡與原告江美荷，由原告江美荷繼受該買 賣契約所有權利義務，原告江美荷已繳價金330萬元。 6。原告莊京憲分別以1，063萬元購買B2-15F戶、B4-147車位 ，目前已繳價金166萬元，以及以1，072萬元購買B3-1 5F戶 、B4-130車位，目前已繳價金166萬元。 7。原告王亞雯以2，073萬元購買C5-18F戶、B3-293、294車位 ，目前已繳價金425萬元。
8。原告范文駿以1，057萬元購買B2-14F戶、B4-165車位，目
前已繳價金221萬元。
㈡系爭建案之廣告為被告所提系爭建案之廣告圖說原本一冊， 原告所提原證2係廣告影本。
㈢原告等人有分別寄發原證6-1至6-8之存證信函與被告收受。 ㈣被告於收到原證6-1至6-8之存證信函後之106年11月2日寄發 原證7之存證信函與原告等人收受。
四、本件爭點與本院之判斷：
㈠關於原告主張系爭建案有實際建物外觀棟距狹窄，與廣告所 示寬闊棟距不符，以及系爭建案建物管道間垂直穿孔處並未 如廣告所載有以防火填塞處理，故被告係以不實廣告詐欺原 告，使原告陷於錯誤而購買，原告得依民法第92條規定撤銷 購買系爭買賣標的之意思表示，並依民法第179條請求被告 返還原告已付之價金，是否有理由部分：
1。棟距問題：查系爭建案之廣告為被告所提出之廣告圖說原 本一冊，原證2僅係部分影本，此為兩造所不爭執。而原告 謂：其所指稱廣告所示寬廣棟距，係指原證2第7頁背面（即 本院重訴字卷一第940頁）及原證2最後一頁背面（即本院重 訴字卷一第952頁）之廣告，原證4的前兩頁（即本院重訴字 卷一第965、967頁）是系爭建案的現況照片，與上開廣告所 示不符等語（見本院重訴字卷二第344至345頁）。然觀諸被 告所提該全冊廣告之全部內容，並未有何標榜系爭建案建物 之棟距為多寬之訊息，且通觀該冊廣告原本，其中原告所稱 原證2第7頁背面（即本院重訴字卷一第940頁）該頁廣告宣 傳之內容為系爭建案之花園中庭，該頁廣告之透視參考圖， 亦是在標榜中庭之設計，而非系爭建案之棟距；另原告所稱 原證2最後一頁背面（即本院重訴字卷一第952頁）該頁廣告 之宣傳內容，為系爭建案之交通以及系爭建案位於水岸邊， 亦非系爭建案之棟距。遑論該冊廣告另有其他頁面之系爭建 案示意圖所示棟距看不出與系爭建案實際建物現狀有何不符 （見被告所提廣告原本一冊，影本參原證2即本院重訴字卷 一第933、934、941、949頁）。是就該全冊廣告綜合以觀， 無從難被告有何故意示以不實之棟距廣告令原告因此陷於錯 誤之詐欺行為。
2。當層阻隔防火填塞問題：
查系爭建案廣告中確載有「當層阻隔：本建築管道間垂直穿 孔以防火填塞處理，可有效將火苗穿越之縫隙填塞，有效阻 絕火災發生時之煙從效應」之文字與圖說（廣告影本見本院 重訴字卷一第950頁），此為被告所是認，惟原告主張被告 實際並未施作該防火填塞一節，則為被告所否認，並提出系 爭建案建築管道間垂直穿孔已施作防火填塞之照片為證（見
本院重訴字卷二第227頁）。原告嗣雖提出被告就系爭建案 陳報給主管單位之建造圖及竣工圖影本（見本院重訴字卷二 第389至397頁），主張：依上開建造圖及竣工圖顯示被告未 在管道間作防火填塞處理。然上開圖說無管道間垂直穿孔以 防火填塞之標示，與被告實際有無施作係屬二事，是該圖說 並不足以反證被告實際未施作該防火填塞。而原告並未提出 其他證據足資證明被告此部分有廣告不實詐欺原告之情事， 是其此部分主張即難採憑。
3。職是，原告以其受被告不實廣告詐欺為由，主張其得依民 法第92條規定撤銷購買系爭建案標的之意思表示，即屬無據 ，則其以此為由，依民法第179條請求被告返還其等已付之 價金，自無理由。
㈡關於原告主張被告於銷售時持建議付款表（原證3；見本院重 訴字卷一第953至963頁）向原告保證系爭建案房地可向金融 機構申貸至買賣價金之8成，原告因此信任其說詞而簽約購 屋，然實則系爭建案之房地價值低落，不若被告所言可向金 融機構貸足款項，被告顯係給付不能，且被告無法履行提出 系爭建案廣告圖示之寬廣棟距與管道間垂直穿孔以防火處理 之建物與原告，亦屬給付不能。故原告得依民法第256條解 除買賣契約，並依民法第259條第1款、第179條請求被告返 還已付價金，是否有理由部分：
1。按民法上所謂給付不能，係指依社會觀念其給付已屬不能 者而言。如給付並非不能，僅給付之內容不符債務本旨，則 屬不完全給付，而非給付不能。
2。本件系爭建案業已取得使用執照，此為原告所不爭執，而 得作為住宅使用，是被告依據與原告等人間系爭買賣契約所 負將其等所購買之系爭建案房地所有權移轉登記並交付原告 等人使用之義務，並無陷於給付不能之情形。至原告前開所 稱系爭建案之房地價值低落，不若被告所言可向金融機構貸 足款項、系爭建案無廣告圖示之寬廣棟距及管道間垂直穿孔 以防火處理等情，至多僅為是否構成不完全給付或瑕疵給付 之問題。原告謂此即構成被告就系爭買賣契約之給付不能， 故其等得依民法第256條解除買賣契約，並依民法第259條第 1款、第179條請求被告返還已付價金云云，已然無據。 3。遑論原告此項主張關於棟距與廣告不符及管道間垂直穿孔 未以防火填塞處理部分等節並無可採，理由已如前述。至於 保證貸款8成部分，經查原證3已明載為「『建議』付款表」（ 見本院重訴字卷一第953至963頁），其上並無任何被告「保 證」買賣標的可向金融機構貸到買賣價金8成貸款之記載。 且遍閱兩造間系爭買賣契約全文，亦無任何關於被告保證原
告貸款金額或比例之約定。是原告謂被告於銷售時有向其等 保證貸款成數可到8成，未提出其他證據可資證明，其等此 部分主張自亦無可採。從而，原告以上開事由主張被告係給 付不能，其得依民法第256條規定解除契約請求返還已付價 金，自無理由。
㈢關於原告主張系爭建案除有前開棟距與廣告不符、未施作管 道間垂直穿孔以防火填塞處理之瑕疵，以及欠缺被告保證可 貸款8成之瑕疵外，另有系爭建案於105年1月29日施工時， 發生工人失足墜落地面、遭鋼筋刺穿致死之工安事故，及各 層樓有多處管線於柱內2倍梁深範圍內穿梁而未依主管機關 核准結構圖說施工、系爭建案基地位於土壤液化低潛勢區之 瑕疵，故原告得依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並 依民法第259條請求被告返還已付價金，是否有理由部分： 1。原告此項主張關於棟距與廣告不符、管道間垂直穿孔未以 防火處理，以及被告有保證買賣標的可向金融機關貸款8成 部分，均無可採，理由已如前述，是原告執此為由主張其得 依民法第359條規定解除契約，自屬無據。
2。原告主張系爭建案104年1月29日發生工安意外部分，經查 該工安事件並非發生在原告等人所購買房屋之專有部分內， 此經被告提出該工安事故發生地點與原告等人所購買房屋位 置圖可參（被證11；見本院重訴字卷二第213至225頁），且 為原告所未爭執，而堪認定。又查該工安事件係因工人失足 墜地死亡，此與一般兇殺或自殺案件發生於屋內之情形不同 。是系爭建案雖發生上開工安事件，惟依通常交易觀念，並 不會使原告購買之系爭房屋因此成為「凶宅」，自不能認為 係物之瑕疵。是原告主張該工安事件使其等購買之房屋因此 具有交易價值減損之瑕疵，為不可採。其等以此為由主張得 依民法第359條規定解除契約，亦屬無據。
3。原告主張系爭建案之建物各層樓均有多處管線於柱內2倍梁 深範圍內穿梁，被告顯然未依主管機關核准結構圖說施工， 同時建物有多處管線垂直穿梁，違反內政部混凝土結構設計 規範第13章13。5之規定未予補強，致使建物耐震能力下降 ，嚴重結構安全問題，顯然系爭房地具有效用減損、價值減 損及欠缺保證品質之瑕疵一節。經查：依據混凝土工程設計 規範，並無條文規範「二倍樑深範圍內不得穿孔」，系爭建 案工程之穿樑處，均依照結構技師之補強配筋圖施工，且每 個樓層都依標準作業程序查驗合格乙節，業據被告提出黃依 典結構技師出具之結構安全說明書一份為證（見本院重訴字 卷二第53至63頁）。原告雖謂：系爭建案之鋼筋標準圖載有 「距柱面2倍梁深範圍不得穿孔」，兩造業於買賣契約附件
十二約定被告應保證系爭建物具有依主管機關核准圖樣施工 之品質並提供與買方，而被告所提上開黃依典結構技師出具 之結構安全說明書僅陳述混凝土工程設計規範並無規定二倍 樑深範圍內不得穿孔，並未否認系爭建物有管線於距柱面二 倍樑深範圍內穿孔之情形，足見被告未按圖施工一節，雖提 出系爭建案之鋼筋標準圖⑷影本1紙（原證20；見本院重訴字 卷二第399頁）、系爭建案消防撒水管照片1紙（原證21；見 本院重訴字卷二第401頁）為證。然查，系爭買賣契約附件 十二「建材設備-建築結構」第一條係約定：「本大樓結構 經由專業結構技師電腦程式精密計算及設計，整體採鋼筋混 凝土（4000磅高強度）樑柱結構，無論載重、耐震等均符合 內政部頒布之最新101年度結構技術規則及921後耐震最新CN S標準，並依主管機關核准圖樣施工，品質安全無虞。」。 而原告所提上開鋼筋標準圖⑷雖於其中「梁穿孔補強」小圖 有附註：「4。距柱面2倍樑深範圍內不得穿孔」，以及原證 21之照片為系爭建案穿樑照片為被告所不爭執。然被告抗辯 ：原證20僅是系爭建案4張鋼筋標準圖之第4張，其他張鋼筋 標準圖有記載如果要穿孔的話要經過監造人廖錦盈建築師審 核，監造人的審核被告有送主管機關，在取得使用執照之前 就須送主管機關，後來被告有拿到使用執照等語。而原告對
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