雪梅、王家福空言原告撤銷權之行使已逾民法第93條期間 之主張，應無理由。
（七）被告萬昌公司與被告帷辰公司分別就其僱用人（被告陳勝 旗、被告張素芬與被告廖易鴻）之侵權行為負連帶責任： 1、按「受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用 人與行為人連帶負損害賠償責任。」民法第188條第1項本 文定有明文。
2、被告陳勝旗、被告張素芬係被告萬昌公司僱傭之房屋仲介 、被告廖易鴻係被告帷辰公司僱傭之房屋仲介，而於執行 房屋仲介業務時，構成侵害原告表意自由之侵權行為。 3、從而，依上開民法雇用人共同侵權責任之規定，被告萬昌 公司應與被告陳勝旗、被告張素芬負連帶責任、被告帷辰 公司應與被告廖易鴻負連帶責任，被告萬昌公司與被告帷 辰公司間則屬不真正連帶債務，是原告請求被告萬昌公司 、被告帷辰公司分別與其受僱人負連帶責任，並聲明不真 正連帶債務人中，任一人履行之部分，即免除他人責任， 即屬適法。
4、再者，被告萬昌公司因與原告間成立仲介契約，卻未盡注 意義務，致使原告因其所提供之勞務受害，是原告並依民 法第226條第1項之規定，向其請求不完全給付之損害賠償 。
（八）又所謂現況交屋係以交屋當時所得確知之現況，不等同於 全然放棄瑕疵擔保請求權，外牆漏水、天井違法二次施工 等瑕疵，原告仍得向被告葉雪梅夫婦請求：
1、按「按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依民法第37 3條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之 瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵 ，民法第354條第1項前段定有明文。所謂物之瑕疵係指存 在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決 定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為 物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台 上字第1173號判例意旨參照）。次按買賣因物有瑕疵，而 出賣人依前5條（第354至358條）之規定，應負擔保之責 者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形， 解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；民法第 359條亦有規定。末按無法律上之原因而受利益，致他人 受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已 不存在者，亦同；同法第179條定有明文。系爭房屋為系 爭契約買賣標的之一，則依上開規定，被上訴人自應擔保 系爭房屋交付予上訴人時，無滅失或減少其價值、通常效
用或契約預定效用之瑕疵。另按系爭契約第9條第4項雖有 ：『點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準』 之約定（原審卷一手寫第58頁），惟此處之『現況』，於契 約當事人之認知上，應係於交屋或看屋時所得發現之『現 況』，包含所在位置、範圍、可確知之屋況，於看屋當下 無法確知之瑕疵，自非於買受人於看屋或簽約時認知之「 現況」，此參證人即系爭契約代書張月秀亦證稱現況交屋 是指依目測的現況交屋等語亦明（本院卷第167頁）。本 件復無特別約明免除出賣人之瑕疵擔保責任，則系爭房屋 於交屋時若有足以滅失或減少其價值、通常效用或契約預 定效用之瑕疵存在，仍應就瑕疵狀態是否屬於簽約時買受 人可得而知之現況而分別判斷，非謂瑕疵狀態於簽約時既 已存在，出賣人即可一概免責。」臺灣高等法院109年度 上字第1032號民事判決參照。
2、從而，外牆漏水與天井違法二次施工，均屬原告於交屋後 方得以確知，且為被告於締約時、交屋時所隱瞞，自不得 因現況交屋之記載而免責。
（九）此外，被告葉雪梅、王家福明知或可得而知系爭房屋具漏 水、天井二次施工等瑕疵（詳參前述），自應負瑕疵擔保 責任，且渠等故意不告知瑕疵，應屬民法第365條第2項規 定之情形，排除同條第1項除斥期間之適用；而系爭不動 產買賣契約第15條免除瑕疵擔保責任之約定係針對頂樓增 建部分，與本件請求無涉；退步言，縱認該約定與本件請 求有關，亦因被告故意不告知瑕疵，該條約定依民法第36 6條之規定應屬無效。
二、被告王家福、葉雪梅方面：
聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利之判決 ，願供擔保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）本件之交屋日為107年11月15日，移轉登記日顯在同年11 月2日，此有證人張建軒於111年7月12日之證述及登記謄 本可知，原告之起訴日則為109年3月20日，顯已於交屋後 一年又四個多月方起訴。按民法第373條規定：「買賣標 的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔， 但契約另有訂定者，不在此限。」本件在簽約、交屋時原 告均未反應漏水，此有證人張建軒於111年7月12日之證述 可知，故當時並無漏水情形，原告顯係在危險移轉後，因 台灣地震、颱風等情形方產生漏水，故危險應由其負擔。 此於房價增值之情形下，被告亦未請求利益可知。（二）另按民法第356條規定：「買受人應按物之性質，依通常
程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保 責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通 知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所 受領之物。」。可知本件即使有物之瑕疵，原告顯已依通 常程序從速檢查其所受領之物，蓋本島夏日雨季經過亦無 漏水情形，及至109年方發現漏水，依前述顯於交屋時並 無由出賣人負擔保責任之瑕疵。
（三）本件買賣顯含房屋及土地，原告所謂之買賣價金顯亦含房 屋及土地，故其即使有損害，附表項次1顯亦未扣除房屋 及土地之價值。原告之其他費用附表項次2-11顯係其自行 欲支出之費用，與被告等無關，蓋其可自行辦理而不需代 書費，法律亦未強制需由代書（地政士）辦理；水電、落 地窗、冷氣、一樓出入口等本即可使用何需更新？且係自 益之事項，亦為原告所使用；其他稅費、利息顯亦係為其 使用或個人因素所支出，故顯均與被告等無關。項次12部 分，顯係危險移轉後之情形，顯應由原告負擔之。況雙方 已約定不負瑕疵擔保責任。項次13部分原告顯未受損害， 反有獲利，故其請求顯無理由。若鈞院認應賠償之，被告 亦主張抵銷之。另原告交屋後使用至今，亦已約4年，顯 亦獲益夥，若需賠償被告亦主張應予抵銷。
三、被告張素芬、萬昌不動產股份有限公司、廖易鴻、帷辰股份 有限公司方面：
聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利之判決 ，願供擔保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）本件居間仲介買賣及漏水爭議發生之過程： 1、107年3月9日：賣方王家福授權配偶葉雪梅作為賣方代理 人委託被告帷辰股份有限公司（賣方仲介公司）銷售新北 市○○區○○街000號5樓房地並簽立專任委託銷售契約書出售 新北市○○區○○街000號5樓房地，賣方仲介人員為被告廖易 鴻，此有專任委託銷售契約書（參被證1）為證。 2、107年8月20日至簽約前：買方透過被告萬昌不動產股份有 限公司（買方仲介公司）之買方仲介人員即被告張素芬進 行帶看，買方於購屋前至少看過兩次房子，第一次是與王 媽媽進行帶看；第二次是與王媽媽及原告王為之進行帶看 。兩次帶看期間，均未發現新北市○○區○○街000號5樓現場 有何滲漏水，買方仲介人員有告知買方房屋外牆有做過漏 水修繕及冷熱水管曾有破損業已修復，此有銷售時之160 號5樓內部照片（參被證2）及160號頂加6樓（參被證3） 內部照片為證。
3、107年8月28日：買賣雙方簽立不動產買賣契約書，原告王 為之即買方以總價625萬元向賣方即被告王家福（賣方代 理人：葉雪梅）購買新北市○○區○○街000號5樓房地，此有 原證1之不動產買賣契約書為據。簽約時，賣方特別提醒 買方房屋外牆有做過漏水修繕但因房子有6樓頂樓加蓋， 要記得大雨的時候要去樓上把門窗關好，水才不會從六樓 滲漏下來。
4、107年11月10日辦理過戶代償前：買方仲介人員張素芬與 買方進行第三次帶看。
5、107年11月15日辦理點交：買賣雙方辦理點交手續，此有 不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（ 參被證4）為憑。
6、108年7月間：
㈠交屋後約8個月，大約108年7月初原告即買方向買方仲介人 員張素芬反應新北市○○區○○街000號5樓房地發生漏水，買 方仲介人員與其主管即被告陳勝旗即至現場勘查確認，然 最初是看不出來有漏水僅有白白的痕跡。
㈡其後，大約108年7月上旬左右，賣方仲介人員廖易鴻有至 現場勘查發現有滲水之情形。然因本件交屋業已超過六個 月之久，買賣雙方對於漏水應由何人負責存有爭議，故協 調未果。
7、109年3月20日：原告即買方對被告即賣方王家福及賣方代 理人提起本件訴訟。
8、109年7月30日：法院囑託鑑定單位即台灣營建防水技術協 進會於109年7月30日初勘。
9、110年3月18日：鑑定單位即台灣營建防水技術協進會於11 0年3月18日複勘。
10、110年9月17日：原告即買方追加帷辰股份有限公司（賣 方仲介公司）、萬昌不動產股份有限公司（買方仲介公 司）、廖易鴻（賣方仲介人員）、張素芬（買方仲介人 員）及陳勝旗（買方仲介人員之主管）等五人為被告。（二）被告等五人否認原告所主張隱瞞建物外牆漏水及謊稱增建 部分僅有頂樓（6樓）增建而隱瞞系爭建物（5樓）有天井 二次施工等事實，原告依法就前開事實負舉證責任，被告 等五人就系爭房屋之滲漏水與天井增建並未違反義務： 1、滲漏水部分：
㈠按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者， 於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品 或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性； 企業經營者違反前2項規定，致生損害於消費者或第三人
時，應負連帶賠償責任；依本法所提之訴訟，因企業經營 者之故意所致之損害，消費者得請求損害額3倍以下之懲 罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額1倍以 下之懲罰性賠償金，消費者保護法第7條第1項、第3項、 第51條分別定有明文。觀諸消費者保護法所為規範，非僅 限於確保商品或服務無安全或衛生上之危險，包括保護消 費者權益之眾多事項，惟設計、生產、製造商品或提供服 務之企業經營者，依消費者保護法第7條規定應負之賠償 責任，應以商品或服務在性質上有發生安全或衛生上之危 險性，始足當之。亦即消費者因使用商品或接受服務而致 生固有利益之損害，且此損害係因商品或服務之缺陷所致 者，方適用消費者保護法，若單純係商品或服務本身有瑕 疵者，而商品或服務並無安全或衛生上之危險，應回歸適 用民法規定，否則消費者保護法豈非可取代一切與交易有 關之民事損害賠償法律規定，此顯非立法之目的。原告即 買方主張系爭房屋有滲漏水、天井二次施工違建縱屬實在 ，亦屬商品本身瑕疵之修繕費用，並非商品安全性致生之 損害，揆諸前揭說明，本件應無消費者保護法之適用，原 告請求消費者保護法第7條、第51條之損害賠償及懲罰性 賠償，均屬無據。
㈡按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同； 違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任， 但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184 條定有 明文。侵權行為既以故意或過失不法侵害他人權利為成立 要件，故原告主張被告應負侵權行為責任者，應就對造有 故意或過失負舉證責任。
㈢被告即買方仲介人員張素芬於買方購屋及點交前業已數次 帶看買方至前開房地現場確認屋況，現況確無滲漏水之情 況，因為系爭房屋屋齡已有27年之久，賣方曾有施作外牆 修繕漏水及冷熱水管漏水修繕均有如實告知買方並未有刻 意隱瞞。
㈣又實際有無滲漏水之檢驗，需具備專業知識與設備，被告 等五人僅為不動產仲介經紀公司與仲介人員，自不具前揭 專業能力，賣方仲介廖易鴻與買方仲介張素芬透過對系爭 房屋外觀之觀察，業已為合理之調查及訪視，因未見滲漏 水之現象，認系爭標的物現況說明書已符合現實狀態，自 無違反義務之情事。
㈤至原告雖於108年7月間主張系爭房屋有漏水，惟系爭房屋 之實際點交日期係107年11月15日，原告主張漏水之時點
距107年8月28日兩造簽立不動產買賣契約書已近1年之久 ，有相當之時日，本件漏水鑑定之複勘日期為110年3月18 日，距107年8月28日兩造簽立不動產買賣契約書已逾2年 半之久，縱鑑定結果認定現況有滲漏水，亦不足以證明系 爭房屋於107 年8月28日簽約前之銷售期間就有滲漏水， 或有自外觀一望即知之滲漏水狀況，而認被告有何違反義 務存在，故原告就滲漏水對於被告等五人之主張，法律上 無足憑採。
㈥觀諸證人張建軒承辦地政士111年7月12日到庭所為之證述 （參被證6）可知，原告即買方於107年8月28日簽約時及1 07年11月15日交屋時均未反應有漏水，簽約時被告即賣方 也有跟原告即買方有明確告知外牆漏水有做過修復，標的 物現況說明書第15點之所以僅勾選冷熱水管漏水沒有勾選 外牆是因為外牆修復完畢了。簽約時因為外牆的漆面顏色 不一致，原告即買方當下有提出疑問，被告即賣方告知買 方外牆有修復。簽約時，被告即賣方也有告知六樓增建部 分出入口有一個門，門沒關好，水會漏進來。107年11月1 5日交屋時，原告即買方如果有反應滲漏水，會交不了屋 ，會簽立協議書，雙方並無填寫這方面的文件。由前開證 述可知，系爭房屋於107年8月28日簽約時及107年11月15 日交屋時外觀均無滲漏水現象，此有銷售時之屋況照片為 證（參被證2及被證3），否則買賣雙方衡諸交易常情也不 可能會順利交屋。
㈦原告即買方於交屋逾半年後才反應系爭房屋有滲漏水，然 被告仲介公司及仲介人員並非漏水專家，無從判斷滲漏水 之原因及存在時點，實際有無滲漏水之檢驗又需具備專業 知識與設備，故礙難因系爭房屋於交屋後超過六個月後發 生滲漏水，逕認被告仲介公司及仲介人員於銷售系爭房屋 時就有違反義務。
2、天井增建部分：
㈠賣方仲介廖易鴻與賣方簽立專任委託銷售契約書時，有與 賣方確認系爭房屋有無增建部分，賣方僅有告知頂樓6樓 有增建，並未告知天井增建，故於標的物現況說明書（參 被證1）第18項次只有記載頂樓增建，此經賣方即委託人 簽章確認。
㈡此外，系爭房屋之整棟公寓外觀上四面牆壁全部齊整未有 凹進去之牆面存在，故無法發現得知有天井增建存在，此 有本院卷第93頁即建物外觀照片可參。
㈢賣方仲介廖易鴻於109年6月16日到院證稱其記得「室內並 無天井」確與其主觀認知相符，故難認有何故意隱瞞天井
增建之情事存在。
㈣至原告雖主張經調閱竣工圖後發現系爭房屋有天井二工之 增建，賣方仲介廖易鴻雖證稱曾有調閱建物成果圖云云， 但實則並未調閱建物成果圖，經確認不動產買賣契約書檢 附之文件資料內容並無建物成果圖存在，因本件簽約已近 2年之久，賣方仲介廖易鴻到庭證述因記憶不清導致陳述 錯誤，特向鈞院陳明！對此，有鈞院函詢工務局及電子謄 本於交屋前並無建物成果圖之調閱紀錄存在可佐。是以， 被告即賣方仲介廖易鴻確實不知系爭房屋有天井二工之增 建存在，絕非刻意隱瞞。
㈤按「不動產經紀業者為不動產之居間、仲介時，關於訂約 事項，就其「所知」，固有向當事人報告及調查之義務， 惟以「已知」之訂約事項為限，而出賣人委託仲介業者出 賣房地時，應填寫不動產說明書，以供仲介業者向買受人 解說，觀不動產說明書中成屋應記載事項，有8類，分別 為①建築改良物標示、權利範圍及用途、②權利種類、③所 有權人及其住址、④目前管理與使用情況、⑤建築改良物權 利登記狀態、⑥建築改良物瑕疵情形、⑦重要交易條件、⑧ 停車位等。與本案有關之第①類建築改良物標示及權利範 圍，需記載坐落、建號、門牌、樓層面積（主建物、附屬 建物、共同使用部分）、建築完成日期（以登記簿謄本所 載為主，謄本上未列明者，應依使用執照影本或稅籍資料 等相關文件）、權利範圍；第⑥類建築改良物瑕疵情形， 則記載1.有無檢測海砂含氯量及輻射鋼筋？2.是否有滲漏 水情形及其位置。3.是否有損鄰狀況？4.有無違建或禁建 情事？5.是否曾經發生火災及其他天然災害，造成建築物 損害及其修繕情形。6.是否被建管單位列為危險建築？並 無被上訴人主張應記載「建築改良物堪測成果表」與「竣 工圖」之情形…按因可歸責於債務人之事由，致為不完全 給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使 其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權 人得請求賠償損害，民法第227條第1項、第226條第1項定 有明文。須有「可歸責於債務人之事由」致為不完全給付 時，債權人始有損害賠償請求權，然「建築改良物堪測成 果表」與「竣工圖」非上訴人製作不動產說明書時應記載 事項，上訴人並未違反上開義務，已如前述。」，臺灣高 等法院103年度上易字第329號民事判決參照。 ㈥準此，被告即賣方仲介廖易鴻於製作不動產說明書時依法 並無檢附建物成果圖及竣工圖之義務，況買方於購買時早 已知悉所購買之合法主建坪數僅有65.26平方公尺約19.74
坪，附屬建物有8.26平方公尺約2.5坪，共有部分有20.15 2平方公尺約6.1坪，合計建坪約28.34坪，此有樹林區育 英段1717建號之第二類謄本（參被證5）可佐，加計取得 其他樓層共有人放棄使用同意書之6樓增建部分，現況可 得使用面積之5+6樓超過45坪，買賣標的物之合法產權範 圍已詳載於不動產買賣契約書及附件內容。
㈦對此，證人張建軒承辦地政士111年7月12日到庭亦證述(參 被證6)，買賣雙方係針對地政核發土地及建物謄本的面積 去簽訂買賣契約。天井增建並未減少原告即買方合法取得 之坪數面積，反因有天井增建存在增加原告即買方實際可 得使用之面積，故並未導致原告即買方有何權益受損，故 原告即買方就天井增建部分對於被告等五人之主張，法律 上亦不足採。
㈧另依據不動產買賣契約書第二條【增建或占用部份】第二 項之約定：「買賣標的如有未依法申請或與現行法令不合 之增建、加蓋部分（含經主管機關列管在案備查者），乙 方應誠實告知。在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆 除）者，甲乙雙方同意應按估價師事務所就拆除部份辦理 鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆 除）者，則由甲方承擔風險。若乙方於交屋前已收受主管 機關之查報、拆除通知而未告知者，乙方除須按上述鑑價 原則減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償。」，關 於天井增建部份迄今並未被通知須拆除（或被拆除），天 井增建之存在對於原告即買方並無權益受損，原告即買方 復未依法舉證證明天井增建之存在導致其受有何種損害？ ，故原告即買方就天井增建對於被告等五人請求損害賠償 ，法律上亦無理由。
㈨另原告即買方質疑承辦地政士於實價登錄時漏未登錄五樓 天井及六樓頂加之資訊云云，經承辦地政士提供本件買賣 之不動產買賣成交案件實際資訊申報書(參被證7)之文件 可知，申報書沒有地下室勾選之選項也沒有頂加的選項， 故原告即買方所述並非事實，亦非實價登錄要求之申報內 容。
（三）綜上所陳，被告仲介公司及仲介人員絕未故意隱瞞滲漏水 及天井加蓋之事實，查系爭房屋外觀上並無滲漏水之現象 ，被告仲介公司及仲介人員亦無專業知識與設備去鑑定滲 漏水之漏水原因及存在時點；原告即買方於購買系爭房屋 時即已知悉其所購買之產權面積只有登記簿所載之合法面 積，故天井加蓋並未減少原告即買方合法取得之坪數面積 ，反因天井加蓋之存在增加原告即買方實際可得使用之面
積，又天井增建部份迄今並未被通知須拆除(或被拆除)， 故天井增建之存在對於原告即買方並無權益受損，原告即 買方復未依法舉證證明天井增建之存在導致其受有何種損 害？故原告之主張在法律上並無理由。
參、得心證之理由：
一、原告主張其於107年8月28日與被告王家福簽定買賣契約，買 受門牌號碼新北市○○區○○街000號5樓房屋及所坐落之土地應 有部分5分之1等不動產，買賣總價金625萬元等語，並提出 不動產買賣契約書影本以為證據（見本院卷一第19至28頁） ，且被告所不爭執，則原告此部分主張自堪採信；依系爭不 動產買賣契約書記載，該不動產買賣契約於賣方係由被告葉 雪梅以被告王家福之代理人與原告簽約，則該買賣契約之締 約當事人為原告與被告王家福二人之事實，當堪以認定。二、原告又主張前揭房屋存在有屋內天井加蓋違建及房屋滲漏水 之瑕疵，以起訴狀繕本之送達為撤銷簽訂系爭不動產買賣契 約之意思表示，並先位主張侵權行為損害賠償、不當得利 等，另備位主張被告應負物之瑕疵擔保責任及債務不履行 不完全給付責任等語。但為被告等所否認，並以前詞資為抗 辯。經查：
（一）關於前揭房屋滲漏水部分，經本院囑託台灣營建防水技術 協進會鑑定結果為：「九、鑑定分析及結果：1、有關【 「新北市○○區○○街000號5樓」房屋目前有無漏水之情形？ 漏水之範圍、位置為何？】之現況探討及鑑定分析如下： (1)、經過民國109年7月30日鑑定初勘及110年3月18日鑑 定會勘之兩次勘查，本案鑑定標的物「新北市○○區○○街00 0號5樓」房屋（下稱5樓房屋）為「長型街屋」型式之建 築物。其兩側牆壁有明顯之滲漏水情形。該滲漏水情形已 持續一段時間，兩次鑑定勘查時，已呈現乾固之水漬痕跡 現象。(2)、滲漏水之範圍，分布於靠日新街162號側牆壁 之全段及靠日新街158號側牆壁之後半段。滲漏水之位置 ，分別為靠日新街162號側之樓梯間牆壁、客廳牆壁、走 道牆壁與主臥牆壁；及靠日新街158號側之次臥牆壁與主 臥牆壁。詳附件(八)照片(3)至照片(18)。2、【如有漏水 ，其漏水之原因為何？】部分之現況探討及鑑定分析如下 ：(1)、【5樓房屋】之兩側牆壁，經過【外牆灑水測試】 後，在包含：1.基本目視判斷，詳附件(八)照片(27)至照 片(32)。2.進行【水分計】對比測試，詳附件(八)照片(3 3)至照片(60)。3.以【紅外線熱顯像儀】進行對比檢測， 詳附件(八)照片(61)至照片(72)。可以確定滲漏水是透過 對外牆壁而進入到【5樓房屋】室內的。(2)、因此，【5
樓房屋】其漏水之原因為：雨水，經過「失去防水功能」 的外牆，進到室內牆壁，造成漏水現象。3、【在前揭房 屋有無曾經施作防水工程之痕跡？如有，該曾施作防水工 程位置之目前是否能發揮防水效能？耐久性如何？】之鑑 定分析如下：(1)、由【5樓房屋】兩側外牆面之觀察，很 明顯地，其表面已塗上一層彈性水泥，詳附件(八)照片(7 3)至照片(76)。因此，有曾經施作防水工程之痕跡。(2) 、由前揭所執行之滲漏水測試結果。已證明該曾施作防水 工程之位置，目前未能發揮其防水效能。(3)、前揭所施 作之防水工程，經由外觀所觀察研判，其施工品質不佳並 有裂縫存在。且無法確認，其最外層是否另外施作耐候性 塗料為保護層。因此，對其耐久性仍有存疑。4、【如前 揭房屋目前仍有漏水存在，請提出修復方法、項目及估算 修復費用。】之鑑定分析如下：(1)、【5樓房屋】外牆防 水工程之修復方法、項目，包含：1.兩側外牆原素面清洗 及整理。2.原牆面之彈性水泥裂縫檢查及修補施作處理。 3.外牆施作牆面丙烯酸防水塗料處理。4.外牆表面施作純 丙烯酸抗UV面漆塗料（抗候塗料）厚0.4mm處理。（以上 項目須以高空繩索作業施作）。(2)、【5樓房屋】外牆防 水工程之估算修復費用，包含：以高空繩索作業施作之設 備及工資、彈性水泥、丙烯酸防水塗料（連工帶料）處理 等，總價為新台幣貳拾柒萬肆仟元整。詳附件(七)修復費 用估算價目表。(3)、【5樓房屋】內側牆壁等之修復時機 ，須待外牆防水工程已修繕完成，並經過一段時間觀察後 ，確認無漏水後，再予執行修復施工【5樓房屋】內側牆 壁具體修復損害現狀的方式如下：1.先行敲除【5樓房屋 】已有水漬之牆壁表層等，並運離廢棄物。2.針對【5樓 房屋】牆壁已產生白華部分，先進行表面打除及整平工作 。再以白華的表面處理修繕步驟修繕。3.牆面白華的表面 處理修繕步驟為：1.以刮刀先行剷除表面白色凝結物。2. 再以鋼刷等工具清除表面污垢及水泥粉刷層至原始水泥砂 漿層（但若水泥砂漿層之劣化已相當嚴重時,須將之全面 打除至紅磚呈現出來為止後，再重新作一次披粉刷。）， 再以水將打除面全面清洗乾淨。3.於原水泥砂漿面（或新 粉刷面）上，塗水保持濕潤後，再塗佈矽酸質系塗佈防水 材，分2次塗刷，約1㎜厚即可。4.能於其上再塗膜一層彈 性水泥，則效果會更好。5.亦可直接於其上再作一次1:2 水泥砂漿粉刷層。6.最後刷上同顏色水泥漆（視其表面之 材質而決定）。4.【5樓房屋】內側牆壁之估算修復費用 ，包含：敲除牆壁表層牆面白華處理、牆面表層批土油漆
及廢棄物清除運棄等，總價為新台幣壹萬柒仟伍佰元整。 詳附件(七)修復費用估算價目表。」、「5、綜上所述， 鑑定結果研判如下：（一）……1.目前有漏水之情形。2.漏 水之範圍、位置為：靠日新街162號側之樓梯間牆壁、客 廳牆壁、走道牆壁與主臥牆壁及靠日新街158號側之次臥 牆壁與主臥牆壁。（二）……其漏水之原因為：雨水，經過 「失去防水功能」的外牆進到室內牆壁，造成漏水現象。 （三）……前揭房屋有曾經施作防水工程之痕跡。該曾施作 之防水工程位置，目前未能完全發揮防水效能。且對其防 水工程材料之耐久性仍有存疑。（四）……漏水必要修復費 用：1.【5樓房屋】內側牆壁修復費用，詳附件(七)估算 價目表；經估算價格為新台幣17,500元整。2.【5樓房屋 】外牆防水工程等修復費用，詳附件(七)修復估算價目表 ；經估算價格為新台幣274,000元整。」等語，此有台灣 營建防水技術協進會110年4月20日鑑定報告書可參。原告 主張該房屋有滲漏水之情形存在一節，當屬可採。（二）關於前揭房屋是否有違建部分，另經本院囑託社團法人新 北市不動產估價師公會鑑定結果為：「七、評估價值結論 ：勘估標的係坐落於新北市○○區○○街000號五樓之不動產 ，本報告基於估價目的為法院訴訟損害賠償事件不動產資 產價值認定之參考，價格種類為正常價格，價格日期為10 7年8月28日，考量委託者提供之勘估標的基本資料，評估 勘估標的現行不動產市場條件下之合理評估價值。經本所 估價師以專業意見針對勘估標的進行產權、一般因素、區 域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的最有效使 用之情況進行分析後，採用比較法、收益法之直接資本化 法等估價方法進行評估，評估結果說明如下：（一）勘估 標的不含天井、無漏水條件下之正常價格為新臺幣5,979, 740元。（二）漏水情況對於房屋交易價格之減損影響為 新臺幣566,800元。（三）漏倘若漏水經過修復，其對於 交易價格之影響為新臺幣164,191元。（四）前揭房屋依 原設計圖及現場比對，是否有原設計為天井部分有違法建 築之情形？說明：前揭房屋依原設計圖及現場勘查比對， 勘估標的天井已有頂蓋、牆壁，且與勘估標的室內空間合 併使用中。（五）若有增加此一違建，對於房屋交易價格 之影響為若干？該違章建築部分，得否補正？若屬不能補 正，對於房屋交易價格之影響為若干？該違章建築部分若 遭拆除，則對於房屋交易價格之影響又為若干？1.天井依 據「新北市違章建築拆除優先次序表」，勘估標的屬於D 類、次序8之天井違章建築。新北市對於D類違建處理方式
：所列D類別且未經排定拆除期程或未列專案者，由本府 拆除大隊拍照建檔列管，不另行寄發行政處分；發布實施 前已寄發之認定通知書符合前開情形者，亦同。故勘估標 的天井部分依據本案所蒐集之資料，無法登記為勘估標的 面積之一部分。2.在天井增建部分，天井面積約3.3192坪 ，根據收益法計算，每坪年淨收益為新臺幣2,984元，淨 收益資本化率1.43%，殘餘耐用年數為25.7年，根據估價 條件之說明，天井價格為新臺幣63,807元/坪，總值為新 臺幣211,788元。3.若有增加此一違建，勘估標的價格為 天井價格新臺幣211,788元+產權範圍價格新臺幣5,979,74 0元=新臺幣6,191,528元。4.若屬不能補正，勘估標的產 權範圍可加計天井之使用價值，則勘估標的價格為新臺幣 6,191,528元。5.該違章建築部分若遭拆除，則勘估標的 僅為產權範圍之正常價格，該金額為新臺幣5,979,740元 。」等語，此有社團法人新北市不動產估價師公會111年1 月24日(110)估字第012號估價報告書可參。可見該房屋， 除有頂樓加蓋之違建，另有天井部分加蓋之違建情形存在 ，原告此部分主張亦堪以採取。鑑定估價之房屋價值若包 含天井加蓋部分合計為6,191,528元，與雙方約定之買賣 總價625萬元相近。
（三）按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕 疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。 但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、「買賣 因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者 ，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解 除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法 第354條第1項、第359條分別定有明文。經查，本件買賣 標的房屋存有滲漏水之情形，其修復費用經估算屋內牆壁 部分需17,500元，外牆防水工程等修復費用需274,000元 ，合計291,500元；另天井加蓋違建部分估價為211,788元 ，二者合計503,288元。本院審酌雖然前揭房屋為83年間 建築完成，屋齡較久，難免有需要維修之處，而其中房屋 滲漏水部分雖可以修復而補正瑕疵，但原建築設計有天井 部分，現況為加蓋違建與房屋室內空間合併使用（參見前 揭估價報告敘述之房屋現狀），若將該原為天井處違建拆 除，對於該房屋之使用遠較拆除樓頂加蓋違建之影響更大 ，參以經鑑定結果該房屋瑕疵達原買賣總價之8％以上（50 3,288÷6,250,000），堪認為上開二項瑕疵之存在，顯然 已經相當程度減損原告買賣系爭不動產之價值，原告主張
解除系爭不動產買賣契約一節，當堪以採取。至於被告王 家福等抗辯原告於108年間發見瑕疵後，延至109年間始起 訴請求，已經不得請求等語，但為原告所否認；然查，前 揭房屋係於107年11月15日交屋，原告於翌年108年間發現 漏水，於108年7月間透過仲介轉告出賣人即被告王家福， 當不逾民法第365條第1項所定之期限，被告王家福此部分 抗辯乃非可採。
（四）原告主張其買受前揭不動產，受被告王家福及其代理人被 告葉雪梅隱瞞上開房屋有前揭瑕疵存在而為買受之意思表 示等語，然上開房屋雖存有前揭瑕疵，但並不得直接認為 被告王家福及其代理人葉雪梅有施用詐術使原告陷於錯誤 及侵權行為之事實，原告先位主張撤銷意思表示，並請求 被告王家福、葉雪梅應負侵權行為損害賠償、返還不當得 利等節，自無可採。然原告備位主張出賣人應負出賣人之 瑕疵擔保責任等語，則屬可採。從而，原告與被告王家福 間就前揭不動產之買賣契約關係，當因原告解除契約而消 滅一節，堪以認定。
（五）按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另 有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所 受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網