返還押租金
臺灣新北地方法院(民事),簡上字,93年度,162號
PCDV,93,簡上,162,20050412,1

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 93年度簡上字第162號
上　訴　人　艾德蒙海外股份有限公司
法定代理人　丁○○
訴訟代理人　謝家健律師
被　上訴人　京工興業有限公司
法定代理人　丙○○
被　上訴人　京點食品股份有限公司
法定代理人　乙○○
共　　　同
訴訟代理人　陳建宏律師
複　代理人　甲○○
上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國93年5
月12日本院板橋簡易庭93年度板簡字第304 號第一審判決提起上
訴，本院第二審合議庭於94年3 月29日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決不利上訴人部分均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。貳、陳述：除與原審判決書所載相同者，茲予引用外，並補稱：一、按「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵、危及 承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知 其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約」，固 為民法第424 條所明定。惟查：
（一）「出租人應以合於約定使用、收益之租賃物交付承租人， 並於租賃關係存續中保持合於約定使用、收益之狀態」， 民法第423 條定有明文。出租人之義務實僅止於此，至民 法第424 條所定之租賃物如有瑕疵危及承租人或其同居人 之安全健康，承租人得為終止契約者，乃就租賃之房屋有 危及承租人或同居人之安全健康之事實狀態賦予承租人之 終止權，縱不以有可歸責出租人之事由為限，但並非出租 人負有無過失之責任，或負有社會安全之義務。（二）民法第424 條所稱「房屋」，揆諸同條以「房屋與其他供 全健康」，自係指供居住使用之房屋而言，並不包括工業 用廠房在內；又所稱「瑕疵」，亦係以足以危及承租人或 其同居人之安全健康之缺失而言，且以其缺失本身直接現



時危及承租人或其同居人之安全或健康，始足當之，蓋法 律所以賦與承租人終止權目的在保護承租人或其同居人生 命身體之安全，且既不論已知瑕疵與否或曾否拋棄其權利 ，均得行使，則自從嚴解釋以有直接危害而有保護之必要 為限，以免藉為濫用，損及出租人之權益，以求平衡。（三）系爭租賃房屋為工業用廠辦集合大樓，並非供住宅使用， 其房屋並無瑕疵，而其他樓層用戶或有變更大門建材，或 走廊未採防火建材裝潢，或封閉走廊者，經公共安全檢查 主管機關既未以危害公共安全勒令停止使用，或予公告係 危樓，甚或亦處罰亦未有之，足見並無當然危害安全之虞 ，又查系爭房屋之逃生動線，係經由當層走廊安全梯達於 避難層（或頂層或地面層），至他樓層大門走廊有何變更 建材或封閉情事，於系爭樓層之防火逃生避難並無關係。（四）被上訴人亦未能證明，因其瑕疵即有危及系爭房屋承租人 安全或健康情事。此查被上訴人使用系爭租賃房屋實已年 餘，並無任何危害安全狀態，亦從未以此促出租人或大樓 管理委員會改善，逕於92年7 月18日以因故無法繼續承租 為由主張解除（終止）租約以觀，顯見另有他故而不欲續 租，乃出租人未予應允始以藉詞安全為由主張終止租約。（五）原判決徒以依被上訴人92年12月10日所拍攝現場照片所示 確有走廊（室內通路）遭封閉、使用非防火建材之大門及 走廊改裝非防火建材裝潢之情形，即遽認顯有居住上安全 之瑕疵，被上訴人主張依民法第424 條規定終止系爭租賃 契約，於法有據，自屬率斷，亦於法之意旨顯屬不合。二、次查「解除權之行使，應向他方以意思表示為之，契約當事 人一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為 之」，民法第258 條定有明文，並依同法第263 條為終止契 約所準用。系爭租約為被上訴人二人所共同承租，被上訴人 京工興業有限公司（下稱京工公司）於92年7 月23日單獨發 函終止租約，揆諸上揭規定自不生終止之效力。雖被上訴人 二人於本件起訴時具狀表示終止租約，惟係於兩造於92年7 月31日另行協議終止之後所為，系爭租約既因兩造協議而終 止，自不生於其後被上訴人再為具狀終止以補正前被上訴人 京工公司終止租約意思表示而生終止之效力之問題。三、兩造於92年7 月31日所訂終止租賃協議書，雙方合意自92年 7 月31日起終止租約，雖於該協議書第1 條前段約定以被上 訴人所繳付租賃保證金作為提前終止之違約金，但被上訴人 於簽署欄註明「終止租約之違約金事宜，乙方一及乙方二保 留請求權」，按：
（一）「法律行為部分無效者，全部皆為無效，但除去該部分亦



可成立者，則其他部分，仍為有效」，民法第111 條定有 明文。系爭租約之終止與違約金之約定非不可分，且租賃 保證金之返還及終止租約之違約金約定，非為終止租約之 必要之點或前提要素，被上訴人雖於協議書加註違約金保 留請求權等之文字，但雙方仍為簽署協議並予執行以觀， 本租約之仍係合意終止，僅違約金部分未達成協議。（二）原審判決以是否返還保證金或充作提前終止租約之違約金 ，依一般租約之成立消滅要素以觀，乃係合意終止租約之 必要之點，兩造就此必要之點既意思表示不一致，認定上 開終止租賃協議書並未成立，並無所據，亦與事實不符， 顯有違誤。
四、據上兩造係因92年7 月31日簽署終止租賃協議書，而合意終 止契約，並非被上訴人京工公司於92年7 月23日發函終止， 亦非被上訴人於本件起訴具狀表明行使終止權而生終止效力 ，則終止之原因並非基於被上訴人依民法第424 條行使終止 權，而為被上訴人欲提前終止租約為上訴人所同意，但上訴 人主張被上訴人於租期屆滿前終止租約所致上訴人之損害應 予賠償，並以租賃保證金作為違約金，被上訴人則以不予認 同而予保留請求權，雙方之爭議僅在於以租賃保證金作為違 約金以為賠償是否過高？上訴人有否損害賠償請求權利？但 雙方均以不影響租約之終止而予保留，另待協商或訴由法院 判決定之，則本件被上訴人租賃保證金應否返還厥在於原定 租期屆滿前事實上提前終止租約狀況於上訴人有無損害，而 不在於終止租約之原因或雙方違約金之約定是否合致，方符 當事人之真意。
五、按系爭租約原定租期係自91年4 月1 日起至93年6 月30日止 ，租金自91年7 月1 日起算，免租期3 個月，係以被上訴人 履行2 年期租約為前提，則租約提前終止者，上訴人自受有 損害，則上訴人以相當於3 個月租金之押租保證金予以抵扣 ，自有理由，被上訴人已無租賃保證金可資請求返還，自應 駁回其請求。
六、上訴人實際交付房屋予被上訴人之時間為91年2 月6 日簽約 時（參見租約第3 條），故被上訴人實際使用之免計租期間 為4 月又22日，不論因實際之免租期間4 月22日或契約約定 之免計租期3 月而言，上訴人所以又此優厚之免租期實與被 上訴人願承租之2 年租期有關，若非被上訴人擔保至少有2 年之租期，上訴人不可能有如此之免計租期間之優惠！七、實際上，裝潢只在整修牆面及地樁打洞鋪設之情形下，始有 下班期間或例假日施工之約定，此諒係管理委員會慮及上班 期間之躁音所為管理之要求，並非全部裝潢期間需利用假日



及下班期間，故被上訴人免計租期間並非全與裝潢有關，且 經查被上訴人於91年3 月7 日開始裝潢施工有裝潢施工之承 諾書可參，並於91年4 月13日即已進駐使用，足見免計租金 之租期3 個月被上訴人有實際使用收益之事實，則本件押租 金縱使全部充作違約罰亦僅恰足以彌補3 月未收租金之損害 而已！
八、土地法第99條之規定僅在租屋供居住時始有適用，與供商業 用途者無涉。
參、證據：除援用原審立證方法外，並補提出京工公司92年7 月 18日第920718-01 號函、92年7 月23日第920725、920725-2 號函、裝潢施工承諾書及遠東世紀廣場第二期廠戶交屋資料 詳細表等件影本為證。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：上訴駁回。
貳、陳述：除與原審判決書所載相同者，茲予引用外，並補稱：一、查上訴人提起本件上訴，理由略以：系爭房屋為工業用廠辦 集合大樓，並非供住宅使用，故無瑕疵，且並未經主管機關 以危害公共安全勒令停止使用，或公告係危樓，或者遭裁罰 ，足見並無當然危害安全之虞；而被上訴人並未舉證證明系 爭房屋之瑕疵有危及系爭房屋承租人安全或健康情事，此由 被上訴人使用系爭房屋已年餘，並未以此促出租人或大樓管 理委員會改善可知；且系爭房屋之逃生動線，係經由當層走 廊安全梯達於避難層，至他樓層大門走廊有何變更建材或封 閉情事，於系爭樓層之防火逃生避難並無關係等語。惟查：（一）本件系爭租賃房屋所在之集合式大樓，該大樓內之其他各 樓層承租住戶，有將原使用之防火建材大門改以非防火建 材拆換使用，且將走廊改裝為非防火建材裝潢，並有其他 租戶自行封閉走廊之事實，被上訴人於原審曾提出6 紙現 場照片可資證明。
（二）現今集合式大樓，其共用部分及專有部分之使用上乃屬一 體而不可分，並無法任意從中割裂使用且具有始終輔助或 增益、保持其使用上效益。有關防火避難設施之走廊等逃 生通道，雖係共用部分，乃為專有部分使用上不可分割之 一部，而保持發生緊急危難時，為緊急逃生防止生命危害 安全之使用上效益，並具有不可欠缺性及始終保持性。自 不得違背法令任意加以一時或固定封閉、阻塞或改裝非防 火建材，以隨時避免發生火災等緊急危難時，造成逃生困 難或災難損害之擴大，而影嚮住戶之生命、身體安全，公 寓大廈管理條例第7 條、第8 條及第9 條等均定有明文。（三）況且，依據上訴人於原審所提出之該建築物91年度台北縣



政府工務局建築物防火避難設施與設備安全檢查申報結果 通知書、建築物防火避難設施與設備安全檢（複）查報告 書所示，該建物大樓確於「防火避難設施類」欄內有「走 廊（室內通路）遭封閉或阻塞」及「特別安全梯有擅自變 更或改造及寬度或材料不符」之檢查不合格（不合格情形 係以打Ｘ為記）情形（見該類別第6 、9 項），且應提出 改善計劃，並經台北縣政府工務局通知應於92年1 月23日 前改善再行申報，惟依被上訴人於92年12月10日所拍攝之 現場照片所示，確仍有走廊（室內通路）遭封閉及使用非 防火建材之大門及走廊改裝非防火建材裝璜之情形，足認 系爭租賃房屋所在之集合式大樓建物顯有破壞及妨礙防火 避難設施之事實甚明。
二、次按上訴人復主張出租人僅有民法第423 條之租賃物保持義 務，而民法第424 條規定租賃物之瑕疵擔保責任縱不以有可 歸責於出租人之事由為限，但並非出租人負有無過失之責任 ，或負有社會安全之義務；且民法第424 條規定之房屋以供 疵有直接現時危害承租人或同居人生命身體之安全為限始有 其適用，據以指摘原審判決不當。但查：
（一）依民法第423 條規定「出租人應以合於所約定使用、收益 之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於 約定使用、收益之狀態」，出租人於租賃存續期間負有保 持合於使用收益狀態之義務，而此保持義務，並非出租人 單純容忍或不妨礙承租人使用收益即可，倘第三人有妨害 承租人使用收益者，出租人亦負有為承租人排除以保持租 賃物合於用益狀態之義務，茍出租人未盡此義務，即有不 完全給付之可歸責於出租人之債務不履行狀態。本件系爭 租賃標的建物雖僅係外在共用部分之室內走廊、大門未設 有維護安全設備及有妨害、破壞防火避難設施之情形，揆 之前開說明，亦屬顯有住居上安全之瑕疵，而有危及被上 訴人所屬同居人員人身安全之虞甚明。上訴人對於系爭租 賃房屋所在之集合式大樓其他用戶對大門走廊變更建材及 封閉情事未能予以排除，即有不完全給付之可歸責於上訴 人之債務不履行狀態，被上訴人自得依民法第227 條準用 第256 條之規定終止租約。
（二）再者，租賃契約為有償契約，就租賃物之瑕疵擔保責任， 依民法第347 條準用第360 條之規定，雖僅於出租人特別 保證品質時，始就租賃物之物之瑕疵擔保責任，負無過失 責任，然承租人究不同於買受人或定作人，其僅有有限之 權限，並無法就租賃物為廣泛之介入而探究其是否合於約 定之使用收益狀態，因此民法除於第423 條課以出租人於



租賃物交付前有檢查之義務及於租賃物交付後有使租賃物 維持合於約定狀態之義務外，另於第424 條規定租賃物如 有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人 雖於訂約時已知其瑕疵，仍得終止契約。此乃租賃物之瑕 疵擔保之特別規定，從而原審認定上訴人即為出租人，依 法即負有提供、保持該基本之住居安全之使用狀態之法定 義務，茍未能提供、保持該基本住居安全之使用狀態，即 屬債務不履行，且無須具有可歸責事由，故原審認定被上 訴人即承租人得主張終止租約之見解洵屬正確。蓋上訴人 提供之租賃房屋具有瑕疵，上訴人除有不完全給付之債務 不履行責任外，其同時亦負有租賃房屋之瑕疵擔保責任， 且後者無須有可歸責於上訴人之事由，被上訴人無論依不 完全給付之規定或物之瑕疵擔保責任之規定，均得主張終 止租約，至於上訴人是否負有無過失責任或社會安全義務 等並非本件爭點所在。
（三）至於上訴人抗辯民法第424 條之適用對象，僅限於供居住 之房屋，並不包含本件之廠房云云，亦非正確，此觀諸民 法第424 條之立法理由：「謹按房屋或其他供人居住之租 賃物，如有瑕疵，足以危及承租人或其同居人之安全或健 康者，承租人於訂約時不知其瑕疵，而其後始知之者，自 得隨時終止租賃契約。然若承租人於訂約時已知其有瑕疵 ，或已拋棄其終止契約之權利者，此時如須受其拘束，不 許終止契約，則不特危及生命，抑且背於公秩良俗，故為 保護承租人之利益計，仍得終止契約。此本條所由設也」 ，即可得知該條文規定不特是租賃物瑕疵擔保之特別規定 ，甚且亦係為保護承租人及其同居人身體、健康安全而設 。故該條文雖規定「租賃物為房屋或其他供居住之處所」 ，然其並非指該房屋僅限住宅，解釋上包括有居住、使用 事實之處所在內，否則又何需於條文中規定「或其他供居 使用，然被上訴人之員工長期於系爭房屋內辦公，自可認 為被上訴人等有於此居住之事實，而有該條文之適用。又 該條文雖規定「如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全 或健康」，然並不以瑕疵直接現時危及承租人或其同居人 之安全或健康為限，客觀上具有危害之危險亦包括在內， 此觀該條立法理由以「足以」之用語，而不以現時、直接 或已經發生危害可知。倘限於現時直接危害承租人或其同 更喪失該條文規定之良法美意。
三、另上訴人又主張被上訴人京工公司於92年7 月23日單獨發函 終止租約，不生終止之效力；兩造於92年7 月31日所訂之終 止租賃協議書就租賃保證金之返還及終止租約之違約金約定



雖未達成協議，但合意終止租約部分仍屬有效，被上訴人二 人並非基於民法第424 條行使終止權，故兩造爭點在租賃保 證金作為違約金是否過高，被上訴人提前終止租約，上訴人 是否受有損害云云。然：
（一）查因上訴人將系爭房屋以廠房當辦公室出租於被上訴人京 工公司及被上訴人京點食品股份有限公司（下稱京點公司 ），且未向被上訴人公司陳明該地之使用分區為廠房，不 能當辦公室使用，嗣後被上訴人等經建築師告知，始知悉 即便將其裝潢為廠房使用，亦違反建築法規，無法確保公 共安全。故被上訴人京點公司委任被上訴人京工公司於92 年7 月23日發函表示被上訴人承租台北縣中和市○○路71 6 號7 樓之6 之房屋暨地下4 樓編號627 及628 號車位後 ，發現系爭房屋大樓屬工業區，且大樓建材、隔間及裝潢 等均未依法使用防火建材及防火門，亦未通過建築物公共 安全簽證及申報，有影響公共安全之虞，顯失原先租賃目 的，且不符安全之使用，乃對上開承租房屋及兩編號之車 位終止租約。
（二）依上開函文，係就系爭房屋包含兩個停車位之租賃關係全 部為終止租約之行為。而就被上訴人京點公司承租之部分 ，雖然該函文中未明白表示被上訴人京點公司亦為終止之 表示，然查被上訴人京工公司係同時代理京點公司以該函 向上訴人行使終止權，茲分述如下：
１、查被上訴人京工公司與被上訴人京點公司均設址於台北縣 中和市○○路340 巷13號，且被上訴人京工公司之董事長 為丙○○，為被上訴人京點公司20萬股股分中持股2 萬股 之股東，被上訴人京工公司之總經理游惠堂更持有被上訴 人京點公司12萬股股分，而丙○○與游惠堂為夫妻關係， 被上訴人京點公司之負責人乙○○與丙○○復為姐弟關係 ，均足以顯示京工公司與京點公司本為關係企業。 ２、而於簽定系爭租賃房屋時，均係被上訴人公司之總經理游 惠堂代表京工、京點二家公司與上訴人洽談租賃之細節， 且租賃保證金包含被上訴人京點公司之部分，亦全由被上 訴人京工公司代表支付與上訴人，並以華南商業銀行雙園 分行為付款人，票面金額新台幣（下同）28萬0,509 元， 發票日91年2 月28日，票號GC0000000 之支票於91年2 月 19日給付予上訴人之代理人沈春彥收款，足認就本件租約 而言，被上訴人京工公司本即同時代理被上訴人京點公司 向上訴人洽商、簽訂本件租賃契約，並代為繳付租賃保證 金，甚至終止契約之洽談亦同，此有代理權存在之外觀， 並為上訴人所明知。




３、而依最高法院82年度台上字第672 號裁判要旨「代理人雖 未以本人之名義為法律行為，而實際上有代理之意思，且 為相對人所明知或可得而知者，即難謂不發生代理之效， 此即所謂之『隱名代理』」之見解，本件被上訴人京工公 司雖未於其所發之函件中同時表明代理被上訴人京點公司 之行使租約終止權之意旨，然依被上訴人京工公司於發予 上訴人表示終止租約之函文內容觀之，其終止範圍既包括 被上訴人京點公司之承租部分，且當時租賃保證金本即由 被上訴人京工公司代表被上訴人京點公司繳付，顯見被上 訴人京工公司有代理被上訴人京點公司行使租約終止權之 意思，且為上訴人明知或可得而知，則上開被上訴人京工 公司所為之終止租約之函文對被上訴人京點公司及上訴人 而言，已可認為發生隱名代理之效力。
４、甚且，縱使認為被上訴人京工公司未受被上訴人京點公司 委任而代理京點公司行使終止權，然被上訴人京點公司於 原審程序中亦具狀承認該代理行為，並表示事先委任被上 訴人京工公司行使終止權，則依民法第170 條第1 項「無 代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認 ，對於本人，不生效力」之規定，被上訴人京工公司所為 之終止行為，亦因被上訴人京點公司之承認而溯及生效。（三）次按，押租金雖屬從屬租賃契約而存在之從契約，但其仍 屬契約之一種，其成立、變更均須經雙方共同為之，而本 件被上訴人所繳納之租賃保證金所擔保之範圍並不包括被 上訴人提前終止租約部分，上訴人不得在未經被上訴人同 意下單方擴大其擔保範圍。本件上訴人雖主張被上訴人於 原審提出之終止租賃協議書中有關合意終止租約部分仍為 有效，從而被上訴人係與上訴人合意終止租約，而非依法 定終止原因而為終止。惟查，上開主張縱認屬實，但被上 訴人既就該租賃保證金作為違約金之約定予以保留而未同 意，上訴人亦無從依該終止租賃契約書之約定，主張以該 租賃保證金為違約金。
（四）再者，被上訴人行使終止權之行為，係依民法第227 條準 用第256 條規定或第424 條規定之法定原因行使之單獨行 為，其於被上訴人終止租約之意思表示到達上訴人時即生 效力，無需經上訴人之同意或承諾。因此，本件租約早因 被上訴人等依民法第256 條或第424 條之法定終止原因行 使終止權之意思於92年7 月23日到達上訴人處而終止，縱 認為上訴人與被上訴人於92年7 月31日協議書之合意終止 租約去除租賃保證金之部分後仍屬有效，亦在被上訴人等 行使法定終止權之行為後。從而，上訴人主張本件租約係



雙方合意終止，並非正確。
（五）本件租約租賃期間雙方原約定自91年4 月1 日起至93年6 月30日止，姑不論該段期間雙方關係為無償借屋裝修，且 上訴人限制被上訴人僅每周末非上班時間始可裝潢，致被 上訴人於此段期間根本無法使用營業，故上訴人同意不向 被上訴人收取租金，被上訴人等始願承租系爭房屋；以及 租約終止後，立即有其他承租人承租系爭房屋等事實，可 證明上訴人並無任何實質的損害。縱然依租約約定，雙方 亦約定租金自91年7 月1 日起算，並無有如上訴人所主張 91年4 月1 日至91年6 月30日間不收取租金，係以被上訴 人等需承租滿2 年為前提之記載。故上訴人不僅事實上未 受損害，其主張租賃保證金為被上訴人等提前終止租約之 違約金，於法律上亦無依據，故上訴人之主張洵屬無據。（六）退步言之，倘認本件租約係雙方合意終止，然雙方就退還 保證金部分並未達成協議，上訴人亦無法證明被上訴人提 前終止租約造成其受有損害，上訴人擅自主張該租賃保證 金係作為被上訴人提前終止租約之違約金而予扣留，其不 僅已超出租約文義解釋之最大範圍，並使被上訴人因此蒙 受損害，上訴人更因此獲有不當利益。因此，本件無論依 民法第263 條準用第259 條契約終止後回復原狀或依同法 第179 條不當得利之規定，上訴人均應將租賃保證金全額 返還予被上訴人等。
四、上訴人雖主張①實際交付系爭房屋之時間，依租賃契約第3 條約定係於91年2 月6 日，被上訴人實際使用之免計租時間 為4 月又22日。②依被上訴人交付管理委員會之裝潢施工同 意書及遠東世紀廣場第二期住戶裝潢申請表，主張被上訴人 於91年3 月7 日即開始裝潢施工，並以遠東世紀廣場第二期 廠戶交屋資料詳表主張被上訴人於91年4 月13日既已進駐使 用，從而主張被上訴人確實無償使用系爭房屋達3 個月。③ 原租賃契約係自91年4 月1 日起至93年6 月30日止，但租金 係自91年7 月1 日起算，免租期3 個月，故認被上訴人未於 2 年租賃期間屆滿前，即提前終止租約，其受有損害，故押 租金恰足以彌補3 個月租金之損害而已。惟查：（一）「91年2 月6 日」僅係兩造簽訂契約之日期，當時系爭房 屋內之天花板尚未完工、空調設施及水電未安裝，牆壁為 水泥牆，以及空屋內亦未隔間，被上訴人根本無法使用， 相關天花板、空調及水電係為上訴人需於交屋前必要完成 交付之配備，上訴人主張被上訴人實際使用之免計租期為 4 月又22日並非屬實。
（二）被上訴人所交付之裝潢施工同意書及遠東世紀廣場第二期



日僅係被上訴人填妥該裝潢施工同意書向管理委員會提出 申請之日期，並非開始進駐使用之日期。且因遠東世紀廣 場第二期管理委員會裝潢廠商注意事項限定被上訴人僅能 利用下班時間或例假日施工，導致裝潢通信廠商負責之總 機工程. 電腦IP網路及監視系統於91年5 月20日始行完工 。
（三）另，遠東世紀廣場第二期廠戶交屋資料詳表僅係管理委員 會為管制進出裝潢之廠商及方便管理委員會計算管理費之 繳納，其表上記載裝遷日為91年4 月1 日，實則係指該日 為被上訴人承租系爭房屋之開始日；至於表上記載「進駐 日」為91年4 月13日，並非謂被上訴人於該日已進駐使用 ，而係住戶開始進入裝潢，而應開始計算「管理費」之「 始日」，而非指已施工完成，而可直接使用之日期，此由 遠東世紀廣場第二期住戶交屋、進駐須知，承租戶欄位「 三、辦理進駐1.辦理事項裝潢施工申請」及備註：「2.申 請裝潢施工日（進駐日）：貴戶至服務中心辦理裝潢施工 申請，即開始計算已進駐管理費」之記載，即可得證。（四）依兩造簽定之租賃契約第2 條約定「（一）租賃期間自民 國九十一年四月一日起至民國九十三年六月三十日止」、 第四條約定「租金自九十一年七月一日起算」，並無上訴 人所主張91年4 月1 日至91年6 月30日間不收取租金，係 以被上訴人等需承租滿2 年為前提。實則如非上訴人同意 自91年4 月1 日起至同年6 月30日止該3 個月期間無償借 予被上訴人裝潢，被上訴人根本不可能向上訴人承租係爭 房屋，而因為有3 個月的借屋裝璜期，所需的營業配備、 0A辦公、總機工程、監視系統等，費用共計約103 萬1,19 1 元，實為承租該場地時決定是否承租的必要關鍵，並非 同意或雙方承諾需承租滿兩年為前提。
（五）再者，所謂於91年4 月1 日起至93年6 月30日未收租金之 期間，姑不論該段期間雙方關係是否為無償借屋裝修，從 系爭租賃標的所在之「遠東世紀廣場」社區之管理委員會 所頒布之「裝潢廠商注意事項」可知，除了詳細規範裝潢 之注意事項及施工中之保護措施及環保規範外，更重要係 規範重大裝潢施工之時間，僅能利用下班時間或例假日施 工，而系爭租賃房屋之面積廣達119 坪，裝潢施工期本即 較長，如僅能在下班時間或例假日施工，不僅包商在維持 固定施工工班較為困難，且費用較高，甚且因下班時間可 以施工期間太短，無法有效施工，只能集中在例假日進行 施工，而分散施工期之結果，不僅增加施工之難度，更因 無法集中施工而使工期更加拉長，而工期拉長之期間，被



上訴人亦無法使用系爭房屋，仍須繼續使用原有之建物， 增加被上訴人額外之負擔，故雙方會商之後，上訴人才同 意該3 個月之裝潢期間不收租金，否則被上訴人根本不願 承租。因此，該3 個月期間未收租金，乃因應該大樓管理 委員會之裝潢施工規定，雙方所作之協商，並非被上訴人 無償使用之利益。
（六）上訴人雖主張裝潢只在整修牆面及地樁打洞舖設之情形下 ，始有下班期間或例假日施工之約定，上訴人並主張並非 全部裝潢期間需利用假日及下班期間，因而上訴人認為被 上訴人免計租期間並非全與裝潢有關，惟查，被上訴人將 系爭房屋裝潢如平面完成圖所示，系爭房屋之隔間，OA辦 公桌及屏風之裝潢、總機系統、監視系統、保全系統之安 裝等，均係耗費時日甚久之工程，且需於天花板、牆壁及 地板等打洞舖設，故被上訴人之主張實無足採。（七）何況，據被上訴人所知，系爭租約終止後，立即有其他承 租人承租系爭房屋，可證明上訴人並無任何實質的損害， 其主張租賃保證金為被上訴人等提前終止租約之違約金， 於法律上亦無依據，故上訴人之主張洵屬無據。（八）而依民法第423 條規定「出租人應以合於所約定使用、收 益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合 於約定使用、收益之狀態」，以及依最高法院69年度台上 字第1798號判決要旨「出租人應以合於所約定使用收益之 租賃物交付承租人，民法第423 條定有明文，此乃出租人 之主要義務，而與承租人租金之支付義務互有對價關係， 出租人如不盡此義務，承租人自得行使其同時履行抗辯權 」，上訴人既主張系爭房屋為工業用廠辦集合大樓，且上 訴人亦知悉被上訴人承租系爭房屋係作為辦公室使用，然 被上訴人於交屋前，系爭房屋內之天花板尚未完工、空調 水電未安裝，牆壁為水泥牆，以及空屋內亦未隔間之情形 下，上訴人所交付者，並非合於所約定使用收益之房屋， 上訴人既未盡其出租人之義務，被上訴人自得行使其同時 履行抗辯權而無須給付租金。
六、而被上訴人停止承租該場地，係因公共安全將影響整體營運 之因素，倘非上訴人廣告係以『高級廠辦』為宣傳，簽約時 卻以『工廠』為規範，之後又以『高級辦公場所』要求施工 項目，讓被上訴人因而喪失判斷力承租該場地。且當被上訴 人發現如需符合『工廠』消防規定，必需拆除室內裝潢設備 ，又需花費高額的費用重新裝潢，更不符合承租之效益及原 承租之目的。縱然被上訴人重新裝潢符合法律『工廠』之消 防安全，惟，整棟大樓約有九成以上的廠商依然違反『工廠



』之消防安全規範，依現行法規除了安全無法確保外，亦有 可能整棟大樓面臨斷水、斷電及開單罰款的危機，被上訴人 不追究花費裝潢所造成之損失，僅要求將所屬保證金取回， 實為正當。
參、證據：除援用原審立證方法外，並補提出京工公司簽發支票 、收據、公司基本資料、裝潢廠商注意事項、住戶交屋進駐 須知及平面完成圖等件影本為證。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張：渠等於90年2 月6 日與上訴人簽訂 房屋租賃契約書，共同承租上訴人所有之台北縣中和市○○ 路716 號7 樓之6 房屋暨地下4 樓編號627 及628 號車位， 租期自91年4 月1 日起至93年6 月30日止，被上訴人京工公 司之租金為每月6 萬7,629 元，並應於簽約時支付租賃保證 金20萬2,887 元；上訴人京點公司之租金則為每月2 萬5,87 4 元，並應於簽約時支付租賃保證金7 萬7,622 元，惟被上 訴人承租後，發現該大樓屬工業區，各樓層之建材、隔間及 裝潢等，均未符合內政部營建署所規定之使用防火建材及防 火門，亦未通過建築物公共安全簽證及申報，實有影響公共 安全之虞，根本無法再改善，為確保被上訴人公司之營業及 人員之安全，認為現有之租賃物已不符安全之使用，顯失原 先之租賃目的，故於92年7 月23日由京工公司代表兩家承租 公司發函向上訴人聲明主張依民法第424 條之規定，自92年 8 月1 日起終止房屋租賃契約，並請上訴人返還被上訴人前 所交付之未到期之租金支票，及租賃保證金合計28萬0,509 元，上訴人雖亦同意提前終止租約，但要求沒收租賃保證金 ，否則將不退還20張共計180 餘萬元未到期之租金支票，被 上訴人為避免損失及票信受損，只好同意簽署上訴人所單方 製作之終止租賃協議書，以取回未到期之租金支票，並於終 止租賃協議書上註明保留關於上訴人將租賃保證金充作違約 金之請求權。查兩造租賃契約並無約定提前終止時即將租賃 保證金充作違約金，且租賃契約第5 條第2 項復明定「（二 ）租賃期間屆滿乙方一、二未為續租者，或本約終止者，若 乙方一、二未為違反本約，甲方應於乙方一、二返還租賃物 之同時無息返還乙方一、二租賃保證金」，爰依返還押租金 之法律關係，訴請上訴人給付被上訴人京工公司20萬2,887 元、被上訴人京點公司7 萬7,622 元，及均自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息等情。二、上訴人則以﹕⑴因系爭房屋為單一門牌號碼，故兩造租賃契 約第2 條第4 款約定：「承租乙方一（即京工公司）及承租 乙方二（即京點公司）均不能單一續租或終止租約，需乙方



一、二共同遵循本約之各條款」，是應認本件租賃契約，除 租金及租賃保證金部分給付為可分外，其餘權益則為不可分 ⑵系爭房屋之用途為廠房，載明於租賃契約第9 條第4 款， 並約定「若因主管機關法令限制勒令停業，致乙方一、二無 法繼續營業使用者，乙方一、二得終止本租約，並請求甲方 返還所有已收未到期之租金，其若有任何損失概由乙方一、 二自行負責」，至租賃物之裝潢、隔間及設置設備及營業所 需證照，悉由承租方自行為之，亦明定於租賃契約第5 條及 第9 條第2 款。⑶本件為定期租賃，租期自91年4 月1 日起 至93年6 月30日止，惟上訴人因信賴被上訴人將恪遵租約約 定，於簽訂之91年2 月6 日當日即將租賃標的物交付，且更 予優惠自91年7 月1 日起始有給付租金義務。是本於信賴被 上訴人將遵守本件定期租約，上訴人有24個月之期待租金收 益，故於期初即予被上訴人4 個月又22日之無償使用租賃物 之權利（即自91年2 月6 日起至91年6 月30日）。⑷詎被上 訴人突於租賃期限中之92年7 月下旬，行函上訴人，略以公 共安全之虞，聲明終止租賃契約。經查；租賃標的物之法定 使用用途既已明載於租賃契約上，為被上訴人所明悉，而租 賃物因營業須配置消防安全設備、裝潢、隔間及設置設備等 均由被上訴人自費裝設，亦明訂於租賃契約，故被上訴人所