臺灣板橋地方法院民事判決 八十九年度訴字第一七二○號
原 告 丙○○
被 告 甲○○
複 代理人 劉蕙芳
右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主 文
被告應將坐落臺北縣三峽鎮○○段二四０－二地號面積二百二十一平方公尺、同段二
四０－十一地號面積二平方公尺、同段二四０－八地號面積四百二十五平方公尺土地
返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹仟貳佰叁拾捌萬元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行
程序實施前以新臺幣叁仟柒佰壹拾壹萬捌仟陸佰捌拾肆元供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示，並願供擔保，請准予宣告假執行。二、陳述：
㈠坐落台北縣三峽鎮○○段二四０－二地號面積二二一平方公尺、同段二四０－十 一地號面積二平方公尺（民國六十六十月十三日自二四０－二地號分割轉載）， 同段二四０－八地號土地面積四二五平方公尺（以下簡稱系爭土地），於三十六 年間係訴外人陳月所有。陳月於四十六年十一月四日出賣與訴外人黃欉，於四十 七年一月二十七日登記為黃欉所有。黃欉於五十六年十月二十七日出賣登記與原 告丙○○。四十七年訴外人黃欉向陳月購買上開系爭土地時即作為煤炭貯置場， 堆放煤炭，無人耕作，原告向黃欉購買系爭土地後迄今三十餘年，亦無人耕作， 亦無人向原告繳納租金，現場一片荒蕪，雜樹高達數十尺，樹幹直徑粗達二尺餘 ，雜草叢生。系爭土地面臨三峽鎮○○○○路，長期荒廢至為可惜，第三人欲承 租搭建鐵屋，該第三人經向三峽鎮公所申請建築使用，經該公所告知，始知訴外 人陳月與林王秀綿就系爭土地於四十四年一月一日至四十九年十二月三十日有耕 地租約。經查四十七年黃欉向陳月購買系爭土地後，林王秀綿已與陳月終止租約 ，將土地交付地主收回，並向台北縣政府註銷租約登記，僅未向三峽鎮公所辦妥 註銷登記。系爭土地既經地主收回，且四十餘年無人耕作，現場一片荒野，樹木 雜草叢生，數十年來原告亦不認識被告，被告亦四十餘年來未繳付分文租金，可 證系爭土地已無租約，被告亦無耕作事實，荒蕪不堪，經原告屢向三峽鎮公所申 請註銷耕地租約，經該公所通知被告，被告始知在三峽鎮公所有租約尚未註銷， 而提出異議，案經三峽鎮公所台北縣政府調解不成立，移送鈞院原告奉諭不得已 提起本件訴訟，請求返還系爭土地。
㈡系爭土地經出租人陳月收回，又經黃欉置放煤炭十年以上，再經原告於五十六年 買受，迄今四十餘年無人耕作，原告與被告數十年亦不認識，被告數十年亦未繳 分文租金，故系爭土地已無租約，已如前述，退萬步言，假如尚有租約，則依耕 地三七五減租條例第十七條第一項第四款：「非因不可抗力繼續一年不為耕作時 」，及行政院七十三年九月二十四日台七十三內字第一五六四號函核定，耕地三
七五租約清理要點第九條第一項第四款：「承租人非因不可抗力繼續一年不為耕 作時」，第六款：「出租耕地全部經出租人收回者」規定，均得終止耕地租約， 並請求被告將該土地返還原告。
㈢本件之請求權如左：
⒈所有權人之物上請求權：系爭二四０－八等三筆土地，雖於四十四年一月一日 至四十九年十二月三十日由訴外人陳月與林王秀綿訂有租約，惟陳月於四十七 年一月二十七日出賣登記為訴外人黃欉時，已與林王秀綿終止租約，林王秀綿 將土地交還地主收回，由買受人黃欉於系爭土地作煤炭貯置場，堆放煤炭，無 人耕作。原告於五十六年十月二十七日向黃欉購買系爭土地後，迄今亦占有三 十餘年，亦無人耕作，雜草叢生，亦無人向原告繳納租金，原告與被告數十年 亦不認識，故系爭土地，已無租約，僅係尚未辦妥註銷登記而已。原告向三峽 鎮公所提出註銷租約申請後，被告始於八十八年九月二十八日開始強行墾荒除 草經原告當場勸阻，故被告係無權占有，依民法第七六七條規定，所有人對 於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。故被告應將系爭土地返還原告 。
⒉原告依耕地三七五減租條例及其有關法令終止租約，依民法第四百五十五條規 定，被告應返還系爭土地。退萬步言，假如尚有租約，則依耕地三七五減租條 例第十七條第一項第四款：「非因不可抗力繼續一年不為耕作時」，行政院七 十三年九月廿四日函修正備查，內政部七十三年十月六日七十三台內地字第二 六二八七六號函令，耕地三七五租約清理要點第九條第一項第四款：「承租人 非因不可抗力繼續一年不為耕作時」、第六款「出租耕地全部經出租人收回者 之規定」，均得終止耕地租約，依民法第四百五十五條規定，承租人於租賃關 係終止後，應返還租賃物，請求被告將系爭土地返還原告。 ㈣被告自四十七年一月二十七日至八十八年九月二十八日止，長達四十一年餘未在 系爭土地耕作之證據：
⒈系爭土地之原地主訴外人陳月於四十六年十一月四日出賣與訴外人黃欉後，林 王秀綿已與陳月終止租約，將土地交付出租人地主收回，故四十七年一月二十 七日黃欉登記為所有人並由陳月空地點交黃欉，由黃欉在系爭土地作為煤炭貯 置場，堆放煤炭十年，故被告從未向黃欉繳納分文租金。 ⒉系爭土地於五十六年十月二十七日由黃欉出賣登記與原告，空地點交，無人耕 作。
⒊五十八年十一月十日訴外人億豐交通企業有限公司負責人董火土向原告借用系 爭土地，向主管機關申請作為汽車停車場之用，可證系爭土地為空地無人耕作 。
⒋六十年間原告於系爭土地搭建有三峽鎮○○里○○路○段一五六號、一五八號 房屋二棟，經營信通汽車保養場，該房屋於七十二年間拆除，經台北縣稅捐稽 徵處派員實地勘查屬實，有公司廠商行號使用房屋位置圖及台北縣稅捐稽徵處 七二北縣稅二字第三四八號簡便行文表可稽。添 ⒌七十二年四月十二日台北地方法院板橋分院民事執行處執廉字第一五八八號查 封系爭土地，查封當時亦為空地，無人耕作。
⒍七十四年七月二十二日台北縣政府徵收系爭土地相鄰之二四０－一四地號土地 ，政府查估確無地上物，無人耕作，無耕地租約，故徵收時無地上物補償，台 北縣政府亦無補償土地之地價三分之一給被告。 ⒎系爭土地一片荒蕪，雜樹數棵，每棵高達數十尺，樹幹直徑粗達二尺餘，雜草 叢生，有八十五年五月十六日、八十八年九月二日照片八張可證。 ⒏系爭土地四十餘年來並無耕作，一片荒野，雜草、樹木叢生，有當地居民八十 六年六月二十一日周賢鑄證明書可稽。添
⒐系爭土地面臨三峽鎮○○○○路，長期荒廢至為可惜，八十六年春訴外人蘇國 義、張阿新欲承租搭建鐵屋，該訴外人向三峽鎮公所申請建築使用，經該公所 告知，原告始知陳月與林王秀綿於四十年間有耕地租約。 ⒑原告於八十八年九月十七日向三峽鎮公所提出註銷租約後，被告始於八十八年 九月二十八日以鋤頭除草整地。但該荒地上佈滿大石塊、磚塊，原告之信通汽 車保養場房屋拆除留下之磚塊、廢輪胎，原告於六十年間經營信通汽車保養場 留下之廢輪胎、廢木條、垃圾雜草等，原告（穿白衣、手拿安全帽）當場勸阻 被告不要侵占耕作，有照片三張可稽，可證系爭土地長年無耕作直到八十八年 九月二十八日被告始強行開墾。添
⒒原告向三峽鎮公所申請註銷租約後，被告始臨時強行除草整地，但因四十年來 從無耕作，亦不知系爭土地之坐落地界何在，故連他人非原告所有，所有之土 地亦一併侵占耕作，有九十年一月十一日鈞院現場勘驗時指示拍攝之照片二張 可稽。添
⒓被告承認三十餘年來，從未繳納租金，亦不認識原告，可證三十餘年來，被告 未耕作原告之土地。
㈤被告承認系爭土地四十一餘年來，均由地主原告等使用占有，被告未使用，故亦 不繳納租金：
系爭土地自四十七年一月二十七日起交付黃欉作為煤炭貯置場，堆放煤炭，十年 再過戶點交原告，至八十八年九月二十八日止，長達四十一年餘均均地主原告等 使用占有，系爭土地業經地主收回四十一年餘，被告承認而無爭執。故亦不繳納 租金，可證兩造無租約存在。
㈥系爭土地之租約，已於四十七年一月二十七日以前終止之證據如左，可證兩造已 無租約：
⒈系爭土地之原地主訴外人陳月於四十六年十一月四日將系爭土地出賣與訴外人 黃欉之後，林王秀綿已與陳月終止租約，將土地交付出租人地主陳月收回，故 四十七年一月二十七日黃欉登記為所有人，並由陳月空地，點交黃欉，由黃欉 在系爭土地作為煤炭貯置場，堆放煤炭十年，為被告所承認，被告因自黃欉買 受系爭土地，作煤炭貯置場後，已無租約，從未耕作。故十年來未向黃欉繳納 分文租金。
⒉因陳月與林王秀綿之租約已於四十七年一月二十七日以前終止，並將土地交付 出租人陳月收回，由陳月空地點交黃欉作煤炭貯置場，故陳月與林王秀綿之耕 地租約期間雖自四十四年一月一日起至四十九年十二月三十一日止六年，但林 王秀綿承認租約已終止，故自五十年一月一日起至五十五年十二月卅一日止，
林王秀綿均無請求陳月或黃欉續訂租約，可證租賃兩方當事人均同意租賃關係 已終止。
⒊原告於五十六年十月二十七日向黃欉購買系爭土地後迄今占有三十餘年，其間 亦無人耕作，雜草叢生，亦無人向原告繳納租金或請求訂立耕地租約，依耕地 三七五減租條例第十七條第一項第二款規定：「耕地租約，在租佃期間未屆滿 前，承租人放棄耕作權時，租約終止」。可證陳月與林王秀綿之租約已於四十 七年一月以前終止，雙方已無租約關係存在，僅係陳月尚未辦妥註銷租約登記 而已。
⒋耕地租佃期間為六年，耕地租約係「定期租約」，依民法第四百五十一條第一 項規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅」。租賃定有期 間者，其租賃關係於期間屆滿時消滅，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃 物與出租人，民法第四百五十一條第一項及第四百五十五條定有明文，最高法 院五十二年台上字第二二九號著有判例。故陳月與林王秀綿之四十四年一月一 日至四十九年十二月三十一日之定期租約，已於四十七年一月以前雙方終止， 退萬步言，如未提前終止，亦已於六年期限屆滿時消滅，嗣後雙方既無續訂租 約之意思一致，亦無雙方會同申請訂約之行為，可證陳月所訂之租約早已消滅 。
㈦行政機關台北縣政府在租賃關係已消滅之耕地租約上擅自逕行蓋印之行政行為， 不發生兩造租約之意思表示效力，租賃契約違法無效，原告不受拘束： ⒈台北縣政府於陳月與林王秀錦終止租約後之六年，未通知陳月、林王秀綿，逕 行於租賃關係已消滅之耕地租約上加蓋自五十六年一月一日至六十一年十二月 卅一日止續訂租約六年之戳印，並於六年後，再逕行加蓋自六十二年一月一日 至六十七年十二月卅一日止續訂租約六年之戳印。此係行政機關之違誤行政行 為，陳月、黃欉、原告與林王秀綿並不知情，亦從未向該行政機關表示續訂租 約，故該違法之行政行為依法無效，不發生民法訂立租約之效力。添 ⒉當事人互相表示意思一致者，契約即為成立。稱租賃者謂當事人一方以物租與 他人使用、收益，他方支付租金之契約。民法第一百五十三條及第四百二十一 條定有明文。契約係須由二人以上之意思表示一致而成立之雙方行為。系爭土 地既於四十七年一月由陳月收回，空地點交出賣與黃欉作為煤炭貯置場，林王 秀綿亦同意放棄耕作，終止租約，則耕地租約已終止，租約消滅。其後雙方亦 無土地租賃之意思表示一致之情形，且雙方從無任何一方向台北縣政府表示要 簽訂耕地租約，更無雙方會同，申請訂約登記，台北縣政府亦未通知雙方要簽 訂續約，故台北縣政府擅自逕行於雙方已終止租約之耕地租約文件上加蓋續訂 租約六年之行政行為，違背民法第一百五十三條及第四百二十一條規定，該行 政行為無效，不生租約效力添。
⒊行政機關擅自逕行加蓋「續訂租約六年」之行政行為，違反耕地三七五減租條 例第六條第一項規定：「本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之，租約之 訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」。行政機關之行 政行為違背法令，不生租約續約之效力，對原告亦無拘束力添。 ⒋系爭土地於四十七年一月二十七日由陳月出賣與黃欉登記為所有人，並由黃欉
貯置煤炭，被告之祖先林王秀綿已知系爭土地之地主為黃欉，如欲訂立租約則 應與地主黃欉簽訂。五十六年十月二十七日黃欉將系爭土地出賣過戶登記點交 與原告，故五十六年十月二十七日起如欲簽訂租約，亦應與地主原告簽約，惟 行政機關之事後逕行蓋印之行政行為無「出租人」一方，依法契約不成立。 ⒌陳月於六十年間死亡，而行政機關竟以十幾年前已非系爭土地之地主，且已死 亡之陳月為租約出租人，顯然違背法令，租約無效。 ㈧原告向三峽鎮公所申請註銷系爭土地租約登記，被告抗辯黃欉以強暴脅迫手段， 致林王秀綿無法耕作，而放棄耕作權云云，惟查，此顯與事實不符，亦不合情理 蓋①被告迄未提出黃欉有強暴脅迫強迫林王秀綿放棄耕地權之證據。②黃欉係礦 業鉅子，修行佛教徒，大慈善家，捐獻創設財團法人台北市行天宮，人人稱為活 菩薩，四十年前聲譽勝過證嚴法師，不可能有強暴脅迫之情事。③且如有強暴脅 迫之行為，被告等為何十年間不請求刑事、民事救濟或向警局報案，撤銷被脅迫 而放棄耕作權之意思表示。④被告五十年一月為何不申請續約。⑤五十六年原告 買受過戶系爭土地，被告為何不與原告訂約。⑥原告三十餘年來未被告謀面，更 未強暴脅迫被告，但被告三十餘年來從未在系爭土地耕作。⑦黃欉於五十八年逝 世，被告亦未耕作。⑧被告既自稱有租約，為何四十餘年來，未繳分文租金、⑨ 被告於八十九年一月以前，尚不知租金若干元，可證四十餘年來已無租約關係， 被告不知四十餘年前之租金若干元。⑩四十餘年前租約已終止，被告亦從未耕作 故不知系爭土地之地界何在，被告於八十八年九月二十八日以後連第三人所有之 土地，亦當作系爭土地一併侵占耕作。以上可證被告已承認系爭土地由黃欉及原 告使用占有四十餘年，被告四十餘年從未耕作，四十七年一月林王秀綿已放棄耕 作權利，雙方已無租約關係存在，故被告應返還土地。 ㈨被告於事後提存租金，不能證明有租賃關係存在： ⒈原告與被告數十年來從未訂立書面耕地租約，亦從未謀面，且系爭土地前所有 人黃欉於出賣與原告以前，用作煤炭堆置場使用十年，原告買入，過戶點交後 三十年餘來亦無人耕作，數十年來更無人繳納地租，顯然原告與被告間無租賃 關係存在，原告無收取租金之權利及義務。被告違法提存，依法不生效力，被 告欲以提存書向鈞院主張給付租金，成立租賃關係，不足採信。添 ⒉原告於接獲被告提存通知書後，提出異議，向提存所呈報退回提存通知書，並 指責被告不宜使用違反誠信原則之方法，違法提存，而於日後主張租賃關係存 在，該提存通知書迄今尚在提存所，原告並無收執。 ⒊法院提存所意見書認為提存事件僅係非訟程式之審查，對當事人所爭執之法律 關係是否存在，並無審究之權責，提存人為清償提存時，亦毋庸附具提存原因 之證明文件，受取權人在實體法上如無受領之權利，則其提存不發生清償之效 力，故不可對提存聲明異議，且提存為非訟事件，關於清償提存是否發生清償 效力而涉訟時，由受訴法院依法認定之，故提存租金絕非租賃關係存在。 ⒋原告於八十八年九月十七日提出註銷租約申請後，被告不但承認數十年，來從 未與原告謀面，數十年來未付分文租金，更承認不知租金若干元，歷經數月從 向三峽鎮公所查詢，始知四十四年一月一日起之租金金額而遲至八十九年一月 二十七日始向法院提存，被告既數十年來未付分文租金，未與原告謀面，更不
知每年租金多少元，則顯然無租賃關係存在。
㈩被告抗辯租約存在云云，顯然無理由，不足採信： ⒈依耕地三七五減租條例第六條第一項規定：「本條例施行後，耕地租約，應一 律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同，承租人申 請登記」，惟①原告與被告從無訂立書面契約。②雙方四十餘年未換約。③出 租人與承租人四十年從未會同申請登記。④陳月於四十七年一月將系爭土地過 戶與黃欉後，已非地主，更非出租人。陳謹更非地主，亦非陳月之土地繼承人 依法不得為土地出租人，該租約無效。⑤被告認識黃欉，為何十年間從未向黃 欉繳納分文租金。可證被告抗辯租約存在，顯然違背法令及社會一般經驗法則 不足採信。
被告抗辯系爭土地出賣時，有優先承購權，如不通知承租人，不得以出租人地位 請求返還云云，其抗辯違法無理由，不足採信： ⒈被告之先祖林王秀綿與系爭土地前出租人陳月，於四十七年一月以前已同意終 止租約，並將土地返還出租人陳月，由陳月出賣過戶點交與前地主黃欉。四十 七年一月二十七日黃欉過戶點交時，已無租約存在，被告已非承租人，陳月收 回土地後，空地點交黃欉，堆置煤炭十年，被告承認四十七年一月以後已無租 約，故十年來不繳分文租金給黃欉，對黃欉堆置煤炭十年亦無異議。 ⒉系爭土地於五十六年十月二十七日由黃欉出賣過戶登記與原告，空地點交，無 人耕作，由原告占有三十二年之久，其間原告將土地出借億豐交通公司使用或 搭建房屋二棟經營信通汽車保養場後拆除房屋，或土地被鈞院民事執行處查封 ，均無出租耕作情事，且被告承認數十年來未繳納分文租金給原告，亦與原告 不認識，惟土地所有權人姓名地址移轉登記載明於土地謄本，人人皆得公開自 由閱覽知悉，絕不可能三十餘年來不知地主為何人之理，可證被告早在四十七 年一月間已非系爭土地承租人。
⒊依土地法第四十三條規定，依本法所為之登記，有絕對之效力。所謂登記有絕 對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力，真正權利 人在已有第三人取得權利之新登記後，雖得依土地法請求損害賠償，不得為塗 銷登記之請求（司法院一九五六號解釋）。土地法第四十三條所謂依本法所為 之登記有絕對效力，係保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力， 故第三人信賴登記而聲請所有權登記，縱令嗣後經法院查封而對於查封後始辦 妥移轉登記，執行債權人亦不得對之主張債務人無權處分（最高法院五十年台 上字第九二九號判例）。
⒋四十七年一月二十七日黃欉登記系爭土地所有權，五十六年十月二十七日原告 為所有權登記時，系爭土地無三七五租約之登記，黃欉及原告均為信賴登記有 絕對真實之公信力之第三人，應受法律保護。
⒌被告之先祖林王秀綿早在四十七年一月間已將系爭土地返還出租人，雙方終止 租約，被告及先祖自四十七年一月以後，四十餘年之久，從未在系爭土地耕作 亦未交付分文租金。可證被告無租約存在，其抗辯有租約有優先承購權云云， 顯然無理由，不足採信。
被告抗辯原告未向被告表示終止租約之意思云云，其抗辯顯與事實不符，不足採
信：
⒈兩造已無租賃契約存在，已如前述，退步言，原告依耕地三七五減租條例及耕 地三七五租約清理要點，向三峽鎮公所申請終止租約登記，由該公所轉知被告 是否同意，有註銷租約理由書、申請書、三峽鎮公所通知函在卷可稽。添 ⒉被告向三峽鎮公所表示異議後，該公所又召集原告與被告兩造在該公所舉行租 佃爭議調解，兩造當面調解，意思表示明確到達。 ⒊三峽鎮公所調解不成立，再由台北縣政府召集兩造當面調處，調處不成立，再 移送鈞院，可證被告抗辯原告未向被告表示終止租約之意思云云，顯與事實不 符，不足採信。
三、證據：提出下列證物為證，並聲請調閱本院七十二年執廉字第一五八八號卷宗； 及訊問證人周賢鑄、蘇國義。
㈠舊土地登記簿謄本四件。
㈡照片八幀。
㈢證明書影本一紙。
㈣耕地三七五租約清理要點影本乙件。
㈤覺書影本乙件。
㈥台北縣稅捐稽徵處簡便行文表及公司廠商行號使用房屋位置圖影本各乙件。 ㈦註銷租約理由書影本乙件。
㈧八十八年九月二十八日攝照片三幀。
㈨九十年一月十一日攝照片二幀。
㈩民事呈報書影本乙件。
提存所意見書影本乙件。
九十年一月十一日攝系爭土地照片五幀。
被告提出之非系爭土地照片影本十三紙。
被告之答辯書影本乙紙。
乙、被告方面：
一、聲明：
㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。
㈡如為不利被告之判決，請准供擔保免為假執行。二、陳述：
㈠本件依原告主張系爭土地經出租人陳月收回，又經黃欉置放煤炭十年以上，再經 原告於五十六年買受，迄今四十餘年無人耕作，原告與被告數十年來亦不認識， 被告數十年來亦未繳分文租金，故系爭土地已無租約；假如尚有租約，則依耕地 三七五減租條例第十七條第一項第四款，非因不可抗力繼續一年不為耕作時，第 三款：地租積欠達二年之總額時之規定，均得終止耕地租約，並請求被告將該土 地返還原告云云。經查，原告主張訴外人黃欉向陳月購買系爭土地後，林王秀綿 已與陳月終止租約，被告否認，原告主張被告對系爭土地已無租約之事實，應負 舉證責任。
㈡依耕地三七五減租條例第六條規定，本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之 ，租約之訂立、變更、終止止或換訂應由出租人會同承租人申請登記。本件私有
耕地租約仍然存在，顯然租約尚未終止，原告主張系爭租約已終止，並非事實。 ㈢既租約尚未終止，原告則依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三、四款規定 終止租約，原告主張是否有理？逐一析述之。
⒈民法第四百四十條第一項載承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催 告承租人支付，如承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約，此項規 定，於出租人依耕地三七五減租條例第十七條第三款終止契約時亦適用之，最 高法院四十五年台上字第二○五號著有判例。本件出租人即原告主張被告積欠 地租達二年之總額，欲終止租約，但查，原告並未依法定相當期限催告，被告 亦未於催告期限內不為支付，揆諸右揭判例所示，出租人尚不得為租約之終止 。
⒉另非因不可抗力繼續一年不為耕作時，依法固得終止租約。本件前因該處處附 近灌溉水溝因興建大樓而受阻，無法引水種植水稻，其不為耕作，顯係受不可 抗力之因素而影響。現已改種植水稻以外之作物，並無不為耕作之情事。原告 現才終止契約（事實上，原告迄今仍尚未為終止契約之表示）顯有不當。故而 ，本件原告終止租約，於法不合。
⒊此外，按當事人依法律之規定終止契約者，終止之行使，應向他方當事人以意 思表示為之，民法第二百六十三條準用第二百五十八條定有明文。本件原告認 「向三峽鎮公所聲請註銷租賃契約書，該所已向被告通知」，即已為終止契約 意思表示，然查，原告註銷租約理由書係向三峽鎮公所為之，文內亦未表明終 止契約之表示，顯然有違民法終止契約意思表示之規定，其終止租約尚屬無效 ㈣按耕地出賣時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人 。出租人違反前兩項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人，耕地 三七五減租條例第十五條第三項定有明文。又如果上訴人確係系爭土地之承租人 ，原所有人將土地出賣與被上訴人時，不依法通知上訴人其移轉所有權之行為， 對於承租人不生效力（參見本院四十九年度台上字第二三八五號判例），被上訴 人即不得以出租人地位訴請交還，最高法院六十五年台上字第四二六號亦著有判 例。本件系爭土地，原所有權人陳月於四十二年七月間與林交（即林王秀綿之養 父）訂立私有耕地租約，租賃期間自三十八年一月一日至四十三年十二月三十一 日止，有台灣省台北縣私有耕地租約在卷可稽。而此租認契約於四十四年一月一 日起至四十九年十二月三十一日續訂租約六年，有台北縣政府核定之戳印蓋於租 約上可憑。依耕地三七五減租條例第六條規定，本條例施行後，耕地租約應一律 以書面為之，租約之訂立．．．．或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。由 此規定，台北縣政府核定之續訂租約戳印，應係由承租人與出租人會同辦理者， 不是由縣政府官員逕自辦理續約者。假設係由縣政府人員逕自辦理續約者，依民 法規定雖不生續訂租約之效力。但因承租人林交於四十三年十二月三十一日租約 屆滿後，仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思，依民法第四 五一條規定，亦視為不定期限繼續契約，耕地租約自四十四年一月一日起仍繼續 有效。民國四十六年十一月四日原所有權人將耕地所有權出售予訴外人黃欉，當 時承租人林交尚未死亡（林交係五十一年十月二十五日死亡），而陳月與林交之 耕地租約，不論定期或不定期限，仍屬有效存在，但出租人陳月出賣系爭土地並
未依三七五減租條例第十五條第一項規定，將賣典條件以書面通知承租人林交， 依同條例第三項規定，其出賣契約不得對抗承租人林交。換言之，陳月與黃欉間 之買賣契約對承租人不生效力。
㈤出租人陳月與承租人林交間之耕地租約，林交至五十一年十月二十五日死亡，由 林交之養女林王秀綿繼承，並由林王秀棉繼續耕作。此期間亦經台北縣政府核定 續訂租約，縱未經當事人續訂，亦有民法第四百五十一條不定期限之適用，而為 不定期限之租約。在承租人林王秀綿不定期限耕地租賃期限內，訴外人黃欉又於 五十六年九月二十日將土地再出賣予原告，當時原所有權人黃欉與承買人即原告 ，亦均未依三七減租條例第十五條第一項之規定，將出賣條件以書面通知林王秀 綿，依同條例第三項之規定，其出賣契約不得對抗承租人林王秀綿。 ㈥因原所有權人陳月於四十六年十一月四日將系爭土地出售予黃欉時，未將出賣條 件以書面通知承租人林交，以致陳月與黃叢間之土地買賣契約，不能對抗承租人 ，即黃欉不能以新所有權人地位對承租人主張所有權人之權利。因為承租人林交 有優先承買權存在，且此優先承買權具有物權效力。故而，在此優先承買權消滅 前，承買人黃欉無法以新所有權人之地位對承租人主張所有權之權能。既黃叢不 能以新所有權人之地位對抗原承租人林交，縱其後黃欉再將所有權轉讓予原告， 原告因受前手買賣行為未依法完成將出賣條件以書面通知承租人之瑕疵，其所有 權人之權利仍應受限制，不能大於前所有人黃欉。故而，原告雖為現所有權人， 但因陳月出售系爭土地時，未將出賣條件通知承租人林交，黃欉不能以新所有權 人對抗承租人，其所有權仍應受限制，不得以出租人地位訴請交還系爭土地。同 理，原告亦不能以所有權人之地位，訴請返還系爭土地，殊無理由。 ㈦至於原告起訴主張林王秀綿已與陳月終止租約，四十七年訴外人黃欉向陳月購買 上開系爭土地，作為煤炭貯置場，堆放煤炭，無人耕作，及原告向黃欉購買系爭 土地後迄今三十餘年，亦無人耕作，亦無人向原告繳租，並提出證人周賢鑄之證 明書為證云云。然此部分，因向陳月承租者為林交，非林王秀綿，陳月在林交死 亡前，已將系爭土地出售予黃欉，故而，林王秀綿根本不可能陳月終止租約。而 黃欉購買系爭土地後，繼續由林交及林交之繼承人林王秀綿耕作，其後五十六年 黃欉再賣給原告，當時土地係由林王秀綿耕種，後來林王秀綿七十四年間死亡， 由其林王秀綿之夫即繼承人乙○○耕作，並無不耕作之情事，故而，原告主張之 事實，並非真正，被告否認之。
㈧其實系爭土地其後是否續作耕種？並非本件之重點所在，本件之關鍵，應是四十 六年間出租人陳月將系爭土地出賣予黃欉時，有無依法通知承租人林交是否要優 先承買。若無，則黃欉即不能以所有權之地位主張權利。其後原告繼受所有權， 自亦不能以大於原所有權之所有權對抗承租人林交之繼承人，則原告自不能再以 承租人或所有權人之地位，主張依「非因不可抗力繼續一年不為耕作」、「地租 積欠二年之總額時」及民法第七六七條無權占有等之規定，訴請被告等將系爭返 還，為無理由。
㈨原告於九十年六月八日所提出之準備書三狀後附之證據－答辯書，因無人署名， 不知為何人所撰寫，被告否認為真正。倘若鈞院認該答辯狀為被告所寫，則請鈞 院斟酌理由之敘述事實：
「黃叢先生不顧承租人權利及地上農作物之存在，而逕行對於上開耕地放置碳礦 ，而使得農作物遭掩埋而死亡。承租人對於其強暴行逕，亦不知如何處理，只有 默默承受。承租人世代為農且賴以維生，希望能於承租土地上種些農作物來湖口 。而又再於上開土地放置煤礦所剩餘土地上種植些蔬菜、雜糧。可是仍遭黃叢以 強暴手段將其棚架及農作物等拔除、剷平。見到這般情形，不認識字亦不知如何 與其抗拒之情況下，使得承租人無法工作，但承租人仍不放棄可耕作之機會，只 要有可利用之土地仍繼續耕作，於民國六十七年承租人也再辦理續耕．．．．」 。由此可知，黃欉固然有佔用部分耕地放置煤礦，但承租人仍利用放置煤礦所剩 餘之土地種植蔬菜、雜糧，故而，承租人並無不耕作之事實。 ㈩否認證人蘇國義、周賢鑄之證詞為真正。
三、證據：提出最高法院六十五台上第四二六號判例影本、私有耕地租約影本乙件、 戶籍謄本乙紙為證。
丙、本院依職權調閱八十九年存字第二五０號卷宗；向台北縣政函查系爭耕地租約上 蓋用續租戳記之由來；並履勘現場。
理 由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕 地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會 移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非 經調解、調處，不得起訴，為耕地三七五減租條例第二十六條第一項、第二項前 段所明定。查本件兩造間因系爭二四０－二地號、二四０－八及二四０－十一地 號耕地是否有三七五耕地租約存在之訟爭乙事，業經三峽鎮公所調解及台北縣政 府調處均不成立，有三峽鎮耕地租佃委員會調解程序筆錄、台北縣政府耕地租佃 委員會調處程序筆錄等資料附卷可稽，嗣經台北縣政府將全部事件移送本院處理 ，並經原告提起訴訟，業已符合上開要件，應予准許，合先敘明。二、原告起訴主張系爭二四０－二地號、二四０－十一地號及二四０－八地號土地， 於三十六年間係訴外人陳月所有。陳月於四十六年十一月四日出賣與訴外人黃欉 ，黃欉於五十六年十月二十七日出賣登記與原告。訴外人黃欉於四十七年間向陳 月購買上開系爭土地時即作為煤炭貯置場，堆放煤炭，無人耕作，原告向黃欉購 買系爭土地後迄今三十餘年，亦無人耕作，亦無人向原告繳納租金，現場一片荒 蕪，雜樹高達數十尺，樹幹直徑粗達二尺餘，雜草叢生。系爭土地面臨三峽鎮○ ○○○路，長期荒廢至為可惜，第三人欲承租搭建鐵屋，該第三人經向三峽鎮公 所申請建築使用，經該公所告知，始知訴外人陳月與林王秀綿就系爭土地於四十 四年一月一日至四十九年十二月三十日有耕地租約。經查黃欉於四十七年向陳月 購買系爭土地後，林王秀綿已與陳月終止租約，將土地交付地主收回，並向台北 縣政府註銷租約登記，僅未向三峽鎮公所辦妥註銷登記，故系爭土地已無租約。 被告竟於八十八年九月二十八日開始強行墾荒除草經原告當場勸阻，故被告係無 權占有，依民法第七百六十七條規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者， 得請求返還之。故被告應將系爭土地返還原告。原告依耕地三七五減租條例及其 有關法令終止租約，依民法第四百五十五條規定，被告應返還系爭土地。退萬步 言，假如尚有租約，則依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款：「非因不
可抗力繼續一年不為耕作時」，行政院七十三年九月廿四日函修正備查，內政部 七十三年十月六日七十三台內地字第二六二八七六號函令，耕地三七五租約清理 要點第九條第一項第四款：「承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作時」、第六 款「出租耕地全部經出租人收回者之規定」，均得終止耕地租約，依民法第四百 五十五條規定，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。退萬言，假如尚有租 約，則依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款：「非因不可抗力繼續一年 不為耕作時」，及行政院七十三年九月二十四日台七十三內字第一五六四號函核 定，耕地三七五租約清理要點第九條第一項第四款：「承租人非因不可抗力繼續 一年不為耕作時」，第六款：「出租耕地全部經出租人收回者」規定，均得終止 耕地租約，並請求被告將系爭二四０－二地號、二四０－十一地號及二四０－八 地號土地返還原告等語。
三、被告則以依耕地三七五減租條例第六條規定，本條例施行後，耕地租約應一律以 書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂應由出租人會同承租人申請登記。本 件私有耕地租約仍然存在，顯然租約尚未終止，原告主張系爭租約已終止，並非 事實。本件出租人即原告主張被告積欠地租達二年之總額，欲終止租約，但查， 原告並未依法定相當期限催告，被告亦未於催告期限內不為支付，出租人尚不得 為租約之終止。另前因該處附近灌溉水溝因興建大樓而受阻，無法引水種植水稻 ，其不為耕作，顯係受不可抗力之因素而影響。現已改種植水稻以外之作物，並 無不為耕作之情事。原告現才終止契約，於法不合且不當。此外，按當事人依法 律之規定終止契約者，終止之行使，應向他方當事人以意思表示為之，民法第二 百六十三條準用第二百五十八條定有明文。原告註銷租約理由書係向三峽鎮公所 為之，文內亦未表明終止契約之表示，顯然有違民法終止契約意思表示之規定， 其終止租約尚屬無效。另按耕地出賣時，承租人有優先承買之權，出租人應將賣 典條件以書面通知承租人。出租人違反前兩項規定而與第三人訂立契約者，其契 約不得對抗承租人，耕地三七五減租條例第十五條第三項定有明文。又如果上訴 人確係系爭土地之承租人，原所有人將土地出賣與被上訴人時，不依法通知上訴 人其移轉所有權之行為，對於承租人不生效力（參見本院四十九年度台上字第二 三八五號判例），被上訴人即不得以出租人地位訴請交還，最高法院六十五年台 上字第四二六號亦著有判例。出租人陳月與承租人林交間之耕地租約，林交於五 十一年十月二十五日死亡，由林交之養女林王秀綿繼承，並由林王秀綿繼續耕作 。此期間亦經台北縣政府核定續訂租約，縱未經當事人續訂，亦有民法第四百五 十一條不定期限之適用，而為不定期限之租約。在承租人林王秀綿不定期限耕地 租賃期限內，訴外人黃欉又於五十六年九月二十日將土地再出賣予原告，當時原 所有權人黃欉與承買人即原告，亦均未依三七減租條例第十五條第一項之規定， 將出賣條件以書面通知林王秀綿，依同條例第三項之規定，其出賣契約不得對抗 原承租人林王秀綿。是以原告訴請被告返還系爭土地，顯無理由，應予駁回云云 ，資為抗辯。
四、系爭二四０－二地號、二四０－十一地號及二四０－八地號土地之地目均係「田 」，原係訴外人陳月所有，嗣於四十七年一月二十七日移轉登記予訴外人黃欉所 有，訴外人黃欉復於五十六年十月二十七日移轉登記予原告所有，該三筆土地均
由原所有權人陳月出租予林交耕作，原租賃期間為三十八年一月一日起至四十三 年十二月三十一日止，嗣因訴外人林交於五十一年十月二十五日逝世，台北縣三 峽鎮公所奉台北縣政府五十六年七月八日北府地三字第六五五一號令變更該私有 耕地租約之承租人為訴外人林王秀綿，有舊時及現行電子登記簿謄本、台灣省台 北縣私有耕地租約附卷可稽，且為兩造所不爭，合先敘明。五、原告主張訴外人黃欉於四十七年向陳月購買系爭土地後，林王秀綿已與陳月終止 租約，將土地交付地主收回，並向台北縣政府註銷租約登記，僅未向三峽鎮公所 辦妥註銷登記，故系爭土地已無租約。多年來被告及其被繼承人林王秀綿未繳付 租金。被告竟於八十八年九月二十八日開始強行墾荒除草經原告當場勸阻之事實 ，業據提出舊土地登記簿謄本四件、八十八年九月二十八日所攝照片三幀為證， 被告雖自認其不曾繳付租金，然辯稱：因系爭土地附近灌溉水溝因興建大樓而受 阻，無法引水種植水稻，其不為耕作，顯係受不可抗力之因素而影響。現已改種 植水稻以外之作物，並無不為耕作之情事云云。經查： ㈠按耕地三七五減租條例於七十二年十二月二十三日修正前第六條第一項規定：「 本條例施行後耕地租約應一律以書面為之。租約之訂立、變更、終止或換訂，應 由出租人會同承租人申請登記。」。原告主張訴外人黃欉於四十七年向陳月購買 系爭土地後，林王秀綿已與陳月終止租約，將土地交付地主收回，並向台北縣政 府註銷租約登記，僅未向三峽鎮公所辦妥註銷登記之事實，業經被告否認，且查 系爭耕地原由訴外人林交承租，而林交係於五十一年十月二十五日死亡，業如前 述，是以系爭私有耕地租約於五十一年十月二十五日以前，其租賃當事人為訴外 人陳月及林交，出租人陳月應不致與訴外人林王秀綿終止系爭耕地租約，原告並 未陳明且未舉證證明訴外人林王秀綿果與出租人陳月合意終止本件耕地租約者， 則訴外人林王秀綿之行為何以對於原承租人林交仍有效力？再者，系爭耕地租約 ，於訴外人陳月、黃欉買賣系爭耕地前後，並未會同承租人林交申請終止租約之 登記，此由卷附系爭租約上尚蓋有續訂租約至六十七年十二月三十一日之戳記觀 之即明，且依臺灣省耕地租約登記辦法第二條第一項規定：「耕地租約之訂立、 續訂、變更、終止或註銷，應由出租人會同承租人依本辦法之規定申請登記，如 因特殊情形，出租人或承租人不能會同對方申請登記時，得由一方陳明理由，填 具保證書，呈請單獨申請登記。」，而耕地三七五減租條例第二十條亦規定：「 耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者 ，應續訂租約。」，依台北縣政府留存之三峽鎮公所三七五耕地租約登記簿，出 租人陳月與承租人林王秀綿之「三礁字第二七號」租約，續訂租期係六十二年一 月至六十七年十二月等情，復經台北縣政府函覆在卷，有該府九十年六月十一日 九十北府租佃字第二０五七０一號函在卷足考，是以出租人陳月與承租人林王秀 綿不會同申請登記時，承租人仍得由其一方陳明理由並檢附法定（證明）文件， 單獨申請續訂租約。原告雖主張訴外人黃欉於四十七年間向陳月購買上開系爭土 地時即作為煤炭貯置場，堆放煤炭，無人耕作等語，並舉周賢鑄、蘇國義之證詞 為證，然凡此均不足以證明原承租人林王秀綿已合意與出租人陳月終止系爭耕地 租約，原告此部分之主張，尚難採信。
㈡次按耕地三七五減租條例第五條、第六條第一項分別規定：「耕地租佃期間，不
得少於六年；其原約定租期超過六年者，依其原約定」；「本條例施行後耕地租 約應一律以書面為之。租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人 申請登記。」。足見耕地三七五減租條例已廢除不定期耕地租佃制，僅承認定期 租賃，耕地租約應作成書面且須登記，惟前開第六條第一項之規定，係為保護佃 農及謀舉證之便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記始生 效力。又同條例第二十條：「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自 耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」，另參酌內政部於七十三年十月 六公布「耕地三七五租約清理要點」，其要點第五點：「耕地租約期滿，出租人 未申請終止租約，而承租人申請繼續承租，並有繼續耕作之事實者，應准續訂租 約」，是以租佃契約期滿後，有耕地三七五減租條例第十九條第一項所規定之情 形，出租人仍應續訂租約，不得收回耕地。
㈢系爭租約既續訂至六十七年十二月三十一日，原告無法證明原承租人林交或林王 秀綿在此之前，確已與系爭土地之所有權人陳月或黃欉合意終止耕地租約，自應 認系爭租約至六十七年十二月三十一日租期屆滿。系爭租約期限屆滿後，系爭耕 地之當事人並未申請終止租約及續訂租約，設原承租人林王秀綿或被告有繼續耕 作之事實，依土地法第一０九條：「依定有期限之契約租用耕地者，於契約屆滿 時，除出租人收回自耕外，如承租人繼續耕作，視為不定期限繼續契約。」之規 定，則本件租約應視為不定期限之租賃契約，惟此一事實，依民事訴訟第二百七 十七條舉證責任分配原則，須由被告舉證證明之。原告主張其向黃欉購買系爭土 地後迄今三十餘年，亦無人耕作，亦無人向原告繳納租金，現場一片荒蕪，雜樹