臺灣士林地方法院民事判決 108年度重訴字第82號
原 告 吳明恩
皓明不動產仲介經紀有限公司
上 一 人
法定代理人 王皓
共 同
訴訟代理人 林延慶律師
被 告 璞佶貿易有限公司
法定代理人 陳逢培
被 告 李曉菁
上列當事人間請求給付居間報酬等事件，本院於民國109年10月
30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告璞佶貿易有限公司、李曉菁應連帶給付原告吳明恩新臺 幣150萬元，及自各如附表所示利息起算日起至清償日止， 按週年利率5％計算之利息。
二、被告璞佶貿易有限公司應給付原告皓明不動產仲介經紀有限 公司新臺幣104萬7,000元，及自民國108年3月13日起至清償 日止，按週年利率5％計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告璞佶貿易有限公司、李曉菁連帶負擔20％， 由被告璞佶貿易有限公司負擔13％，餘由原告吳明恩負擔。五、本判決第一項於原告吳明恩以新臺幣50萬元為被告璞佶貿易 有限公司、李曉菁供擔保後，得假執行。
六、本判決第二項於原告皓明不動產仲介經紀有限公司以新臺幣 35萬元為被告璞佶貿易有限公司供擔保後，得假執行。七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、查被告璞佶貿易有限公司（下稱璞佶公司）之法定代理人原 為孫賜德，於本院審理中先後變更為游森吉、孫賜德、陳逢 培，有新北市政府民國108 年8 月20日新北府經司字第1088 056957號函、公司變更登記表、經濟部商工登記公示資料查 詢可稽（見本院卷一第279 至282 、295 至297 頁，本院卷 二第6 頁），且依序經原告具狀聲明承受訴訟（見本院卷一 第289 、325 、326 、161 頁），核與民事訴訟法第170 條 、第175 條第1 項規定相符，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。原告吳明恩、皓明不動產仲介經紀有限公司
（下稱皓明公司）對璞佶公司提起訴訟，主張依不動產買賣 契約書第10條第2 項、賣方給付服務報酬承諾書約定及民法 第568 條規定，請求給付違約金及居間報酬，並聲明：㈠璞 佶公司應給付吳明恩新臺幣（下同）700 萬元，及自起訴狀 繕本送達被告知翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息 。㈡璞佶公司應給付皓明公司104 萬7,000 元，及自起訴狀 繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息 （見本院卷一第7 、8 頁）。嗣於訴訟進行中，另主張依原 證8 之協議書第3 條約定，追加被告李曉菁請求與璞佶公司 連帶給付，並變更上開聲明㈠為：被告應連帶給付吳明恩70 0 萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按 週年利率5 ％計算之利息（見本院卷一第367 、368 頁，卷 二第160 頁）。核原告所為，係基於與原訴所主張同一之違 約事實，追加對李曉菁請求其與璞佶公司應連帶給付違約金 ，其請求之基礎事實同一，揆之前揭規定，於法並無不合， 應予准許。
三、被告璞佶公司、李曉菁經合法通知，未於最後言詞辯論期日 到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之 聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠吳明恩於107 年5 月間，委託皓明公司出售其所有門牌號碼 臺北市○○區○○○路000 巷00弄00號2 樓房屋及其坐落基 地（下稱爭房地），並於107 年5 月10日與璞佶公司之代理 人李曉菁簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），雙 方約定買賣價金為6,980 萬元，及璞佶公司應於107 年5 月 23日將第一期款即簽約款700 萬元匯入指定之銀行專戶，璞 佶公司則簽發並交付票面金額美金25萬元之支票、700 萬元 及5,580 萬元本票各乙紙。嗣因璞佶公司未遵期給付第一期 款項700 萬元，雙方於107 年6 月28日另簽立協議書（下稱 系爭協議書），並約定李曉菁就系爭買賣契約負連帶保證責 任，惟璞佶公司仍未履行，經吳明恩寄發存證信函催告履行 ，卻未獲置理，復再寄發存證信函解除系爭買賣契約，是依 系爭買賣契約第10條第2 項、系爭協議書第3 條約定，被告 應連帶給付違約金700 萬元等語。
㈡又璞佶公司於107 年5 月3 日委託皓明公司購買系爭房地， 並由代理人李曉菁與皓明公司簽訂買方給付服務報酬承諾書 （下稱系爭承諾書），約定於買賣契約成立時，應給付皓明 公司之服務報酬為買賣總價款之1.5 ％。嗣經皓明公司居間 仲介，吳明恩與璞佶公司於107 年5 月10日就系爭房地簽訂
系爭買賣契約，約定買賣價金為6,980 萬元，故依系爭承諾 書約定、民法第568 條規定，璞佶公司應給付服務報酬金10 4 萬7,000 元等語。
㈢並聲明：
⒈被告應連帶給付吳明恩700 萬元，及自起訴狀繕本送達被告 之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。 ⒉璞佶公司應給付皓明公司104萬7,000元，及自起訴狀繕本送 達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 ⒊原告願供擔保，請准假執行。
二、被告璞佶公司、李曉菁均未於言詞辯論期日到庭，亦未提出 書狀為何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
㈠查吳明恩為系爭房地之所有人；璞佶公司以李曉菁為代理人 ，並授權李曉菁處理不動產買賣及銀行貸款事宜。李曉菁於 107 年5 月3 日簽立系爭承諾書委託皓明公司居間仲介購買 系爭房地，並於107 年5 月10日代理璞佶公司與吳明恩就系 爭房地簽立系爭買賣契約，雙方約定買賣價金為6,980 萬元 ，並共同委任訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥 建經）辦理買賣價金履約保證，璞佶公司應於107 年5 月23 日前給付第一期款700 萬元並匯入指定銀行專戶，且簽發並 交付票面金額美金25萬元之支票、700 萬元及5,580 萬元之 本票各乙紙。因璞佶公司未依上開約定給付第一期買賣價金 ，吳明恩、璞佶公司及許曉菁於107 年6 月28日另簽立系爭 協議書，約定許曉菁就系爭買賣契約應負連帶保證責任，璞 佶公司仍未履行，經吳明恩於107 年9 月5 日寄發存證信函 限期催告璞佶公司履行契約，屆期未履行，復經吳明恩於10 7 年9 月13日寄發存證信函並為解除契約之意思表示，且均 經璞佶公司收受等情，有系爭買賣契約、授權委託書、授權 書、身份證件、璞佶公司變更登記表、支票及本票影本、台 北吳興郵局存證號碼751 號存證信函、台北圓山郵局存證號 碼367 號存證信函、系爭承諾書、系爭房地登記查詢資料及 異動索引、郵遞查詢資料、不動產買賣價金履約保證申請書 、系爭協議書、新莊中港郵局存證號碼8141號存證信函可稽 （見本院卷第11至32、77至278 、287 、288 、308 至310 、318 至321 、347 至352 、356 頁），堪信為真實。 ㈡吳明恩得依系爭買賣契約第10條第2項後段、系爭協議書第3 條約定請求被告連帶給付違約金，惟應酌減為150萬元： ⒈依系爭買賣契約第5 條第3 項約定：「甲方若有遲延給付價 金之情事，每逾一日應按遲延價金萬分之二計算違約金給付 乙方。若甲方逾十日仍未配合給付該遲延價金，再經乙方定
期間催告仍不履行時，乙方有權解除本約」，第10條第2 項 約定：「本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本 約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交 付乙方沒收作為懲罰性違約金；除非甲方於僑馥建經最終催 告期限內向法院起訴，否則僑馥建經即依約將上述款項交付 乙方沒收，沒收後若甲方對違約金之數額再有異議時，甲方 依法所有違約金酌減之權利僅得對乙方請求，不得對僑馥建 經做主張。甲方若有開立本票或支票亦應照其面額賠償並同 意乙方據以執行」（見本院卷一第15、16頁）；系爭協議書 第3 條約定：「代理人負有本案買賣合約書之連帶保證之責 任」（見本院卷一第352 頁）。查依系爭買賣契約約定，璞 佶公司原應於107 年5 月23日將第一期款700 萬元匯入指定 銀行專戶，且已簽發票日期107 年5 月10日、票面金額700 萬元之本票供作第一期款支付之擔保，卻未遵期給付，雖經 吳明恩、璞佶公司及李曉菁協商並簽立系爭協議書，璞佶公 司仍未履行，經吳明恩於107 年9 月5 日發函催告並要求被 告應依系爭買賣契約及系爭協議書約定履行契約，璞佶公司 仍未履行，吳明恩於同年月13日再次發函並為解除系爭買賣 契約之意思表示等情，有系爭買賣契約、系爭協議書及上開 存證信函可按，可見系爭買賣契約業經吳明恩合法解除，吳 明恩主張被告依前開約定應連帶給付違約金等語，自屬有據 。
⒉然按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民 法第252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實 ，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準， 不因懲罰性違約金或賠償預定性違約金而異（最高法院49年 度台上字第807 號、79年台上字第1612號及79年台上字第19 15號判決意旨參照）。次按民法第250 條就違約金之性質， 區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者 乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有 債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係 因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求 債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後 者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定 之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債 權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違 約金，更得請求其他損害賠償（最高法院83年度台上字第 2879號判決參照）。查系爭買賣契約第10條第2 項約定：「 本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約，甲方 對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙方沒
收作為懲罰性違約金；. . . 。甲方若有開立本票或支票亦 應照其面額賠償並同意乙方據以執行」（見本院卷一第16頁 ），依上開規定及說明，堪認吳明恩依系爭買賣契約第10條 第2 項後段約定，請求被告應連帶照票據面額賠償應為懲罰 性違約金性質，故吳明恩主張應為損害賠償總額預定性違約 金等語，並無可採。
⒊茲審酌璞佶公司於107 年5 月3 日委託李曉菁與皓明公司簽 立系爭承諾書，委託皓明公司居間仲介購買系爭房地，並於 107 年5 月10日與吳明恩簽立系爭買賣契約，然自簽訂系爭 買賣契約時起至吳明恩於107 年9 月13日寄發存證信函解除 系爭買賣契約之日止，期間僅約4 個月，且吳明恩於107 年 9 月19日即將系爭房地出售第三人邱文卿，並於107 年10月 25日辦理不動產所有權移轉登記等情，有系爭房地登記查詢 資料及異動索引可按（見本院卷一第77至278 頁），再參以 吳明恩與璞佶公司交易系爭房地之價格、目前房地產市場發 展現況及內政部公告之「成屋買賣定型化契約應記載及不得 記載事項」壹第12點第3 項：「…買方逾期達五日仍未付清 期款…經賣方以存證信函或其他書面催告後，自送達之次日 起算逾七日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充 作違約金；惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之 十五為限…」規定等情，本院認吳明恩以璞佶公司所交付支 票之票面金額700 萬元全部作為懲罰性違約金之約定，顯屬 過高，應酌減為150 萬元為適當。
⒋是以，吳明恩依系爭買賣契約第10條第2 項後段、系爭協議 書第3 條約定請求被告連帶給付懲罰性違約金150 萬元，應 予准許。
㈢皓明公司得依系爭承諾書約定、民法第568 規定，請求璞佶 公司給付居間服務報酬104 萬7,000 元： ⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其 報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件 者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。民法第565 條 、第568 條定有明文。又系爭承諾書約定：「立書人委託受 託人居間仲介購買坐落臺北市○○區○○○路000 巷00弄00 號2 樓之房地，立書人承諾應於買賣契約成立時，給付買賣 總價款百分之1.5 之服務報酬予受託人，並以現金於買賣雙 方簽訂不動產買賣時一次付清」（見本院卷一第32頁）。 ⒉查系爭承諾書業經皓明公司與璞佶公司代理人李曉菁簽名確 認，依上所載，璞佶公司於買賣雙方成立不動產買賣契約時 即應支付服務報酬，而璞佶公司與吳明恩就系爭房地已合意
成立買賣契約，並於107 年5 月10日簽訂不動產買賣契約書 ，亦有系爭買賣契約可稽（見本院卷一第11至18頁），依皓 明公司與璞佶公司之前開約定觀之，璞佶公司自應於其與吳 明恩就系爭房地簽訂買賣契約時，給付服務報酬予皓明公司 ，故皓明公司請求璞佶公司依前開約定，以買賣總價款之1. 5 ％計算並給付居間報酬104 萬7,000 元（計算式：698000 0 ×1.5 ％＝0000000 ），核屬有據。四、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 ；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定 利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定， 亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第2 33條第1項分別定有明文。查：
㈠本件起訴狀繕本係於108 年3 月12日送達璞佶公司；而民事 起訴狀、民事陳報（五）、（六）狀則係經本院於109 年9 月14日對李曉菁為國內公示送達，依民事訴訟法第152 條規 定經20日發生效力，故應於109 年10月4 日生送達效力，有 本院送達證書及公示送達公告可稽（見本院卷一第44頁，卷 二第48、49頁），是吳明恩就其得請求被告連帶給付違約金 150 萬元之未定期限債務，併請求各應自附表「利息起算日 」欄所示之日起，均至清償日止，按週年利率5 ％計算之利 息，亦屬有據。
㈡又依系爭承諾書約定，璞佶公司給付服務報酬之期限應為其 與吳明恩簽訂買賣契約時（見本院卷一第32頁），再觀以璞 佶公司與吳明恩簽訂買賣契約之日期為107 年5 月20日（見 本院卷一第18頁），足見本件居間報酬之給付期限應於107 年5 月20日屆至，揆諸上揭規定，璞佶公司就104 萬7,000 元併請求璞佶公司給付自起訴狀繕本送達即108 年3 月12日 （見本院卷一第44頁）之翌日即108 年3 月13日起至清償日 止，按週年利率5 ％計算之利息，亦有理由。
五、從而，吳明恩本於系爭買賣契約第10條第2 項後段、系爭協 議書第3 條約定，請求被告連帶給付如主文第一項所示之金 額及利息；皓明公司依系爭承諾書約定及民法第568 條規定 ，請求璞佶公司給付如主文第二項所示之本金及利息，均為 有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，不應准 許。又原告勝訴部分，其陳明願供擔保請准宣告假執行，經 核並無不合，爰酌定相當金額予以准許。至原告敗訴部分， 其所為假執行宣告之聲請因訴遭駁回而失所依據，應予駁回 。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1、2項 。
中 華 民 國 109 年 11 月 20 日
民事第一庭 法 官 吳佩真
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 11 月 20 日
書記官 吳帛芹
附表：
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│被 告 │利息起算日 │
├────────┼──────┤
│璞佶貿易有限公司│108年3月13日│
├────────┼──────┤
│李曉菁 │109年10月5日│
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