用執照之核發內容的義務，縱其因系爭房地長期以來即為承 租者承租作為大型賣場經營生鮮超市，附近土地亦類此用途 ，原承租人在長達9 年之承租期間未曾遭受裁罰或接獲違規 使用通知，而在「主觀上」誤認承租者供經營大型賣場應不 致遭受裁罰，然在客觀上仍應負有揭露、告知承租者上開風 險供其評估是否承租之義務；且由上述兩造締約之過程，被 告亦已知悉原告欲承租系爭房地作為大型賣場使用並擬投入 資金長期營業之需求，自應提供符合原告需求之租賃物供其 使用、收益。然其在倘盡前還義務「可得知悉」原告承租系 爭房地之目的與其使用分區限制暨使用執照原設計用途不同 之情況下，並未告知上情，並將之出租予原告，復約定『限 於作為營業使用』，租期8 年，如『營業良好』每兩年依原 租金比例調漲，則基於訂約之誠信原則，被告自應負有交付 合於兩造締約本旨所定「得作為對外營業之大型賣場使用」 之租賃物予原告之義務，並應於租賃關係存續中，保持其合 於約定使用、收益之狀態。
２、原告主張被告違反前開義務，而應給付原告如訴之聲明所示 金額之債務不履行損害賠償，是否有理由？
(1)按出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不 僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係 存續中，保持其合於約定使用收益之狀態。倘租賃物在租賃 關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問 其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生 ，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收 益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害 ，自應負債務不履行之損害賠償責任（最高法院77年度台上 字第2369號裁判意旨參照）。次按，損害賠償，除法律另有 規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利 益為限，民法第216條第1項定有明文；所謂「所受損害」， 即現存財產因損害事實之發生而被減少；「所失利益」，即 新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害。查系爭租賃之 東安段317、318、318之1、319、319之5 等地號土地乃位於 都市計畫區乙種工業區○○○○段174 建號建物使用執照核 准之使用用途僅限於「堆積廠、辦公室及廠房」，原告於承 租上開房地後因違章增建面積944 平方公尺，連同原核准廠 房等違規作為大賣場（新羅東生活百貨購物廣場）使用，而 先後於95年6月2日、同年8月18日、96年9月20日3 度遭宜蘭 縣政府以違反都市計畫法台灣省施行細則第18條第2、3項一 般商業設施使用應經核准之規定，連續裁處罰鍰，並命立即 停止使用及恢復原狀，亦有建物使用執照及宜蘭縣政府裁處
違反都市計畫法處分書等件在卷可按（ 詳95年補字第150號 卷宗第12頁、卷宗⑴第360至379頁），則原告主張因系爭房 地限於法令不得為對外營業之大型賣場使用，被告已違反民 法第423 條之規定，出租人應以合於所約定使用收益之租賃 物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定 使用、收益之狀態之義務，而應依民法第226條、第227條負 債務不履行之損害賠償責任，即屬有據。
(2)茲就原告所主張之各項損害額是否有理由，審認如次： ①關於租金4,560,000元部分：
原告主張於94年8 月21日承租後已給付被告95年份全年之租 金4,560,000 元，而受有損害此項損害云云。惟查原告亦不 爭執自承租後被告即將系爭租賃物交付，供原告作為大型賣 場對外營利使用，而原告用於經營「新羅東生活百貨購物商 場」，雖於95年6月2日、同年8 月18日、96年9月20日曾3度 接獲宜蘭縣政府之罰鍰及勒令停止使用之通知，然實際上原 告自承租後，並未因之而依令停止營業或因違規使用而遭停 水、停電無法營業過，迄今亦仍用於經營前開百貨商場對外 營業中，則原告於租期中以出租人所有之房地使用、收益， 而依約給付租金，自難認有何損害可言，故原告此部分之主 張，應屬無據。
②關於設立商場費用16,914,000元部分： 原告主張承租後為長期經營「新羅東生活百貨購物商場」所 需，而進行整修及擴建，因此而支出16,914,000元之設立商 場費用，然為被告所否認，則原告自應就此有利於己之事實 負舉證之責，然原告僅提出現場照片數幀及相關統一發票憑 證合訂本乙冊（詳卷宗⑴第272至354頁）為佐，而前開統一 發票所附各項憑證是否係用於系爭商場之設立，尚難僅由之 即證明其關連性；況憑證中亦有部分係商場使用水、電之繳 費單據，然此應屬原告經營賣場營利本身必然之消耗，難認 屬損害之一部。此外，系爭商場自設立後迄今仍由原告持續 使用中，從未因受處分而停止營業或因違規使用而遭斷水、 斷電無法營業過，直到目前為止仍用於經營前開百貨商場， 對外營業中，而無依令自行拆除或遭強制拆除之情事，則其 前述主張縱屬可採，然此部分損害尚未實際發生，原告現存 財產亦未因之而發生減少，故其此部分損害額之主張，亦屬 無據。
③關於罰鍰361,400元部分：
1.原告承租系爭東安段317、318、318之1、319、319之5 地號 土地及光榮路398 號廠房，因未經核准擅供大賣場使用，違 反都市計畫法台灣省施行細則第18條第2、3項一般商業設施
使用應經核准之規定，而先後於95年6月2 日、同年8月18日 、96年9 月20日遭宜蘭縣政府連續裁處罰鍰之事實，已詳如 前述。而依原告所提出宜蘭縣政府裁處違反都市計畫法處分 書及自行收納款項統一收據（詳卷宗⑴第360至379頁、卷宗 ⑵第36至37頁所示），其中合計180,700 元之罰鍰暨執行費 ，其受處分暨繳納名義人乃為訴外人「新羅東百貨有限公司 代表人張益憲」，該公司或其代表人張益憲與被告間並無租 賃關係存在，基於債之關係相對性，就該公司所受損害，尚 難逕由原告依債務不履行之法律關係向被告為請求，故此部 分主張乃屬無據；至原告另主張之180,700 元罰鍰暨執行費 部分，其雖為受處分暨繳納名義人，然關於所列執行費 700 元乃係原告未依處分書所令期限繳納，致遭移收執行所增生 之費用，非可歸責於被告，故此部分主張亦屬無據，另所列 60,000元、120,000元（合計180,000元）之罰鍰，則係因被 告違反應交付合於兩造締約本旨所定「得作為對外營業之大 型賣場使用」之租賃物予原告，並於租賃關係存續中保持其 合於約定使用收益狀態之義務，造成被告於承租後作大賣場 使用，構成違規而遭宜蘭縣政府裁處之罰鍰，且原告繳納罰 鍰所受之金錢損害，與被告違反前揭義務間有相當因果關係 存在，故原告主張被告應就其所受上揭180,000 元之損害負 賠償義務，即屬有據。惟原告主張被告就此應負連帶賠償義 務，然連帶債務之成立，以法律有規定者，或數人負同一債 務，明示對於債權人各負全部給付之責任者為限，此觀民法 第272條之規定自明。被告2人雖應負債務不履行之損害賠償 責任，且其債務發生之原因亦屬相同，（即數人負同一債務 ），但被告2 人並未對原告明示各負全部給付之責任，且法 律上就此亦無應為連帶給付之規定，故核與上開連帶債務之 成立要件不合，原告關於連帶債務之主張尚難屬認可採。 2.被告雖辯稱依兩造租約第4條第1項約定原告承租系爭房地限 於作營業使用，至於原告如何營業使用或從事何種營業尚非 被告所能置喙，且租約第4條第2項約定原告所承租及自行興 建之地上物，得自行規劃使用，被告不得干涉；第6條第3項 約定如因違規使用租賃標的物所致之罰鍰由原告負擔。顯見 原告於訂立租約時已認知其營業如有違規，日後可能遭行政 機關以違反相關法令加以處罰云云。惟查，兩造租約中雖有 上述罰鍰負擔之約定，乃其締約之真義主要是係針對原告承 租後整體規劃時可能會另行增建，如因此項違規增建而遭受 裁罰時應由原告自行負擔所設，於締約時因系爭房地長期以 來即為承租者作為大型賣場經營生鮮超市，附近土地亦類此 用途，原承租人在長達9 年之承租期間亦未曾因之而遭受裁
罰或接獲違規使用之通知，故兩造誤認為可供經營大型賣場 之用，已詳如前述。且證人包漢銘即被告方面委託處理系爭 租約簽訂事宜之律師亦結證：「當時根本沒有想到不能作賣 場使用的問題」、「知道原告要承租作量販批發使用，所以 （契約第4 條）選擇的文字就用營業使用，這應該只是我選 擇文字的用語，因為將來是否作為賣場使用，我也不清楚， 所以營業使用的範圍是最大的」、「因為系爭土地一直都作 賣場使用，而且鄰近土地也都是作賣場使用，所以理所當然 就認為可以做為賣場使用」等語明確，甚者被告亦一再強調 其乃係承接前手之房地，非原始起造人，故未持有系爭房地 之使用執照而不知其使用限制等語在卷，從而兩造既未預知 上情，甚至主觀上均肯認系爭房地乃得作大賣場使用之情狀 下，焉會預就原告之商場使用如構成違規要自行負擔罰鍰乙 節訴諸契約文字予以明定？是被告此部分之抗辯，與兩造契 約真義不符，而不足為採。
3.被告另辯稱：縱認被告應賠償上揭罰鍰損害，但原告擅自拆 除被告原有約300 坪之鋼骨結構增建物，造成被告日後無法 獲得宜蘭縣政府之地上物補償費5,400,000 元，此乃被告可 得之預期利益，且此一損害顯不能回復原狀，依民法第 215 條、第216 條規定亦應負損害賠償責任，故被告亦得主張抵 銷。惟查，前開增建物之權屬，依證人戊○○即原承租之公 司負責人結證：「房屋是在我承租之後才有增建」、「那個 區域是倉庫，本來是四個貨櫃屋，然後我再搭建鐵皮屋頂， 貨櫃也是我放的」、「（於終止租約時，是否有作價賣給被 告？）其中被告是付50萬元，原告付300 萬元，目的是要將 營業場所及所有生財器具全部轉交由原告承讓」「本來的真 意應該是說我要將所有增建的產權和生財工具都賣給承接的 後者，也就是原告，但是雙方在協調價金的時候，原告方面 最多只能付300 萬元，經過折衝後被告方面同意要多付我50 萬元。我的認知是我將增建和生財工具都賣給承接的原告並 不是被告，因為那些增建部分及生財工具只有對承接的人有 用」、「我也不知道為何會（增建部分在簽協議書時載明要 給被告）這樣寫，當初在簽契約的時候大家談好的確實是所 有的增建和生財工具都交由原告來承接」、「當初本來我和 承接者的價格談不攏，我寧可將增建部分拆除，後來被告同 意要多拿出五十萬元，至於被告為何要同意付50萬元我不清 楚，那是原告和被告之間協調的結果，就我的認知50萬元並 不是增建的代價」等語在卷（詳卷宗⑵第77至81頁），可認 三方原意係要將增建物歸原告取得，而非被告所有。況縱認 經兩造折衝後終決定歸被告取得，然依前述終止原租約、另
訂新約之過程，暨就上揭被告取得增建物，原告亦另支出30 0 萬元，尤甚於被告支出之50萬元，且兩造均明知原告承租 系爭房地是要作長期投資，基於整體規劃於承租後常會另有 改建或增建之所需，故兩造契約第4 條第2、3項約定：「乙 方（即原告）承租及自行興建之地上物，乙方得自行規劃使 用，甲方（即被告）不得干涉」、「乙方為期租賃標的物能 充分有效利用，所進行之整體開發與增建需求，甲方應全力 配合提供相關證件及其他之協助，不得無故推諉拒絕，但限 於法令許可範圍內」；第5 條約定：「租賃標的物如因乙方 營業所需有增建、改建、擴建或修繕之必要，由乙方自行處 理，費用由乙方自行負擔，所有權由乙方取得」，而允許原 告有增建、改建之權能。是原告基於整體規劃，欲保留通道 ，而於承租後將原即屬違規加蓋之系爭貨櫃增建物予以移除 ，自難認對被告有何損害賠償可言，至多僅於兩造嗣後租賃 關係業經消滅時，原告是否負有回復原狀之義務可言。惟被 告既未舉證證明兩造之租約已不存在及原告負有上揭回復原 狀之義務，其逕謂原告對之負有5,400,000 元之賠償債務而 主張抵銷，尚無足採。
３、綜上所述，原告主張備位依民法第226條第1 項、第227條之 債務不履行之法律關係，請求被告應賠償原告180,000 元， 及自原告97年3 月14日所提追加起訴狀繕本送達被告翌日（ 即同年月22日 ）起至清償日止，按年息5％計算之利息，乃 為有理由，應予准許。至其逾前開範圍暨連帶之請求，則無 理由，而應予駁回。
４、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為 假執行，就原告勝訴部分，因所命給付之金額未逾 500,000 元，依民事訴訟法第389 條第1項第5款規定法院應依職權宣 告假執行，故原告此部分之請求，尚無必要，爰依職權為之 ，另依被告所請酌定其免為假執行之相當擔保金額准許之； 至原告敗訴部分，其假執行之聲請，則因訴之駁回而失其依 附，應予駁回。
(三)本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、方法及舉證，核與判決 結果無影響，爰不逐一論列。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 97 年 5 月 23 日 臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 林翠華
正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）
中 華 民 國 97 年 5 月 23 日 書記官 林秀麗
附裁判費計算書：
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│ 項 目 │金 額（新台幣）│ 備 註 │
│ │ │(元以下4捨5入) │
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│第一審裁判費 │ 204,192元 │另原告溢繳802元 │
│ │ (原告繳納） │部分未列入 │
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│96.05.25證人旅費│ 1,500元 │ │
│ │ (被告繳納） │ │
├────────┼────────┼────────┤
│96.10.05證人旅費│ 500元 │ │
│ │ (原告繳納） │ │
├────────┼────────┼────────┤
│97.04.09證人旅費│ 500元 │ │
│ │ (被告繳納） │ │
├────────┼────────┼────────┤
│ 合 計 │ 206,692元 │1.被告負擔1,654 │
│ │ │元（即206,692元 │
│ │ │×0.008） │
│ │ │原告負擔餘205,03│
│ │ │8元。 │
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