柱因信賴登記而向被告黃福森購買，被告呂秀春因信賴登記 而向被告蔡林柱購買，且其建物登記謄本上又無其他任何限 制登記事項，自應認被告蔡林柱及呂秀春均係善意買受等語 。按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。丙 買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之 使用借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地 之權利。但於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情 形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使 所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的 ，仍應駁回其請求，有最高法院95年度第16次民事庭會議決 議可參；次按使用借貸本係無償借用性質，不能與租賃相提 並論，難認有民法第425條之適用，故土地於所有權移轉於 他人後，除已得該他人即現在之所有人同意允予繼續使用外 ，縱經前所有人無償提供或允許借用人使用，亦不能以之拘 束現在之所有人，而對現在之所有人主張有使用該土地之權 利（參照最高法院91年度台上字第278號判決意旨）；又按 土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房 屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之 人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與 土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其 期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1定有明 文。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的 ，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房 屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土 地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除 有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之 使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地 （最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照）。準此，尚 須土地及該土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地、或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時、或先後讓與 相異之人，始得適用上開法條規定及判例意旨，倘土地及房 屋原非同屬一人所有，自無適用之餘地。經查，依系爭建物 59營字第1112號營造執照之記載，系爭建物之建築基地為新 北市板橋區江子翠段第二崁小段257-4、257-12等2筆土地， 而該2筆土地之原所有權人徐萬牲、李文彬、李雞角、李博 治曾出具「土地使用權證明書」供作系爭建物申請建造執照 之用，有新北市政府工務局102年5月23日北工建字第000000 0000號函、土地使用權證明書在卷可參（見本院卷第46頁、 本院95年度訴字第2310號卷第239、240頁），為兩造所不爭 執，固可認為系爭土地及建物之原所有權人間存有使用借貸
關係，然系爭建物係於61年由訴外人張文源於法院拍賣得標 承受後，於62年間再讓與被告黃福森之被繼承人黃鏡魁，有 臺灣臺北地方法院不動產權利移轉證書、不動產買賣契約書 等影本在卷可參（見本院95年度訴字第2310號卷第233至235 頁），則系爭土地之原所有權人縱有提供土地使用權證明書 供作申請建築執照使用，而認系爭土地及建物之原所有權人 間存有使用借貸關係，揆諸前揭最高法院決議，非得謂被告 黃福森之被繼承人黃鏡魁自訴外人張文源買受系爭建物時， 即當然繼受其前手與系爭土地原所有人間就系爭土地之使用 借貸關係，僅涉系爭土地所有人行使所有權是否有違反誠信 原則之問題。況原告及系爭土地之其他共有人與被告黃福森 曾於97年4月1日就系爭建物占用系爭土地部分成立租賃契約 關係，已如前述，即表示原告與被告黃福森間已無使用借貸 關係存在，嗣被告黃福森再將系爭建物移轉與被告蔡林柱， 被告蔡林柱再移轉與被告呂秀春，則系爭建物縱於建造時本 於使用借貸關係而合法存在於系爭土地上，但被告呂秀春於 受讓系爭建物所有權時，尚非繼受該使用借貸關係而得抗辯 有合法使用系爭土地之權利，堪予認定。另依上開最高法院 判例意旨及法條規定，須土地及該土地上之房屋同屬一人所 有，而僅將土地、或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及 房屋同時、或先後讓與相異之人，始有民法第425條之1規定 之適用，本件系爭土地之原所有權人為李文彬、李雞角、李 博治，嗣經移轉及繼承、贈與予本件原告及其他共有人全體 ，系爭建物之原所有權人為訴外人張文源，亦分別因移轉及 繼承與被告黃福森、蔡林柱、呂秀春，是系爭土地及房屋自 始均非同屬一人所有，即無民法第425條之1規定適用之餘地 ，被告呂秀春此部分抗辯，尚非可採。又查，被告呂秀春向 被告蔡林柱訂定之買賣契約，買受之標的物僅為房屋，而不 及於系爭房屋坐落之土地持分，被告呂秀春購買時即已知悉 並未買受系爭房屋所在之基地，已有違一般房屋買賣交易常 情，且辦竣建物所有權第一次登記與建物基地是否經共有人 全體同意而使用，二者間並無必然關係，則被告呂秀春自難 以其因信賴登記而善意向被告蔡林柱購買系爭房屋等語資為 抗辯。而被告呂秀春復未提出其他證明有何占用系爭土地之 合法權源，堪認被告呂秀春所有之系爭建物，即屬無權占有 系爭土地，原告據所有權之物上請求權，請求被告呂秀春自 系爭建物遷出，將系爭土地返還原告及其他共有人全體，並 無不合。
四、被告另抗辯系爭房屋係屬4層樓建築物之第2層，若非一併拆 除第3、4層，則僅拆除其中第2層，顯屬不可能等語。按土
地與其上建物係屬二個不同之所有權標的，是土地上之建物 不能拆除之利益，不當然及於土地，即地上建物縱有法律上 原因或事實上之障礙而未能拆除，惟與是否應交付土地或返 還土地，係屬二回事，法院仍應就交付土地或返還土地是否 有理由，予以審究（最高法院87年度台上字第1447號判決意 旨可資參照）。經查，本件被告呂秀春所有之系爭建物因無 權占有系爭土地，原告本得依民法第767條規定請求被告呂 秀春除去妨害，即請求被告拆除系爭建物並返還系爭土地， 惟系爭建物為四層樓鋼筋混凝土造之第二層，單獨拆除該建 物之第二層，對該建物之結構顯有重大影響，而屬事實上不 能，則原告請求被告呂秀春拆除系爭建物部分，即非可採。 惟被告呂秀春既無使用系爭土地之正當權源，則原告本於系 爭土地共有人地位，訴請被告呂秀春自系爭建物遷出，並返 還系爭土地，被告呂秀春自仍有返還系爭土地予原告及其他 共有人全體之義務，故被告呂秀春以其無庸拆除系爭建物為 由，抗辯毋庸返還系爭土地之義務等語，要無可採。五、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、 「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利 益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形 不能返還者，應償還其價額。」，民法第179條、第181條分 別定有明文；次按「依不當得利之法則請求返還不當得利， 以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故 其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求 人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於 租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭 土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬 可採。」，亦有最高法院61年度台上字第1695號判例可參。 再按土地法第105條準用同法第97條規定，城市地方建築基 地之租金，以不超過土地申報總價額年息10%為限。所謂土 地之總價額，係指土地所有人依土地法申報之地價即法定地 價，此於平均地權條例施行地區，係指地政機關舉辦規定地 價或重新規定地價時，土地所有人在公告申報期間內自行申 報之地價，土地法施行法第25條、平均地權條例第16條分別 定有明文。又所謂年息10%為限，乃指基地租金之最高限額 而言，並非必須照申報價額年息10%計算之，且尚須斟酌基 地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所 受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。原告主張 其與被告黃福森間租賃契約終止後，被告黃福森應依調解內 容之約定騰空及遷出系爭建物，返還系爭土地於原告及其他
全體共有人，惟被告黃福森受催告後迄今未履行，原告自得 請求被告黃福森賠償因遲延履行而受有不能使用系爭土地之 損害；被告蔡林柱、呂秀春無權占用系爭土地，原告得請求 被告蔡林柱、呂秀春給付相當於租金之不當得利等語，經查 ，被告黃福森於102年1月3日收受原告終止租賃契約及催告 返還系爭土地之通知後，迄未返還系爭土地，則原告請求被 告黃福森給付因遲延所受之損害，固非無據，惟被告黃福森 於99年7月13日已將系爭建物以買賣為由移轉所有權與被告 蔡林柱，被告蔡林柱又於101年12月20日再以買賣為由移轉 權與被告呂秀春，故被告黃福森自系爭租賃契約102年1月3 日終止起，系爭建物已不在其占有使用中，則原告向被告黃 福森請求自101年12月26日起至返還系爭土地之日止之每月 相當於租金之損害，即非可採。被告蔡林柱自99年7月13日 起至101年12月19日止為系爭建物之所有權人，並占有系爭 土地，原告請求自起訴狀繕本送達被告蔡林柱之翌日即102 年5月18日起至返還系爭土地之日止之相當於租金之利益， 被告蔡林柱於上開期間並無占有系爭土地而受有相當於租金 之利益，則原告此部分請求亦非可採。至於被告呂秀春自10 1年12月20日起占有系爭土地如附圖所示A、B部分，原告請 求自民事追加暨準備（一）狀繕本送達翌日即102年10月15 日起至返還土地之日止相當於租金之不當得利，於此部分即 屬可採。而被告呂秀春占用系爭土地如附圖所示Ａ部分土地 面積108.24平方公尺、Ｂ部分土地面積3.9平方公尺，合計 占用系爭土地面積112.14平方公尺，系爭土地之102年1月申 報地價為每平方公尺24,000元，此有土地登記謄本在卷可參 （見本院卷第13頁），則被告呂秀春占有使用之系爭土地總 地價應為2,691,360元（元以下四捨五入，以下同）；本院 衡酌被告呂秀春占用系爭土地如附圖所示A、B部分作為住宅 及雨遮使用，其所有之前揭地上物位於新北市板橋區光武之 巷弄內，附近經濟活動活絡，交通便利，所得利益與商業活 動興盛之繁華地區尚可比，認為應以總地價之年息百分之八 計算應屬適當，則關於被告呂秀春所受之不當得利數額應為 每月17,942元（計算式：2,691,360x0.08/12=17,942）；又 本件原告所得向被告呂秀春請求返還不當得利之金額應僅限 於其應有部分權利比例範圍內方屬有理由，而原告李玉鳳對 於系爭土地權利範圍應有部分為6分之1、原告周龍城對於系 爭土地權利範圍應有部分為12分之1，則原告李玉鳳對被告 呂秀春得請求之數額為每月2,990元、原告周龍城對被告呂 秀春得請求之數額為每月1,495元，則原告於此之範圍內之 請求方屬有理由，其超過此一數額範圍者，則為無理由。
六、綜上所述，原告主張依民法第821條、第767條規定請求排除 被告對於其與其他共有人共有物之侵害，及被告應返還其所 受之利益之請求，於被告呂秀春應自坐落新北市○○區○○ ○段○○○○段000000地號土地上，如附圖所示A部分面積1 08.24平方公尺、B部分面積3.90平方公尺之建物遷出，並將 上開建物占用之土地返還原告及其他共有人全體；並應自10 2年10月15日起至返還上開土地之日止，按月給付原告李玉 鳳2,990元、原告周龍城1,495元之範圍內為有理由，應予准 許；至於原告之請求超過該範圍部分，則為無理由，應予駁 回。
伍、假執行之宣告：原告與被告呂秀春均陳明願預供擔保聲請宣 告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合， 爰分別酌定相當之擔保金額就原告勝訴部分俱准許之；至於 原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應 併予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據， 經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列 ，附此敘明。
柒、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 、第78條、第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條 第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 10 日
民事第一庭 法 官 許瑞東
以上正本證明與原本無異
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 6 月 10 日
書記官 黃雅慧