指之「公共安全之虞」事由並不存在，具見被上訴人係違約 而恣意指摘，其終止租約之理由並非正當。又系爭租約既為 被上訴人共同承租，依約不能單獨自行聲明終止，應認被上 訴人京工公司之函件聲明，並非合法，不生終止租約之效力 。⑸被上訴人京工公司片面終止租約，既非合法有效，上訴 人原得不予理會，逕自依約逐月提示兌現被上訴人已交付之 租金支票，惟體恤渠等之困境，乃應允與之就提前終止租約 乙事加以協商，俟經議定：即以租賃保證金充當違約金為前 提，並以92年7 月31日為租約終止日，結算相關費用，而成 立終止租賃協議。倘被上訴人未應允該前提，則協議未成， 租賃關係即不生終止效力，被上訴人一方面主張依92年7 月 31日之協議，租約已然終止，另方面復否認該協議之效力， 二者已有矛盾。而被上訴人於92年7 月31日簽署終止租賃協 議書時，所附記之保留事項，性質上係附條件之終止意思表 示，應認為欠缺之意思或逕認其不得另附條件，然無論如何 ，皆使被上訴人之本件請求欠缺正當性。⑹上訴人所有之系 爭房屋，向以至少前3 個月免租金之相同條件出租，是上訴 人應允被上訴人提前終止租約，將至少使上訴人受有3 個月 以上未能獲得租金之損害，故於協商提前終止租約時，允以 租賃保證金不予返還為條件，以終止系爭租約。茲為附有前 提之終止契約，倘承租方未能合意，則終止租賃之協議並不 成立，則承租方仍有依原租約給付租金之義務，執此可知兩 造協議並未使上訴人獲有不當利得，且未逾必要之範圍，被 上訴人既未誠信履約，且因一己事由意欲提前終止租約，自 當返還該優惠利益予上訴人，始符事理之平，尤不生權利濫 用及違約金過高之情事。⑺按大樓各層之安全檢查，依法每 2 年檢驗1 次，本工業園區於90年2 月27日取得使用執照後 ，於91年11月30日第1 次申報公共安全檢查，經台北縣工務 局會勘後，於91年12月4 日發通知書通知「准予報備，列管 定期檢查，訂於92年1 月23日改善，再行申報」，依專業檢 查人所製作之檢查報告書所示，應改善之項目為６走廊（室 內通道）封閉或堵塞及９特別安全梯封閉或阻塞、擅自變更 或改造及寬度或材料不符等，而改善之法，僅須移除走廊及 特別安全梯之雜物，並保持暢通及要求廠戶之大門及門邊牆 面裝潢改用防火建材，而本大樓亦據以改善或督促各廠戶配 合改善完成。是本大樓係通過建築物公共安全簽證及申報之 大樓，故台北縣政府工務局以准予報備裁處，非以不合規定 處以罰鍰作處分。被上訴人函文中指稱「大樓各樓層之建材 、隔間及裝潢等，均未符合內政部營建署所規定之使用防火 建材及防火門，亦未通過建築物公共安全之簽證及申報，實
有影響公共安全之虞，且根本無法再改善」等事由，實有欠 缺誠信等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張兩造於90年2 月6 日簽訂房屋租賃契約，由被 上訴人共同承租上訴人所有之台北縣中和市○○路716 號7 樓之6 房屋及地下4 樓車位2 個，租期自91年4 月1 日起至 93年6 月30日止，被上訴人京工公司之租金為每月6 萬7,62 9 元，於簽約時支付租賃保證金20萬2,887 元；被上訴人京 點公司之租金則為每月2 萬5,874 元，於簽約時支付租賃保 證金7 萬7,622 元，嗣被上訴人以該大樓屬工業區，各樓層 之建材、隔間及裝潢未符合內政部營建署規定，亦未通過建 築物公共安全簽證及申報，實有影響公共安全之虞為由，由 被上訴人京工公司於92年7 月23日發函通知上訴人提前自92 年8 月1 日起終止兩造租賃契約，惟上訴人並未將上述租賃 保證金返還被上訴人之事實，業據被上訴人提出房屋租賃契 約書、京工公司92年7 月23日函及支票影本等件為證，且上 訴人亦不爭執，堪信為真實。又被上訴人已結清終止前之租 金及費用等債務，並將系爭租賃房屋返還上訴人，復為兩造 所不爭，亦堪認定。
四、本件應審究者厥為兩造房屋租賃契約如何終止？及上訴人得 否以契約提前終止，將系爭租賃保證金充當違約金，而拒絕 返還被上訴人？茲分述如下：
（一）按「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危 及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時 已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約 」，民法第424 條定有明文，復參諸該條之立法理由載明 ：「謹按房屋或其他供人居住之租賃物，如有瑕疵，足以 危及承租人或其同居人之安全或健康者，承租人於訂約時 不知其瑕疵，而其後始知之者，自得隨時終止租賃契約。 然若承租人於訂約時已知其有瑕疵，或已拋棄其終止契約 之權利者，此時如須受其拘束，不許終止契約，則不特危 及生命，抑且背於公秩良俗，故為保護承租人之利益計， 仍得終止契約。此本條所由設也」等語。顯見該條規定係 為保護承租人及其同居人身體、健康安全而設，條文所謂 「租賃物為房屋或其他供居住之處所」，應泛指供人居住 、使用而有人所在之房屋或處所，並非僅指住宅而已；又 條文所謂「如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健 康」，亦不以瑕疵已直接現時危及承租人或其同居人之安 全或健康為限，凡客觀上有危害之虞者即屬之。（二）查被上訴人主張系爭租賃房屋所在集合式大樓之其他各樓 層承租住戶，有將原使用之防火建材大門改以非防火建材
拆換使用，且將走廊改裝為非防火建材裝潢，並有其他第 三人租戶自行封閉走廊之事實，業據被上訴人提出現場照 片6 紙為證，且上訴人於原審亦自承：「我們交給承租戶 時，都是防火門，是交屋後承租戶自己改的。各戶大門改 裝是承租戶的事情，走廊封閉也是住戶買了一整排後自行 封閉，這是屬於公共設施是管委會的權責。對各住戶自行 改裝，建材不符合建築法規定，我們承認，但裝潢依約是 由各住戶自行負責，我沒有辦法約束」等語，已堪信為真 實。且依上訴人所提出之該建築物91年度台北縣政府工務 局建築物防火避難設施與設備安全檢查申報結果通知書、 建築物防火避難設施與設備安全檢（複）查報告書各1 紙 所示，該建物大樓確於「防火避難設施類」欄內有「走廊 （室內通路）遭封閉或阻塞」及「特別安全梯有擅自變更 或改造及寬度或材料不符」之檢查不合格（不合格情形係 以打Ｘ為記）情形（見該類別第6 、9 項），且應提出改 善計劃，並經台北縣政府工務局通知應於92年1 月23日前 改善再行申報，惟依被上訴人於92年12月10日所拍攝之現 場照片所示，確仍有走廊（室內通路）遭封閉及使用非防 火建材之大門及走廊改裝非防火建材裝璜之情形，並為上 訴人所不爭執，益徵系爭租賃房屋所在之集合式大樓建物 顯有破壞及妨礙防火避難設施之事實甚明。而現今集合式 大樓，其共用部分及專有部分之使用上乃屬一體而不可分 （見公寓大廈管理條例第7 條、第8 條、第9 條），並無 法任意從中割裂使用且具有始終輔助或增益、保持其使用 上效益，故有關防火避難設施之走廊等逃生通道，雖係共 用部分，乃為專有部分使用上不可分割之一部，而保持發 生緊急危難時，為緊急逃生防止生命危害安全之使用上效 益，並具有不可欠缺性及始終保持性，自不得任意加以一 時或固定封閉、阻塞或改裝非防火建材，以隨時避免發生 火災等緊急危難時，造成逃生困難或災難損害之擴大，而 影嚮住戶之生命、身體安全。是系爭租賃房屋雖僅係外在 之共用部分之室內走廊、大門未能維護安全設備及有妨害 、破壞防火避難設施之情形，揆之前開說明，亦屬顯有住 全之情形至明。則被上訴人主張依民法第424 條規定終止 系爭租賃契約，於法自屬有據。
（三）復按民法第423 條規定「出租人應以合於所約定使用、收 益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合 於約定使用、收益之狀態」，且同法第424 條亦規定「租 賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租 人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其
瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約」。可 見房屋出租人除負提供及保持租賃房屋約定之使用、收益 狀態予承租人使用之外，依法亦負有提供、保持基本之住 該基本之住居安全之使用狀態即屬債務不履行，且無須具 有可歸責事由，承租人即得主張終止租約，此即出租人於 私法契約中亦負有社會安全之義務，以避免侵害他方當事 人之權益，維護承租人人身安全之基本權利。是上訴人抗 辯該封閉、改裝走廊及大門裝潢行為非其所為，無從約束 其他承租戶等語，縱屬實在，亦不影嚮被上訴人法定終止 租約權利之行使。又上開基本之住居安全權利，乃承租人 之人身基本權，縱預先拋棄或訂約時已知悉，仍得主張終 止租約，是上訴人抗辯被上訴人事先即已知悉，或其自行 亦有改裝，或依租賃契約第9 條第4 項規定，須待主管機 關勒令停業時始得終止租約云云，仍不影嚮被上訴人終止 租約權利之行使。
（四）又系爭租賃契約係被上訴人二人共同與上訴人簽訂，而被 上訴人京工公司於92年7 月23日發函終止租約時，乃僅以 自己一人名義而非以二人全體名義終止租約，有上開終止 租約函在卷可按，是當時終止租約之意思表示固與民法第 263 條準用258 條第2 項規定不符，惟兩造嗣於92年7 月 31日復為終止租賃契約之協議，為兩造所不爭執，按既為 協議終止契約，雙方當然互有為終止契約之意思表示（但 就終止契約之違約金問題，意思表示並不合致，致協議不 成立，詳如後述），故被上訴人全體終止租約之意思表示 應認於協議時，已向上訴人為之，且渠等意思表示之真意 亦在重申前函意旨（即因民法424 條所定事由而終止）， 並為上訴人所知悉，此參諸兩造於原審爭點整理所列不爭 執事項記載：「原告（即被上訴人）於92年8 月1 日終止 兩造的房屋租賃契約」之事實（詳原審卷第28頁），尤屬 灼然。至兩造於92年7 月31日簽訂終止租賃協議書，依其 內容兩造合意於92年7 月31日終止租約，並協議租賃保證 金28萬0,509 元作為提前終止租約之違約金，不再返還被 上訴人等情，固有兩造所不爭之終止租賃協議書1 紙在卷 可稽，惟被上訴人於立協議書人欄簽章時，已加註表明「 終止租約之違約金事宜，乙方一、乙方二（按即被上訴人 ）保留請求權」等語，為上訴人所不爭，查被上訴人既已 於簽章同時加註保留對違約金之請求權，顯見對該協議書 所載之「租賃保證金28萬0,509 元作為提前終止租約之違 約金，不再返還」之條款，兩造並未意思表示一致，且經 被上訴人明示不受拘束，而上開條款既涉及租賃保證金是
否返還或充作提前終止租約之違約金，依一般租約之成立 或消滅要素以觀，乃係合意終止租約之必要之點，兩造就 此必要之點既意思表示不一致，尚難謂上開終止租賃協議 書業已成立，亦不得指兩造係另行已合意終止租約，並約 定以租賃保證金充作違約金賠償上訴人，是上訴人主張係 因被上訴人任意提前終止租約之違約事實，兩造已合意終 止租約，被上訴人並同意以租賃保證金充作違約金賠償上 訴人云云，自不足採。
（五）綜上所述，本件被上訴人主張系爭租賃房屋有住居上安全 之瑕疵，危及其所屬同居人員人身安全，而依民法第424 條規定終止兩造間租賃契約（意思表示於92年7 月31日協 議時合法到達上訴人），洵屬有據，上訴人抗辯系爭租賃 契約係因兩造於92年7 月31日簽訂終止租賃協議書而合意 終止，則無可採；又兩造租賃契約既因被上訴人行使法定 終止權而提前終止，縱上訴人受有不利益，被上訴人仍無 何損害賠償責任可言，自無庸給付上訴人違約金，且兩造 於92年7 月31日之終止租賃協議並不成立，上訴人亦不能 依該協議主張將系爭租賃保證金充當違約金而拒絕返還被 上訴人。
五、從而，被上訴人本於返還押租金（即租賃保證金）之法律關 係，請求上訴人給付被上訴人京工公司20萬2,887 元、被上 訴人京點公司7 萬7,622 元，及均自起訴狀繕本送達上訴人 翌日即93年2 月20日起至清償日止，按年息百分之5 計算之 利息，洵屬正當。原審為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告 假執行，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經審酌 後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 94 年 4 月 12 日 民事第二庭 審判長法 官 林玫君
法 官 徐福晉
法 官 連士綱
以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 94 年 4 月 18 日 書記官 李宏明
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