臺灣士林地方法院民事判決 105年度訴字第1501號
原 告 陳威利
訴訟代理人 郭登富律師
被 告 根林建設股份有限公司
法定代理人 李陳秀嬌
訴訟代理人 陳適庸律師
複 代理人 陳欽熙
被 告 李正義
上列當事人間返還價金等事件，本院於民國106年4月5日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告根林建設股份有限公司應給付原告新臺幣參佰零陸萬元，及其中新臺幣伍拾玖萬元自民國九十五年十月二十一日起、其中新臺幣參拾萬元自民國九十六年八月十四日起、其中新臺幣肆拾肆萬元自民國九十六年九月二十六日起、其中新臺幣肆拾肆萬元自民國九十七年三月二十日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告李正義應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國一百零五年十月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣參萬貳仟貳佰捌拾肆元，由被告根林建設股份有限公司負擔三十分之二十九即新臺幣參萬壹仟貳佰零捌元，餘由被告李正義負擔。
本判決第一、二項於原告分別以新臺幣壹佰零貳萬元、參萬參仟參佰參拾參元為被告根林建設股份有限公司、李正義供擔保後，得假執行。但被告根林建設股份有限公司、李正義如分別以新臺幣參佰零陸萬元、壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
壹、原告主張：
一、坐落基隆市○○區○○段○○○段000地號等10筆土地為被 告李正義所有，被告李正義於民國95年間與被告根林建設股 份有限公司（下稱根林公司）訂立合建契約，由被告根林公 司在前述356地號等土地上興建「優泉小鎮」建案，並經基 隆市政府於95年5月16日核發（95）基府都建字第00064號建 造執照。
二、嗣原告於95年10月21日與被告根林公司簽立房屋預定買賣契 約書，約定由原告以新臺幣（下同）258萬元之價格，向被 告根林公司購買「優泉小鎮」之E13棟房屋乙棟（下稱系爭 房屋），並於第10條第1、2款約定：「一、本預售屋之建築 工程應自基礎動工日起算第30個月（以日曆天計算）完成主 建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機
關核發使用執照為工程完工日之認定依據及標準，…。二、 賣方如逾前款期間未完工者，…若逾期6個月仍未完工，視 同賣方違約，雙方同意依第18條違約之規定處理。」；第18 條第1款約定：「賣方違反第10條第2款…規定者，買方得解 除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利 息全部退還買方外，並應同時賠償房地價百分之15之違約金 ，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」 ；第20條約定：「本契約不得單獨成立，應與本標的物上之 『土地預定買賣契約書』共同簽署，並與該契約共同履行始 生法律效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事 ，該共同簽署之『土地預定買賣契約書』亦併以違約論處， 雙方絕無異議。」。
三、原告於95年10月21日亦與被告李正義簽立土地預定買賣契約 書，約定由原告以602萬元之價格，向被告李正義購買「優 泉小鎮」之E13棟房屋所坐落之上開000地號等土地之應有部 分（下稱系爭土地），並於契約第13條約定：「本契約不得 單獨成立，應與本標的物上之『房屋預定買賣契約書』共同 簽署，並與該契約共同履行始生法律效力，其解約亦同。任 何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之『房屋預定買 賣契約書』亦併以違約論處，雙方絕無異議。」。四、是由上開房屋及土地預定買賣契約書之約定，可知兩份買賣 契約間係屬聯立關係，其中任一方違約，另一契約亦以違約 論，且任一契約解除時，另一契約亦同其效力。五、其後原告於95年10月21日給付土地買賣價金10萬元、房屋簽 約金59萬元，於96年8月14日給付房屋開工款30萬元，於96 年9月26日給付房屋一期工程款44萬元，於97年3月20日給付 房屋二期工程款44萬元，共計給付系爭土地買賣價金10萬元 、系爭房屋買賣價金177萬元。
六、而被告根林公司係於96年7月17日進行基礎工程之動工，則 依房屋預定買賣契約第10條第1款約定，系爭房屋應於99年1 月16日前完工並取得使用執照，詎被告根林公司竟遲至100 年間始完工，且迄今均未取得系爭房屋之使用執照。七、原告遂於105年8月29日委由大登法律事務所以105登律字第 1050829號函，通知被告2人依房屋預定買賣契約第18條、土 地預定買賣契約第8條約定，解除系爭房屋及土地之買賣契 約，經被告2人於105年8月31日收受，故房屋及土地預定買 賣契約業於105年8月31日解除。
八、則依房屋預定買賣契約第18條第1款前段約定，原告自得請 求被告根林公司返還已受領之價金177萬元，並依民法第259 條第2款、第203條規定，請求被告根林公司返還上開價金自
各受領日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。又原告 亦得依民法第259條第1款規定，請求被告李正義返還已受領 之價金10萬元。另系爭房屋及土地之總價款為860萬元，依 房屋預定買賣契約第18條第1款後段約定，被告根林公司應 給付原告上開總價款15%計算之違約金129萬元，並未超過原 告已繳付之房地價款187萬元，故原告依上開約定，自得請 求被告根林公司給付違約金129萬元。為此，爰依上開約定 及規定提起本訴等語。
九、並聲明：
㈠被告根林公司應給付原告306萬元，及其中59萬元自95年10 月21日起、其中30萬元自96年8月14日起、其中44萬元自96 年9月26日起、其中44萬元自97年3月20日起，均至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息。
㈡被告李正義應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、被告根林公司部分：
㈠被告根林公司僅房屋部分未能如期完工，其就土地部分並無 違約之情事，原告依房屋預定買賣契約書18條第1款後段約 定依「房地」總價計算違約金，顯不符社會交易公平。 ㈡且系爭房屋實際已完工，僅因使用執照申請延誤，造成給付 遲延，而被告根林公司亦已支出房屋全部之興建費用，參以 系爭房地總價為860萬元，原告僅給付187萬元，惟其竟請求 違約金129萬元，顯然過高，應予酌減等語，資為抗辯。二、被告李正義部分：
被告李正義就土地預定買賣契約部分並無違約之情事，故原 告請求被告李正義返還所受領之土地價金10萬元，為無理由 等語，資為抗辯。
三、並均聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。參、本件經本院協同兩造整理並協議簡化不爭執事項及爭執事項 如下（見本院卷第147頁至第149頁）：
一、不爭執事項：
㈠被告對原告所提出之書證形式上真正不爭執。 ㈡坐落基隆市○○區○○段○○○段000地號等10筆土地為被 告李正義所有，其於95年間與被告根林公司訂立合建契約， 由被告根林公司在前述000地號等土地上興建「優泉小鎮」 建案，並經基隆市政府於95年5月16日核發（95）基府都建
字第00064號建造執照。
㈢原告於95年10月21日與被告根林公司簽立房屋預定買賣契約 書，約定由原告以258萬元之價格，向被告根林公司購買「 優泉小鎮」之E13棟即系爭房屋乙棟，並於第10條第1、2款 約定：「一、本預售屋之建築工程應自基礎動工日起算第30 個月（以日曆天計算）完成主建物附屬建物及使用執照所定 之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照為工程完工日 之認定依據及標準，…。二、賣方如逾前款期間未完工者， …若逾期6個月仍未完工，視同賣方違約，雙方同意依第18 條違約之規定處理。」；第18條第1款約定：「賣方違反第 10條第2款…規定者，買方得解除本契約。解約時賣方除應 將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同 時賠償房地價百分之15之違約金，但該賠償之金額超過已繳 價款者，則以已繳價款為限。」；第20條約定：「本契約不 得單獨成立，應與本標的物上之『土地預定買賣契約書』共 同簽署，並與該契約共同履行始生法律效力，其解約亦同。 任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之『土地預定 買賣契約書』亦併以違約論處，雙方絕無異議。」，其餘契 約內容詳如本院卷第30頁至第67頁所載。
㈣原告於95年10月21日與被告李正義簽立土地預定買賣契約書 ，約定由原告以602萬元之價格，向被告李正義購買系爭房 屋所坐落之系爭土地，並於契約第13條約定：「本契約不得 單獨成立，應與本標的物上之『房屋預定買賣契約書』共同 簽署，並與該契約共同履行始生法律效力，其解約亦同。任 何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之『房屋預定買 賣契約書』亦併以違約論處，雙方絕無異議。」，其餘契約 內容詳如本院卷第19頁至第29頁所載。
㈤原告於95年10月21日給付土地買賣價金10萬元、房屋簽約金 59萬元，於96年8月14日給付房屋開工款30萬元，於96年9月 26日給付房屋一期工程款44萬元，於97年3月20日給付房屋 二期工程款44萬元，共計給付系爭土地買賣價金10萬元、系 爭房屋買賣價金177萬元。
㈥被告根林公司於96年7月17日進行基礎工程之動工，依房屋 預定買賣契約第10條第1款約定，系爭房屋應於99年1月16日 前完工並取得使用執照，而被告根林公司係於100年間完工 ，惟迄今尚未取得使用執照。
㈦原告於105年8月29日委由大登法律事務所以105登律字第105 0829號函，通知被告2人依房屋預定買賣契約第18條、土地 預定買賣契約第8條約定，解除系爭房屋及土地之買賣契約 ，經被告2人於105年8月31日收受。
二、爭執事項：
㈠原告請求被告根林公司給付306萬元，有無理由？ ⒈原告依房屋預定買賣契約第18條第1款前段約定，請求被告 根林公司返還價金177萬元，有無理由？
⒉原告依民法第259條第2款規定，請求被告根林公司返還上開 價金之利息，有無理由？
⒊原告依房屋預定買賣契約第18條第1款後段約定，請求被告 根林公司給付違約金129萬元，有無理由？
㈡原告依民法第259條第1款規定，請求被告李正義返還價金10 萬元及其法定遲延利息，有無理由？
肆、得心證之理由：
一、爭點一：原告請求被告根林公司給付306萬元，有無理由？ ㈠原告依房屋預定買賣契約第18條第1款前段約定，請求被告 根林公司返還價金177萬元，有無理由？
⒈按原告與被告根林公司於房屋預定買賣契約第10條第1、2款 約定：「一、本預售屋之建築工程應自基礎動工日起算第30 個月（以日曆天計算）完成主建物附屬建物及使用執照所定 之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照為工程完工日 之認定依據及標準，…。二、賣方如逾前款期間未完工者， …若逾期6個月仍未完工，視同賣方違約，雙方同意依第18 條違約之規定處理。」；第18條第1款約定：「賣方違反第 10條第2款…規定者，買方得解除本契約。解約時賣方除應 將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同 時賠償房地價百分之15之違約金，但該賠償之金額超過已繳 價款者，則以已繳價款為限。」。
⒉經查：
⑴原告係於95年10月21日給付簽約金59萬元，於96年8月14日 給付房屋開工款30萬元，於96年9月26日給付房屋一期工程 款44萬元，於97年3月20日給付房屋二期工程款44萬元，共 計177萬元予被告根林公司。而被告根林公司係於96年7月17 日進行基礎工程之動工，依前揭房屋預定買賣契約第10條第 1款約定，系爭房屋應於99年1月16日前完工並取得使用執照 ，惟被告根林公司遲至100年間始完工，且迄今均未取得使 用執照，依該契約第10條第2款約定，視同違約，原告自得 依該契約第18條第1款前段約定，解除系爭房屋預定買賣契 約，並請求被告根林公司返還價金。
⑵而原告已於105年8月29日以前揭律師函，通知被告根林公司 依房屋預定買賣契約第18條約定，解除系爭房屋之買賣契約 ，並經被告根林公司於105年8月31日收受乙節，為兩造所不 爭執。則原告與被告根林公司之買賣契約既於105年8月31日
解除，原告依該契約第18條第1款前段約定，請求被告根林 公司返還已受領之價金177萬元，自屬有據，應予准許。 ㈡原告依民法第259條第2款規定，請求被告根林公司返還上開 價金之利息，有無理由？
⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規 定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領 時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。又應付利 息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為 5%，民法第203條定有明文。
⒉查原告與被告根林公司間之房屋預定買賣契約業於105年8月 31日解除，則被告根林公司所受領原告之價金177萬元，依 前揭民法第259條第2款、第203條規定，當然應附加自受領 時起之法定利息償還原告，故原告依上開規定請求被告根林 公司就上開價金177萬元，應給付其中59萬元自95年10月21 日起、其中30萬元自96年8月14日起、其中44萬元自96年9月 26日起、其中44萬元自97年3月20日起，均至清償日止，按 週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。 ㈢原告依房屋預定買賣契約第18條第1款後段約定，請求被告 根林公司給付違約金129萬元，有無理由？
⒈按當事人締結之契約一經合法成立，雙方均應受其拘束（最 高法院18年上字第484號判例意旨參照）。經查： ⑴原告與被告根林公司既於房屋預定買賣契約第18條第1款約 定：「賣方違反第10條第2款…規定者，買方得解除本契約 。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退 還買方外，並應同時賠償『房地價』百分之15之違約金，但 該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」等語 ，則其違約金之計算基準當然即包括系爭土地之價款。 ⑵再參以原告與被告根林公司於房屋預定買賣契約第20條約定 ：「本契約不得單獨成立，應與本標的物上之『土地預定買 賣契約書』共同簽署，並與該契約共同履行始生法律效力， 其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署 之『土地預定買賣契約書』亦併以違約論處，雙方絕無異議 。」等語。而原告與被告李正義於土地預定買賣契約第13條 亦約定：「本契約不得單獨成立，應與本標的物上之『房屋 預定買賣契約書』共同簽署，並與該契約共同履行始生法律 效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事，該共 同簽署之『房屋預定買賣契約書』亦併以違約論處，雙方絕 無異議。」等語。足認兩造約定系爭房屋與土地之買賣契約 ，彼此具有不可分離之關係，性質上屬聯立契約，同其命運 ，違反其一者，另一契約亦視同違反，且其中之一契約不成
立、無效、撤銷或解除時，則另一契約亦同其命運，是被告 李正義縱未有違約之情事，然被告根林公司既有前述逾期完 工之違約情事，系爭土地之買賣契約亦視同違約。而房屋性 質上本即無法與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須 使用該房屋之地基，是原告因被告根林公司未如期完工，除 無法使用系爭房屋外，亦無從使用系爭土地，則原告與被告 根林公司因此於房屋預定買賣契約第18條第1款後段約定， 將系爭土地價款列入違約金之計算基準，實有所憑。 ⑶是依前揭判例意旨，被告根林公司自應受其拘束，其仍以前 詞辯稱：被告根林公司就土地部分並未違約，不因列入總價 計算違約金云云，顯非可採。
⒉次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民 法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出 之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁 量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人 約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違 約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任 。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體 現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、 對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由 意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違 約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約 定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實 現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院 亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時， 仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債 務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難 謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院 92年度台上字第2747號判決意旨參照）。經查： ⑴被告根林公司之資本總額為5,500萬元，其營業項目包括住 宅及大樓開發租售業、都市更新重建業、不動產買賣業等等 ，此有原告提出之股份有限公司變更登記表1份在卷可稽（ 見本院卷第122頁至第123頁），足見被告根林公司就房屋建 築具有相當之資力及經驗，則其對於系爭房屋建築時程之掌 握、申請相關使用執照之流程、及其違約之機率與賠付違約 金之資力等情，均非不可預見，顯與一般買賣房地之消費者 有間。
⑵且本件房屋預定買賣契約係被告根林公司預先所擬定，交由 原告審閱後始簽立，此有原告提出之契約書1份在卷可參（ 見本院卷第30頁至第67頁），則被告根林公司顯係經審慎評
估其履行能力及違約風險後，於該契約第18條第1款後段約 定違約金為房地總價15%，並考量兩造履約之進度，而附加 「該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」，以 避免違約金計算結果，產生顯與履約程度不相當致過高之情 事。再參以該契約第18條第2款亦同有原告違約解除契約， 沒入依房地總價款15%計算之金額，但沒入金額超過已繳價 款者，則以已繳價款為限之約定，可知買、賣雙方於違約時 所負責任相當，堪認該契約第18條第1款後段約定，對訂約 雙方係屬公允。則被告根林建設公司即本於自由意識而訂立 該條款，自應受其拘束。
⑶再審酌原告與被告根林公司係於95年10月21日簽立房屋預定 買賣契約，惟被告根林公司迄今均未能取得系爭房屋之使用 執照，倘被告根林公司依約於99年1月16日前完工並取得使 用執照，以當時房地價格仍屬上漲趨勢，原告當可對系爭房 地為有效之利用或處分，然因被告根林公司未依履行，除使 原告無法運用已繳付之價金外，尚須另行籌措資金購買其他 房地以供居住使用，其自受有損害，而被告根林公司前述違 約情節，亦非屬輕微，究不能將此債務不履行之不利益歸由 原告分攤。
⑷此外，被告根林公司就兩造約定之違約定金如何過高？及應 酌減至如何程度為宜？均未舉證以供本院調查、審認，實難 認其主張違約金過高為可採。
⑸是本院綜合審酌上情，認被告根林公司既與原告為上開違約 金之約定，依前揭最高法院92年度台上字第2747號判決意旨 ，本於私法自治、契約自由之原則，被告根林公司自應受其 拘束，是被告根林公司仍以前詞主張應予酌減違約金云云， 自無理由。
⒊又系爭房地總價款為860萬元，原告已付價款為177萬元，業 如前述，則依前揭房屋預定買賣契約第18條第1款後段約定 ，被告根林公司應賠償上開房地總價15%之違約金即129萬元 予原告，且該賠償金額亦未超過原告上開已繳價款，故原告 據此約定請求被告根林公司給付違約金129萬元，為有理由 ，應予准許。
二、爭點二：原告依民法第259條第1款規定，請求被告李正義返 還價金10萬元及其法定遲延利息，有無理由？ ㈠按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規 定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之， 民法第259條第1款定有明文。經查：
⒈承前所述，原告因被告根林公司逾期6個月仍未完工之違約 事由，依房屋預定買賣契約第18條第1款前段約定，於105年
8月31日，與被告根林公司解除契約。則依土地預定買賣契 約書第13條約定，原告自得解除土地預定買賣契約，是其於 105年8月29日，併以前揭律師函通知被告李正義，解除系爭 土地之買賣契約，經被告李正義於105年8月31日收受，即生 解除之效力。
⒉又原告於95年10月21日曾給付被告李正義系爭土地買賣價金 10萬元，而土地預定買賣契約既於105年8月31日解除，此部 分有關回復原狀之規定，於契約中並未另行約定，自應適用 民法第259條第1款規定，故原告據此規定請求被告李正義給 付10萬元，於法有據，應予准許。被告李正義仍以前詞辯稱 其並無違約情事，原告不得請求返還10萬元云云，自非可採 。
㈡次按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233條第1項前段 、第203條分別定有明文。查原告請求被告李正義給付之上 開10萬元，係以支付金錢為標的，則其依前揭法條規定，一 併請求被告李正義給付自起訴狀繕本送達之翌日即105年10 月14日起至清償日止，按法定利率即週年利率5%計算之利息 ，亦屬有據。
三、從而，原告依房屋預定買賣契約第18條第1款約定、民法第2 59條第1、2款規定，請求：㈠被告根林公司給付306萬元， 及其中59萬元自95年10月21日起、其中30萬元自96年8月14 日起、其中44萬元自96年9月26日起、其中44萬元自97年3月 20日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告 李正義給付10萬元，及自105年10月14日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息，均有理由，應予准許。伍、本件兩造分別聲明願供擔保請准宣告假執行、免為假執行， 經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額併准許之。陸、本件訴訟費用額確定為32,284元（即第一審裁判費32,284元 ），並依民事訴訟法第78條、第85條第1項但書規定，由敗 訴之被告根林公司負擔29/30即31,208元，餘由被告李正義 負擔。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援 用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果 ，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
捌、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第85條第1項但書、第390條第2項、第392條第2項，判決如 主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 8 日
民事第二庭 法 官 蘇錦秀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 5 月 8 日
書記官 林政毅
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