臺灣士林地方法院民事判決 八十九年度簡上字第一二五號
上 訴 人 甲○○
乙○○
共 同
訴訟代理人 林明華律師
被 上訴 人 丙○○ 住台北縣板橋市○○街六０巷五號四樓
右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國八十九年六月十六日本院士林簡
易庭八十八年度士簡字第一一二一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人甲○○新台幣玖拾壹萬元及自民國八十七年十二月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被上訴人應給付上訴人乙○○新台幣貳佰零捌萬零捌佰元及自民國八十八年三月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決第二項、第三項得假執行。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人乙○○新台幣（下同）二百零八萬零八百元及自民國八十 八年三月一日起算至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。 ㈢被上訴人應給付上訴人甲○○九十一萬元及自八十七年十二月十五日起至清償日 止按週年利率百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱： ㈠系爭房屋為被上訴人個人所承租（至於被上訴人與聖緣公司間關係與本件事實無 關），並為原判決所認定，則與聖緣公司是否解散？何時解散無關！ ㈡房屋租金為被上訴人個人支付，此有被上訴人簽發之退票支票可稽，原判決未能 調查即認定上訴人未能證明租金係被上訴人所支付，顯然草率。 ㈢被上訴人承租系爭房屋，迄未中斷，故被上訴人與上訴人於原審訴訟中立下協議 書同意建商（鈺寶建設公司）補貼其搬遷費六十萬元後交還承租房屋，且依協議 書第三條訂立乙方（即被上訴人）積欠八十八年二月廿八日以前租金，由甲乙雙 方自行協議，足證承租人仍為被上訴人，房屋仍在使用中，更證明八十八年二月 廿八日前確有積欠租金，被上訴人乘上訴人急欲收回房地售予建商興建房屋之際 ，不但積欠租金未付，且額外獲取搬遷費六十萬元，實屬無理。 ㈣對被上訴人陳述之抗辯：
⒈據證人林清祥表示，被上訴人為二房東，上訴人根本無從知悉被上訴人與證人 林清祥或其公司內部關係。
⒉租期屆至後，被上訴人仍任由聖緣公司繼續使用，應已與上訴人成立不定期租 賃契約。
三、證據：除援用原審之立證方法，另提出退票支票影本、協議書影本及兩造爭議情 形對照表各乙件。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：請求駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱： ㈠系爭房屋由被上訴人承租後是交由聖緣公司、隨緣居餐廳來使用。在租期屆滿後 ，被上訴人離開聖緣公司前，系爭房屋仍由隨緣居餐廳使用，並比照之前租金支 付。
㈡被上訴人是於八十六年農曆年後離開聖緣公司，同年四月公司解散，十月公司又 請被上訴人回來至「吉米飯餐廳」協助參與經營管理，至於一二六號房屋仍作為 隨緣居餐廳使用。
㈢在被上訴人還在公司時，臺北市○○○路一三０巷一、三號房屋就已改為吉米飯 餐廳，且於租期屆滿前就由其使用（由吉米飯餐廳向隨緣居餐廳承租一樓部分） 。
㈣隨緣居餐廳約於八十八年九、十月間即已搬離臺北市○○○路一二六號房屋，被 上訴人則在八十九年四月卅日搬離臺北市○○○路一三０巷一、三號房屋。 ㈤租約期間，租金是由林清祥開票，交由被上訴人或餐廳會計轉交予出租人。 ㈥上訴人請求給付期間被上訴人並無與上訴人有租賃關係。三、證據：除援用原審之立證方法外，並聲請訊問證人林清祥。。 理 由
一、本件上訴人起訴主張：被上訴人自民國八十四年十二月十五日起，向上訴人甲○ ○承租坐落台北市北投區○○○路一二六號房屋（下稱「系爭甲屋），經營「隨 緣居」餐廳，至八十五年十二月十四日止，租期一年，每月租金七萬元，租期屆 滿後，雙方未訂書面契約，惟被上訴人仍繼續使用，並支付租金，惟被上訴人自 八十六年十二月十五日起即未付租金，至八十七年十二月十四日止，共積欠十三 個月租金，計九十一萬元；又被上訴人另自八十五年三月卅一日起，向上訴人乙 ○○承租坐落台北市北投區○○○路一三０巷一、三號房屋（下稱「系爭乙屋」 ），亦經營「隨緣居」餐廳，至八十六年三月卅日止，租期一年，每月租金十二 萬二千四百元，租期屆滿後，雙方未訂書面契約，惟雙方租賃關係並未終止，其 後雙方復於八十八年三月一日補訂租約一年，租期至八十九年二月廿八日止，惟 被告前自八十六年十月份起至八十八年二月份止，未付租金，計積欠十七個月租 金，共計二百零八萬零八百元。上述租金迭經上訴人催討，均未獲支付，爰依租 賃關係請求被上訴人給付上訴人甲○○九十一萬元及自八十七年十二月十五日起 至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並請求被上訴人給付上訴人乙○ ○二百零八萬零八百元及自八十八年三月一日起至清償日止，按週年利率百分之 五計算之利息等語。被上訴人則以：其係代聖緣有限公司（下稱「聖緣公司」） 簽約，另系爭二處房屋均有海砂屋之瑕疵，且系爭二份租約分別於八十五年十二 月十四日及八十六年三月卅日期滿，屆期兩造均未為續約之表示，則該租約應已 失效，又伊於八十六年初即離開聖緣公司，並未繼續使用系爭房屋等語，資為抗 辯。
二、上訴人主張被上訴人先後自八十四年十二月十五日起至八十五年十二月十四日止 及自八十五年三月卅一日起至八十六年三月卅日止，分別向上訴人甲○○、乙○ ○承租系爭甲屋及系爭乙屋，且被上訴人於系爭二份租約期滿後，雖未與上訴人 續定書面租約，惟亦未向上訴人為終止租約之意思表示，且被上訴人並未支付系 爭甲屋自八十六年十二月十五日起至八十七年十二月十四日止之租金九十一萬元 及系爭乙屋自八十六年十月一日起至八十八年二月廿八日止之租金二百零八萬零 八百元等事實，業據其提出與所述相符之系爭二份租約書影本為證，被上訴人對 於曾與上訴人簽訂系爭二份租約、租約期滿未續訂書面租約、亦未向上訴人為終 止之意思表示、未支付上開期間內之租金等情均不爭執，惟辯稱其係代表聖緣公 司簽約云云，然觀之系爭二份房屋租賃契約書，承租人均為被上訴人個人，並未 表明代理或代表聖緣公司之意旨，且證人林清祥於本院八十九年十月二日準備程 序時亦到庭結證稱，系爭二棟房屋均係由被上訴人以個人名義承租後再交由隨緣 居餐廳及吉米飯餐廳營業等語，顯見系爭二份租約之承租人均係被上訴人，被上 訴人復未舉證證明系爭二份租約之承租人為聖緣公司，是其所辯不足採信，從而 ，上訴人此部分之主張，堪信為真正。
三、上訴人主張系爭二份租約於期限屆滿後，雙方雖未續訂書面契約，惟被上訴人仍 繼續使用並支付租金，故兩造間仍有租賃關係之事實，惟為被上訴人所否認，辯 稱系爭二份租約業已先後於八十五年十二月十四日及八十六年二月廿八日終止， 兩造間已無租賃關係云云。經查：
㈠被上訴人雖先後於原審及本院準備程序中辯稱其已於八十六年九、十月（詳原審 八十九年一月十四日言詞辯論筆錄）、八十六年四月間（詳原審八十九年三月一 日言詞辯論筆錄）及八十六年年初即離開聖緣公司，並未繼續使用系爭甲屋及乙 屋，使用者實為聖緣公司云云，惟此乃被上訴人與聖緣公司間之內部關係，且系 爭甲屋及乙屋之使用狀態並未因被上訴人離職而有所改變，上訴人自難知悉，況 被上訴人並未於其離職時將系爭甲屋及乙屋交還予上訴人，而仍任由聖緣公司繼 續經營餐廳，依民法第九百四十一條之規定，被上訴人仍為系爭甲屋及乙屋之間 接占有人，是被上訴人所辯其於離職後即未再使用系爭甲屋及乙屋云云，尚難憑 採。
㈡按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意 思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文。被上訴人於系 爭二份租約屆滿後，並未向上訴人為終止租約之意思表示，已如前述，而被上訴 人承租系爭甲屋及乙屋後，即交由聖緣公司經營餐廳，並由聖緣公司負責人林清 祥按月簽發支票交由餐廳會計或被上訴人轉交上訴人，系爭二份租約期滿後，被 上訴人並未返還系爭甲屋及乙屋，且仍繼續經營餐廳，以及由林清祥按月簽發支 票交由餐廳會計或被上訴人轉交上訴人等情，業據證人林清祥到庭結證綦詳，並 為被上訴人所不爭執，足認系爭甲屋及乙屋之承租人即被上訴人於系爭二份租約 期滿後仍繼續為使用收益，就此，上訴人亦未為反對之意思表示，揆諸前揭規定 ，兩造間已可視為以不定期限繼續租賃契約。是被上訴人辯稱兩造間於系爭二份 租約期滿後已無租賃關係云云，洵不足採。
㈢上訴人乙○○與被上訴人於八十九年三月卅一日訂有協議書一紙，依該協議書第
三點記載「乙方（即被上訴人）租欠甲方（即上訴人乙○○）八十八年二月二十 八日以前之租金，由甲乙雙方自行另外協議，與丙方無涉」觀之，益足徵八十八 年二月廿八日以前被上訴人與上訴人乙○○間就系爭乙屋仍有租賃關係。四、至於被上訴人辯稱其於八十六年間發現系爭甲屋及乙屋有海砂屋之情形云云，惟 為上訴人所否認，就此，被上訴人雖提出二張天花板水泥剝落、鋼筋外露之照片 為證，惟查，該二張照片是否確為系爭甲屋及乙屋之天花板照片，已非無疑，況 系爭甲屋及乙屋之屋齡已高，嗣後並均已拆除，致無從鑑定是否確為海砂屋等情 ，為兩造所不爭，是本院自不能僅憑二張無法確定是否為系爭房屋之照片，即遽 予認定系爭房屋為海砂屋，又系爭房屋縱確為海砂屋，亦僅表示該屋所使用之鋼 筋混凝土內水溶性氯離子含量可能超過我國國家標準CNS3090 A2042所定新拌鋼 筋混凝土最大水溶性氯離子含量0.3（公斤／立方米）之標準，並非必然會影響 系爭房屋之結構安全，而危及承租人即被上訴人或其同居人之健康或妨礙其使用 收益，又縱該屋有危及被上訴人之安全或健康之瑕疵，僅係上訴人應依民法第四 百二十九條前段及第四百三十條之規定負責修繕或被上訴人得依同法第四百二十 四條、及第四百三十條之規定終止租約或自行修繕後請求扣除租金之問題，本件 被上訴人既未向上訴人為終止租約之意思表示，亦未因自行修繕該屋而支出費用 ，且仍繼續將該屋交由聖緣公司經營餐廳，其自不得拒絕支付於租賃關係存續期 間之租金。是被上訴人以系爭甲屋及乙屋為海砂屋為由而拒絕支付租金云云，亦 屬無據。
五、綜上所述，兩造於系爭二份租約期滿後，因被上訴人繼續使用系爭甲屋及乙屋， 而上訴人亦未為反對之意思表示，是兩造間已視為有不定期租賃關係存在，而被 上訴人迄未支付系爭甲屋自八十六年十二月十五日起至八十七年十二月十四日止 之租金九十一萬元及系爭乙屋自八十六年十月一日起至八十八年二月廿八日止之 租金二百零八萬零八百元，業如前述，則上訴人基於租賃關係，訴請被上訴人給 付上訴人甲○○九十一萬元及自八十七年十二月十五日起，給付上訴人乙○○二 百零八萬零八百元及自八十八年三月一日起，均至清償日止，按週年利率百分之 五計算之法定遲延利息，即屬正當，為有理由，應予准許。又本件屬於民事訴訟 法第四百二十七條第二項第八款所謂因租金給付涉訟所為被上訴人敗訴之判決， 依同法第三百八十九條第一項第三款之規定，應依職權宣告假執行。原審為上訴 人敗訴之敗決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由 ，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項至第五項所示。六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核 與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條、第四百六十三條、第三百八十九條第一項第三款，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二十九 日 臺灣士林地方法院民事第二庭
~B審判長法官 俞慧君
~B 法官 陳麗芬
~B 法官 張國勳
右為正本係照原本作成。
本判決得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 五 日~B法院書記官 李汝婷
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