確認所有權等
臺灣士林地方法院(民事),訴字,88年度,953號
SLDV,88,訴,953,20000121

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臺灣士林地方法院民事判決 八十八年度訴字第九五三號
  原   告 己○○
        H○○○
        辛○○
        亥○○
        戊○○
        I○○
        丑○○
        子○○
        N○○
        J○○
        壬○○
        F○○
        丁○○○
        A○○
        B○○
        P○○
        K○○
        乙○
        午○○
        戌○○
        M○○
        丙○○
        癸○○○
        R○○
        玄○○○
        天○○
        C○○
        地○○
        卯○○
        甲○○
        Q○○
        未○○
        黃○○
        G○○
        申○○
        庚○○
        L○
        E○○
        寅○○
        辰○○
        巳○○
        宙○
        酉○○
        D○○
        O○○
        地○○
  共   同
  訴訟代理人 繆璁律師
  被   告 宏道建設工
  法定代理人 宇○○
  訴訟代理人 林明華律師
右當事人間確認所有權等事件,本院判決如左:
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面:
一、聲明:
(一)被告就台北市○○區○○段一小段一0九五四建號建物,即門牌台北市北投區 ○○○路八0巷五九弄二號及二之一號地下層,於民國六十九年一月十四日向 台北市士林地政事務所所為所有權第一次登記,應予塗銷。(二)確認前開建物為原告等四十六人及如附表所示原告以外其他全體區分建物所有 權人所共有,每人應有部分如附表一「地下室應有持分比例」欄所示,並准依 該應有部分辦理登記。
(三)訴之聲明第一、二項,原告等願供擔保,請准宣告假執行。二、陳述:
(一)緣被告公司於民國六十六年七月四日於座落臺北市○○區○○段一四六之三、 一五0、一五一地號土地之基地上興建完成地下一層、地上五層,共計四棟六 十戶之集合式住宅,並陸續依廣告圖說之面積出售與原告及其他共有人全體, 並於六十六年九月十日將地上層以上各區分所有建物辦理所有權登記後,陸續 於六十七、六十八年間移轉登記與原告等及其他共有人全體,並移交與上開區 分所有權人使用。依上開廣告圖說,買賣標的之房屋坪數均包括公共設施,又 依巧愛大廈之竣工圖說,系爭地下層建物內尚包含有大廈共用之地下室水箱、 馬達間、配電室、受電室、緊急避難人員車輛進出之樓梯、車道走道等必要共 用設施,當時原告等曾詢問被告公司為何地下室公共設施之產權未依比例登記 持分與全體區分所有權人,然被告公司卻告以:民國六十六年辦理系爭建物地 上層區分所有建物第一次所有權總登記時,有關地下室公共設施之登記規定尚 付之厥如,因此無法登記,不過該地下室業已移交全體區分所有權人管領,且 系爭大廈座落基地之產權,亦以規劃登記由地上層全體區分所有建物按比例登



記應有部分,系爭地下層建物並未保留土地持分,因此系爭地下室產權已歸地 上層全體區分所有權人所共有無誤,不需且無法辦理產權登記,要求不用擔心 云云。全體區分建物所有人乃成立委員會接管,不料被告公司於民國六十九年 一月十四日私自引匿地上層區分所有主建物業已移轉登記與原告等及其他區分 所有人等之事實,而以原有使用執照,逕向地政機關辦理系爭面積一四二0. 七0平方公尺(含上開公用水箱、配電室等公設在內)之地下層建物之第一次 所有權總登記,雙方為此發生爭執,乃於六十九年二月五日由系爭大廈全體區 分所有人推選自治會代表,會同被告公司假台北市警察局北投分局達成協議: 被告公司同意交付一把系爭地下室大門鎖匙給自治會,並由其管領使用,而就 產權爭執則留待日後雙方尋法律途逕解決,自此雙方相安無事。詎八十四年四 月二十五日起,被告公司竟持上揭所有權登記之憑證,對管委會所出租之系爭 地下室承租人金珣公司,依所有權主張排除侵害,並訴請返還建物,卻迴避不 願對原告等起訴主張權利,此舉已對全體區分共有人造成重大損害(因該租金 係用以支付公共水電等開銷之用),為此原告等乃提起本案訴訟,以確定系爭 地下室所有權之歸屬。
(二)本案系爭地下室由以下幾點事證,足認所有權係歸全體區分所有權人所共有: 1、被告公司於巧愛公寓大廈推出銷售時,廣告單上明載各主建物均附帶有一定坪   數之附屬建物之面積,但買受人後來取得權狀時,卻都未有附屬建物持分面積   之登記。
 2、六十六年間辦理巧愛公寓大廈第一次所有權登記時,有關地下室附屬建物之登   記規定均付之厥如,因此當時系爭地下室附屬建物並未一併辦理登記,又依被   告公司就該公寓座落基地產權持分之分配,係規劃由地上層全體區分所有主建   物依比例持分,系爭地下室當時因係附屬建物為從物性質,且無相關登記規定   ,則依民法第六十八條「主物之處分及於從物」之規定,在移交主建物時,性   質為從物之系爭地下室附屬建物,其所有權即已移轉為全體主建物所有人所共   有。此由系爭地下室並未曾保留基地土地持分,而被告現有之基地土地持分係   八十年八月二日由主建物區分所有權人之一戴旭所有之萬分之六九中,移轉登   記萬分之六二予被告公司所致等情可觀。足見六十九年初被告公司明知系爭大   廈之區分所有主建物等業已移轉登記與原告等區分所有權人,卻故意隱匿事實   ,而以原使用執照,未經全體主建物區分所有人協議即偽編門牌,使公務員登   載不實(按依當時有效登記法規即三十五年公佈之土地登記規則規定,建物登   記準用土地總登記規定,依該法第五十五條第二項第丙款規定應審查登記時之   確實共有情形。),違法辦理單獨所有之產權登記,雖土地法第四十三條規定   登記有絕對效力,但該規定係就善意第三人所為宣示其公定、公信之效力,對   直接原因關係相對人間並不適用,是以被上訴人雖曾舉所有權狀、登記簿謄本   以證明其所有權,然就上開事證,原告等全體主建物之區分所有權人對系爭地   下室有真正所有權之情並未受影響。
(三)本案系爭地下層為該巧愛大廈之共同使用部分,應為原告等及大廈建物其他區 分所有人所共有:
1、按區分所有之建物內,就其共同使用部分與區分所有部分,在使用目的上有密



不可分之關係,因此共同使用部分不宜與區分所有建物分離而個別成為單獨所 有權之客體,亦即不得分屬全體建物區分所有人外之第三人所有。關於大廈之 地下層(地下室),在構造上及使用上不具獨立性,在性質上為各該主建物之 附屬建物,應僅供地上建物全體區分所有人共同使用,屬民法第七百七十九條 所稱之共同使用部分,不得為單獨所有權之標的,最高法院八十四年度台上字 第一0六九號民事判決闡述甚明。
2、另外,大廈依法附建之防空避難室,性質上屬共同使用建物,而停車空間欠缺 定著物之獨立性,不能單獨為所有權之客體,應為大廈共同使用部分,與大廈 建物區分所有人有不可分離之關係,屬大樓之附屬設備,最高法院八十三年度 台上字第一三七四號民事判決亦闡述甚明。
(四)依本案巧愛大廈興建時建築技術規則第五十九條規定,本案建築物內或同一基 地內應設置停車空間;第一百四十一條第一項第一款規定,應按地面層樓地板 面積全部附建防空避難設備。又依五十三年發布之防空法實行細則第十三條第 三款規定,「凡都市計畫地區依建築法申請建築時,必須附建防空避難設備‧ ‧‧‧」。本案巧愛大廈之使用執照(六六使字第一二七四號),載明地下層 用途為「防空避難室、停車場」,且實際使用上,此地下層亦設置有地上區分 建物各住戶共同使用之地下室水箱、馬達間、配電室、受電室及緊急避難人員 車輛進出之樓梯、車道走道等必要共用設施,天花板上更佈有水電線管,因此 ,系爭地下層,既非主建物之成分,但常助主建物之效用,且同為當時被告公 司所一併興建,並一併出售與原告及其他全體共有人。(五)按主物之處分及於從物,為民法六十八條第二項所規定,本案被告宏道公司興 建取得之系爭大廈六十戶地上區分所有建物,既已於六十七、六十八年間全部 賣出並移轉所有權登記與原告及其他區分所有人,故到六十八年底時,被告宏 道公司已非此大廈建物之區分所有權人,而原告等及附表所示原告以外其他人 或其前手等,既為向被告宏道公司買受或自買受人受讓地上建物房屋之人,則 於被告宏道公司出售地上建物並移交占有時,附屬之地下層所有權亦已隨同移 轉為當時各買受人所有,是以系爭地下室之所有權即為原告及其他全體主建物 區分所有人所共同取得,此觀系爭地下層亦設置有地上區分建物各住戶共同使 用之地下室水箱、馬達間、配電室、受電室及緊急避難人員車輛進出之樓梯、 車道走道等必要共用設施即明,若非如此解釋,一旦被告公司主張系爭地下室 所有權為其所有,而將地下層所設置之地上區分建物各住戶共同使用之地下室 水箱、馬達間、配電室、受電室及緊急避難人員車輛進出之樓梯、車道走道等 必要共用設施,加以拆除,或轉售他人而該他人加以拆除,則地上層之區分所 有主建物將無法供人繼續居住。
(六)本案系爭地下層,依法既屬地上建物之附屬建物(從物),應屬區分所有建物 之共同使用部份,其所有權亦屬原告及如附其他全體共有人等所共有,且依民 國六十九年一月卅一日修正公布之土地登記規則第七十二條規定,區分所有建 物之共同使用部份,應視各區分所有權人實際使用情形,分別合併,另編建號 ,單獨登記為各相關區分所有權人共有,共同使用部分之所有權,應於各相關 區分所有建物所有權移轉時,隨同移轉於同一人。於六十九年一月十四日被告



辦理系爭地下層所有權登記時,土地登記規則雖尚未修正公布,然則依當時有 效之登記法規即三十五年公布之土地登記規則規定,建物登記準用土地總登記 規定,而土地總登記依該法第五十五條第二項第丙款規定應審查登記時之確實 共有情形之規定觀之,亦應作相同之解釋。是以,其時所有權業屬原告或原告 前手所有,則六十九年一月十四日被告所為伊係所有權人之登記,顯與事實不 合而有錯誤,除侵害原告等之權利外,亦違反上開土地規則之強制規定,為求 所有權之登記應與真正權利人名義一致,被告公司就本案系爭地下室之所有權 登記既為違法無效,自應塗銷。
(七)原告請求權基礎為民法第七百六十七條,原告依最高法院八十八年度臺上字第 一五五三號判決意旨,主張在六十七、六十八年間地上建物部分移轉時,地下 室附屬建物就已隨主建物移轉。
(八)按建築法第十條規定:「本法所稱建築物設備為敷設於建築物電氣、煤氣、給 水、排水、空氣調節、昇降、消防、防空避難及污物處理等設備。」,同法第   一百零二條之二規定:「建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間;..   」,因此系爭地下室建物絕大部分屬必要「共同使用部分」,依法不得單獨編   定建號而登記為單獨所有,被告答辯稱:「系爭地下室建物面積內所含之水箱   、馬達間、配電室、受電室及緊急避難人員車輛進出之樓梯、車道走道等必要   共用設施,為渠所增建,並非法令規定所必須附設,且為渠單獨所有,僅係免   費提供承購戶使用。」之辯詞,即與法令有所抵觸。故被告之登記應為無效之   登記。
(九)最高法院八十八年度台上字第一五五三號判決:「按數人區分一建築物,就其 專有部分,在構造上及使用上具有獨立性,於該專有部分固成立區分所有權, 但就專有部分以外之建築物部分,即共同部分,其與區分所有部分,在使用目 的上有密不可分之關係,不得與區分所有建物分離,而個別成為單獨所有權之 客體,依民法第七百九十九條前段規定,推定其為各區分所有人所共有。地下 室如依建築藍圖及使用執照之記載,倘係供全體區分所有人防空避難或停車之 用,為區分所有建築物公共設施之一,於構造上及使用上又無獨立性,自屬  共同使用部分,該地下室在性質上即不得單獨為所有權之客體,應屬全體區 分所有人共有,縱各區分建築物於辦理第一次所有權登記時,未辦理地下室為 公共設施之登記,亦無礙其附屬於區分建築物所有人共有之性質。」(十)查,上開系爭地下理室第一次所有權登記之申請日期即收件日期為六十八年十 二月十二日,當時有關建物登記規定尚付之闕如,故依當時有效登記法規即三 十五年公佈之土地登記規則規定,建物登記準用土地總登記規定,依該法第五 十五條第二項第丙款規定應審查登記時之確實共有情形,又系爭建物之地上層 區分所有主建物卻早於民國六十七、六十八年間,均已移轉登記並點交與承買 人,然比對上開登記申請文件,發現:卷內所附使用執照上並無系爭地下室門 牌之編定,雖系爭地下室建物門牌登記為「二、二之一」號,然使用執照雖有 二號、二之一號之記載,但此乃係現有地上層區分所有建物門牌:「二號一樓 、二之一號一樓」之編號,換言之,被告以偷天換日之方法私編門牌,而使使 用執照上一樓之編號,均使其增列「一樓」記載,而使其得將原為一樓之門牌



充作系爭地下室之門牌,被告據此使公務員登載不實,此可由使用執照上所列 門牌編號之總數計算並未含地下層之編號即明;且依六十八年十一月二十六日 臺內營字第五0四九六號函令解釋,「建築物依法附建之防空避難設備不予編 訂門牌」,而本案系爭地下室依使用執照記載恰為「防空避難設備」,且本案 系爭地下室於民國八十九年一月十四日辦理所有權登記時亦恰有該解釋令之適 用,因此系爭地下室因未曾合法編列門牌,且其使用性質又為必要共同使用部 分之性質,復未詳實審查登記時之確實共有情形,自知被告申請系爭地下層建 物第一次所有權登記時,並未將實際共有人全數陳列,而係利用過時之使用執 照,蒙混地政機關使為不實之登記,其所為之第一次所有權之單獨登記為不合 法。如被告主張系爭地下室已編列門牌者,應由其負舉證責任。(十一)八十三年七月十五日大法官會議釋字第三五八號解釋:「區分所有建物之共 同使用部分,為各區分所有人利用該建物所不可或缺,其性質屬於因物之使 用目的不能分割者。內政部中華民國六十一年十一月十七日(六一)台內地 字第四九一六六0號函,關於太平梯、車道及亭子腳為建築物之一部分,不 得分割登記之釋示,符合上開意旨,與憲法尚無抵觸。」;八十年七月十二 日內營地字第九三七二六0號解釋:「按建築物依法附設之停車空間。係為 解決該建築物基本停車需求,並依建築技術規則建築設計施工編第五十九條 至第六十二條規定設置;舉凡建築物之新建、增設、改建或變更用途,均須 按上開規定檢討設置,為屬強制規定,應視為建築物之必要設施,不予單獨 編定門牌,應屬適當。」;八十五年二月二十七日(八五)台內地字第八五 七三七一六號解釋(證七):「有關區分所有建物內作為共同使用部分之法 定防空避難室或法定停車空間,不得合意由某一專有部分單獨所有。」。依 上開解釋函令,從民國六十一年至今,有關「水箱、馬達間、配電室、受電 室及緊急避難人員車輛進出之樓梯、車道走道、法定防空避難空間、法定停 車位等必要共用設施」,依法律規定或解釋函令,均不得作為單獨所有權之 客體,此乃因其性質屬於「因物之使用目的不能分割者」,而本案系爭地下 室恰有包含「水箱、馬達間、配電室、受電室及緊急避難人員車輛進出之樓 梯、車道走道、法定防空避難空間、法定停車位等必要共用設施」,依原告 所提出之房屋廣告圖說影本,原告等或其前手確已出資價購該等必要共用設 施,此依大法官會議釋字第三五八號解釋:「:::應於各相關區分割所有 建築物所有權移轉時,隨同移轉於同一人:::」觀之,系爭地下室所有權 業於民國六十七、八年間因被告移轉登記及移交占有系爭大廈區分所有主建 物與原告或其前手時,即已隨同而由原告或其前手等取得共有所有權,至於 部分原告係繼受取得,依大法官會議釋字第三五八號解釋,亦於繼受區分所 有建物時,一併隨同取得系爭地下室之共有所有權,至於被告主張系爭地下 室登記面積尚包括增設停車位之面積,然因未曾以「非臨時性構造物區劃分 隔」,充其量,被告亦僅為共有人之一而已,並不影響原告等人依法因隨同 區分所有主建物移轉而已取得系爭地下室之共有所有權,惟被告若有主張增 設停車位之權利,則就其面積、範圍等自應由其負舉證責任。三、證據:提出臺北市政府工務局使用執照、房屋買賣廣告圖說、竣工圖說及系爭地



下室平面圖、建築改良物勘測成果表、臺北市○○區○○段一小段一六一地號土 地登記謄本、會議記錄、登記文件、最高法院判決各一件、建物登記謄本六十件 、法令摘要八件。
乙、被告方面:
一、聲明:原告之訴駁回。如受不利判決,願供擔保請求宣告免為假執行。二、陳述:
(一)本件原告起訴請求確認所有權及塗銷登記未悉係依據何種法律關係?訴之性質 如何?依據內政部的解釋,地下室並不當然為地上物之從物。本件系爭地下室 之起造人為被告,原告等人又未曾為所有權之登記,原告自非所有權人,並無 請求排除侵害之理。
(二)原告自承於民國六十九年二月五日與被告公司既已有產權爭議,至今時逾二十 年,如原告本於請求權請求塗銷登記,被告自得抗辯罹於時效。(三)被告係於六十九年一月十四日就系爭地下室辦理登記取得所有權,此為原告所 不爭(起訴狀第六點),但土地登記規則最初係三十五年十月二日公布,當時 並無有關建物登記之規定,及至六十九年一月二十三日修正公布時才有建物所 有權登記及區分所有權登記之規定,此參照六十九條至七十四條規定內容,即 可明瞭,因此六十九年一月二十三日修正公布前之建物自無六十九年一月二十 三日修正公布土地登記規則之適用。
(四)依內政部67.4.7台內營自第七七六三九0號函釋「查建築技術規則建築設計施 工編第五十九條規定,建築物之新建、增建、改建或變更用途,應在建築物內 或同一基地內設置停車空間,建築基地之法定空地所能停駐車輛之數量常不能 滿足法令上之需求,故業主常因停車空間而需增設地下室,本部鑒於社會上多 有反映,為顧及實際困難,並參照貴署簽擬之意見,以65.7.16台內營字第六 八八八0七號函規定防空地下室得兼為停車空間,以資便民」。此為六十九年   土地登記規則修正前有關防空地下室得兼為停車空間之依據,原告不引據內容   ,混淆事實,不足憑據。
(五)況依內政部56.4.28台內地字第二三五四二二號函解釋第四點一般建物除依照 有關法令規定附建地下室外,如自動增建地下室部分,可自由利用:::。系 爭地下室係被告就增建部分聲請登記取得所有權,依法有據。(六)系爭地下室有獨立門牌、獨立產權,並有所有權登記,非屬地上建物之附屬建 物,依法自非從物,並無主物處分及於從物之適用,更不屬於巧愛公寓住戶共 同使用部分,法律意義非常明確。原告引據最高法院八十四年度台上字第一0 六九號判決,主張地下室共同使用部分為主建物之附屬建物,不得單獨為所有 權之標的:::應屬全體區分所有人共有:::云云,係因八十四年七月十二 日修正公布之現行土地登記規則第七十五條修正規定,不能適用於本件,且依 判決僅指共同使用部分而已,不包括專有部分在內。(七)土地登記規則最早在民國三十五年十一月二日公布,當時並無建物及區分所有 權登記之規定,其後至六十九年才有規定,但歷經七十五年、七十九、八十年 及八十四年等五次修正,其有關區分所有建物之共同使用部分即自六十九年迄 至八十年均適用七十二條規定並未修改,及至八十四年修正時才將原七十二條



改為七十五條,規定內容亦有修正,此對照被證一號第七十二條與被證三號第 七十五條即可明瞭。修正內容既有不同,且內政部於八十年八月二十二日會商 結果明白指出法律不溯既往之原則,原告引據最高法院八十四年判決係依現行 土地登記規則所作之判決作為依據,顯與法律不溯既往之原則相背馳,自不能 適用。
(八)又依六十九年一月二十三日之土地登記規則第七十三條規定「區分所有建物之 地下層或屋頂突出物等,如依使用執照記載非屬共同使用性質,並已編列門牌 者,得視同一般區分所有建物,申請單獨編列建號,辦理建物所有權第一次登 記。」被告取得地下室所有權,並無違誤。原告引據第七十二條規定係指共同 使用部分,顯係錯誤,與本件適用七十三條無關。(九)原告另引據三十五年公布之土地登記規則並無原告所指五十五條第二項丙款規 定內容,原告引據法令錯誤且誣指被告故意隱匿區分所有建物已移轉登記予他 人:::矇混登記機關之審查,而使公務員為不實之登記云云,誠不知所云, 況另案臺灣高等法院八十六年上字第六二二號案件於審理中曾向士林地政事務 所函調全部登記資料,並無原告所指隱匿情形,且本件地下室建物所有權第一 次登記係依內政部六十八年四月十九日臺內地字第一三三二三號函辦理,毋須 再行協議使用基地權利。被告依當時法規辦理登記合法取得所有權,係公開不 爭之事實,不容空言誣衊。
(十)依上開內政部解釋,地下室如係自動增建,可自由利用,而依六十九年一月二 十三日修正公布之土地登記規則七十三條規定地下建物如依使用執照記載非屬 共同使用性質,並已編列門牌者得申請單獨編列建號辦理建物所有權登記。系 爭地下室停車場既係被告出資增建,自非屬共同使用部分,原告稱係屬共同使 用部分為原告等共有云云毫無依據,因(a)原告並未出資亦未向被告購買地 下室,何能有系爭地下室之所有權?(b)系爭地下室係獨立產權,並非共同 使用部分,自非公寓建築之從物,原告如何主張有所有權?且縱依現行法令地 下室停車位如地上建物之住戶並未購買時,亦不能擁有所有權,並非地下室停 車位,當然屬於地上建物所有人所有,理至明顯。(十一)依最高法院三十三年台上字第四九八三號、五九0九號、三十九年台上字第 一一0九號,四十一年台上字第三二三號等判例均認為依土地法第三十六條 (即現行四十三條)所為之登記,有絕對之效力。除非登記原因無效或得撤 銷時,真正權利人得對登記名義人主張塗銷。本件被告係自行出資興建,並 依法登記所有權,有絕對效力。原告並未舉出「無效」或「得撤銷」之證明 ,僅空言主張毫無依據。
(十二)原告主張依廣告圖說及價目表上所載之「公共面積」,主張住戶於承購巧愛 公寓時已承購包含系爭地下室所有權在內,故依主物之處分及於從物之規定 ,原告對地下室有所有權。惟依原告所提出之巧愛公寓平面圖及價目表,每 戶公共面積大多為0點三三坪左右,最多尚不到一坪,巧愛公寓共有六十戶 ,此六十戶住戶所承購之公共面積總計僅為三三點三八坪,而系爭地下室面 積為一四二0點七0平方公尺,換算坪數為四百三十坪。足見巧愛公寓住戶 所承購之公共面積僅指屋頂、水塔、蓄水設備、屋頂突出物等共用部分之面



積而言,並不包含系爭地下室四百三十坪之面積在內。原告主張渠等因主物 之處分及於從物,已購買地下室產權云云,與事實不符。雖然依峻工圖,地 下建物尚包含水箱、馬達間、配電室、受電室等,但此部分係被告供原告等 巧愛公寓住戶所使用而已,並未出售,原告亦無法證明原告曾向被告購買此 部分。系爭地下室原始起造人既為被告,且登記所有權人為被告,自屬被告 所有。
三、證據:提出法令影本三件、內政部函二件、建築改良物所有權狀、登記資料各一 件。
理  由
一、本件原告起訴主張:被告公司於六十六年七月四日於座落臺北市○○區○○段一 四六之三、一五0、一五一地號土地之基地上興建完成地下一層、地上五層,共 計四棟六十戶之集合式住宅,並陸續依廣告圖說之面積出售與原告及其他共有人 全體,並於六十六年九月十日將地上層以上各區分所有建物辦理所有權登記後, 陸續於六十七、六十八年間移轉登記與原告等及其他共有人全體,並移交與上開 區分所有權人使用。依上開廣告圖說,買賣標的之房屋坪數均包括公共設施,又 依巧愛大廈之竣工圖說,系爭地下層建物內尚包含有大廈共用之地下室水箱、馬 達間、配電室、受電室、緊急避難人員車輛進出之樓梯、車道走道等必要共用設 施,當時原告等曾詢問被告公司為何地下室公共設施之產權未依比例登記持分與 全體區分所有權人,然被告公司卻告以:民國六十六年辦理系爭建物地上層區分 所有建物第一次所有權總登記時,有關地下室公共設施之登記規定尚付之厥如, 因此無法登記,不過該地下室業已移交全體區分所有權人管領,且系爭大廈座落 基地之產權,亦以規劃登記由地上層全體區分所有建物按比例登記應有部分,系 爭地下層建物並未保留土地持分,因此系爭地下室產權已歸地上層全體區分所有 權人所共有無誤,不需且無法辦理產權登記,要求不用擔心云云。全體區分建物 所有人乃成立委員會接管,不料被告公司於民國六十九年一月十四日私自引匿地 上層區分所有主建物業已移轉登記與原告等及其他區分所有人等之事實,而以原 有使用執照,逕向地政機關辦理系爭面積一四二0.七0平方公尺(含上開公用 水箱、配電室等公設在內)之地下層建物之第一次所有權總登記,雙方為此發生 爭執,乃於六十九年二月五日由系爭大廈全體區分所有人推選自治會代表,會同 被告公司假台北市警察局北投分局達成協議:被告公司同意交付一把系爭地下室 大門鎖匙給自治會,並由其管領使用,而就產權爭執則留待日後雙方尋法律途逕 解決。詎八十四年四月二十五日起,被告公司竟持上揭所有權登記之憑證,對管 委會所出租之系爭地下室承租人金珣公司,依所有權主張排除侵害,並訴請返還 建物,此舉已對全體區分共有人造成重大損害(因該租金係用以支付公共水電等 開銷之用),為此原告依民法第七百六十七條規定提起本案訴訟,以確定系爭地 下室所有權之歸屬云云。被告則以:地下室並不當然為地上物之從物,巧愛公寓 共有六十戶,此六十戶住戶依廣告圖說所承購之公共面積總計僅為三三點三八坪 ,而系爭地下室面積為一四二0點七0平方公尺,換算坪數為四百三十坪,足見 巧愛公寓住戶所承購之公共面積並不包含系爭地下室四百三十坪在內;本件系爭 地下室之起造人為被告,被告復依當時合法有效的法律規定登記為所有權人,原



告並非所有權人,自無依所有權請求排除侵害之理等語,資為抗辯。二、原告所主張被告公司於六十六年七月四日於座落臺北市○○區○○段一四六之三 、一五0、一五一地號土地之基地上興建完成地下一層、地上五層,共計四棟六 十戶之集合式住宅,並陸續依廣告圖說之面積出售與原告及其他共有人全體,並 於六十六年九月十日將地上層以上各區分所有建物辦理所有權登記後,陸續於六 十七、六十八年間移轉登記與原告等及其他共有人全體,並移交與上開區分所有 權人使用。嗣被告於六十九年一月十四日向地政機關辦理系爭面積一四二0.七 0平方公尺(含上開公用水箱、配電室等公設在內)之地下層建物之第一次所有 權總登記,登記為被告所有之事實,已據其提出提出臺北市政府工務局使用執照 、房屋買賣廣告圖說、竣工圖說及系爭地下室平面圖、建築改良物勘測成果表、 土地登記謄本、登記文件、建物登記謄本等件為證,且為被告所不爭執,應堪信 為真實。
三、原告另主張系爭地下室為地上建物之附屬建物(從物),業於六十七、六十八年 間即隨同主建物而移轉為原告或其前手及其它共有人所有,雖據提出最高法院判 決為證,惟為被告所否認,辯稱:被告為原始起造人並合法登記為所有權人,原 告並非所有權人,並無由起訴確認所有權存在並請求塗銷所有權登記排除侵害等 語。
四、經查:
(一)建築法第一百零二條之一雖規定:「建築物依規定應附建防空避難設備或停車 空間:::」,惟此規定係民國七十三年修法時所新增,故在此之前之建築物 ,縱起造人於規劃興建時開挖地下室作為防空避難室,亦不能遽認防空避難室 必然為區分所有建物之共同使用部分。系爭房屋於六十六年間即興建完成,此 為兩造不爭的事實,故並不適用七十三年修正之建築法第一百零二條之一之規 定,準此,縱依本件房屋使用執照所載,地下室之用途為防空避難室及停車場 ,亦不當然為區分所有建物之共同使用部分而為原告及其它區分所有人所共有 。
(二)又公寓之地下室得為獨立建物而為單獨所有權之標的,其性質與建物之構成部 分或從物均有不同,除原始建築人有特約將地下室之應有部分隨同房屋一併出 賣外,該公寓建物之各樓所有人並不當然按其房屋之面積取得地下室之應有部 分,最高法院七十九年臺上字第二八一0號判決並可資參照。本件原告既未能 舉證證明被告即原始起造人與原告及全體共有人或其前手間就地下室之所有權 歸屬定有特約,則其主張系爭地下室應屬各區分所有人所共有之情,已可懷疑 ;況依原告所提出之廣告圖說,所有住戶所承購之公共面積總計僅為三三點三 八坪,而系爭地下室面積為一四二0點七0平方公尺,換算坪數為四百三十坪 ,由此益證全體住戶當時向被告買受之公共面積並不包括地下室所有權,原告 主張對系爭地下室有所有權云云,不足採信。
(三)綜上,系爭地下室並不必然為地上建物之從物。從而原告主張依主物之處分及 於從物之原則,六十七、六十八年間被告將系爭公寓地上建物所有權移轉登記 於原告及其它共有人全體時,原告即已取得系爭地下室所有權一節,與法容有 未洽。




五、按所有權人對於無權占有或侵奪其所有權者,得請求返還之。對於妨害其所有權 者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。民法第七百六十七 條定有明文。惟行使此一所有人回復請求權之構成要件為:請求權之主體須為所 有人,且相對人須為無權占有人。次按不動產物權,依法律行為而取得、設定、 喪失、及變更者,非經登記,不生效力,同法第七百五十八條亦有明文。經查本 件系爭地下室不動產登記之所有權人為被告,有建物登記謄本附卷可稽;系爭地 下室起造人亦為被告,有使用執照存卷足憑,且均為兩造所不爭執;而七十三年 以前建築完成之建物,其地下室用途縱為防空避難室,亦可以是獨立建物而為單 獨所有權之標的而未必為從物之情,已如上述;原告復無法就其有所有權或被告 所有權之欠缺之事實舉證以實其說,則所有權人為被告而非原告,當無疑義。綜 上所述,原告既非所有權人,其主張所有人回復請求權,即與法律要件顯有不合 ,不應准許。
六、從而,原告依據民法第七百六十七條,請求(一)被告就台北市○○區○○段一 小段一0九五四建號建物,即門牌台北市北投區○○○路八0巷五九弄二號及二 之一號地下層,於民國六十九年一月十四日向台北市士林地政事務所所為所有權 第一次登記,應予塗銷。(二)確認前開建物為原告等四十六人及如附表所示原 告以外其他全體區分建物所有權人所共有,每人應有部分如附表一「地下室應有 持分比例」欄所示,並准依該應有部分辦理登記。為無理由,均應予駁回,其假 執行之聲請,因訴之駁回而失所附麗,應併予駁回。七、本件事證已臻明確,兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法,於判決結果不生影響, 無庸一一審究,附此敘明。
八、據上論結,原告之訴為無理由,依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前 段,判決如主文。
中   華   民   國  八十九  年   一   月  二十一  日 臺灣士林地方法院民事第一庭
~B法   官 王怡雯
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中   華   民   國  八十九  年   一   月   二十九   日~B法院書記官 李秀蘊

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參考資料