⑵原告之法定代理人章啟明既當庭自認與華林公司達成租期 十年之合意，業如前述。原告與華林公司於後五年之租期 ，因民法第四百二十二條之規定視為不定期租賃，則原告 與華林公司自始十年合意之後五年部分，縱因法條擬制規 定無法實現。惟雙方於洽談租期時，自會將營運成本、裝 修成本、閒置期間等要素納入考量，故租期長短與承租意 願關係重大，倘雙方業有承租十年之共識，則應解為雙方 真意係就後五年成立租賃之預約，待時間屆至時雙方就預 約之內容另行書面成立租賃契約。是原告與華林公司就後 五年部分，自具有達成五年租賃契約之預約合意。 ⑶證人林七紫證稱：「‧‧‧公證完之後，當天還是隔天， 我就去找章啟明，我說這個公證契約的租期與我們約定的 不一樣，我說租期十年是否就是五年加五年的意思，也就 是五年之後要讓我們再租五年‧‧‧」、「（在原告寄發 一百零三年七月十五日臺北敦南郵局七二六存證信函表明 屆期不續租之前，有無向原告公司表達當時租約是五年加 五年或是續約的表示？）有，就是前面所談天母芝山商場 開幕一、二年時，章啟明有來關心商場的部分，我有再提 租賃期間是五年加五年。‧‧‧」等語。此外，華林公司 亦以被證一之存證信函及被證二之律師函表示雙方尚有五 年加五年之約定，足見華林公司一再請求原告履行後五年 之預約，惟原告均藉故不為履行。然雙方既已有此預約， 則原告自不得違反誠信原則，藉故鑽法律漏洞，另行主張 終止契約，足見雙方租賃關係仍有效存續。
⒎原告請求返還房屋違反民法第一百四十八條誠信原則： ⑴按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。此為 民法第一百四十八條第一項及第二項所規定，分屬權利濫 用及誠實信用原則之明文。次按權利之行使，是否以損害 他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益 ，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量 以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國 家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要 目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。此經最 高法院七十一年台上字第七三七號判例明揭其旨。 ⑵原告前與華林公司洽談租賃期間條件時，係同意十年為期 出租，華林公司評估當時商場環境、客流量、裝修花費等 成本及預期獲利，認為至少需訂定租賃期間十年以上契約 始能回本，因此原告提前終止並請求返還系爭建物，無異 使華林公司及被告預期使用十年、高達數百萬元之裝修成
本以及為長期經營所投入之商業研究、廣告宣傳等費用付 諸流水。反之，原告逕行終止收回系爭建物不僅損失自華 林公司取得之租金，亦增加系爭建物閒置率，甚者尚需就 整體房屋重行裝潢、整修，其所得之利益遠低於他人及社 會因此所受之損失，顯係以損害他人為主要目的，故原告 主張終止租賃等云云，難謂非屬權利濫用，自應受到民法 第一百四十八條第一項之規範。
⑶再按最高法院八十六年度台再字第六四號判決要旨明示， 所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正 義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧 牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益 為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事 實妥善運用之方法。原告與華林公司既已達成租期十年之 合意，雙方顯已就系爭房屋委由華林公司規劃商場並營運 十年之共識，而商場經營前期及籌備成本甚鉅，遠高於後 期成本，自須長時間經營始能回收甚至獲利。更何況，系 爭建物亦因華林公司前五年之經營，增加該商圈之客流量 ，提升營業環境。倘原告因為謀其他利益而欲透過法律程 序之缺失，將華林公司五年耕耘成果收割占為己有，無視 其初期投入之鉅額成本及長期營運之規劃，無異於藉由法 律文字之操作，單方面破壞雙方合作之互信基礎，犧牲華 林公司及被告之利益圖利自己，其手段顯不符合正義公平 方法，違背誠實信用原則，故原告終止契約之主張顯屬違 反民法第一百四十八條第二項誠實信用原則，自屬無效。 ⒏縱原告與華林公司並無租賃關係存續，華林公司業已行使 優先承租權：
⑴按優先承租權，乃指約定標的物出租時，權利人有依同樣 條件優先承租之權而言。原告與華林公司就其後五年之租 賃期間，縱未定有書面，或不認為其成立租賃關係，惟既 經原告與華林公司確認租期為「五年加五年」，自足認為 華林公司於後五年亦有優先承租權。
⑵由證人林七紫之證述可知，華林公司一再向原告提及五年 加五年租期一事，此外亦有寄發被證一存證信函以及被證 二律師函予原告，足證縱使認定租約到期，華林公司顯有 積極行使優先承租權，惟原告均未提出租賃條件讓華林公 司有行使優先承租權之機會，故原告顯係以不正當之行為 阻止華林公司續租，自應類推適用民法第一百零一條第一 項之規定，視為華林公司已依原條件優先承租。 ㈢原告不得請求不當得利：
⒈被告並非無法律上原因占有系爭房屋，自無須依民法第一
百七十九條規定給付原告不當得利：
⑴按民法第一百七十九條前段規定：「無法律上之原因而受 利益，致他人受損害者，應返還其利益。」而所稱無法律 上之原因者，依最高法院一○三年度台上字第一八九五號 判決揭櫫：「至有無法律上之原因，應視當事人之一方（ 受益者）是否基於一定之目的對他方（受損者）為給付（ 增益他方之財產），而取得使用或受益權源定之。」倘就 所受之利益係具有合法權源而為使用或收益，自係具有法 律上之原因，並無民法第一百七十九條前段不當得利規定 之適用。次按，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與 他方使用收益，他方支付租金之契約，為民法第四百二十 一條第一項明定。
⑵被告既因占有連鎖而有權占有系爭房屋，已如上述，故租 賃關係之承租人本得就租賃物為占有並使用收益，亦即出 租人於租賃存續期間已將租賃物之使用收益權限移轉與承 租人，以獲得相對應之租金，因此被告自得依系爭租約及 被告與華林公司間之租賃契約，享有系爭建物之使用收益 權限，其享有利益具有法律上之原因。易言之，原告既已 將租賃物之使用收益權限透過系爭租約移轉予華林公司， 則原告亦未因被告之占有受有任何損害。原告既未受有損 害，被告之占有亦具有法律上之原因，原告自不得依民法 第一百七十九條前段規定向被告請求返還相當於租金之不 當得利。
⒉縱認原告得請求不當得利，其請求返還利益之計算亦有誤 ：
⑴原告於計算請求之不當得利利益，係以被告與華林公司之 租賃契約所載租金為其不當利益之認定基準。惟被告與華 林公司所洽談之租賃契約，其不僅包含華林公司因整頓前 開系爭房屋因久未失修之工程費用外，尚有整體商場規畫 、管理等內部費用在內，故其租金之約定除系爭建物之使 用、收益利益以外，尚包含華林公司過去花費、勞力支出 等利益，故原告以此為基準計算不當得利之利益顯範圍過 大，所請求者遠超過系爭建物使用收益之利益，其計算依 據自有違誤。換言之，系爭建物之一般使用收益利益應相 當於原告出租予華林公司之租金價額，而華林公司分割商 場使用空間，分別租予不同承租人，因其內含華林公司商 場規畫評估、裝修裝潢等等高達數百萬元之成本費用，故 華林公司與次承租人租賃契約之租金並不單純僅有系爭建 物使用收益之利益計算，尚包含前開華林公司所支出成本 、勞費等不屬於系爭建物使用收益利益範圍之財產上利益
，故原告以華林公司與被告即次承租人間之租金作為請求 不當得利之依據，顯屬過度請求。
⑵復按民法第一百七十九條不當得利所謂之利益，係具有財 產上之價值，且增益不當得利人財產始足當之。查系爭建 物地下室迭有漏水情事不堪使用，被告川輝公司自承租以 來，屢次委請華林公司催告原告修繕，惟均未完整修繕， 迄今均無法使用，僅能閒置處理；故被告川輝公司就地下 室面積之承租範圍既無任何使用可能，自無獲取財產上之 利益。換言之，倘將系爭房屋漏水之地下室逕自交由市場 決定租金，因其不堪使用之現狀，亦不可能有人承租，則 租金為零，其相當於租金之利益顯不存在；故原告與華林 公司於系爭租約所約定之租金雖為每月三十萬元，惟系爭 建物之地下一樓之大部分範圍因管線等問題，長期漏水， 導致無法使用，華林公司長久以來向原告反應均未獲回應 ，被告川輝公司就系爭建物地下一樓部分無法使用，並無 享有任何使用、收益之利益，故原告亦不得就此部分為請 求。
㈣原告聲明假執行顯無理由：
⒈按下列各款之判決，法院應依職權宣告假執行：本於被 告認諾所為之判決。‧‧‧就第四百二十七條第一項至 第四項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決。‧‧‧ 所命給付之金額或價額未逾新臺幣五十萬元之判決。關於 財產權之訴訟，原告釋明在判決確定前不為執行，恐受難 於抵償或難於計算之損害者，法院應依其聲請，宣告假執 行。此為民事訴訟法第三百八十九條第一項及第三百九十 條第一項明定。復按被告釋明因假執行恐受不能回復之損 害者，如係第三百八十九條情形，法院應依其聲請宣告不 准假執行；如係前條情形，應宣告駁回原告假執行之聲請 ，為同法第三百九十一條所明文。
⒉本件既無民事訴訟法第三百八十九條第一項各款事由，則 原告依同法第三百九十條第一項自應釋明其於判決確定前 不為執行，有何恐受難於抵償或難於計算之損害。惟原告 從未釋明，主張亦欠明確，自難認其已盡釋明之責，更難 逕以供擔保完全取代釋明之責，故原告並未符聲請假執行 之要件。
⒊況原告既為出租人，本件執行早晚僅涉及租金之收益，而 原告訴之聲明既已請求至返還時止相當於租金之不當得利 ，則本件是否有假執行對於原告之權利影響不大。反觀被 告既於系爭建物營業，業已投入大量時間、資金於裝潢、 宣傳、當地品牌營造等成本，倘准許假執行，不僅搬遷將
造成大量經濟利益損失，亦將使裝潢等昂貴物料付之一炬 。倘日後判決結果相異，被告亦將因重新進駐所需裝潢花 費、重新宣傳、經營當地品牌之勞力及金錢成本過高，已 失去遷回之實益，足見倘准許假執行將造成被告受到不能 回復之損害，自不應准許等語，資為抗辯。
㈤並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之 判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷㈡第一六○頁正面至第一六一 頁正面，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序 整理內容）：
㈠系爭建物為原告與郭邦元等六人分別共有，原告之應有部分 為一萬分之五千八百三十七。
㈡原告與郭邦元等六人前於九十八年八月十四日與華林公司簽 訂系爭租約，將系爭建物（使用面積四千一百二十八平方公 尺）出租予華林公司，系爭租約並於同日經臺北地院以系爭 公證書公證在案。
㈢系爭租約記載：「第一條關於甲方（按：指原告及郭邦元等 六人）就本租賃契約之約定：‧‧‧甲乙（按：指華林公司 ）雙方為便於日後就本契約權利之行使及義務之履行，特以 本條特別載明『郭邦元、郭滿堂、郭增旭、郭顯營、郭光燦 、郭阿漢等六人就本租賃契約關於出租人之權利義務部分， 除租金收取一事外，其餘均同意委由太平洋建設股份有限公 司得以其公司名義代為向乙方主張權利或履行義務。』等文 字，以茲甲乙雙方共同遵守。‧‧‧第三條租賃期間：自民 國（下同）九十八年十一月一日起至一百零三年十月三十一 日止，共計五年。第四條租金、給付方式及租金免除之特別 約定：租金合計每月新臺幣（下同）三十萬元整（含稅） ，乙方應於簽定本租賃契約書之同時，將租賃期間所有應給 付之租金，依附件三所載各出租人所應收取之租金金額，分 別各自按月開立支票，交付予各出租人收執。因乙方就本 租賃標的物為附件四所載各項工程並自行負擔相關費用，故 甲乙雙方同意於確認乙方已支出該等工程款費用後（乙方應 檢附相關工程款發票），就該支出之工程款費用範圍內免除 部分租金。甲乙雙方同意乙方就前項工程所負擔之費用， 至多得免除相當於一年租金總額之租金金額（即三百六十萬 元）；惟如乙方負擔之工程費用未逾一年之租金總額，則乙 方得免除之租金金額應以乙方實際支出之工程費用為準。‧ ‧‧第六條使用租賃物之限制：‧‧‧除有本條第一項約 定之情事外，未得甲方書面同意，乙方不得將本租賃物之全 部或一部轉租、出借、頂讓、或以其他變相方法由他人使用
房屋。‧‧‧第八條房地返還：租賃期間屆滿或租約提前 終止之日之翌日，乙方應即將本租賃標的物清空並回復原狀 ，返還予甲方。‧‧‧」等語。
㈣被告川輝公司、天母豆漿店、統一超商公司分別與華林公司 所訂立之房屋租賃契約暨續約同意書、太平洋天母芝山商場 門市租賃協議、房屋租賃契約暨續約同意書，其租期依序為 自九十八年十一月一日起至一百零三年十月三十一日止及續 約自一百零三年十一月一日起至一百零八年十月三十一日止 ；自九十九年三月一日起至一百零三年二月二十八日止及續 約自一百零三年三月一日起至一百零八年十月三十一日止； 自一百年四月一日起至一百零五年三月三十一日止及續約自 一百零五年四月一日起至一百零八年十月三十一日止。 ㈤目前系爭建物仍由被告川輝公司、天母豆漿店、統一超商公 司占有（位置及面積如附圖所示），並均作為營業使用。 ㈥上開事實，並有系爭建物登記謄本、系爭租約暨系爭公證書 、被告川輝公司、天母豆漿店、統一超商公司分別與華林公 司所訂立之房屋租賃契約暨續約同意書、太平洋天母芝山商 場門市租賃協議、房屋租賃契約暨續約同意書、本院勘驗筆 錄附卷可稽（見本院卷㈠第一六三頁至第一六四頁、第一六 五頁至第一六六頁、第四十頁至第六十二頁、第一一○頁至 第一一三頁、第一二二頁至第一二八頁、第二三七頁至第二 四○頁、第三四九頁至第三五一頁），自堪信為真實。四、原告主張其及郭邦元等六人與華林公司就系爭建物之租賃關 係，已於一百零三年十月三十一日因租期屆滿而消滅，被告 為次承租人，均無權占有系爭建物，各應將其無權占有部分 （位置及面積如附圖所示）騰空遷讓返還原告及其他共有人 全體，並應給付原告相當於租金之不當得利等情。惟為被告 所否認，並以前揭情詞置辯。茲就本院於一百零六年五月二 十四日言詞辯論期日與兩造整理並協議簡化之爭點（見本院 卷㈡第一六一頁正面，並依本院論述之先後與妥適，而調整 其順序、內容）及本院得心證之理由，分述如下： ㈠原告及郭邦元等六人與華林公司就系爭建物之租賃關係，是 否已因系爭租約所定之租期屆滿而消滅？
⒈被告雖辯稱系爭租約所載租期固為五年，惟原告及郭邦元 等六人與華林公司就系爭建物租期所達成之合意實為十年 云云，並舉證人林七紫即華林公司負責人為證，及提出使 用期限自一百年十月一日起至一百零八年十月三十一日止 之廣告物設置處所使用權同意書、高峰公司與原告簽訂之 房屋租賃契約等件為憑。查：
⑴證人林七紫固到庭證稱：「我直接與章啟明約時間洽談承
租天母芝山商場（即系爭建物）的事情，‧‧‧談的內容 就已經確定了租約的基本架構，包括租金三十萬元，期限 十年，‧‧‧公證完之後，當天還是隔天，我就去找章啟 明，我說這個公證契約的租賃期間與我們約定的不一樣， 我說租賃期間十年是否就是五年加五年的意思，也就是五 年之後要讓我們再租五年，‧‧‧天母芝山商場開幕一、 二年時，章啟明有來關心商場的部分，我有再提租賃期間 是五年加五年‧‧‧統一超商股份有限公司當時在與我談 時，要求的租約期限至少要七年以上，我就直接去跟章啟 明談，章啟明就說那有什麼問題」等語（見本院卷㈠第三 三五頁、第三三六頁、第三三七頁）。
⑵惟觀之系爭租約第三條明定：「租賃期間自民國（下同） 九十八年十一月一日起至一百零三年十月三十一日止，共 計五年。」（見本院卷㈠第四十六頁），遍觀系爭租約全 文，又無華林公司得以同一承租條件續約五年或優先承租 五年之特約。證人郭增旭即系爭建物共有人之一於本院審 理時亦證稱：「（提示本院卷㈠第四十六頁，當時房屋租 賃契約租賃日期是否是在公證當場填寫？）公證當場填的 ，那時候原告、華林公司以及我們其他共有人就是坐在公 證人那邊當場寫的，當時有講到租賃期間，就是讓華林公 司做五年看看，因為景氣很差，而且合約內容讓華林公司 一年免租金，讓他把天母芝山商場先整理到可以營業，因 為就是景氣很差讓他做做看，租金才沒有每年調，公證當 場有講到如果華林公司做得好，條件再來談，再讓他繼續 承租。」等語（見本院卷㈡第一三○頁反面）；原告法定 代理人章啟明到庭亦陳稱：「華林國際有限公司一開始確 實跟我談的是十年，我並不反對，但是當時證人（林七紫 ）並沒有說裝修費用要抵一年租金，一般來說裝修免租賃 期間是三個月，但是證人（林七紫）後來是抵掉一年的租 金，既然抵掉了一年的租金，就已經與之前一開始談的條 件不一樣，我也不反對五年期滿之後再續租，但是租賃條 件要重新談，‧‧‧一千多坪，一個月只有三十萬元租金 ，一坪等於一個月只有三百元租金。商場當然是越經營越 有價值，剛開始還沒有上軌道，就便宜租給華林國際有限 公司，後來經營上軌道之後，租金就要反映出商場的價值 ，租賃條件不可能十年都不變。」等語（見本院卷㈠第三 四二頁、第三四三頁）綦詳，核與系爭租約之內容吻合。 ⑶揆之被告所提出系爭建物前承租人高峰公司與原告簽訂之 房屋租賃契約（見本院卷㈠第三七七頁至第三八○頁）， 第二條租賃期限雖約定自八十五年二月二日起至九十四年
十一月一日止，計九年九月，但於第三條第一項約定租金 於承租三年後即逐年調升，同條第二項約定裝潢期（含整 修期）為三個月；於第七條第二項亦有高峰公司於租約屆 滿如欲續租，應於租期屆滿前三個月書面通知原告，經原 告同意後，續租條件另議之特約（見本院卷㈠第三七七頁 、第三七八頁）。足見原告主張系爭租約之租期若為十年 ，其租賃條件不可能十年不變一節，確屬信而有徵。 ⑷參以被告所提出其與華林公司簽訂之房屋租賃契約及太平 洋天母芝山商場門市租賃協議，租金於租期內雖不變，但 租期均為四年或五年，且均有租賃期間屆滿前被告如欲續 租，應以書面通知華林公司，經華林公司同意後，續租條 件另議之約定（見本院卷㈠第一一一頁、第一一二頁、第 一二二頁、第一二五頁、第二三七頁、第二三八頁）。況 且，系爭租約租期將屆之際，華林公司負責人林七紫尚交 付證人郭增旭續約同意書及房屋租賃契約書一份，表達願 意調漲租金及續租之意願，請證人郭增旭轉知郭家其他共 有人等情，亦據證人郭增旭證述在卷（見本院卷㈡第一三 ○頁正面、第一三三頁正面），證人郭增旭並當庭提出該 續約同意書及房屋租賃契約書為證（見本院卷㈡第一三九 頁、第一四○頁、第一四一頁至第一四五頁）。可見華林 公司負責人林七紫於系爭契約簽約及公證之際，即已知悉 系爭建物之租賃條件為每月租金三十萬元，租期五年，租 期屆至，雙方必須另行議定租賃條件，雙方就系爭建物並 無租賃條件十年不變之合意。否則林七紫何必於系爭租約 租期屆滿前，代表華林公司預先草擬續約同意書及房屋租 賃契約書，並向證人郭增旭表達華林公司願調升租金及續 租之意願，請其代為傳達予郭家其他共有人之必要？果若 華林公司得以月租三十萬元，承租系爭建物十年，則證人 林七紫既代表華林公司簽約，並自承於簽約前曾逐條審閱 系爭租約條文（見本院卷㈠第三三六頁），其明知此十年 不變之租賃條件，攸關華林公司就系爭建物投入之資金及 人力、物力能否於租期內回收，及於租賃期間所需承擔之 經營風險與合理利潤能否平衡，其對於如此重要之租賃條 件，豈有坐視系爭租約租期僅為五年，又無任何華林公司 得以同一條件續約或優先承租五年特約之記載，而不當場 向公證人及全體出租人異議，並請求加載於系爭租約？此 又無任何困難，焉有於系爭租約簽約並公證完畢，始一再 片面提醒原告法定代理人章啟明租期為十年，如此大費周 章之必要？此顯悖於常理。是證人林七紫證述華林公司就 系爭建物與原告所達成之合意為每月租金三十萬元，租期
十年云云，顯係避重就輕迴護華林公司之詞，不足採信。 ⑷至被告提出之廣告物設置處所使用權同意書（見本院卷㈡ 第三十一頁），證人郭增旭已到庭證述係林七紫告知欲援 用高峰公司之招牌，其簽章之用意，僅為避免臺北市政府 拆除高峰公司設置之廣告物，且其簽章時，其上廣告內容 及使用期限部分均為空白等語明確（見本院卷㈡第一三一 頁）。可見該同意書廣告內容及使用期限，均為事後添加 ，自不足作為郭邦元等六人同意系爭租約租期為十年之佐 證。
⑸此外，被告就其主張原告及郭邦元等六人與華林公司就系 爭建物租期所達成之合意為十年一節，又不能提出其他證 據證明。是被告此部分抗辯，洵不足採。
⒉被告雖又辯稱原告與華林公司間就系爭租約其後五年，有 租賃契約之預約，華林公司並已積極行使優先承租權，原 告卻以不正當之行為阻止華林公司續約，自應視為華林公 司已依原契約條件優先承租云云。然華林公司與原告及郭 邦元等六人所簽訂之系爭租約屬於租期五年之定期租約， 且無續約或優先承租之特約，前已認定。自難認系爭租約 於一百零三年十月三十一日租期屆滿時，尚有後續以同一 租賃條件續約五年之預約存在，亦難認華林公司有何得行 使之優先承租權可言。是被告此部分抗辯，亦非可取。 ⒊被告固再辯稱系爭租約租期屆滿後五年，應視為有不定期 租賃，而原告並未合法終止該不定期租賃，且其終止亦應 受土地法第一百條之限制云云。惟：
⑴按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為民 法第四百五十條第一項所明定。同法第四百五十一條所謂 視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為 租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始 有其適用。此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後， 承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人 慮承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之 際，向之預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思 之表示（最高法院四十二年台上字第四一○號判例參照） 。又租賃契約屆滿後，如非有民法第四百五十一條所定， 視為以不定期限繼續契約之情形，則其租賃關係應依同法 第四百五十條第一項規定，於租期屆滿時消滅，不受土地 法第一百條所定各款之限制，業經司法院院解字第三四八 九號解釋有案。
⑵系爭租約屬定期租賃，租賃期間為五年，此觀之系爭租約 第三條租賃期間之約定即明（見本院卷㈠第四十六頁），
被告既不能舉證證明原告及郭邦元等六人與華林公司就系 爭建物租期曾有十年租賃條件不變之合意，是其片面主張 系爭租約租約屆滿，其租賃關係消滅後，華林公司就系爭 建物另有後續五年之不定期租賃契約存在，顯屬無憑。 ⑶至華林公司固於系爭租約租期屆滿後至一百零四年七月間 ，仍持續使用系爭建物，並依系爭租約之租金金額匯款予 原告及郭邦元等六人，此據證人即華林公司負責人林七紫 證述在卷（見本院卷㈠第三四○頁）。然原告於系爭租約 租期屆滿前之一百零三年七月十五日，業以第七二六號存 證信函通知承租人華林公司法定代理人陳雅玲，於租期屆 滿後不再續租，該存證信函並於同年七月十六日送達華林 公司，有第七二六號存證信函暨回執附卷足憑（見本院卷 ㈠第六十四頁至第六十五頁、第六十六頁），堪認原告於 系爭租約租期屆滿前，即已基於系爭租約之授權，代表全 體出租人向承租人華林公司預為表示不願繼續契約。且系 爭租約租期於一百零三年十月三十一日屆滿後，原告旋於 同年十一月十九日以第一三五五號存證信函催告華林公司 返還系爭建物，該存證信函於同年月二十日送達華林公司 ，亦有第一三五五號存證信函暨回執在卷可按（見本院卷 ㈠第六十八頁至第七十二頁）。原告復於收到華林公司前 揭匯款後，先後於一百零四年一月二十一日、同年六月二 日、一百零五年八月十六日以臺北敦南郵局第八十九號、 第六九七號、第一一三五號存證信函（下稱第八十九號、 第六九七號、第一一三五號存證信函）通知華林公司，原 告業將其匯款與其依系爭租約第九條第三項約定應給付之 違約金相抵銷，此有第八十九號、第六九七號、第一一三 五號存證信函及其簽收單據、回執在卷可查（見本院卷㈠ 第三一六頁至第三一九頁、第三二○頁至第三二三頁、第 三二四頁至第三二七頁）。原告再於一百零四年六月十八 日與郭邦元、郭滿堂、郭顯營、郭光燦、郭阿漢共同具狀 以系爭公證書為執行名義，向本院民事執行處聲請對華林 公司強制執行交還系爭建物及給付違約金，此經本院依職 權調取系爭執行事件卷查閱屬實。綜上各情，足認華林公 司與原告及郭邦元等六人間，於系爭租約租期屆滿後，並 無民法第四百五十一條所定視為以不定期限繼續契約之情 事。
⑷系爭租約既屬定期租賃，租期屆滿後，雙方又無另訂新約 之合意或有民法第四百五十一條所定視為以不定期限繼續 契約之情形，則其租賃關係應依民法第四百五十條第一項 規定，於租期屆滿時即已消滅，不受土地法第一百條所定
各款之限制，亦無須出租人全體再對承租人華林公司另為 終止租約之意思表示。是被告上開抗辯，亦難憑採。 ⒋至被告另聲請通知證人江秀莊即加佳食品行負責人，欲證 明證人郭增旭於一百零三年六月間方接洽江秀莊承租系爭 建物地下一樓，足見證人郭增旭認知之系爭租約租期為十 年。然證人郭增旭係因加佳食品行表示其使用空間不足， 欲另尋倉庫地點，因而介紹其承租系爭建物地下一樓，惟 其實地查看後，發現系爭建物地下一樓未設置電梯，即表 示無承租意願，更未談到租期等情，業據證人郭增旭證述 在卷（見本院卷㈡第一三一頁反面、第一三二頁反面）。 況當時原告尚未寄發到期不續租之第七二六號存證信函， 證人郭增旭於系爭租約簽訂之認知，又係系爭租約到期後 ，不排除與華林公司續約，僅租賃條件須重新談。是縱令 證人郭增旭於一百零三年六月間始接洽加佳食品行承租系 爭建物地下一樓，亦不能據此證明系爭租約之租期即為十 年。是本院認無再通知證人江秀莊之必要，附此敘明。 ㈡被告是否各無權占有系爭建物如附圖所示部分？原告訴請被 告將上開占有部分騰空遷讓返還予原告及其他共有人全體， 有無理由？
⒈按租賃契約乃特定當事人間所締結之契約，其債權債務關 係，亦僅存在於該特定當事人間，而轉租係轉租人與次承 租人成立新租賃關係，縱令出租人同意轉租，次承租人與 出租人間亦無直接之租賃關係可言。又次承租人之使用租 賃物，乃因承租人轉租之結果，其權利自不得大於承租人 ，故定期租賃契約之承租人與第三人訂立不定期轉租契約 者，苟出租人與承租人間於租賃期間屆滿後未另定新約， 自不能認次承租人尚得合法不定期繼續使用租賃物（最高 法院八十三年度台上字第一三二八號判決參照）。次按所 有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。各 共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之 請求，民法七百六十七條第一項前段、第八百二十一條本 文分別定有明文。
⒉原告及郭邦元等六人原將系爭建物出租予華林公司，華林 公司再將系爭建物分別轉租予被告營業使用，被告各占有 使用系爭建物如附圖所示之位置及面積，而為系爭建物之 現占有人等情，此為兩造所無異詞。姑不論華林公司將系 爭建物轉租予被告天母豆漿店及統一超商公司部分，是否 經原告同意。然華林公司與原告及郭邦元等六人就系爭建 物之租賃關係，既已因系爭租約租期於一百零三年十月三 十一日屆滿時消滅，雙方又無另訂新約之合意或有民法第
四百五十一條所定視為以不定期限繼續契約之情形，業如 前述。是華林公司雖就系爭建物分別與被告訂有租約並續 約，惟自一百零三年十一月一日起，其租期均已逾越系爭 租約租期範圍，被告復不能舉證證明其占有使用系爭建物 有何正當權源，故被告自是日起，各就系爭建物如附圖所 示部分為營業使用，對原告及郭邦元等六人而言，即非合 法占有。是原告主張被告無權占有使用系爭建物，堪信為 真實。被告既無使用系爭建物之正當權源，原告又為系爭 建物之共有人之一，自得請求無權占有使用系爭建物之被 告，各將其無權占有系爭建物部分騰空遷讓返還原告及其 他共有人全體。
⒊被告固辯稱原告前與華林公司洽談租賃期間條件時，係同 意十年為期出租，原告提前終止並請求返還系爭建物違反 民法第一百四十八條誠信原則，難謂非屬權利濫用云云。 然被告並不能舉證證明華林公司就系爭建物與原告及郭邦 元等六人於簽訂系爭租約伊始，即已達成以同一承租條件 承租十年之合意，業詳如前述。基於契約自由原則，原告 及郭邦元等六人，自不負與華林公司以同一條件續訂五年 租約之義務，原告因系爭租約租期屆滿而主張租賃關係消 滅收回系爭建物，自難謂違反誠信原則或屬權利濫用。是 被告上開抗辯，洵無足取。
㈢被告各占有使用系爭建物如附圖所示部分，是否受有相當於 租金之不當得利？如有，其金額若干？原告訴請被告返還相 當租金之不當得利，是否有據？
⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原 因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還 之範圍，應以對方所受之利益為度；倘利益超過損害，應 以損害為返還範圍，非以請求人所受損害若干為準。而無 權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利 益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求 人主觀上所受之損害為斷（最高法院一百零四年度台上字 第七一五號判決參照）。
⒉被告自一百零三年十一月一日起，各就系爭建物如附圖所 示部分為營業使用，無權占用系爭建物，獲得使用系爭建 物相當於租金之利益，致原告受有損害，原告按其所有權 應有部分，自得請求被告各自給付無權占有期間相當於租 金之不當得利。
⒊次按「土地法第九十七條之立法意旨為『城巿房屋供不應 求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題， 特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制
減定之，以保護承租人。』，是土地法第九十七條限制房 屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為 生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而 立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經 濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免 造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅 使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營 業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求 及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又 營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及 應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成 商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房 屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龐大 資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利 潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支 出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤 並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復 就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第九 十四條第一項、第九十六條規定所稱之房屋類皆指住宅而 言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同
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