返還買賣價金
臺灣新北地方法院(民事),重訴字,107年度,239號
PCDV,107,重訴,239,20190522,1

則所謂瑕疵，除由契約預定效用之認定，自應一般理性客觀 之人在為該項交易時所認知之通常效用，並參酌當時社會上 之普遍認知及觀感，而為合於經驗法則及誠信原則之判斷。 又按民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險 移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受 人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律 規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示 不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求 權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複 雜，損及買受人之權益（最高法院89年度台上字第1085號判 決參照）。是民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上 雖於危險移轉後始有適用，惟原告於被告尚未交付本件房地 前，即以被告所擬給付之買賣標的具有瑕疵，進而在被告未 為提出給付以前，依民法第359條之規定主張解除契約，即 應就其上開主張之有利於己事實負舉證之責。查原告指摘之 系爭建案銷售廣告，其全文並未有何標榜系爭建案建物之實 際棟距為多寬，或強調系爭建案建物棟距之訊息，是其中建 物外觀圖片所顯示之建物棟距，尚非兩造系爭契約之一部； 另兩造並無約定被告保證買賣標的可向金融機關貸款八成乙 情，均業如前述，是原告主張系爭建案有棟距與廣告不符及 未能貸款八成等瑕疵云云，洵難採信，被告當無需就原告上 開事由負瑕疵擔保責任。再被告如前述應已以防火材料（混 凝土及砂漿）填塞及澆灌管道間樓層板，可證系爭建案建物 亦無欠缺銷售廣告中所載有關「當層阻隔」之瑕疵存在，原 告執此為由主張依民法第359條規定解除契約，同屬無據。 ⒉有關原告主張系爭建案發生工人失足墜落致死之工安事故部 分：
原告就此固提出相關新聞報導為憑（見卷一第853至857頁） ，而被告亦不爭執有此工安事故之發生。惟按凶宅之定義， 依房屋市場之通常交易觀念，應僅指曾發生兇殺或自殺致死 情事之房屋，蓋此因素雖或未對此類房屋造成直接物理性之 損傷，或通常效用之降低，然據我國社會民情，曾發生前開 身故情事之房屋，將嚴重影響購買意願及價格，而造成該房 屋之市場接受程度與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情 事，方應認屬物之瑕疵。而查上開工安事件並非發生在原告 所各購買系爭建案建物之專有部分房屋內，此有被告所提出 之現場圖在卷可稽（見卷二第209至219頁），且為原告所未 爭執（見卷二第179頁），應堪認定。又依原告所提出新聞 報導內文所載，可知該工安事件係因工人不慎失足墜落死亡 ，並非一般兇殺或自殺案件發生於屋內之情，實屬意外事件



，則原告所購之房屋即非所謂之凶宅，依不動產交易市場之 通常觀念，難謂原告所購買本件房地存有經濟性之價值減損 而影響其市場價格，故原告主張因該工安事故致系爭建案有 交易價格貶損之瑕疵，並以此為由主張得依民法第359條規 定解除契約云云，即屬無據。
⒊有關原告主張系爭建案建物各層有多處管線於柱內2倍梁深 範圍內穿梁而未依主管機關核准結構圖說施工部分： 原告就此固提出鋼筋標準圖及系爭建物之消防撒水管線照片 為憑（見卷二第333、335頁），而被告就系爭建案確有部分 於距柱面2倍梁深範圍內穿孔一事雖未爭執，惟仍否認有何 影響建物結構致生安全疑慮。查原告所提上開鋼筋標準圖(4 )雖在「梁穿孔補強」小圖附註：「4.距柱面2倍梁深範圍內 不得穿孔」，惟觀以系爭契約內附件12建材設備有關建築結 構第1項乃約定：「本大樓結構經由專業結構技師電腦程式 精密計算及設計，整體採鋼筋混凝土（4000磅高強度）樑柱 結構，無論載重、耐震等均符合內政部頒布之最新101年度 結構技術規則及921後耐震最新CNS標準，並依主管機關核准 圖樣施工，品質安全無虞。」而被告提出之鋼筋標準圖(1) 中之捌、埋設構件第1點並載明：「機械、電氣以及管線等 單位，必須埋設於結構內之構件通常未標示於結構圖內，承 造人務必參考前述單位之相關設計圖說作成細部施工圖（包 括其設計之位置、佔據之空間）交監造人審核後施工。」（ 見卷二第375頁），已可知距柱面2倍樑深範圍內僅不建議穿 孔，然倘確有施工之需要，且無礙於耐震標準及品質安全， 經監造人審核後自仍可施工。就此系爭建案因格局配置及施 工需求，部分戶內當層排氣管及廚房排煙管出口位置，需於 柱邊2倍梁深範圍內位置穿梁，即曾事先請監造人即廖錦盈 建築師審核通過，並依地下層及標準層之穿梁套管處補強圖 說辦理之情，亦有聯繫單在卷足憑（見卷二第377、379頁） ，可認距柱面2倍梁深範圍內不得穿孔乙節並非絕對不得違 反。又系爭建案相關梁穿孔情事，業經結構工程技師黃依典 檢討評估認安全無虞等情，業據被告提出結構安全說明書為 證（見卷二第27至37頁），原告亦自承黃依典即係繪製出具 前開鋼筋標準圖(4)之人，則黃依典自身既已確認系爭建案 並未因梁穿孔致欠缺結構安全或施工品質，益徵被告所為並 無違背距柱面2倍樑深範圍內不得穿孔之規範目的，是原告 指稱系爭建案因此有耐震能力下降，嚴重結構安全問題等情 ，既未提出相關證據證明，即乏實據。再依內政部營建署公 布之混凝土結構設計規範，核無相關章節或條文明令規範「 2倍梁深範圍內不得穿孔」，參以系爭建案已取得使用執照



一情，足見主管機關同認相關施作項目尚合於結構書圖及營 建規範，亦難謂被告有何未按圖施工或違反相關建築法令之 情事。從而，原告主張系爭建案建物未依主管機關核准結構 圖說施工，於管線於距柱面2倍梁深範圍內穿孔，已影響結 構安全而具物之瑕疵情事云云，洵無可採，其等以此為由依 民法第359條規定解除契約，亦屬無據。
⒋有關原告主張系爭建案基地位於土壤液化低潛勢區部分： 原告就此僅提出新聞報導1紙為證（見卷二第337頁），惟查 該新聞報導僅提到新北市五股區洲子洋重劃區屬斷層帶地區 ，而該斷層帶與系爭建案之距離與關連性，實均付之闕如， 亦與原告主張之土壤液化低潛勢區情事無涉，且所謂土壤液 化低潛勢區乃指該地區沒有受到土壤液化之影響，或是僅輕 微影響，無須擔心液化風險等情，有被告提出網頁資料為證 （見卷二第41頁），是原告既未舉證證明系爭建案有何因土 壤液化程度遭受損害及價值降低的疑慮，即無從因此逕認系 爭建案建物有瑕疵，自同不得依民法第359條規定解除契約 。
⒌承上，原告主張兩造買賣標的即系爭建案建物有前開各項物 之瑕疵事由，並據此主張解除契約云云，均無可採。從而， 原告既無得合法撤銷意思表示或解除系爭契約之權利，其等 當仍應依約給付買賣價金予被告，而原告自承嗣後並未按期 給付價款予被告，即屬買方違約，則被告依系爭契約第25條 第2項約定經催告後解除系爭契約，核屬有據。㈣、原告得否主張被告未給予契約審閱期間或給予審閱期間少於 5日，違反消保法第11條之1規定，故系爭契約第25條第2項 第1款違約金條款非契約之內容？
按消保法第11條之1之立法目的，無非為維護消費者知的權 利，使其於訂立定型化契約前，有充分瞭解定型化契約條款 之機會，避免消費者於匆忙間不及瞭解其依定型化契約所得 享受之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之定型化契約 而受有損害。企業經營者如未提供合理審閱期，可由消費者 決定是否將條款納入契約內容。惟若消費者在簽約之後，已 有相當合理期間可審閱、瞭解、評估契約條款，堪認未事先 給予合理審閱期之缺陷業已治癒，是消費者依上開規定主張 契約條款不構成契約內容，解釋上應在合理之一定期間內提 出主張，方符誠信原則。又按消保法第11條之1第4項規定， 中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要 性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之 審閱期間，而行政院內政部公告之預售屋買賣定型化契約應 記載及不得記載事項，第1條規定契約審閱期間至少5日（見



卷二第157頁）。本件原告固主張被告並未於兩造簽訂系爭 契約前5日，將系爭契約交付原告審閱，有違反消保法第11 條之1規定云云，惟觀諸卷附之房地買賣預約單記載之附帶 約定第2點、第3點及備註欄內容（見卷二第121至125頁、第 141至143頁、第151頁、第205至207頁），可知原告於簽立 該預約單時，即已取回系爭契約審閱本，且當時被告尚未同 意依該預約單所載價格出售本件房地，兩造就買賣條件仍未 達意思表示一致，是原告主張簽立該房地買賣預約單時，兩 造即已合意訂立定型化契約，已無可採。而原告於取得系爭 契約審閱本至被告最終同意出售本件房地（即系爭契約上所 載之訂約日期）既存有相當期間可供審閱各條款內容，實難 謂原告訂約前無充分瞭解定型化契約條款之機會。又系爭契 約第1條復載明「契約審閱期間至少5日，少於5天者，自認 無異議」，並經原告於該約款後簽章確認，則原告於102年 間取得系爭契約後，當可隨時查閱相關條款而瞭解相關權利 義務，然原告無論於105、106年間委託本件訴訟代理人陳守 文律師代為寄發存證信函予被告（見卷一第869、879、901 、911頁等存證信函之回執收件人），或於107年4月19日以 民事起訴狀提起本件訴訟時，原告均未表明任何不瞭解系爭 契約內容或有何顯失公平之意，亦未主張審閱期間利益遭剝 奪，詎經過長期之時間審酌系爭契約條款而未有任何異議後 ，直至107年7月18日始具狀以被告當初未給予審閱期間為由 ，單就系爭契約第25條第2項第1款主張為無效等語，自有違 誠信原則，尚無可採。
㈤、原告得否主張系爭契約第25條第2項第1款未依照內政部「預 售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4款 之形式定之，違反消保法第17條第4項、第15條、第12條規 定而無效？
查內政部前於99年8月16日公告修正，自100年5月1日起生效 之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條 第4項既規定：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定 者，賣方得沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過15％ ）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳 價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」則預售屋買賣定型 化契約就上開規定之違約事項約定沒收金額之百分比倘未超 過15％，實已於法無違。又該「預售屋買賣定型化契約應記 載及不得記載事項」亦無此違約金比例需經買賣雙方個別磋 商，否則無效之明文規範，是系爭契約第25條第2項第1款約 定：「買方違約罰則：倘買方有減少價金（含各項費用）之 要求、違約不買或不按照契約約定之日期付款或未配合賣方



辦理所有權移轉、貸款抵押設定、不動產點交之情事者，除 合約另有約定解約條件外，經收到賣方催告函5日內仍不履 行時，賣方得逕行解除本契約，解約後依下列方式辦理：( 一)賣方得自買方已繳納之價款中沒收本約買賣總價款15％ 為違約金，但若買方所繳之價款不足沒收金額，則以買方已 繳付價款為限。」既未逾「預售屋買賣定型化契約應記載及 不得記載事項」規定之15％上限，且原告於訂約過程中均未 就此向被告為異議要求蹉商、更改，自應受該條款之拘束。 再參諸系爭契約第25條第1項第3款之賣方違約罰乃約定為： 「買方依第1款或第2款解除契約時，賣方除退還所收之金價 款及遲延利息外，並應賠償買賣總價15％之違約金，但若買 方所繳價款未達房地買賣總價之15％時，以買方已繳價款為 限，買方不得另行請求損害賠償。」亦以相同違約內容拘束 賣方，且第25條第3項復同時約明買賣雙方除依前2項之請求 外，不得另行請求損害賠償等語，倘單方面逕就買方違約處 罰條款認定無效，則被告得回復依民法第260條等債務不履 行規定向原告請求之損害賠償範圍，勢將不受15％之限制， 此對原告亦顯非較為有利，是系爭契約第25條第2項第1款之 約定應無違反誠信原則而對消費者顯失公平之情事。從而， 原告主張系爭契約第25條第2項第1款之約定有違消保法第17 條第4項、第15條、第12條等規定而無效云云，尚無可採， 原告以此主張被告不得依該條款約定沒收原告已付價金15％ 云云，並無理由。
㈥、原告得否主張被告沒收買賣價金逾總價15％部分為不當得利 ，及沒收以總價15％計算違約金部分過高，應酌減至零？ ⒈原告得否主張被告沒收買賣價金逾總價15％部分為不當得利 ？
本件原告以前揭受被告不實廣告詐欺、系爭建案有瑕疵、被 告給付不能等事由，而以存證信函向被告所為之撤銷意思表 示、解除買賣契約均無理由，不生系爭契約撤銷或解除之效 力，原告仍有依系爭契約按期履行給付價金之義務等節，已 如前述。而原告因未按期繳納價金，前經被告催告後分別於 106年11月2日寄發台北台塑郵局第1730號存證信函予原告陳 秀玲、106年11月2日寄發台北台塑郵局第1731號存證信函予 原告蔣怡萱、106年11月2日寄發台北台塑郵局第1739號存證 信函予原告黃梓寧、106年11月2日寄發台北台塑郵局第1752 號存證信函予原告陳承璟、106年5月22日寄發台北台塑郵局 第818號存證信函予原告陳永彬、106年11月2日寄發台北台 塑郵局第1759號存證信函予原告李尚美、106年11月2日寄發 台北台塑郵局第1758號存證信函予原告呂宗昕、106年11月2



日寄發台北台塑郵局第1743號存證信函予原告陳芝瑩合法解 除系爭契約等情，有存證信函附卷可稽（見卷一第1211至12 43頁），亦堪認定。惟系爭契約第25條第2項第1款既約定僅 以買賣總價款15％作為違約金計算數額，則被告將逾總價15 ％部分之價金一併沒收作為違約金，迄今仍未返還與原告， 自屬無法律上原因而受利益，故就此原告依民法第179條規 定，分別請求被告返還逾總價15％部分即分別如附表一中C 欄所示之金額，即屬有據，應予准許。
⒉原告得否主張以總價15％計算違約金部分過高，而應酌減至 零？
按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法 第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之 事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量 、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約 定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約 金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。 況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現 ，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對 方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意 識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約 金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定 金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現 社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦 應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍 得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務 人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂 為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。又按系爭契 約第25條第2項第1款所定買方違約罰則以買賣總價款15％計 算違約金，如前述既未逾內政部所頒佈「預售屋買賣定型化 契約應記載及不得記載事項」第24條第4項標準上限，足見 該違約金比例尚與一般預售屋買賣常情相合，客觀上已難率 認有何過高或對消費者顯失公平之情形。再於被告於106年 間向原告陳秀玲、蔣怡萱、黃梓寧、陳永彬、李尚美、呂宗 昕解除系爭契約後，其短期內即於107年間將前開原告所購 本件房地再出售予他人，每坪價格跌幅仍達17.29％至30.36 ％之間等情，已據被告提出不動產買賣成交案件實際資訊申 報書、房屋土地買賣契約書等件為證（見卷二第277至282頁 、第285至286頁、第397至519頁）；另被告主張系爭建案乃 約定以請款基數計算6％給付銷售服務費，此為被告因銷售 本件房地所應向愛山林建設開發股份有限公司支付之費用，



亦有原告提出行銷企劃合約書、領款證明附卷可佐（見卷二 第43至48頁、第521頁），堪以推論本件房地價值於系爭契 約解除時，確有較訂約時之市價下降及支出服務費用等損失 ，原告復未能舉證證明上開總價15％之違約金有何具體過高 而顯失公平之情形，是其等主張應酌減本件違約金至零，並 請求被告全額退還云云，即無理由，不能准許。㈦、從而，原告請求被告返還逾買賣總價金15％部分即分別如附 表一中C欄所示之金額，應屬有據，可以准許，逾此部分請 求則屬無據，不應准許。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權 人送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，與催告有同一之 效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依 法定利率計算之利息，民法第229條第2項、第233條第1項規 定甚明。且按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律 可據者，週年利率為百分之五，民法第203條亦定有明文。 查本件起訴狀繕本係於107年5月3日送達被告（見卷二第13 頁送達證書），故原告就得請求被告返還買賣價金部分，併 予請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即107年5月4日起至清 償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，亦應准 許。
六、從而，原告請求被告返還如附表一中C欄所示之金額，及各 自107年5月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息， 核屬有據，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁 回。又本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告 假執行及免為假執行，依法核無不合，爰分別酌定相當之擔 保金額如附表三所載，予以准許。至原告敗訴部分，其訴既 經駁回，則其假執行之聲請即失所依從，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法 與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故 不一一加予論述，附此敘明。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 108 年 5 月 22 日
民事第四庭 法 官 張兆光
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 5 月 22 日
書記官 陳湘文





附表一：
┌─┬───┬─────┬───────┬───────┬─────┐
│編│原告 │買賣總價 │A（已繳價金） │B（總價15％） │C（A－B） │
│號│ │（新臺幣）│（新臺幣） │（新臺幣） │（新臺幣）│
├─┼───┼─────┼───────┼───────┼─────┤
│1 │陳秀玲│1772萬元 │316萬元 │265萬8000元 │50萬2000元│
├─┼───┼─────┼───────┼───────┼─────┤
│2 │蔣怡萱│1785萬元 │299萬元 │267萬7500元 │31萬2500元│
├─┼───┼─────┼───────┼───────┼─────┤
│3 │黃梓寧│1735萬元 │289萬元 │260萬2500元 │28萬7500元│
├─┼───┼─────┼───────┼───────┼─────┤
│4 │陳承璟│1283萬元 │251萬元 │192萬4500元 │58萬5500元│
├─┼───┼─────┼───────┼───────┼─────┤
│5 │陳永彬│1380萬元 │268萬元 │207萬元 │61萬元 │
├─┼───┼─────┼───────┼───────┼─────┤
│6 │李尚美│1556萬元 │281萬元 │233萬4000元 │47萬6000元│
├─┼───┼─────┼───────┼───────┼─────┤
│7 │呂宗昕│1544萬元 │279萬元 │231萬6000元 │47萬4000元│
├─┼───┼─────┼───────┼───────┼─────┤
│8 │陳芝瑩│1521萬元 │314萬元 │228萬1500元 │85萬8500元│
└─┴───┴─────┴───────┴───────┴─────┘

附表二：（原告負擔訴訟費用比例）
┌───┬──────────┐
│原告 │訴訟費用負擔比例（小│
│ │數點以後四捨五入） │
├───┼──────────┤
│陳秀玲│12％ │
├───┼──────────┤
│蔣怡萱│12％ │
├───┼──────────┤
│黃梓寧│11％ │
├───┼──────────┤
│陳承璟│8％ │
├───┼──────────┤
│陳永彬│9％ │
├───┼──────────┤
│李尚美│10％ │
├───┼──────────┤




│呂宗昕│10％ │
├───┼──────────┤
│陳芝瑩│10％ │
└───┴──────────┘

附表三：（兩造分別供擔保得為假執行及免為假執行之金額）┌─────────┬────────┐
│原告供擔保之金額 │被告供擔保之金額│
│（新臺幣） │（新臺幣） │
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│陳秀玲 16萬7300元 │50萬2000元 │
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│蔣怡萱 10萬4100元 │31萬2500元 │
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│黃梓寧 9萬5800元 │28萬7500元 │
├─────────┼────────┤
│陳承璟 19萬5100元 │58萬5500元 │
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│陳永彬 20萬3300元 │61萬元 │
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│李尚美 15萬8600元 │47萬6000元 │
├─────────┼────────┤
│呂宗昕 15萬8600元 │47萬4000元 │
├─────────┼────────┤
│陳芝瑩 28萬6100元 │85萬8500元 │
└─────────┴────────┘