臺灣新北地方法院民事判決
109年度重訴字第282號
原 告 張曼嫦
傅瑞華
丁原傑
張維發
蕭智宏
蕭李香加
邱玟姍
邱家萍
黃雅琳
陳淑伶
林銘燦𤌴
陳健興
陳冠儒
陳演宗
蕭智元
呂適君
鄭偉智
許世明
劉淑芳
謝傑夫（原姓名謝永德）
謝永成
謝繼琮
魏琬琍
林秀盆
洪金珍
呂永騰
廖美月
普馨瑩
張鳳枝
林潔之
李月惠
劉玉玲
鄭素貞
上33人共同
訴訟代理人 賴淳良律師
原 告 喬元湘（曾憲芳之承受訴訟人)
喬元梓（曾憲芳之承受訴訟人)
上2人共同
訴訟代理人 賴淳良律師
胡孟郁律師
被 告 漢皇開發股份有限公司
法定代理人 孫正乾
訴訟代理人 姜智揚律師
陳國雄律師
複 代理人 曾憲忠律師
被 告 簡安宏
訴訟代理人 張凱琳律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國112年6月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告漢皇開發股份有限公司應給付原告蕭智宏、蕭李春加、 陳演宗、蕭智元、許世明與劉淑芳、劉玉玲、鄭素貞如附表 二「得請求金額」欄所示之金額。
二、被告漢皇開發股份有限公司應給付原告傅瑞華、丁原傑、張 維發、黃雅琳、林銘燦與陳淑伶、陳健興、呂適君、謝傑夫 （原姓名謝永德）、謝永成、謝繼琮、魏琬琍、廖美月、普 馨瑩、張鳳枝、林潔之如附表三「得請求金額」欄所示之金 額。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由原告與被告漢皇開發股份有限公司依附表六所示 比例負擔。
五、本判決第一、二項於原告分別以如附表四、五「供擔保金額 」欄所示金額為被告漢皇開發股份有限公司供擔保後，得假 執行。但被告漢皇開發股份有限公司以如附表四、五「反擔 保金額欄」所示金額為各該原告預供擔保，得免為假執行。六、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告起訴時，有關附表一編號9部分，原 僅以陳淑伶一人為原告，聲明請求：被告應連帶給付原告陳 淑伶新臺幣（下同）3,370,700元，嗣追加共有人林銘燦為 原告，並變更聲明為：被告應連帶給付原告陳淑伶、林銘燦 3,370,700元。查原告所為上開原告追加及聲明變更，係基 於本件請求被告負損害賠償責任之同一基礎事實，核與前開 規定相符，應予准許。
二、次按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其 他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；上開承 受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟 ，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法 第168條、第175條第1項、第176條分別定有明文。本件起訴 之原告曾憲芳於民國110年1月1日死亡，其繼承人為喬元湘 、喬元梓，且曾憲芳所有如附表一編號31所示建物及其坐落 土地業於110年8月9日移轉登記至喬元湘、喬元梓名下，此 有曾憲章之除戶戶籍謄本、土地及建物所有權狀影本各1份 在卷可稽，喬元湘、喬元梓並具狀聲明承受訴訟，於法自屬 有據，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠買賣契約所生物之瑕疵擔保損害請求權、不完全給付損害賠 償請求權部分（被告漢皇開發股份有限公司〈下稱漢皇公司〉 部分）：
⒈原告張曼嫦等人分別於97年間向被告漢皇公司購買坐落新北 市○○區○○路0段000號至265號漢皇馥麗大廈（下稱系爭大廈 ）住宅（原告姓名、購買戶別，詳如附表一所示）。依照買 賣契約內容以及當時銷售廣告之記載，被告漢皇公司出售的 建物，是一棟高達地上19層地下4層的豪華商業區集合大廈 ，由於是被告漢皇公司在中和地區的指標性建案，因此系爭 大廈會設有樓高三層，面積達到125.72平方公尺，氣派宛若 豪華飯店接待大廳的一樓大廳。
⒉原告張曼嫦等人除因為該建案位處於新北市中和區中山路2段 與景平路交岔口，又即將設置捷運環狀線中和站，且經由華 中橋即可連接台北市，交通便利，有現場照片及交通示意圖 為證之外，更考量大廳足以彰顯不凡的氣派，有完整的安全 設施，足以確保住戶住家安寧，此有大廈原有大廳照片為證 。因此，原告張曼嫦等人願意以「高於鄰近建案均價」，購 買被告漢皇公司所興建之系爭大廈建物，故系爭大廈大廳的 存在屬原告張曼嫦等人與被告漢皇公司間買賣契約的給付內
容之一。
⒊未料，108年4月17日，新北市政府工務局以系爭大廈一樓大 廳，經人檢舉，確認屬於「緩衝空間」，不得將空間密閉， 因而起訴狀原證5附圖所示牆面屬違章建築，執行拆除，雖 經交涉，新北市政府工務局仍拆除大廳。大廳經拆除後，已 經沒有可以遮蔽風雨的牆面，大廳管理委員櫃台暴露在馬路 邊，華麗燈飾線路外露，或者猶如暗夜孤燈，懸掛門廊。原 本從華麗大廳進入後，可以安全步行到電梯然而穩當上樓的 路徑，現在卻因為安全考量，必須遮蔽，而成為必須左彎右 拐的蜀道。
⒋按買賣契約之出賣人依民法第373條規定應負瑕疵擔保責任。 最高法院103年度台上字第2631號民事判決進而闡述認為「 按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念， 或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不 具備者，即為物有瑕疵。出賣人自負有擔保其物危險移轉於 買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其 通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物 ，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或 過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買 者，則出賣人所為給付之内容不符合債務本旨，即應負不完 全給付之債務不履行責任。」
⒌次按債務人應依債務本旨提出給付，若給付不完全，應負損 害賠償責任。此據民法第227條規定「因可歸責於債務人之 事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付 不能之規定行使其權利。」、「因不完全給付而生前項以外 之損害者，債權人並得請求賠償。」最高法院106年度台上 字第106號民事判決指出「可歸責於債務人之事由，致為不 完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行 使其權利。不完全給付之情形可能補正者，債權人可依遲延 之法則行使其權利；如其給付不完全之情形不能補正者，則 依給付不能之法則行使權利。因此，建設公司交付房屋未提 出契約所定之溫泉水供當事人使用，未依債務本旨為給付， 構成不完全給付。」
⒍經查，原告張曼嫦等人為向被告漢皇公司購買系爭大廈建物 之人，依照契約所記載之買賣標的物包含可供使用之大廳。 但被告漢皇公司卻未依照買賣契約之約定，給付合法且可供 使用之大廳，反而因為在大廳建造違章建築，而為有瑕疵且 不完全之給付。原告向被告漢皇公司購買之人或以受讓債權 者，自得依照民法第354條、第359條、第360條物之瑕疵擔 保規定及民法第227條不完全給付之規定，請求損害賠償。
㈡違反委任契約所生損害賠償請求權部分（被告簡安宏部分） ：
⒈系爭大廈是由被告簡安宏提供新北市○○區○○段00地號土地（ 下稱系爭56地號土地），由被告漢皇公司興建，被告簡安宏 除分得若干樓層建物外，也參與大廈之興建與設計工程，並 於建物完成之後，在大廈內取得一、二樓主要商場樓層之所 有權，出租金融公司等機構收取租金。被告簡安宏於大廈興 建完成後，擔任第一屆大廈管理委員會（下稱管委會）主任 委員，負責與被告漢皇公司點交大廈共用部分之建物，則被 告簡安宏自屬受大廈住戶即原告等人委託管理事務之人，應 盡善良管理人注意義務。
⒉被告簡安宏既然擔任系爭大廈管委會主任委員，執行公寓大 廈管理條例第36條所定之各項事務，自屬民法第528條所定 之受委任處理事務之人，應依民法第535條之規定盡其注意 義務。若處理委任事務有過失者，自應依照民法第544條負 損害賠償責任。
⒊經查，被告簡安宏既然是地主，又參與大廈之設計，明知大 廳是緩衝空間，依照建築法令，不能封閉使用，理應注意之 ，卻於接任大廈管委會主任委員時，仍然依照現況點交，而 沒有就大廳為緩衝空間，提出異議，自屬於處理委任事務所 過失，應依照民法第544條規定，負損害賠償責任。 ㈢違反消費者保護法（下稱消保法）所生消費者損害賠償請求 權部分：
⒈按消保法第22條規定「企業經營者應確保廣告內容之真實， 其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」、「企業經 營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履。」 。第23條進一步規定「刊登或報導廣告之媒體經營者明知或 可得而知廣告內容與事實不符者，就消費者因信賴該廣告所 受之損害與企業經營者負連帶責任。」、「前項損害賠償責 任，不得預先約定限制或拋棄。」因此企業經營者，就銷售 之商品有廣告不實者，自應負損害賠償責任。
⒉經查，被告漢皇公司於系爭建案銷售時，於廣告宣稱「第一 眼，就決定買下一生的榮耀光景」、「絕對的皇室生活場景 ，從水晶吊燈下開始」，輔以挑高三層樓、華麗屋頂吊燈、 大面積落地窗、豪華接待櫃台之廣告圖，然該大廳卻是違章 建築，並經新北市工務局拆除，則被告漢皇公司既然沒有充 分揭露上述資訊，且為不實廣告，自應依照消保法第23條之 規定，負損害賠償責任。
㈣共同侵權行為損害賠償請求權部分：
被告漢皇公司及簡安宏隱匿大廳為違章建築之事實，又分別
以不實廣告方式讓原告張曼嫦等人誤信有大廳，而購買系爭 大廈建物。被告簡安宏則於點交時，以現況點交而無異議， 違反主任管理人之職務。被告2人所為，自屬民法第184條第 1項後段所稱詐欺之背於公序良俗方法，加損害於原告張曼 嫦等人，而應依民法第185條連帶負損害賠償責任。 ㈤損害賠償之範圍：
⒈原告等人均係因被告漢皇公司於廣告單、設計圖說、現場裝 潢顯示系爭大廈有高雅、氣派門廳，符合原告等人選住大廈 的期望以及價格、價值衡量始買受。豈詎大廳竟然屬違章建 築，而遭執行拆除。被告漢皇公司更是以其有氣派的大廳裝 潢作為招徠，致使原告等人於買入時願以含括「大廳」面積 計算在內，且以當時一般行情之價額買入。系爭門廳及內部 陳設遭拆除後，系爭大廈出入無法控管，風雨直接侵入原來 大廳；因媒體報導，原告張曼嫦等人除成為親友笑柄外，降 價數百萬元求售亦乏人問津，所受損害巨大。
⒉本件經原告張曼嫦等人先自行委由邑菖聿鼎不動產估價師事 務所就系爭大廈大廳遭拆除後所遭受之價值減損進行鑑定， 認為「由於標的物拆除後回復為公共空間，對於消費者（買 方）選購房屋的購買意願產生極為高度的影響（高達九成） ，本案評估勘估標的物拆除後該社區大廈之不動產交易價值 有極高的機率產生減損」，經過依照比較法、收益法、成本 法等方式評估後，得出減損8.09%價格的結論，有不動產估 價報告書為證。
⒊上述不動產估價報告書之記載，有大廈每樓層的每坪均單價 以及減損後每坪單價。以此計算，原告張曼嫦等人依照建物 登記薄謄本所記載之建物面積，換算成坪數後，依照每層每 坪減損單價，即為原告張曼嫦等人所受之損害額，詳如附表 一所示。
㈥懲罰性損害賠償請求權部分：
⒈按消保法第51條規定：「依本法所提之訴訟，因企業經營者 之故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性 賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求三倍以下之懲罰 性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲 罰性賠償金。」
⒉最高法院103 年度台上字第2120號民事判決闡述「…次按消費 者保護法第51條規定懲罰性賠償金之目的，在維護消費者利 益，懲罰惡性之企業經營者，並嚇阻其他企業經營者仿效， 該條僅就賠償金額設有上限，法院應參酌消費者之損害及支 出之訴訟成本，企業經營者之可責性、獲得之利益及其不法 行為之期間，暨可否達到嚇阻他人再為相同或類似行為之效
果等因素，以資酌定。」
⒊被告漢皇公司與簡安宏合建系爭大廈，卻一同隱匿大廳為違 章建築之事實，導致原告張曼嫦等人受有前述損害。而設計 圖為被告漢皇公司及簡安宏所明知，卻仍故意隱匿，自屬消 保法第51條所稱之「故意」，則原告張曼嫦等人自得依照上 述規定，請求被告漢皇公司與簡安宏負擔損害五倍之懲罰性 損害賠償金，然為節省司法資源，各原告僅請求一倍之懲罰 性賠償金。
㈦以上所列之請求權基礎依據，為選擇合併，請求鈞院擇一有 利於原告張曼嫦等人之判決。並聲明：被告應連帶給付原告 張曼嫦等人如附表一「請求金額」欄所示之金額。二、被告漢皇公司則抗辯：
㈠被告漢皇公司為建設公司與地主合建分屋，其中原告編號1張 曼嫦、編號21林秀盆、編號22洪金珍、編號23呂永騰等4戶 為合建後分配給地主自行出售；編號7邱玟珊與邱家萍、編 號11陳冠儒、編號15鄭偉智、編號28李月惠、編號31曾憲芳 （於訴訟中已死亡，由原告喬元湘、喬元梓繼承）等5戶並 非被告漢皇公司所出售對象，上開9戶（下稱原告張曼嫦等9 戶）與被告漢皇公司間無直接之買賣契約關係，依債之相對 性原則，原告張曼嫦等9戶對被告漢皇公司無任何契約上權 利，足認原告張曼嫦等9戶起訴請求顯無理由。至於原告編 號5蕭智宏、編號6蕭李香加、編號12陳演宗、編號13蕭智元 、編號16許世明與劉淑芳、編號29劉玉玲、編號30鄭素貞等 7戶（下稱原告蕭智宏等7戶），是向被告漢皇公司購買「預 售屋」，簽有房屋土地、車位預定買賣契約書；編號2傅瑞 華、編號3丁原傑、編號4張維發、編號8黃雅琳、編號9林銘 燦與陳淑伶、編號10陳健興、編號14呂適君、編號17謝永德 、編號18謝永成、編號19謝繼宗、編號20魏琬琍、編號24廖 美月、編號25普馨瑩、編號26張鳳枝、編號27林潔之等15戶 （被告漢皇公司答辯狀原漏載編號4張維發、編號17謝永德 等2戶，嗣已更正為上述15戶，下稱原告傅瑞華等15戶）， 則是向被告漢皇公司購買「成屋」，簽有房地、車位買賣合 約書。
㈡按「消費者保護法第22條係規定：『企業經營者應確保廣告内 容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告内容』， 並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約内容之一部」， 故消費者如信賴廣告内容，依企業經營者提供之廣告訊息與 之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告内容再為約定，企 業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告内容，該廣告固 應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方已就廣告内容另為
斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣 告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣 告之内容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，仍 難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部」，最高法院 92年度台上字第2694號判決明揭斯旨。是若消費者因企業經 營者之廣告，進而與企業者就消費内容另為特別約定，該特 別約定即有拘束雙方之效力。查原告所提出系爭大廈建案之 銷售廣告，姑不論無法證明為被告漢皇公司所製作，縱為被 告漢皇公司所製作，惟銷售人員是否將該些資料對含原告在 内之消費者介紹推銷，原告是否信賴該廣告？已有疑義!而 兩造簽訂之房屋土地、車位預定買賣契約書第33條約定：「 本契約所有事項雙方確已詳細審閱，買賣雙方了解並同意本 契約一切權利義務均以本約之約定為標準，任何口頭承諾概 不生效。」第12條第3項亦約定：「本預售屋施工標準依台 北縣政府工務局核准之工程圖說及本契約附件（八）之建材 與設備施工」及契約「附件」已載明為：「一、建造執照影 本二、房屋及專用停車平面圖影本乙份三、停車空間平面圖 影本四、契約鑑證書五、專用停車位分管協議書…十一、公 寓大廈規約草約」，並無系爭廣告，且原告提出之系爭廣告 圖上已清楚載明「3D門廳情境示意參考圖」，僅供參考而已 ，足認系爭廣告内容並非為買賣契約之一部分，仍應參照經 主管機關(前臺北縣政府工務局）核准之建造執照工程圖說 為準，自難認系爭廣告内容均屬兩造之契約内容。 ㈢按「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵 者，出賣人不負擔保之責。」民法第355條第1項定有明文。 查房屋土地、車位預定買賣契約書第18條第6項明載：「為 使本預售書一樓緩衝空間、門廳、屋頂平台及四樓公共設施 等共用部分，更加實用、美觀，買方同意由賣方依廣告說明 書所載内容施作後點交管理委員會，且其部分工程須於本預 售房屋完工日後重新規劃施作，買方亦已充分認知，日後買 方不得再以廣告說明書及完工後内容與建照、使照圖說規劃 不同或其他理由主張任何權利。」是以，原告蕭智宏等7戶 於簽訂房屋土地、車位預定買賣契約書時，渠等均知悉系爭 大廈一樓緩衝空間將為二次施工，隨時有遭主管機關拆除之 風險，日後不得以任何理由再向被告漢皇公司主張權利，則 依民法第355條第1項規定，被告漢皇公司不負擔保之責，亦 難認屬不完全給付。
㈣按買賣雙方當事人既係以該特定物為標的物而訂立買賣契約 ，債務人以特定物之現狀交付之，即係依債之本旨而為履行 ，尚不構成不完全給付（參照最高法院93年度台上字第695
號判決、最高法院100年度台上字第1468號判決、最高法院1 01年度台上字第1898號判決）。次按「不完全給付，係指債 務人之給付，因可歸責於其之事由，致給付内容不符債務本 旨，而應負債務不履行損害賠償之責任；而物之瑕疵擔保責 任，係指存在於物之缺點，乃物欠缺依通常交易觀念或當事 人之決定，應具備之價值、效用或品質，所應負之法定無過 失責任。二者之法律性質、規範功能及構成要件均非一致， 在實體上為不同之請求權基礎，在訴訟法上亦為相異之訴訟 標的，法院於審理中自應視當事人所主張之訴訟標的之法律 關係定其成立要件。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負 擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可 歸責於出賣人之事由所致者，出賣人除應負物的瑕庇擔保責 任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，形成請求權 競合之關係，當事人得擇一行使之（最高法院86年度台上字 第2818號、87年度台上字第575號判決意旨參照），亦即物 之瑕疵擔保與不完全給付，各異其成立要件及效果，惟於出 賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕 疵係於「契約成立後始發生」，且「因可歸責於出賣人之事 由」所致時，出賣人始同時負有物之瑕疵擔保責任及不完全 給付之債務不履行責任。而觀諸房地、車位買賣契約書第二 條：「（二）公共設施區：…第一層之緩衝空間…。」、第十 七條：「本約房地係成屋買賣，故本約房屋及公共設施等之 各項登記及現況，買方均已完全了解確認，雙方並同意按立 約時之現況交屋，絕無異議。」是認原告傅瑞華等15戶於簽 約時已知悉第一層緩衝空間登記為公共設施一部分，現況係 以門窗封閉之大廳，買方均以完全了解確認，同意約定依現 有成屋一切狀況交屋，即係依債之本旨而為履行，並不構成 不完全給付。況且，若有原告所主張將一樓緩衝空間以門窗 封閉為大廳之瑕疵，於兩造不動產買賣契約成立前即已存在 ，並非於買賣契約成立後始行發生，則依照前揭說明，被告 自無構成不完全給付之債務不履行責任之可言，原告本件主 張並非可採。
㈤按「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者， 其解除權或請求權，於買受人依第365條規定為通知後6個月 間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。」民法第365條 第1項定有明文。查本件原告等於民事起訴狀自承渠等分別 於97年間向被告漢皇公司購買系爭大廈房地，而系爭大廈建 案於99年1月18日完工，同年3月12日領取台北縣政府工務局 99中使字第108號使用執照。是認，原告等人至遲應於100年 底完成交屋。惟原告於109年4月22日提起本件訴訟，主張依
民法第354條、第359條物之瑕疵擔保規定，請求減少價金， 已逾民法第365條5年除斥期間。
㈥按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除 契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故 意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條雖有明文。惟此係 就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定，須出賣人就買賣 標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所 保證品質時，或於出賣人故意不告知物之瑕疵時，始得據此 請求出賣人負債務不履行之損害賠償責任；而出賣人與買受 人間有無此項保證品質之特約，應以契約内容及當事人立約 當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準；至於約定 之方式，不問係由出賣人主動提出保證，或由買受人要求其 品質，而出賣人予以同意，均無不可（參照最高法院83年度 台上字第1707號、86年度台上字第1777號裁判意旨）。查系 爭買賣契約業已明載一樓緩衝空間將為二次工程，及系爭房 屋及公共設施等之各項登記及現況，買方均已完全了解確認 ，雙方並同意按立約時之現況交屋，並無隻字片語約定被告 漢皇公司應給付封閉式大廳空間，已如前述。況依舉證責任 之分配，應由主張權利存在之原告等人證明被告漢皇公司曾 保證給付封閉式大廳空間，然原告等並未舉證被告漢皇公司 曾保證1樓為封閉式大廳空間之特約條款存在，空言主張， 自不足採信。原告等人依民法360條規定請求被告給付損害 賠償，尚乏所據，不應准許。
㈦依消保法之立法目的，必須企業經營者所提供之商品或服務 有「安全」或「衛生」之危險而造成消費者之損害，方有適 用消保法之餘地。依學說及實務見解，皆認為『要成立商品 或服務之企業經營者責任，應以商品或服務在性質上有發生 安全或衛生上之危險性者，始足當之。亦即，消費者因使用 商品或接受服務而致生損害（固有利益之損害），而此損害 係因商品或服務之缺陷所致者，方適用消保法，若單純係因 商品或服務本身有瑕疵者，而商品或服務並無安全或衛生上 之危險，應回歸適用民法規定。否則消保法豈非可取代一切 與交易有關之民事損害賠償之法律。本件原告主張因信賴廣 告而購買系爭大廈建物，因大廳門窗遭拆除，受有價值減少 之損害，乃係主張系爭大廈建物有瑕疵，而非因系爭大廈建 物之安全或衛生上之危險受有損害，故無消保法之適用，原 告不得依消保法第51條規定請求被告賠償其損害。 ㈧並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決， 被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被告簡安宏則抗辯：
㈠原告雖主張被告簡安宏擔任第一屆大廈管委會主任委員，執 行公寓大廈管理條例第36條所定之事務，負責與被告漢皇公 司點交大廈共用部分之建物云云。然查，被告簡安宏係與管 委會其他委員共同代表管委會處理與建商間之公共設施點交 管委會，並於100年3月31日由管委會點交完成，且原告傅瑞 華101年1月19日始購買系爭大廈建物、原告廖美月101年4月 19日始購買系爭大廈建物，其餘原告亦有於100年3月31日後 始購買者，原告等人購買系爭大廈建物時該大廳早已點交完 畢，且其看屋、買賣契約書已特定買賣標的物，管委會並無 再點交系爭大廳之可能，更遑論被告簡安宏與原告間有委任 關係。次查，系爭大廈大廳經107年8月2日新北市政府認定 為違章建築，管委會旋於同年8月3日公告違章建築認定通知 書、勘查紀錄表，迄今仍公告於社區。曾憲芳於107年10月1 2日始購買系爭房地，其買賣時被告簡安宏早已卸任主任委 員身分，與其並無委任關係。況且，曾憲芳購買系爭大廈 建物時，大廳業已被認定為違章建築，也公告於社區，其明 知上開情事仍與原所有權人磋商購買，倘有債務不履行、侵 權行為等損害賠償皆與被告簡安宏無關。
㈡原告主張被告簡安宏違反善良管理人注意義務，應依民法第5 44條負損害賠償責任云云。惟管委會與全體區分所有權人間 ，就法律之規定應由其處理之事項，應成立類似委任之關係 。惟管委會每月向各區分所有權人收取之管理費，乃為完成 其事務所必要之費用，並非管委會之酬勞，若有盈餘，仍歸 全體區分所有權人所共有。是管委會為全體區分所有權人處 理事務，並未受有酬勞，依民法第535條規定，主任委員或 管理委員之注意義務為與處理自己事務為同一之注意義務。 職是，管理委員會為執行區分所有權人決議事項所為之行為 ，其執行之方式、細節、具體内容等，均需經管委會會議決 議，個別管理委員實無獨自行為之權。管委會或管理委員未 收受報酬而受區分所有權人委任，其注意義務依民法第535 條應為具體輕過失。再者，對於系爭大廈共用部分等建物點 收及保管，係管委會之職權，並非主任委員一人即可擅斷點 交。參酌原證7設備公設點交表：「點交完成簽名：三、管 委會代表：簡安宏、劉玉翊…」可知，該大廈共用部分之點 交，係由管委會為之，主任委員並無權限擅自點交，該大廳 部分點交係由被告簡宏安、原告劉玉玲等6人代表管委會共 同為之，被告簡安宏已恪守其責任偕同其他管委會委員點交 ，並無違反其注意義務。
㈢原告主張系爭大廈…被告簡安宏除分得若干樓層建物外，也參 與大廈之興建與設計工程，並於建物完成之後，在大廈内取
得一、二樓主要商場樓層之所有權，出租金融公司等機構收 取租金…本案被告簡安宏既然是地主，有參與大廈之設計， 明知大廳是緩衝空間，依照建築法令，不能封閉使用，理應 注意之云云。惟查，系爭大廈係由被告簡安宏提供土地與漢 皇公司合建，被告簡安宏既非被告漢皇公司設計師或建築師 、亦無臺灣建築師執照，根本不可能參與系爭大廈之興建與 設計，原告之主張悖於經驗法則，顯屬無稽。次查，原告似 欲主張被告簡安宏因參與大廈興建與設計而取得商場所有權 ；惟被告簡安宏分得大廈一、二樓商場所有權，係源於與被 告漢皇公司之合建契約，況且，其取得大廈一、二樓商場所 有權與本案毫無關聯，原告卻恣意連結，不知所云。原告又 主張被告簡安宏隱匿大廳為違章建築之事實，又分別以不實 廣告方式讓原告張曼嫦等人誤信有大廳，而購買系爭大廈建 物，被告簡安宏則於點交時，以現況點交而無異議，違反主 任管理人之職務云云。惟查，如前所述，被告簡安宏為系爭 大廈之合建地主，並無參與系爭大廈之興建、設計，更無隱 匿大廳為違章建築之情事。況且，被告簡安宏100年時雖為 主任委員，惟其亦恪遵其職權，協同含原告劉玉玲之管理委 員共同點交公共設備，並無故意或以悖於公序良俗之方法詐 欺、損害原告。次查，原告主張被告簡安宏係違反主任管理 人之職務，有民法第184條第1項後段背於公序良俗方法致損 害於原告，似將委任契約之注意義務與侵權行為之主觀故意 要件錯誤連結，於法殊有未合。綜上，被告簡安宏並無故意 以違反公序良俗之方法損害原告，遑論與被告漢皇公司有共 同侵權行為，原告應侵權行為要件負舉證責任，而非恣意指 摘被告簡安宏有隱匿大廳為違章建築、點交時違反主任管理 人之職務有侵權行為。
㈣按依消保法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害， 消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金…，又企業經 營者係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務 為營業者，消保法第2條第2款、第51條定有明文。又按消保 護法第51條關於懲罰性賠償金之規定，旨在促使企業經營者 重視商品及服務品質，維護消費者利益，懲罰惡性之企業經 營者，並嚇阻其他企業經營者仿效（最高法院101年台上第7 44號判決要旨參照）。可知消保法係為保障企業經營者與消 費者之消費關係之特別法，其適用主體為企業經營者與消費 者之消費關係。查被告簡安宏僅係合建地主，並不可能知悉 系爭大廈之設計圖，更遑論故意隱匿，且被告簡安宏非企業 經營者，更非與原告等人簽訂買賣契約之對象，並不適用消 保法第51條，原告主張係虛偽不實且對於法律之認識恐有誤
解。
㈤並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，被告願供擔保請准 宣告免為假執行。
四、查被告漢皇公司前與新北市○○區○○段00○0000地號土地地主 合建地上19層、地下4層之系爭大廈，原告先後於98年至107 間分別與被告漢皇公司、訴外人簡淑娥、阮一峯、蔡慧雪、 簡坤木、許銘桂、陳明琪等人簽訂買賣契約購買系爭大廈建 物（其中原告蕭智宏等7戶向被告漢皇公司購買「預售屋」 ，原告傅瑞華等15戶向被告漢皇公司購買「成屋」，因有原 告2人共同購買或繼承1戶，故以戶稱之；原告姓名、購買戶 別、買賣契約簽訂日期、交易價格、出賣人，均詳如附表一 所載）；嗣新北市政府工務局以系爭大廈一樓大廳，經人檢 舉並勘查後，認為屬於「緩衝空間」，不得將空間密閉，該 緩衝空間落地窗（前、後）屬於違建，而於108年4月17日執 行拆除等情，有房屋土地、車位預定買賣契約書、房地、車 位買賣合約書、不動產買賣契約書、土地登記申請書、土地 登記第一類謄本、交屋結算明細表及新北市政府違章建築拆 除大隊勘查紀錄表、違章建築認定通知書、違章建築拆除時 間通知單等件在卷可證（見本院卷一第143至147頁、卷二第 59至663頁、卷三第117至131頁、159至203頁、第403至431
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