前，曾與潘進坤合夥購買3 間房屋，該3 間房看屋過程當 中，仲介人員會提出屋況說明書或相關的檢測報告給原告 或潘進觀看，經證人潘進坤到院證述明確（見本院卷第13 6 至139 頁），顯見原告並非無購屋經驗之人，對於氯離 子含量過高即為俗稱之「海砂屋」，衡情應無不知之理？ 況系爭房屋氯離子含量平均值並未超過約定標準，已如前 述，是被告周毓凱、梁睆斐是否有以施用詐術，致原告陷 於錯誤而購買系爭房屋，自屬疑問？另原告聲請訊問之證 人施瑞美雖到庭證稱：「（問：你在哪一家仲介公司服務 ？）三重永慶不動產仲介公司。我是擔任一般銷售營業員 。（問：原告是不是曾經有委託你們公司仲介來買房屋？ ）有。（問：你還記得何時？經過情形為何？）原告是在 （100 年）1 月13日時跟我聯絡要看房子，他開車載我一 同看屋，是看三重中山路77巷的房子。（問：有無成交？ ）有。（問：原告在委託你們仲介購買這件房屋時，有無 特別強調他們不願意買海砂屋？）這部分他很強調，他電 話查詢時就說不要三種海砂屋、輻射屋、凶宅，見面時又 講一次。（問：海砂屋，你們仲介人員如何去認定？）請 專業人員去驗定。（問：驗是何種狀況下才叫海砂屋？） 以政府的規定作標準。（提示本院卷42頁氯離子含量試驗 報告予證人，（問：你們一般銷售人員的觀點，這樣的檢 驗報告在你們的認定是否為海砂屋？）因為這有3 處，有 1 處檢驗超過標準，所以仲介公司營業人員將它講清楚。 我們會說氯離子超過0.6 標準的話，通稱海砂屋，看你們 能不能接受。（問：你們仲介遇到類似的房子，一般客戶 會接受嗎？）大部分不會接受。（問：這種房子在價錢上 會不會有折讓的空間？）差很多，通常願意買的話有時候 市價會差到一半。（問：你剛才所提到的以政府規定作標 準，你的標準是多少？）0.6 ，是指八十幾年前的房子， 後來新房子的話是0.3 。（問：你是如何幫原告或客戶來 判斷說你現在帶看的房子是不是海砂屋？）請專家驗，然 後會有報告書。只要超過標準，通稱就是海砂屋。」等語 ，然其復證稱：「（問：原告請你代為仲介的第一間房子 有無做過氯離子檢測報告？）有。（問：當時你拿到氯離 子報告你是如何跟原告作解釋說這房子不是海砂屋？）原 告有問我這房子是不是海砂屋，我就拿給他看氯離子檢測 報告，然後說低於0.6 ，不是海砂屋。」等語（見本院卷 第139 至140 頁），可知證人施瑞美上開證詞縱令屬實， 然依原告之購屋經驗應已知系爭房屋氯離子含量有一處高 於0.6 公斤∕立方公尺，係屬其所所主張之「海砂屋」甚
明，由此益見原告上開主張並非事實，亦難採取。 ⒊原告再主張：被告周毓凱、梁睆斐未於執行仲介、居間業 務過程中，提出不動產說明書及附件氯離子檢測報告並向 原告解說，即屬違反不動產經紀業管理條例第23條之法定 義務而有過失，其致原告誤購買具瑕疵之系爭房屋，而受 有房屋價值減損或所付價金遭被告陳麗芬沒收之損害，依 不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，被告宏泰公司 自應與周毓凱、梁睆斐負連帶損害賠償責任云云。惟此亦 為被告周毓凱、梁睆斐、宏泰公司所否認，且原告就本件 交易爭議向新北市政府地政局申訴簽約前被告宏泰公司未 以不動產說明書解說，及另質疑委託銷售契約書係事後補 作一節，經該局查證後，認為本案未依規定製作不動產說 明書及提供解說部分，不予裁罰，而僅就被告宏泰公司留 存之不動產買賣契約書無經紀人簽章部分裁罰，此有新北 市地政局100 年11月8 日北地價第1001552971號函影本1 件在卷可稽（見本院卷第269 至270 頁），則原告主張被 周毓凱、梁睆斐違反不動產經紀業管理條例第23條第1 項 ：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與 委託人交易之相對人解說。」之規定，並無依據。又被告 周毓凱、梁睆斐雖有違反同條例第23條第2 項：「前項說 明書於提供解說前，應經委託人簽章。」之規定，惟該條 項規定意旨，係為促使經紀人對不動產說明書內容履行注 意義務，並對其記載事項表示負責，尚難因此即認被告周 毓凱、梁睆斐於執行仲介、居間過程有故意或過失致原告 受有損害，故原告主張被告周毓凱、梁睆斐、宏泰公司應 依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，負連帶賠償 責任，亦非可採。
⒋原告復主張：被告周毓凱、梁睆斐於交易時隱瞞系爭房屋 前次交易曾經因為海砂屋而解除契約之事實，復又未向原 告詳實說明系爭房屋之瑕疵，係違反民法第567 條第1 項 之據實報告義務，被告陳麗芬並藉口拒絕承作履約保證， 被告周毓凱、梁睆斐自應就當事人之履行能力或訂立該約 之能力進行調查，被告周毓凱、梁睆斐未盡調查之義務， 且接受被告陳麗芬拒作履約保證之說詞，致使原告受有給 付價金遭被告陳麗芬沒收之損害，已違反民法第567 條第 2 項之調查義務，而有過失，依民法第224 條規定，被告 宏泰公司應負擔與被告周毓凱、梁睆斐同一之過失責任， 原告並得依同法第227 條第1 、2 項、544 條及不動產經 紀業管理條例第26條第2 項等規定，向被告宏泰公司請求 賠償因買受瑕疵房屋及價金被沒收之損害云云。然原告並
無法證明被告周毓凱、梁睆斐明知系爭房屋前次交易曾經 因為海砂屋而遭解除契約之事實，已如前述，又本件係因 原告嗣後拒絕繳納尾款而遭被告陳麗芬解除系爭買賣契約 （詳後述），與被告陳麗芬是否履行能力或訂立契約之能 力無涉，是被告此部分抗辨亦屬空言無據，要難採取。 ㈡關於原告對被告陳麗芬備位請求部分：
⒈按系爭買賣契約第10條第1 項約定：「買方依約履行付款 或契約所定其他各項義務者，即為買方違約，賣方得限期 催告履行，逾期仍不履行即得解除契約並將已收之價款全 數沒收，作違約罰金。」（見本院卷第17頁）。查本件原 告既不得以系爭房屋氯離子含量超過0.3 公斤∕立方公尺 ，而主張被告陳麗芬應負不完全給付及瑕疵擔保責任，業 如前述，則其自應依約配合履行系爭房屋移轉登記及給付 尾款之義務，惟原告僅給付第一、二期價款164 萬元後即 未再依約履行，經被告陳麗芬於於100 年2 月22日以三重 中山路郵局第29 1號存證信函催告原告履行契約，然原告 仍置之不理，被告陳麗芬再於100 年3 月9 日以三重中山 路郵局第337 號存證信函通知原告依系爭買賣契約第10條 第1 項規定解除系爭買賣契約，並沒收原告已付價款，有 存證信函影本2 件在卷可稽，而原告對其已收受上開存證 信函並不爭執，是系爭買賣契約已經被告陳麗芬合法解除 甚明。
⒉次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民 法第252 條定有明文。是約定之違約金如有過高情事，法 院即得依規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求 給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之， 亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612 號判例參照）。至約定之違約金是否相當，即須依一般客 觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌 之標準（最高法院79年度台上字第1915號判例參照）。本 院審酌系爭房屋氯離子含量雖超過0.3 公斤/ 立方公尺， 惟被告陳麗芬並未違約，原告嗣後未依約履行買受人之義 務，顯有可歸責之事由，然經本院囑託歐亞不動產估價師 聯合事務所估價後，認系爭房屋於100 年1 月18日成交時 之市價因氯離子含量過高等因素而減損金額1,567,020 元 ，有該事務所估價報告書1 份在卷可稽，及本件系爭房屋 交易價格為826 萬元，而前次被告陳麗芬曾以750 萬元價 格出售，因買主以氯離子含量過高而未成交，為兩造所不 爭執，暨被告陳麗芬為與原告解決本件爭議需耗費相當人 力、時間及費用等情狀，認被告陳麗芬依系爭買賣契約第
10條第1 項後段之約定，將已收受之價款全部164 萬元充 作違約金核屬過高，應酌減為上開數額之百分之50即82萬 元為適當。故原告請求將違約金核減至10萬元，被告陳麗 芬主張不應酌減違約金云云，均非可採。又本件違約金經 本院酌減後，被告陳麗芬受領超過之82萬元已無法律上之 原因而受有利益，並致原告受有損害，則原告依民法第17 9 條不當得利之規定，請求被告返還該金額，於法自屬有 據。
七、綜上所述，原告主張系爭房屋氯離子含量超過0.3 公斤∕立 方公尺之標準，其得依民法第254 條、第359 條規定解系爭 買賣契約，並依民法第179 條規定，先位請求被告陳麗芬返 還其已繳納之價金164 萬元及其遲延利息；主張被告周毓凱 、梁睆斐有共同侵權行為、違反不動產經紀業管理條例第23 條規定之法定義務、未盡民法第567 條規定之據實報告義務 ，其得依民法第184 條、第185 條、第188 條第1 項前段、 第227 條第1 、2 項、第544 條及不動產經紀業管理條例第 26條第2 項等規定，請求被告周毓凱、梁睆斐與被告宏泰公 司連帶給付164 萬元及其遲延利息；暨原告對被告陳麗芬先 位請求與對被告周毓凱、梁睆斐、宏泰公司之請求間，任一 項被告為給付，於其給付範圍內，他被告同免責任，為無理 由，應予駁回。至原告主張本件約定之違約金額過高，經本 院職權酌減後，依民法第179 條不當得利之規定，備位請求 被告陳麗芬應返還82萬元及自本件判決翌日起至清償日止， 按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部 分之請求，則無理由，應予駁回。
八、原告與被告陳麗芬均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假 執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰分別酌定相當之 擔保金額，併宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已 失所附麗，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此 敘明。
十、據上論斷，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決 如主文。
中 華 民 國 101 年 10 月 30 日
民事第三庭 法 官 高文淵
上列正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 101 年 10 月 30 日
書記官 陳淑芳
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