返還房屋等
臺灣士林地方法院(民事),重訴字,105年度,272號
SLDV,105,重訴,272,20170630,2

，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回 歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第九 十七條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼 顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨。」（最高法院 九十二年度台簡上字第二十號判決參照）。
⒋系爭建物既係供被告經營超市、洗衣店、豆漿店、便利商 店之商場，揆之上開說明，應認其租金無土地法第九十七 條規定之適用。是原告按其應有部分，主張依不當得利之 法律關係，請求被告按月給付相當於租金之不當得利，即 屬有據。關於被告就其占有使用系爭建物部分之每月租金 ，依被告川輝公司、天母豆漿店、統一超商公司與華林公 司所訂立之房屋租賃契約暨續約同意書、太平洋天母芝山 商場門市租賃協議、房屋租賃契約暨續約同意書約定，依 序為二十五萬元、三萬元、九萬元（見本院卷㈠第一一○ 頁、第一一一頁、第一二二頁、第二三七頁、第二四○頁 ）。是原告主張依上開租金金額，按原告應有部分比例計 算相當於租金利益之不當得利，而請求被告川輝公司、天 母豆漿店、統一超商公司自一百零三年十一月一日起至騰 空遷讓返還各自占有使用如附圖所示系爭建物部分之日止 ，按月依序給付相當於租金之不當得利十四萬五千九百二 十五元（計算式：250,000 元×5837/10000＝145,925 元 ）、一萬七千五百十一元（計算式：30,000元×5837/100 00＝17,511元）、五萬二千五百三十三元（計算式：90,0 00元×5837/10000＝52,533元），自屬於法有據。 ⒌被告雖主張系爭建物地下一樓大部分範圍因管線漏水，導 致被告川輝公司無法使用，被告川輝公司就該部分並無享 有任何使用、收益之利益；又被告與華林公司間之租金約 定，尚包含華林公司前對系爭建物所支出成本、勞費等不 屬於系爭建物使用收益利益範圍之財產上利益，故原告以 之作為請求不當得利之依據，顯屬過度請求云云。然系爭 建物地下一樓淹水，並非建築結構問題，而係因華林公司 承租後未使用，任其荒廢，亦未開啟馬達抽水，加上一樓 店面排水至地下室，華林公司怠於處理所致，此據從事水 電工程，並多次受華林公司之託，前往處理系爭建物地下 室淹水問題之證人郭增旭證述明確在卷（見本院卷㈡第一 三○頁正面、第一三二頁正面）。足見系爭建物地下一樓 並無因管線漏水，致無法使用之情，是被告川輝公司抗辯 其就該部分並未享有任何使用、收益之利益云云，自難憑 採。又被告就華林公司所收取之租金尚包含不屬於渠等占 有所受之利益一節，並未舉證以實其說。況原告及郭邦元



等六人於系爭租約給予華林公司一年免租金，即已考慮華 林公司整修及裝潢系爭建物之費用，此據證人郭增旭結證 屬實（見本院卷㈡第一三二頁正面）。是被告此部分所辯 ，亦難認可採。
⒍至被告另聲請勘驗證人林七紫提供之被證十三錄音，以證 明證人郭增旭之證詞憑信性不足。惟被告並未提出該錄音 ，本院已無從勘驗。況觀之被證十三譯文（見本院卷㈡第 一五六頁至第一五七頁），僅為談話內容之部分擷取，且 證人郭增旭僅陳述：「二樓不用的話，每次都很容易淹水 ，颱風天，梅雨季，淹水都淹到一樓」一句，顯係接續前 面郭顯營提及之承租範圍所為之發言。其後證人林七紫固 自行講述系爭建物淹水狀況嚴重，但當場均無人應和。是 徒憑該段錄音，尚不足以動搖證人郭增旭證言之憑信性。五、綜上所述，原告本於前揭原因事實，依民法第七百六十七條 第一項前段、第八百二十一條本文、第一百七十九條規定， 請求㈠被告川輝公司應將如附圖所示「自助洗衣店」部分（ 面積八十點五四平方公尺）建物及「超市及地下室」部分（ 面積二千三百三十七點九三平方公尺）建物騰空遷讓返還原 告及其他共有人全體，並應自一百零三年十一月一日起至遷 讓上開建物之日止，按月給付原告十四萬五千九百二十五元 ；㈡被告天母豆漿店應將如附圖所示「豆漿店」部分（面積 七十三點五六平方公尺）建物騰空遷讓返還原告及其他共有 人全體，並應自一百零三年十一月一日起至遷讓上開建物之 日止，按月給付原告一萬七千五百十一元；㈢被告統一超商 公司應將如附圖所示「７－１１」部分（面積一百六十五點 六六平方公尺）建物騰空遷讓返還原告及其他共有人全體， 並應自一百零三年十一月一日起至遷讓上開建物之日止，按 月給付原告五萬二千五百三十三元，為有理由，應予准許。 又按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被 告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行 期間或命分期給付，民事訴訟法第三百九十六條第一項定有 明文。爰審酌被告占有系爭建物各係供超市及洗衣店、豆漿 店、便利商店使用，店內置放相當數量之商品及相關設備， 審酌本件被告遷讓系爭建物非立時可就，宜給予騰空遷讓返 還之履行期間。本院並就此請兩造表示意見，原告表示履行 期間應為一個月；被告則表示騰空遷讓返還期間約需三個月 以上（見本院卷㈡第一五九頁反面、第一六○頁正面）。本 院衡酌前情，爰酌定履行期間為三個月，以資兼顧。六、末按關於財產權之訴訟，原告陳明在執行前可供擔保，而聲 請宣告假執行者，雖無不為執行恐受難於抵償或難於計算之



損害之釋明，法院仍應定相當之擔保額宣告供擔保後得為假 執行，民事訴訟法第三百九十條第二項定有明文。又前開情 形，如被告釋明因假執行恐受不能回復之損害者，法院應宣 告駁回原告假執行之聲請，同法第三百九十一條亦有明文。 本件原告雖未釋明不為執行恐受難於抵償或難於計算之損害 ，然原告已陳明在執行前願供擔保而聲請宣告假執行。被告 固以其於系爭建物營業，業已投入大量成本，倘准許假執行 ，不僅搬遷將造成大量經濟利益損失，亦將使裝潢等昂貴物 料付之一炬。倘日後判決結果相異，被告亦將因重新進駐所 需花費之勞力及金錢成本過高，已失去遷回之實益，足見倘 准許假執行將造成被告受到不能回復之損害云云。惟本件屬 財產權之訴訟，被告因騰空遷讓返還系爭建物所受損害，顯 非不得以金錢賠償以回復原狀，自難認有阻礙假執行宣告之 事由。是被告聲請駁回原告假執行之聲請，於法無據。兩造 均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告 勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告 之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此 敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八 條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百 九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
臺灣士林地方法院民事第一庭
法 官 孫萍萍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
書 記 官 張耕華