之公用設施目的，均有必要穿越通行使用車道，故亦應由全 部39戶地上建物區分所有人各分攤地下室第2至4層之車道面 積之1/1000，併此陳明。
五、原告姚吳麗玲及張本中、何嘉雯部分：渠等均非第一手購買 戶，即與被告間無直接買賣契約關係，何得對被告為本件請 求？另張本中部分，查無證據證明其為本件房地所有權人或 承購人，自無從對被告為本件請求。另關於渠等所謂與其前 手間轉讓協議書，亦不足為彼等有權之證明，蓋從其文義觀 之，僅係權利義務之概括讓與，未經被告同意，對被告不生 效力，充其量只轉讓被告肯仲建設公司部分，不足證明亦得 對被告曾信妹為主張。渠等前手均因轉售而每戶獲利8,700, 000元以上，甚至超過10,000,000元，前手何來損害，而得 轉讓原告？又其等均早已受領系爭房地，且未曾主張物之瑕 疵擔保責任，早已失權，自無權利可轉讓，此外，渠等均係 依已完成保存登記之建物登記狀態為買賣，並已如數受所有 權間接移轉，何來損害之有？至原告姚吳麗玲從未提出其與 前手間買賣契約以實其說。
六、對照原告103年11月21日陳報暨爭點整理狀附件可知：(一)就地下一層部分：
因地下一層係防空避難室，故被告肯仲公司依上開系爭房屋 預定買賣契約書第三條二、2、(一)之約定，將地下一層總 面積扣除作停車位（格）部分之面積，將含結構體、樓梯間 、梯廳、管道間、發電機室、機械室如FAN、電表區、台電 配電場所等公用設備空間及設有電氣設備管線、消防管線、 糞管、廢水管之地下一層頂版、底版等所在空間（除汽車停 車格外）均計入為全棟公設，應合於契約約定，應無不法。(二)就地下二層部分：
系爭契約並未約定車道部分之面積應100%登記為汽車停車位 購買人所有，而因地下二層本即為公共設施性質，且因車道 主要使用者固為汽車停車位承購戶，但全體區分所有權人為 使用車道旁公用設備部分，亦有使用車道之必要，故乃由全 體區分所有權人各持分車道部分面積1000分之1，餘1000分 之961，平均分歸汽車停車位承購戶均分持分，以保障全體 區分所有權人均得使用車道之權益，應符常理（原證29第5 頁未被遮去之四、之第4、5行亦顯示：該案各戶持分車道公 設10000分之14即1000分之1.4，較本件之車道部分公共設施 分擔比例1000分之1為高，足見本件將車道之各1000分之1列 為大公，由全體39戶區分所有權人分別持分並無妥）。另除 車道持分共1000分之961，及汽車停車格即汽車停車位必要 空間內之面積外，其餘含結構體、樓梯間、梯廳、電梯間、
管道間、FAN、機械室暨部分作為機車位之剩餘空間，依其 為公共設施之本質（或留預供為管委會使用設備空間，或屬 其他公共設施之必要空間，如地下二層頂版、底版均設有電 信設備管線、消防管線及廢水管等設備），被告肯仲公司在 不違背汽車停車位一個登記面積約7坪之約定下，將之計入 為全棟公設，何來不法？
(三)就地下三、四層部分言：
其登記原則同前(二)所述地下二層部分，亦應無涉不法。又 地下三層另設有電氣機房及地下四層設有污水機房、消防泵 浦室、水箱等公共設施及其管線，附此敘明。
七、本件中興馥建案於竣工交屋及產權登記時，每一個汽車停車 位登記面積7.09坪之計算過程如下：
(一)地下一層：
1、總面積：790.61㎡。
2、共劃10個平面汽車停車位（格）（編號1~10），其面積依圖 面計算，加計車位（格）旁其他區分所有權人不太可能使用 之面積，合計為159.84㎡，由69位汽車停車位承購戶均分共 有（紅色塊）。
3、以總面積790.61㎡－汽車停車位（格）及車旁面積共159.84 ㎡＝630.77㎡，係包括梯廳、機械室、結構體及停車格以外 之防空避難室（兼車道暨為防空避難室一部分之其他區分所 有權人有可能使用之空地面積），均為全棟公設，由全體共 39戶區分所有權人依專有部分面積比例共有（咖啡色塊）。(二)地下二層：
1、總面積：790.61㎡。
2、共劃15個平面汽車停車位（格）（編號11~25），其面積依 圖面計算加計車位（格）旁其他區分所有權人不太可能使用 之面積，合計為250.19㎡，全數由69位汽車停車位承購戶均 分共有（紅色塊）。
3、車道面積依圖面計算共為218.82㎡，因全體區分所有權人為 利用當層公用設施，均有使用車道之必要，故為保障其使用 車道之權，象徵性由全體共39戶區分所有權人各持分車道面 積之1/1000，其餘961/1000車道面積，即218.82㎡x 961/10 00＝210.29㎡，由共69位汽車停車位承購戶均分持有（綠色 塊）。其餘218.82㎡－210.29㎡＝8.53㎡，則由全體共39戶 區分所有權人依其專有部分面積比例持分。
4、公用設備包括梯廳機械室及結構體等，依圖面計算為156.0 ㎡，全數由39戶區分所有權人依專有部分面積比例持分（咖 啡色塊）。
5、另其餘空地依地下二層為公共設施之本質，不在車道及停車
格範圍內之部分，因全體區分所有權人均有共同使用必要（ 如已劃設機車停車位及預供將來公用設施設置維修備用空間 ），故列入為共用面積（共165.60㎡），並按汽車停車位部 分之面積（包括「停車格面積＋車道持分面積」）與「含主 建物、附屬建物及停車格面積、全部車道面積」之比例計算 ，汽車停車位承購戶所佔共用面積比例為17.93%，即換算由 69位汽車停車位承購戶均分應有部分之共用面積為29.68㎡ （165.60㎡×17.93％＝29.68㎡）；其餘82.07%折算面積為 135.92㎡，則由全體共39戶區分所有權人依其專有部分面積 比例持分（黃色塊）。
(三)地下三層：
1、總面積：790.61㎡。
2、共劃15個平面汽車停車位（格）（編號26~40 ），其面積依 圖面計算加計車位（格）旁其他區分所有權人不太可能使用 之面積，合計為253.07㎡，全數由69位汽車停車位承購戶均 分共有（紅色塊）。
3、車道面積依圖面計算共為233.68㎡，因全體區分所有權人為 利用當層公用設施，均有使用車道之必要，故為保障其使用 車道之權，象徵性由全體共39戶區分所有權人各持分車道面 積之1/1000，其餘961/1000車道面積即233.68㎡×961/1000 ＝224.57㎡，由共69位汽車停車位承購戶均分持分（綠色塊 ）。剩餘233.68㎡－224.57㎡＝9.11㎡則由全體共39戶區分 所有權人依其專有部分面積比例持分。
4、公用設備包括梯廳、機械室及結構體等，其面積依圖面計算 為159.15㎡，全數由39戶區分所有權人依專有部分面積比例 持分（咖啡色塊）。
5、另其餘空地依地下三層為公共設施之本質，不在車道及停車 格範圍內之部分，因全體區分所有權人均有共同使用必要（ 預供將來公用設施設置維修備用空間），故列入為共用面積 （共144.71㎡），並按汽車停車位部分之面積（包括「停車 格面積＋車道持分面積」），與「含主建物、附屬建物及停 車格面積、全部車道面積」之比例計算，汽車停車位承購戶 所佔共用面積比例為17.93%，即換算由69位汽車停車位承購 戶均分之共用面積為25.94㎡（144.71㎡×17.93%＝25.94㎡ ）；其餘82.07%折算面積為118.77㎡，則由全體並39戶區分 所有權人依其專有部分面積比例持分（黃色塊）。(四)地下四層：
1、總面積：790.61㎡。
2、共劃29個平面或雙層式機械汽車停車位（格）（編號41~69 ），其面積依圖面計算加計車位（格）旁其他區分所有權人
不太可能使用之面積，合計為267.48㎡，全數由69位汽車停 車位承購戶均分共有（紅色塊）。
3、車道面積依圖面計算共為179.66㎡，因全體區分所有權人為 利用當層公用設施，均有使用車道之必要，故為保障其使用 車道之權，象徵性由全體共39戶區分所有權人各持分車道面 積之1/1000，其餘961/1000車道面積即172.65㎡（179.66㎡ ×961/1000＝172.65㎡），由共69位汽車停車位承購戶均分 持分（綠色塊）。剩餘179.66㎡－172.65㎡＝7.01㎡則由全 體共39戶區分所有權人依其專有部分面積比例持分。 4、公用設備包括梯廳、機械室及結構體等，其面積依圖面計算 為212.19㎡，全數由39戶區分所有權人依專有部分面積比例 持分（咖啡色塊）。
5、另其餘空地依地下四層為公共設施之本質，不在車道及停車 格範圍內之部分，因全體區分所有權人均有共同使用必要（ 預供將來公用設施設置維修備用空間），故列入為共用面積 （共131.28㎡），並按汽車停車位部分之面積（包括「停車 格面積＋車道持分面積」），與「含主建物、附屬建物及停 車格面積、全部車道面積」之比例計算，汽車停車位承購戶 所佔共用面積比例為17.93%，即換算由69位汽車停車位承購 戶均分之共用面積為23.53㎡（131.28㎡×17.93％＝23 .53 ㎡）；其餘82.07%折算面積為107.75㎡，則由全體並39戶區 分所有權人依其專有部分面積比例持分（黃色塊）。(五)以上地下一層至地下四層之汽車停車位面積加總如下： 159.84㎡（地下一層共10個平面汽車停車位面積）＋250.19 ㎡（地下二層共15個平面汽車停車位面積）＋210.29㎡（地 下二層由汽車停車位承購戶均分持有之車道面積）＋29.68 ㎡（地下二層由汽車停車位承購戶均分持有之共用面積）＋ 253.07㎡（地下三層，共15個平面汽車停車位面積）＋224. 57㎡（地下三層由汽車停車位承購戶均分持有之車道面積） ＋25.94㎡（地下三層由汽車停車位承購戶均分持有之共用 面積）＋267.48㎡（地下四層共29個平面及機械汽車停車位 面積）＋172.65㎡（地下四層由汽車停車位承購戶均分持有 之車道面積）＋23.53㎡（地下四層由汽車停車位承購戶均 分持有之共用面積），以上共計1617.24㎡。而上開汽車停 車位全部面積1617.24㎡，折算為489.22坪由69位汽車停車 位承購戶均分持分，每位為7.09坪（489.22坪÷69＝7.09坪 ），故登記為7.09坪，與原證三號房屋預售契約第1條約定 為每一汽車停車位登記面積約7坪相符。關於竣工已登記予 每一個汽車停車位承購戶之汽車停車位面積為7.09坪乙節， 有附件二可證（停車位屬4141建號，每一停車位權利範圍
48/10000，以全部4141建號總面積4886.30㎡×48/10000＝ 23.45㎡≒7.09坪）等語置辯。
八、均聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回；(二)如受不 利之判決，請准供擔保免假執行。
參、兩造不爭執之事項：
一、被告肯仲公司與編號15至24號原告簽訂（成屋）房屋買賣契 約（以已登記之特定門牌房屋所有權狀所示建物標的成立房 屋買賣契約）如原證六號；以及被告曾信妹與編號15至24號 原告簽訂（成屋）土地買賣契約（由原告買入約定持分之土 地所有權）如原證七號。
二、被告肯仲公司與編號15至24號以外之原告或其前手簽定房屋 預定買賣契約如原證三號；以及被告曾信妹與編號15至24 號以外之原告或其前手簽定土地預定買賣契約如原證四號。三、對於原告起訴狀附表一之項次一至八部分之記載，被告均不 爭執（但其中項次六之停車位價金係含該停車位之建物及土 地之價金、項次七編號1 至14為合約坪數，非權狀坪數，且 權狀坪數除編號5 及14外，均略高於合約坪數；編號5 及14 則已依約找補退款）。
四、兩造對於原證一至十四之真正均不爭執。
五、被告對原證十五號之真正無意見（但對原告主張僅其著色部 分為共用部分有爭執，原告主張與契約約定不符）。六、被告對原證十六號無意見（但關於雨遮部分之主張，與契約 約定不符）。
七、全社區之停車位共69個車位數。
八、系爭大樓地下一樓至四樓每層樓總面積為790.61平方公尺， 四層合計為3162.44 平方公尺。
九、系爭大樓地下一層將車道兼為防空避難室使用。十、系爭大樓一樓之車道面積87.9平方公尺。肆、本件兩造爭執之點，應在於：一、原告得否依民法第227條 不完全給付規定請求被告負連帶損害賠償責任？二、原告得 否對被告主張物之瑕疵擔保責任或不當得利之規定？三、原 告得否依民法第184條請求被告負連帶損害賠償責任？茲分 述如下：
一、原告於起訴狀所列編號7之原告雖為許庭文，然觀諸系爭門 牌號碼為新北市○○區○○路0段000號8樓之房地，初由蔡 弘源與被告肯仲公司締結房屋預定買賣契約書，嗣由蔡弘源 將上開房地轉售與許庭文，並簽立預定買賣契約轉讓協議書 ，爾後許庭文復將上開房地轉售與陳杏菁，並與陳杏菁簽立 預定買賣契約轉讓協議書，將該買賣契約之權利義務全數移 轉陳杏菁承擔（見本院卷一第81至83頁），復佐以上開房地
嗣均交屋與陳杏菁，並由陳杏菁簽收交屋程序，亦將上開房 屋登記與陳杏菁名下（見本院卷四第99、140至142頁），堪 認編號7所列之原告許庭文並非系爭房屋買賣契約當事人， 亦非該承購戶之所有權人，是其自無從依民法第227條不完 全給付規定請求被告負連帶損害賠償責任，亦無從對被告主 張物之瑕疵擔保責任或不當得利之規定，亦無民法第184條 規定之適用，是下述原告得否依據各項請求權基礎向被告主 張權利，均排除編號7所列原告許庭文，合先敘明。二、被告肯仲公司依房屋買賣預定（成屋）契約書之約定，業已 依約如數將原告各自購買之建物坪數登記予原告，被告並無 不完全給付之債務不履行情事：
(一)經查，編號15至24號之原告與被告肯仲公司簽訂（成屋）房 屋買賣契約（以已登記之特定門牌房屋所有權狀所示建物標 的成立房屋買賣契約），以及與被告曾信妹簽訂（成屋）土 地買賣契約（由原告買入約定持分之土地所有權），另編號 15至24號以外之原告或其前手簽定房屋預定買賣契約，以及 與被告曾信妹簽定土地預定買賣契約（見本院卷一第25至 348頁），且原告各自購買之樓層、簽約日期、門牌號、坪 數、價金（房屋以及土地、停車位）等均如起訴狀附表一所 示（見本院卷一第17至20頁）等節，均為兩造所不爭執，自 堪信為真實。次查，（成屋）之房屋買賣契約與房屋預定買 賣契約僅有不同原告所購買之房屋及停車位門牌與號碼標示 、房屋出售面積、房屋買賣總價等記載不同，其餘條款均大 致相同，故僅取其中編號1之原告韓敏之房屋預定買賣契約 書為例，其購買A2棟五樓房屋及兩個汽車停車位（編號47、 48，並登記於新店區順安段4141號建物之下，權利範圍各為 10000分之48），而依上開房屋預定買賣契約書第2條第1項 約定該房屋之共用部分面積約28.53坪，而第3條第2項第1款 之約定，有關房屋之全棟公設共用部分包括：地下一、二、 三、四層之樓梯間、梯廳、電梯間、管道間、機械室、發電 機室、台電配電室、污水機房、水箱、消防泵浦室、供管委 會使用設備空間、防空避難室（未作停車位部分）及其他公 共設施之必要空間、屋頂突出物及必要空間（含樓梯間、機 房、水箱等）。及同條項第2款約定，一樓扣除A1、A2一般 零售業店面二戶面積外，其餘之面積，包含車道口緩衝空間 、防災中心、樓梯間、梯廳及電梯間、供管委會使用設備空 間等公共設施之必要空間（見本院卷一第27至28頁）。其中 ，被告肯仲公司將共有部分空間合併登記於新北市○○區○ ○段0000○號建物內，其所登記之共有部分項目含梯廳、排 煙室、緊急升降機、特別安全梯、防災中心、供管委會使用
設備空間、供行動不便者使用電梯、車道、騎樓、管道間、 電信機房、消防泵浦室、消防水箱、水錶區、水箱、陽台、 消防水池、梯間、電梯機械式、台電配電場所、電表區、發 電機室、FAN、防空避難室兼停車空間、停車空間等項（見 本院卷一第358頁），並將前開共用部分扣除汽車車位買受 人應使用之停車空間後（含車道及其他必要空間，一個停車 位面積約7坪），再依系爭房屋預定買賣契約書第3條第3項 之約定，以區分所有權人即各買受本戶專有部分之面積（含 主建物、附屬建物）占全區各戶專有部分面積總和之比例分 攤前開共用部分之面積，可知地下一至四層之約定共用部分 均有登記於系爭4141號建物之登記謄本所列明之共用部分內 ，而因系爭大樓地下一至四層除規劃有停車空間外，於地下 一層設有發電機室、排煙室、防空避難室兼停車空間、管道 間、緊急升降梯、供行動不便者使用電梯、電表區、台電配 電場所；地下二層並設有管道間、供行動不便者使用電梯； 地下三層則有電信機房、管道間、供行動不便者使用電梯； 地下四層則有消防泵浦室、水箱、污水機房、管道間、供行 動不便者使用電梯等公共空間（見本院卷三第172至175、18 2至185頁），故可得知系爭大樓之區分所有權人欲前往地下 室修繕前開配電設備、發電設施、電信設備、蓄水設備、污 水機房或消防機房，或於緊急避難情況時欲使用防空避難室 ，抑或須使用供管委會使用設備空間或其他公共設施時，尚 須使用地下室之車道及一定停車空間以俾通行之，而自1樓 進出地下室所必須通過之車道自亦包含入內，從而系爭大樓 之區分所有權人仍有與車位所有權人共同持分車道面積之必 要，堪以認定。是以原告聲稱被告將地下室及通往1樓之車 道面積坪數算入大公面積，實際上區分所有權人並無使用該 車道之必要等云云，顯然忽略系爭大樓各區分所有權人仍有 使用車道以進出地下室空間之必要，則原告上開主張，應無 足採。職是，被告肯仲公司於銷售系爭大樓予原告時，即已 於系爭房屋預定買賣契約第2條詳載各原告之房屋共用部分 面積之坪數，且復載明上開共用部分面積不包含停車位空間 之面積，而每個停車位空間面積已約明7坪，並於第3條第2 項清楚記載該共用部分面積所包含之內容，亦有由原告簽立 法定空地、屋頂、地下層停車位及公共設施使用分管同意書 同意系爭大樓地下層依法係供防空避難、停車使用及約定共 用部分（見本院卷一第48頁），上開契約內容均為原告所接 受，方與被告肯仲公司訂立房屋預定或成屋買賣契約書，且 被告嗣後亦以該約定之共用部分面積如實登記予原告，如有 多出或短少之處，被告肯仲公司業已依房屋買賣契約書之約
定如數找補予原告，自堪認被告肯仲公司已有依債之本旨提 出給付，難認被告肯仲公司有何不完全給付之情事，是原告 主張被告肯仲公司有虛灌大公坪數之行為，而應對原告負不 完全給付之責任云云，洵屬無據。
(二)再查，原告陳稱倘依被告肯仲公司將車道及部分停車空間列 為共用部分，恐使車輛於法律上無法從車道進出，而無法達 停車位使用之目的等云云。惟查，系爭大樓地下室共有69個 汽車停車位，每個停車位面積於契約約定為7坪，而實際計 算該4141建號之建物謄本所登記之停車位面積，每個停車位 面積登記為23.45平方公尺，即換算約7.09坪，已超出當初 房屋買賣契約所約定之停車位坪數，且依系爭房屋預定買賣 契約書第1條第2項、汽車位部分，已載明停車位之規格（以 編號1原告韓敏為例）：「長505公分，寬220、230公分」， 換算後，每一停車格面積分別為5.05ｍ×2.20ｍ×0.3025坪 /㎡＝3.36坪，及5.05ｍ×2.30ｍ×0.3025坪/㎡＝3.52坪， 復以契約所約定之7坪扣減者，即為汽車停車位除停車格外 之車道及必要空間所分配之面積，蓋此部分每個停車位本對 於系爭大樓總面積各有應有部分10000分之48，自無原告前 開所稱車輛無法從車道進出、無法達停車位使用目的等情形 。況觀諸該4141建號建物謄本所記載之共用部分項目即包含 梯廳、排煙室、緊急升降機、特別安全梯、防災中心、供管 委會使用設備空間、供行動不便者使用電梯、「車道」、騎 樓、管道間、電信機房、消防泵浦室、消防水箱、水錶區、 水箱、陽台、消防水池、梯間、電梯機械式、台電配電場所 、電表區、發電機室、FAN、防空避難室兼停車空間、「停 車空間」等項，故原告不僅所登記之停車位面積已含有車道 通行之持分面積在內，且共用部分亦包含車道，則汽車停車 位所有權人自享有通行車道以進出使用之權利，如此建物登 記方式即已足供車輛進出車道之用，故原告上開所言，難為 憑信。反係倘被告如原告所主張將地下室公共設備空間以外 之面積全數登記予停車位所有權人，而未列為大公之共用部 分，則其他未購買汽車停車位之建物所有權人反而無法通行 1樓及地下室之車道、停車空間，即無法進出地下室之公共 設備部分，或於緊急時進入避難，如此反而將使前開共用部 分之使用目的無法達成。是原告陳稱車道及其他必要空間之 面積應全數登記予汽車停車位所有權人所有等云云，顯係忽 略社區住戶尚有通行車道以進出地下室，或區分所有權人通 行車道至地下室修繕發電機房、電信機房、蓄水設備、污水 及消防機房及使用防空避難室之必要。
(三)復查，系爭大樓若有「未」購買停車位之房屋買受人，其所
購買房屋坪數其地下室持分面積未包含汽車停車位之持分面 積，惟其因仍有通行車道以進入地下室至發電機房、電信機 房、蓄水設備、污水及消防機房、供管委會使用設備空間及 使用防空避難室等其他公共設施之必要，故仍有將1樓及地 下室車道及停車空間之部分面積應有部分登記為房屋之共有 部分之必要。更遑論，本件原告自承渠等均有購買汽車停車 位，渠等既均有購買汽車停車位，當係確有使用系爭大樓公 設4141建號中之車道共有部分之必要，縱房屋後手位購買停 車位，亦應一併繼受前手之權利義務，則因有購買汽車停車 位之人，本均得使用地下室共用部分，現因原告均有購買停 車位，而當初訂定買賣契約時，停車位價金係以每個停車位 計算，該價金即係包含停車格及必要停車空間及因此享有之 應有部分比例，現原告欲爭執當初契約約定及謄本依約所登 記之共用部分之項目及面積，而主張將車道及停車空間之部 分面積應有部分均不應登記為公共設施面積，而應納入當初 購買之停車位面積內，然因該汽車停車位部分已固定買賣價 金，而共用部分面積將依各戶專有面積比例分攤而計算買賣 價金，原告前開主張顯有倒果為因之虞，自非有理。(四)又按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其 法律性質、構成要件及規範功能各不相同。出賣人就其交付 之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成 立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人 除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履 行責任（最高法院104年度台上字第418號判決、103年度台 上字第442號判決、103年度台上字第196號判決意旨參照） 。而所謂不完全給付，係指債務人雖為給付，惟給付之內容 並不符合債務本旨，違反信義與衡平之原則而言。又所謂給 付應係基於債務人履行債務之意思而為之者，始足當之。故 給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契約成立時雙方 約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨 而為交付，尚不構成不完全給付（最高法院101年度台上字 第1898號判決意旨參照）。故特定物之買賣，該特定物於契 約成立時，即有瑕疵存在，茍以現狀交付之，仍屬依債務本 旨而為給付，尚不構成不完全給付，而屬出賣人應負物之瑕 疵擔保責任之範疇。經查，編號15至24之原告係購買成屋， 而編號25、27之原告乃係購買二手屋，渠等買受系爭大樓之 房屋時，均已有成屋及謄本可資參考，縱渠等認為有虛灌大 公面積等瑕疵為真，然該特定物於渠等與被告契約成立時， 即有該瑕疵存在，自不符不完全給付規定之要件，自無從據 此主張，併此敘明。
(五)綜上，原告聲稱車道等面積不應列入公共設施坪數而由房屋 買受人共同分配，而謂被告有不完全給付之債務不履行情事 云云，洵屬無據。
三、原告不得依民法第354條、第359條、第360條之物之瑕疵擔 保規定向被告肯仲公司請求減少價金或連帶賠償，亦不得依 不當得利規定向被告肯仲公司請求返還價金：
(一)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其 物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條第1項 前段、第2項定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之 缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物 應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且 不以物質上應具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少， 足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（最高法院 73年台上字第1173號判例意旨參照）。又按買賣因物有瑕疵 ，而出賣人依民法第354條至第358條之規定應負擔保之責者 ，為保護買受人之利益，買受人固得退還原物而解除買賣契 約，亦得受領其物而請求減少價金。惟依買賣之情形，解除 契約顯失公平者，為兼顧出賣人之利益，買受人僅得請求減 少價金，以免出賣人因此受有重大損失。所謂物之瑕疵，係 指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之 約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，始為 物有瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號、82年度台上字 第1158號判決意旨參照）。易言之，倘出賣人所給付之買賣 標的物，並無不具備通常價值、效用或品質者，即無物之瑕 疵可言，買受人自不得請求減少價金。
(二)原告主張系爭大樓共用面積應僅有374.20平方公尺，並非被 告所稱之1544.10平方公尺，故上開共用面積短少應屬於通 常效用及契約預定效用欠缺之瑕疵，被告故意不告知該瑕疵 ，自得依民法第360條請求賠償或第359條請求減少價金等云 云，然查，系爭公設建號所登記之共有部分項目包括：梯廳 、排煙室、緊急升降機、特別安全梯、防災中心、供管委會 使用設備空間、供行動不便者使用電梯、車道、騎樓、管道 間、電信機房、消防泵浦室、消防水箱、水錶區、水箱、陽 台、消防水池、梯間、電梯機械式、台電配電場所、電表區 、發電機室、FAN、防空避難室兼停車空間、停車空間等項 ，而地下一至四層各有上開共有部分之項目部分，復參以地 下一層至地下四層之測量成果圖上均載有上開各共有項目及 配置與面積，此有新北市新店地政事務所建物測量成果圖附
卷可考（見本院卷三第182至185頁）。是被告依其與原告間 之系爭房屋預定或成屋買賣契約書之約定而為上開共有部分 之系爭公設建號之登記，並無不合，原告所指稱共用部分面 積應僅有374.20平方公尺，並無足採，業如前述，則原告無 法舉證證明該前提事實為真，被告既依約登記共用部分面積 ，當無原告所指稱被告有何虛灌不應登記為共用部分面積內 之情事，亦無何物之瑕疵可言。再查，系爭房屋預定或成屋 買賣契約已清楚約定，停車位面積約7坪（坪數以地政機關 最後登記之坪數為準），而地政最後登記為23.45平方公尺 ，換算為7.09坪，佐以契約所約定之共用部分面積以編號1 號原告韓敏而言，契約約定為28.53坪，事後系爭公設建號 所有權狀登記共計為29.10坪（見本院卷四第81頁）等節以 觀，均無何短少、未為約定面積給付並為登記之情事，難謂 有何物之瑕疵之情形。復查，系爭房屋預定或成屋買賣契約 書第3條第2項第3款所約定之所謂「除前各款外依法令應列 入共同使用部分之項目皆屬共用部分」，即係指公寓大廈專 有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同 使用者而言，此觀公寓大廈管理條例第3條第4款規定甚明。 而系爭大樓1樓及地下室之車道，自屬系爭大樓專有部分以 外之其他部分，而為該大樓區分所有權人得共同使用之部分 ，應無疑義，則被告將系爭大樓車道部分列入系爭大樓之共 同使用部分，由全體區分所有權人共同持分，並已於系爭房 屋預定或成屋買賣契約書第2條明確約定各承買戶所購買之 共用部分面積坪數供承買戶參考，嗣後並依約履行將共用部 分面積登記於系爭4141建號所有權狀上，如斯，系爭大樓之 地下室空間，除停車位約定為承購者專用外，其餘部分包含 車道均屬全體區分所有權人所分別共有，原告既為共有人之 一，自得依法使用系爭大樓之車道及停車空間，自難謂有何 通常效用或契約預定效用之欠缺。況承前所述，本件原告均 有購買汽車停車位或其前手均有購買汽車停車位，則原告既 均有購買停車位，當係確有使用系爭公設建號中「車道」之 共用部分之必要，是原告前開所辯，堪難採信。又查，原告 於簽定系爭房屋預定或成屋買賣契約書之前，均已將契約書 攜回審閱5日以上（見本院卷一第27至164頁之買方即本件原 告親簽處），足資原告均已明瞭契約書所約定之房屋專有、 共用部分面積之登記明細，方與被告簽立房屋預定買賣契約 書，難謂有何原告所稱被告故意不告知而致房屋買受人於不 知情狀態下，購買不應計價、本應屬於車位所有權人之車道 及其他必要空間之坪數之情事，且於系爭大樓起造完成後， 被告已依照上開契約之約定而為登記，已如前述，自不構成
所謂物之瑕疵可言。雖原告尚辯稱有關地下室之機房等公共 設施，不須經過車道，故建物所有權人無須再行分配車道以 通行修繕之必要等云云，然區分所有權人不論係自行修繕維 護，抑或係授權管理委員會進行地下室之公共設施維護與修 繕，管理委員會係基於區分所有權人之決議及授權以執行職 務，倘若區分所有權人並無通行車道之權利，又如何授權社 區管理委員會得通行車道進出地下室以修繕維護公共設施？ 況委由第三人進入地下室修繕、維護公共設施，本有開車載 貨出入地下室之可能，並非如原告所稱區分所有權人並無任 何使用地下室車道之機會，況依照原告與被告肯仲公司締結 之法定空地、屋頂、地下層停車位及公共設施使用分管同意 書所載，地下一至四層均係依法提供緊急、防空避難之空間 ，是原告上開陳稱建物所有權人均無須再行分配車道持分面 積以通行車道進出修繕公共設施，故無須將車道列為共用空 間等云云，亦非有據，而無可採。綜上，原告基於民法第 354、359、360條規定，主張被告故意不告知瑕疵，而請求 被告肯仲公司應負物之瑕疵擔保責任等云云，為無理由。(三)原告雖主張系爭大樓之共用部分登記面積有虛灌情事，自屬 有瑕疵云云，惟按出賣人對於買受人應負物之瑕疵擔保責任 ，包括「價值瑕疵之擔保」及「效用瑕疵之擔保」二者，此 由民法第354條第1項規定甚明。又所謂物之瑕疵，非僅指存 在於標的物物質本身之缺點，凡依通常交易觀念，或依當事 人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者， 即為物有瑕疵。然查，本件編號15至24號之原告均係向被告 肯仲公司購買成屋，是以被告肯仲公司於銷售上開原告時， 除有於系爭房屋成屋買賣契約第1條第3項清楚記載「本契約 標的標示面積、用途及權利範圍依（附件一）權狀影本所載 為準」，業於銷售時與原告核對該建物之權狀或謄本登記情 形，並揭露系爭房屋之主建物、附屬建物及共有部分面積， 亦有向原告解釋建物坪數及共用部分面積之分攤計算方式， 而為上開原告所接受，且被告肯仲公司嗣亦以該謄本記載面 積如實登記予上開原告，自無物之瑕疵情事，況系爭大樓已 為所有權第一次登記後始轉賣與編號15至24之原告，編號15 至24之原告於簽約之前已看過現場，閱覽過公設建物謄本， 則系爭大樓其登記情形及現場情形均已知悉，自無從再據以 主張共用部分坪數虛增等問題。再查，編號1原告於系爭房 屋預定或成屋買賣契約書本即約定其所承購之共用部分（不 含停車位持分）面積為28.53坪（見本院卷一第28頁），而 於謄本實際登記之共用部分面積為29.10坪（見本院卷四第 81頁）、編號2原告於系爭房屋預定或成屋買賣契約書本即
約定其所承購之共用部分（不含停車位持分）面積為28.49 、28.52坪（見本院卷一第58、61頁），而於謄本實際登記 之共用部分面積為28.95、29.10坪（見本院卷四第83、85頁 ）、編號3原告於系爭房屋預定或成屋買賣契約書本即約定 其所承購之共用部分（不含停車位持分）面積為31.84坪（ 見本院卷一第65頁），而於謄本實際登記之共用部分面積為 32.47坪（見本院卷四第87頁）、編號4原告於系爭房屋預定 或成屋買賣契約書本即約定其所承購之共用部分（不含停車 位持分）面積為28.04坪（見本院卷一第69頁），而於謄本 實際登記之共用部分面積為28.51坪（見本院卷四第89頁） 、編號5原告於系爭房屋預定或成屋買賣契約書本即約定其 所承購之共用部分（不含停車位持分）面積為39.98坪（見 本院卷一第73頁），而於謄本實際登記之共用部分面積為38 .14坪（見本院卷四第91頁）、編號6原告於系爭房屋預定或 成屋買賣契約書本即約定其所承購之共用部分（不含停車位 持分）面積為28.52坪（見本院卷一第77頁），而於謄本實 際登記之共用部分面積為29.10坪（見本院卷四第96頁）、 編號8原告於系爭房屋預定或成屋買賣契約書本即約定其所 承購之共用部分（不含停車位持分）面積為28.48坪（見本 院卷一第133頁），而於謄本實際登記之共用部分面積為28.
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