有部分一節，核屬無權代理，依民法第170條應為效力未定 。再者，原告請求被告丁○○履行契約時，被告丁○○已經 明示拒絕履行等情，亦有原告甲○○與泰慶公司來函之信封 、原告甲○○於103年12月31日以土城平和郵局第259號存證 信函、104年1月13日(104)弘商議字第0000000號律師函及回 執、104年1月13日(104)弘商議字第0000000號律師函及回執 附卷可稽（見本院卷第84-98頁），且原告亦主張被告乙○ ○、丙○○、鄭裴方拒不依系爭買賣契約履行義務，而請求 違約金等，足見被告丁○○已明示當然不承認被告乙○○所 為代簽系爭買賣契約之無權代理行為，則依上列規定及說明 ，該無權代理行為即確定的對於本人即被告丁○○不生效力 。
⒋按「各共有人，得自由處分其應有部分。共有物之處分、變 更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」、「法律行為 之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者 ，則其他部分，仍為有效。」，民法第819條、第111條定有 明文。又共有人將共有物讓與他人，固為共有物之處分，非 得共有人全體之同意，對於其他共有人不生效力，但為讓與 之共有人與受讓人間之債權契約行為並不當然亦歸於無效（ 最高法院84年度台上字第2200號判決意旨參照） ；民法第 一百十一條但書之規定，非謂凡遇給付可分之場合，均有其 適用。尚須綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意 、交易之習慣、其他具體情事，並本於誠信原則予以斟酌後 ，認為使其他部分發生效力，並不違反雙方當事人之目的者 ，始足當之（最高法院75年台上字第1261號判例意旨參照） 。查原告甲○○與被告乙○○、丙○○、鄭裴方就系爭房地 所簽立之系爭買賣契約，其中被告丙○○、鄭裴方部分均屬 無效等情，已如前述，而被告乙○○對於其與原告甲○○就 系爭房地簽立系爭買賣契約等情，並不爭執，故系爭買賣契 約應僅就被告乙○○部分（即系爭房地有關被告乙○○應有 部分之系爭買賣契約）為有效。惟查，本件原告甲○○陳明 其購買系爭房地係因為要開設公司（見本院卷第171頁反面 ），且觀諸原告甲○○與被告乙○○、丙○○、鄭裴方就系 爭房地所簽立之系爭買賣契約（見本院卷第11頁），係由原 告甲○○以總價1,650萬元向被告3人購買新北市○○區○○ 路0段00巷00號（1樓，權利範圍：全部）房屋及其坐落基地 （權利範圍：1/10,000，即系爭房地），足見系爭買賣契約 雙方當事人之目的重在上列房屋之全部及其坐落基地之買賣 ，使買方取得該屋之權利範圍（全部），並非僅就該屋之局 部（應有部分，權利範圍1/3）為買賣，使買方取得該屋之
應有部分，而與其他共有人繼續保持共有關係，減低使用收 益價值，如僅使被告乙○○部分之系爭買賣契約發生效力， 顯然違反雙方當事人之目的，則依上列規定及說明，本件原 告甲○○與被告乙○○、丙○○、鄭裴方就系爭房地所簽立 之系爭買賣契約之一部分（即被告丙○○、鄭裴方部分）無 效者，全部皆為無效，亦即被告乙○○部分亦應認為無效。 是被告乙○○、丙○○、丁○○（其中被告丙○○、丁○○ 由被告乙○○代理）與原告甲○○於103年11月28日簽立之 系爭買賣契約為無效。
⒌矧被告乙○○、丙○○、丁○○（其中被告丙○○、丁○○ 由被告乙○○代理）與原告甲○○於103年11月28日簽立之 系爭買賣契約既為無效，則本院即無庸再就被告所辯原告甲 ○○於簽約當日未付任何現金，與買賣契約第三條約定之第 一期款付現金之記載不符，且代書部分有業務登載不實，原 告甲○○開本票不付現，更係欺詐被告孤兒寡母之舉。被告 徐麗綾於103年11月29日中午以電話請吳佳怡小姐轉告原告 甲○○表示不賣，符合民法第92條撤銷被詐欺之意思表示行 為，故依同法第114條第1項規定系爭買賣契約自始失效部分 予以審酌。
㈡原告甲○○請求被告各給付違約金55萬元，是否有據？ 承上，系爭買賣契約既為無效，即無任何履約之義務，自無 債務不履行可言。是原告甲○○主張其已依約於103年12月1 日支付第一期價金165萬元至房屋交易安全專戶，詎被告不 依系爭買賣契約第三條價款支付方式之約定履行備齊證件、 在過戶書表上蓋妥印鑑章並將買賣標的之房地權狀正本交予 地政士以辦理產權移轉登記之義務，經原告甲○○及泰慶公 司分別催告被告等儘速履約，被告等仍拒不履約，原告甲○ ○遂以存證信函表示解除系爭買賣契約。爰依不動產買賣契 約書及債務不履行之法律關係，請求被告各給付違約金55萬 元等語，即屬無據，自無可採。
㈢原告泰慶公司請求被告各給付276,666元，是否有據？ 按「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求 報酬。」，民法第568條第1項定有明文。查系爭買賣契約既 為無效，即無任何履約之義務，自無債務不履行或以系爭買 賣契約因原告泰慶公司之報告或媒介而成立情事可言。是原 告泰慶公司主張被告除於103年11月28日與原告甲○○簽立 系爭買賣契約外，並簽立服務報酬給付同意書予原告泰慶公 司，承諾給付原告泰慶公司50萬元之服務報酬，然因被告等 拒不履行系爭買賣契約，致遭原告甲○○主張解約，實屬可 歸責於被告等之事由。依民法第568條第1項規定、最高法院
52年度台上字第2675號判例意旨及一般委託銷售契約書第七 條約定，原告泰慶公司有權請求被告依約給付服務報酬，另 應給付違約金予原告泰慶公司。爰依一般委託銷售契約書及 債務不履行之法律關係、民法第568條第1項規定，請求被告 各給付276,666元等語，亦屬無據，洵不足採。五、從而，原告甲○○依不動產買賣契約書及債務不履行之法律 關係；原告泰慶公司依一般委託銷售契約書及債務不履行之 法律關係、民法第568條第1項規定，分別請求被告給付如訴 之聲明所示，均為無理由，均應予駁回。原告之訴既經駁回 ，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此 指明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條判 決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 28 日
民事第一庭 法 官 楊千儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 4 月 28 日
書記官 吳育嫻
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