金之義務，而不得拒付全部之價金，始符誠信原則。」（最 高法院101 年度台上字第1769號判決參照）。２、次查，最高法院77年度第7 次民事庭會議決議雖謂「出賣人 就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係 於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者， 則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之 債務不履行責任」然此係就出賣人交付之買賣標的物瑕疵， 其瑕疵係於契約成立後發生，且因可歸責於出賣人之事由所 致之情形為設題，討論出賣人所應負之債務不履行責任，惟 就該瑕疵於契約成立前發生之情形，既非屬該次決議之範疇 ，自難據前開闡釋逕為相反之解釋，而認出賣人應負物之瑕 疵擔保責任，其瑕疵係於契約成立前發生，即無須負不完全 給付之債務不履行責任。故所謂不完全給付屬積極義務違反 ，即因可歸責於己之事由提出不符合債務本旨之給付，無論 其給付之瑕疵係存在於契約成立前或成立後，均應有前開不 完全給付規定之適用。
３、依系爭買賣契約書第9 條第5 項第1 款約定：「甲方（即原 告，下同）不得於本買賣標地點交前，要求進行氯離子含量 檢測。⒈甲方得於支付第二期價金前，委請合格機構對於買 賣標的之建物進行氯離子含量檢測（主建物之樑、柱、樓板 簡力牆等三處取樣），乙方（即被告黃圳民，下同）。⒉檢 測報告完成前，買賣標的暫停辦理產權移轉登記。⒊檢測結 果綠籬子含量超過約定標準【如標的物建築完成日期在70年 1 月1 日以後87年6 月25日（含當日）以前，約定標準為每 立方公尺0.6 公斤…」（本院卷㈠第34頁）。經查，系爭房 屋建築完成日期為76年12月12日，有建物所有權狀可稽（本 院卷㈠第41頁），則依前揭系爭買賣契約約定，84年6 月25 日以前雙方約定以每立方公尺0.6 公斤為標準，而依上開氯 離子檢測鑑定報告系爭房屋經採樣三處且平均值為每立方公 尺0.7463公斤，其氯離子含量不符合系爭不動產買賣契約所 約定之每立方公尺0.6 公斤標準，是系爭建物並無具備買賣 當時所約定之品質、價值、效用而有瑕疵，被告黃圳民所給 付之系爭房屋即有未依債之本旨為給付，有不完全給付之情 事，且瑕疵難謂輕微，被告黃圳民未查明上開事實，自係可 歸責於被告黃圳民之事由，原告依民法第359 條規定，請求 減少價金即屬有據。至被告黃圳民抗辯稱依系爭買賣契約上 開約定，原告未於支付第二期價金前為氯離子含量檢測，其 免除瑕疵擔保責任云云，然觀諸上開約定，並無買受人必須 於支付第二期價金前為氯離子含量檢測，否則出賣人因此免 除此部分瑕疵擔保責任之約定內容，則被告黃圳民前開抗辯
，自屬無據。
４、再者，經永大不動產估價師鑑定系爭房屋因氯離子含量超過 上開約定標準而於103 年2 月10日交易時所減損之價值為1, 076,000 元一節，此有永大不動產估價師事務所所出具之不 動產估價報告書可證，則原告依民法第359 條規定，請求被 告黃圳民給付1,076,000 元，於法並不合。㈤、原告依據民法第184 條第1 項前段、後段、第2 項、第185 條、第227 條、不動產經紀業管理條例第26條，請求被告泰 慶公司與黃墩墉負連帶損害賠償責任，即被告泰慶公司與黃 墩墉應連帶給付原告1,076,000 元，是否有理由？１、按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人 ，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不 得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履 行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，債務人之代理人 或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己 之故意或過失負同一責任，民法第567 條、第224 條前段定 有明文。復按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明 書向與委託人為交易之相對人解說，管理條例第23條第1 項 亦規定甚詳。居間人關於訂約事項，如買賣標的物之價值、 效用、品質、瑕疵等，應就其所知，據實報告於各當事人； 其以居間為營業者，對於上開事項並有調查之義務，此觀民 法第567 條之規定自明，不動產仲介業之業務，涉及房地買 賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜， 而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之 佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之善良管 理人注意義務。又按善良管理人注意義務，係指依交易上一 般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言 （最高法院42年台上字第865 號判例要旨），故如已施予必 要注意，即難認有未盡善良管理人注意義務而生過失之情形 。
２、依厚昇工程顧問有限公司就系爭房屋為氯離子含量檢測之過 程以觀，檢測系爭房屋是否為氯離子含量超過標準或為海砂 屋，需具備專業知識與設備，被告泰慶公司、黃墩墉為不動 產仲介經紀公司與經紀人，自不具前揭專業能力。又被告黃 圳民於說明書「是否曾經做過海砂屋檢測？」欄位勾選「否 」，原告已用印其上表示已知悉說明書所載內容（見本院卷 ㈠第177 頁），可知原告於簽訂系爭買賣契約時，已知悉被 告黃圳民就系爭房屋並未為氯離子含量檢測，且同意另與被 告黃圳民協議於締約後得進行氯離子含量檢測。復依新北市 高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點所載（本院
卷㈡第89至95頁），建築物所有權人，於發現建築物有白華 、析晶、鋼筋腐蝕、混凝土剝落等現象時，應自行委託本府 認可之專業鑑定機構實施鑑定，且鑑定報告之鑑定內容、項 目為：㈠、混凝土檢測：氯離子含量、抗壓強度、中性化深 度；㈡、損害現象（配合照片說明）；㈢、其他必要之項目 等，惟系爭房屋外觀並無上述異狀，無從以肉眼目視查知， 自無從課以被告泰慶房屋及黃墩墉檢查上開房屋是否海砂屋 ，難認泰慶公司、黃墩墉違反善良管理人注意義務。３、被告泰慶房屋公司及黃墩墉既無可歸責事由，亦無過失，原 告主張被告泰慶公司及黃墩墉應依民法第184 條、第567 條 、不動產經濟業管理條例第26條第2 項規定，連帶損害賠償 1,076,000 元，難認有據，應予駁回。五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第9 條第1 項約定及民法第 359 條規定請求被告黃圳民應給付原告1,076,000 元，及自 起訴狀繕本送達翌日（即106 年4 月26日收受本件起訴狀繕 本送達，見本院卷㈠第71頁）起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則 屬無據，不應准許。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原 告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣 告之；原告其餘假執行之聲請，因訴經駁回而失所附麗，應 予駁回。
七、本件事證已臻明確，至於兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提 出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果 ，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、結論：原告之訴一部為有理由、一部為無理由，依民事訴訟 法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文 。
中 華 民 國 107 年 12 月 28 日
民事第二庭 法 官 饒金鳳
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 1 月 2 日
書記官 沈柏樺
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