臺灣士林地方法院民事判決 105年度訴字第608號
原 告
即反訴被告 王祝
林輝廷
林虔駿
共 同
訴訟代理人 楊金順律師
複 代理人 方志偉律師
被 告
即反訴原告 根億建設股份有限公司
法定代理人 李正義
訴訟代理人 陳適庸律師
複 代理人 陳欽熙
上列當事人間請求確認債權不存在等事件，本院於民國106 年5
月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告林輝廷、王祝新台幣壹拾捌萬壹仟伍佰柒拾柒元，及自民國一○四年八月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告林虔駿新台幣柒萬陸仟捌佰貳拾肆元，及自民國一○四年八月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項得假執行；但被告如各以新台幣壹拾捌萬壹仟伍佰柒拾柒元為原告林輝廷、王祝供擔保後，及以新台幣柒萬陸仟捌佰貳拾肆元為原告林虔駿供擔保後，得免為假執行。反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、程序方面：㈠按當事人聲請調解而不成立，如聲請人於調解 不成立證明書送達後10日之不變期間內起訴者，視為自聲請 調解時，已經起訴，其於送達前起訴者，亦同，民事訴訟法 第419 條第3 項定有明文。本件原告於民國104 年7 月28日 聲請調解（104 年度湖調字第231 號），並於104 年8 月24 日收受調解不成立證明書後10日內，於104 年9 月3 日提起 本件訴訟（105 年度訴字第608 號），依前揭規定，應視為 自其聲請調解時已經起訴。㈡按訴狀送達後，原告不得將原 訴變更或追加他訴，但被告同意者、請求之基礎事實同一者 ，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 、2 款分別定 有明文。本件原告起訴時（即聲請調解時），聲明請求：⒈
確認原告與被告於101 年3 月14日簽立之房屋、土地買賣契 約書之尾款債權新台幣（下同）37萬元及43萬元不存在；⒉ 被告應給付原告26萬8,715 元，及自民事調解聲請狀繕本送 達之翌日起，按週年利率5%計算之利息；⒊被告應塗銷如民 事調解聲請狀附表所示之不動產抵押權。嗣於審理中陸續變 更聲明，最後之聲明為：⒈被告應給付原告林輝廷、王祝18 萬1,577 元，及自民事調解聲請狀繕本送達之翌日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息；⒉被告應給付原告林虔駿 7 萬6,824 元，及自民事調解聲請狀繕本送達之翌日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息。經核原告所為訴之變更 ，均係基於主張兩造就被告所興建「杜拜The Palm Island 」社區（下稱系爭社區）之房地買賣所生糾紛之同一基礎事 實，且被告對於原告最後變更之聲明於程序上亦表同意（見 本院訴字卷第246 頁），與前揭規定並無不合，應予准許。二、原告起訴主張：
㈠、緣原告王祝、林輝廷，及原告林虔駿分別與被告根億建設股 份有限公司（下稱根億公司），於101 年3 月14日起陸續簽 立房屋、土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買被告 所興建系爭社區之H5棟透天厝（即門牌號碼新北市○○區○ ○路000 號）、C2棟9 樓（即門牌號碼新北市○○區○○路 000 號9 樓）、C1棟9 樓之1 （即門牌號碼新北市○○區○ ○路000 號9 樓之1 ），及C1棟11樓（即門牌號碼新北市○ ○區○○路000 號11樓）房屋暨基地及停車位等。系爭社區 雖於101 年8 月3 日取得使用執照，原告所買受之應有部分 亦交屋完成，然於交屋時原告王祝及林輝廷尚有合計18萬1, 577 元結餘後未使用之預收款及裝潢保證金未退款，原告林 虔駿尚有合計7 萬6,824 元結餘後未使用之預收款及裝潢保 證金未退款，且公設部分尚有許多未完工，更未點交，原告 恐居住權益受損且還須給付尾款，遂與被告約定原告王祝及 林輝廷就房地尾款合計37萬元、原告林虔駿就房地尾款43萬 元，以簽立本票方式給付（即簽立面額各為37萬元、43萬元 ，票號各為268824、268825號，均未記載發票日，到期日均 為103 年2 月10日之本票二紙；下合稱系爭本票），並約定 被告須於103 年1 月30日前將公設部分完工後始有權利兌領 此尾款債權。詎公設部分迄今仍未完工，上開房地尾款債務 早已消滅，原告遂於103 年11月6 日起寄發存證信函三封， 催告被告先將應給付之預收款項返還原告。然被告亦於103 年11月12日回函，竟稱原告尚欠房地價款云云為由，主張抵 銷預收款項，更要求原告須再給付房地價款，惟該尾款債權 因被告未能於103 年1 月30日將公設完工，即系爭本票上所
載之解除條件已成就而消滅，被告辯稱以尾款債權抵銷云云 ，自無足採。本件被告施工冗長侵害原告之購屋權益而違約 在前，更以不存在之尾款債權誑稱抵銷本應返還原告之款項 在後，其違約而侵害原告財產權益，實甚明確。為此，爰依 民法不當得利之規定，請求被告返還上開結餘後未使用之預 收款及裝潢保證金。
㈡、聲明：
１、被告應給付原告林輝廷、王祝18萬1,577 元，及自原告民事 調解聲請狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息。
２、被告應給付原告林虔駿7 萬6,824 元，及自原告民事調解聲 請狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息。
三、被告則辯以：
㈠、原告王祝及林輝廷購買之新北市○○區○○路000 號房地有 未用完之預收款6 萬1,577 元、繳交裝潢保證金4 萬元，原 告林輝廷購買之新北市○○區○○路000 號9 樓繳交裝潢保 證金4 萬元，原告王祝購買之新北市○○區○○路000 號9 樓之1 繳交裝潢保證金4 萬元，以上合計18萬1,577 元；另 原告林虔駿購買之新北市○○區○○路000 號11樓有未用完 之預收款3 萬6,824 元、繳交裝潢保證金4 萬元，合計7 萬 6,824 元。惟原告林輝廷及王祝向被告購買上開房地尚積欠 被告尾款37萬元（其中土地部分之尾款35萬元，乃被告公司 法定代理人李正義將債權讓與被告），原告林虔駿向被告購 買上開房地尚積欠被告尾款43萬元（其中土地部分之尾款38 萬元，乃被告公司法定代理人李正義將債權讓與被告），被 告爰依民法第334 條第1 項之規定主張抵銷。至於系爭面額 37萬元本票背面影本記載「根億薛淑惠102.8.29」、系爭面 額43萬元本票背面影本記載「根億薛淑惠代收102.8.29」等 語，其文意均明白表示薛淑惠係因收受該二紙本票正本，而 於本票背面影本簽收，該二紙本票背面記載「杜拜棕櫚泉期 公共設施必須於民國103 年元月30日完工，此本票付於根億 建設（股）金額方才成立」等語，係原告單方面所記載，對 被告不生任何效力，且系爭本票之支付能力附有條件，並非 票據法上之本票，不生清償效力；尤有進者，上開本票背面 記載之文字，亦不表示被告有免除原告應付之尾款，縱被告 未於103 年1 月30日完工，僅係系爭二紙本票之金額不成立 ，而非房地尾款債權之免除或解除。
㈡、聲明：
１、原告之訴駁回。
２、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執之事項：
㈠、原告王祝、林輝廷、林虔駿於101 年3 月14日起分別與被告 根億公司及被告公司法定代理人李正義陸續簽立房屋、土地 買賣契約書，原告王祝、林輝廷購買被告所興建系爭社區之 門牌號碼新北市○○區○○路000 號、門牌號碼新北市○○ 區○○路000 號9 樓、門牌號碼新北市○○區○○路000 號 9 樓之1 房屋暨基地及停車位，原告林虔駿購買被告所興建 系爭社區之門牌號碼新北市○○區○○路000 號11樓之房屋 暨基地及停車位；系爭社區於101 年8 月3 日取得使用執照 ，原告買受之區分所有部分已分別於101 年12月26日、102 年7 月22日、102 年9 月16日移轉所有權，並交屋完成；
㈡、被告依系爭買賣契約為原告代辦產權移轉及交屋手續等，而 向原告預收款項（用以支付登記過戶設定規費、瓦斯管路費 、謄本費、印花稅、刻印費、代書代辦費、火險地震險費、 契稅等），該預收款於交屋時結餘未使用之金額，就原告王 祝、林輝廷部分共為6 萬1,577 元，就原告林虔駿部分為3 萬6,824 元；又被告依系爭買賣契約附件㈥裝潢（修）工程 切結書，向原告收取施工保證金，每戶4 萬元。本件原告王 祝、林輝廷之結餘後未使用之預收款及裝潢保證金合計18萬 1,577 元，原告林虔駿之結餘後未使用之預收款及裝潢保證 金合計7 萬6,824 元，被告尚未返還；
㈢、原告王祝、林輝廷就房屋、土地部分之買賣尾款，合計尚有 37萬元未付，原告林虔駿就房屋、土地部分之買賣尾款，合 計尚有43萬元未付；
㈣、原告王祝、林輝廷及林虔駿分別簽發系爭面額37萬元、43萬 元本票二紙（票號各為268824、268825號，均未記載發票日 ，到期日均為103 年2 月10日），系爭本票上之「無條件擔 保兌付」之字樣均經劃線刪除，且背面均記載「杜拜棕櫚泉 期公共設施必須於民國103 年元月30日完工，此本票付於根 億建設（股）金額方才成立」字樣後，經被告公司處理系爭 買賣契約之簽約及收款事宜之職員薛淑惠於102 年8 月29日 收受，並於本票背面影本記載「根億薛淑惠102.8.29」、「 根億薛淑惠代收102.8.29」等語；
㈤、被告前執系爭本票聲請准許強制執行，經臺灣新北地方法院 於103 年11月20、21日103 年度司票字第6183、6204號裁定 ，以系爭本票註記非票據法上得記載之事項而裁定駁回聲請 ，並經該院104 年度抗字第3 號駁回抗告；
㈥、上情並有系爭買賣契約書暨附件、原告103 年11月6 日存證
信函、被告103 年11月14日存證信函、系爭本票正、反面影 本（以上見本院104 年度湖調字第231 號卷第12至206 、21 0 、211 頁），及李正義出具之債權讓渡證明書、臺灣新北 地方法院103 年度司票字第6183、6204號及104 年度抗字第 3 號裁定、門牌號碼新北市○○區○○路000 號11樓之交屋 各項費用明細表及102 年度契稅繳款書，暨前揭房地之土地 及建物登記謄本暨異動索引等件（以上見本院訴字卷第116 至134 、189 至218 頁）附卷可稽。
五、得心證之理由：
㈠、原告請求被告返還原告王祝、林輝廷上開結餘後未使用之預 收款及裝潢保證金合計18萬1,577 元，及返還原告林虔駿上 開結餘後未使用之預收款及裝潢保證金合計7 萬6,824 元， 而被告對於原告請求之上開款項均已屆清償期之事實，並無 爭執，惟辯稱：被告依民法第345 條第1 項規定，對於原告 王祝、林輝廷有房地尾款債權37萬元，及對於原告林虔駿有 房地尾款43萬元債權，得主張抵銷云云。
㈡、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，但依債之性質不能 抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334 條第1 項前段定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者 ，就其事實有舉證之責任，亦為民事訴訟法第277 條所明定 。本件被告主張以其對於原告之房地尾款債權為抵銷，應由 被告就該房地尾款債權目前存在，且已得請求原告清償之事 實，負舉證之責。
㈢、查兩造於審理中分別聲請傳訊原告林輝廷及被告公司法定代 理人李正義到庭陳述：⑴原告林輝廷陳稱：系爭本票是原告 向被告公司買房子的尾款，背面書寫的文字是伊和被告談好 ，被告必須在103 年1 月30日前全部完工，這是依據會議中 建商所答應完工的日期，否則原告三人的尾款就不用支付； 是伊打電話給李正義談的，伊在電話裡告訴李正義要他好好 把公設做好，為什麼不趕快做好，然後他跟伊談尾款的事， 伊跟他說公設沒有弄好，尾款要怎麼付，他要求伊開立本票 作為尾款依據，伊上面就有註明這些條件，就是被告必須在 103 年1 月30日前完工，才付清尾款，他們也同意並簽收， 但到今天為止被告沒有一項是點交完成的，包括門牌號碼也 沒有作，公設沒有一項是完成的；薛淑惠收受系爭本票看到 本票上開文字時，她有打電話回去公司問，和公司談好後才 簽收本票等語（見本院訴字卷第254 至255 頁）；⑵被告公 司法定代理人李正義陳稱：伊沒有在102 年8 月跟林輝廷通 電話答應他如果103 年1 月底沒有完成公設要免除買房子的
尾款，他也沒有打電話給伊；薛淑惠是公司會計，她負責向 住戶收錢，她有將系爭本票收回公司，收完後有作帳，伊直 到要追尾款時才把系爭本票拿出來看，才知道有註記這些文 字，伊有問薛淑惠，她說對方這樣寫下去後就拿給她了；被 告103 年1 月30日前都完工點交了等語（見本院訴字卷第25 6 至257 頁）。徵諸原告林輝廷及被告公司法定代理人李正 義均與本件有相當之利害關係，其等之陳述如無其他客觀證 據可佐，甚或與客觀證據不符，即難遽信。
㈣、繼查本件依原告交付予被告公司負責收款人員即被告之履行 輔助人薛淑惠之系爭本票，其背面明載「杜拜棕櫚泉期公共 設施必須於民國103 年元月30日完工，此本票付於根億建設 （股）金額方才成立」等字樣，依常情薛淑惠如未於102 年 8 月29日收票前先向公司確認是否與原告就房地尾款另有約 定給付條件，當無可能無異議將本票收回公司並記入帳目； 況依原告提出之系爭社區102 年8 月17日第一屆管理委員會 會議，簽到表記載被告公司由魏群林、林麗華代表出席，及 會議記錄記載「建商在社拜的公設，同意最晚於103 年1 月 底前完成」及諸多就公共區域請被告增設或改善之項目（見 本院訴字卷第159 至163 頁），足知被告於102 年8 月時尚 未完成承諾住戶應完成之社區公共設施，則兩造間就原告應 付之房地尾款另行約定與被告須完成社區公共設施相關之給 付條件，亦屬其來有自。又考諸上開註記字樣之文義，就被 告未於103 年1 月30日前完工之效果，僅記載係以系爭本票 付於被告之金額不成立，亦即原告即毋庸依系爭本票所載內 容給付房地尾款，尚不足認係免除原告給付房地尾款之債務 。按「附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。 、附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。」， 民法第99條第1 、2 項分別定有明文，本件依上開文義解釋 當事人立約之真意，應認兩造係約定原告於被告完成社區公 共設施時，始有給付房地尾款之義務，亦即以被告完成社區 公共設施為原告給付房地尾款之停止條件。
㈤、再查被告雖主張業於103 年1 月30日前全部完工點交云云， 惟就此有利於己之事實，並未舉證以實其說；矧被告於與系 爭社區管理委員會涉訟之另案中尚自承102 年2 月起至103 年8 月止地下室公共設施部分仍在施工等語，有另案本院10 5 年度訴字第169 號民事判決在卷可按（見本院訴字卷第16 6 至169 頁），則被告是否業於103 年1 月30日前完成承諾 住戶應完成之所有社區公共設施，尤屬有疑。至於被告另舉 原告三人於簽約時簽立之同意書，記載地下1 樓依建照申請 用途為汽機車停車區，茲表示同意於使用執照核發後，交由
賣方委託之專業設計師作整體規畫設計及佈置，惟不辦理用 途變更申請，立書人並承諾就上開事項不得以任何理由向賣 方主張債務不履行或瑕疵擔保或其他法律責任等語（見本院 訴字卷第248 至250 頁），然該同意書所載之施作項目是否 即為被告應完成之所有社區公共設施，尚有未明，且兩造既 於嗣後收付系爭本票時，另約定以被告完成社區公共設施為 原告給付房地尾款之停止條件，應認不受先前同意書之拘束 ，是被告所舉此部分證據，不足對其為有利之認定。㈥、準此，被告未舉證其已完成系爭社區公共設施之事實，則原 告與被告間以系爭本票背面註記文字所約定給付房地尾款之 停止條件即難認已成就，被告目前尚無法請求原告清償，是 被告就原告請求返還之結餘後未使用之預收款及裝潢保證金 ，主張以原告積欠之房地尾款為抵銷，洵無可採。本件被告 就其應返還予原告之結餘後未使用之預收款及裝潢保證金， 並無再持有之法律上原因，原告主張依不當得利之法律關係 ，請求被告返還，洵屬有據。
六、綜上所述，原告請求被告返還原告林輝廷及王祝18萬1,577 元、返還原告林虔駿7 萬6,824 元，及均自原告民事調解聲 請狀繕本送達之翌日即104 年8 月8 日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。七、本判決第一、二項，因所命被告給付金額未逾50萬元，爰依 民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，依職權宣告假執行 ，惟被告陳明願供擔保，請准免為假執行之宣告，亦無不合 ，爰酌定相當擔保金額准許之。
貳、反訴部分：
一、反訴原告之主張要旨，除援用本訴之答辯外，並補陳：㈠、就反訴被告王祝、林輝廷之結餘後未使用之預收款及裝潢保 證金合計18萬1,577 元，經反訴原告以反訴被告王祝、林輝 廷合計積欠之房地尾款37萬元債權為抵銷後，反訴被告王祝 、林輝廷尚應給付反訴原告房地尾款18萬8,423 元；又就反 訴被告林虔駿之結餘後未使用之預收款及裝潢保證金合計7 萬6, 824元，經反訴原告以反訴被告林虔駿積欠之房地尾款 43萬元債權為抵銷後，反訴被告林虔駿尚應給付反訴原告房 地尾款35萬3,176 元。為此，爰依民法第345 條第1 項規定 提起反訴，請求反訴被告如數給付。
㈡、聲明：
１、反訴被告王祝、林輝廷應連帶給付反訴原告18萬8,423 元， 及自反訴起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 % 計算之利息。
２、反訴被告林虔駿應給付反訴原告35萬3,176 元，及自反訴起 訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息 。
３、願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告之答辯要旨：援用本訴之主張。
三、得心證之理由：
㈠、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約，民法第345 條第1 項定有明文。本件反訴被 告依系爭買賣契約雖負有給付房地尾款之義務，惟兩造嗣另 以系爭本票背面註記文字，就反訴被告應給付之房地尾款約 定以反訴原告完成系爭社區公共設施為停止條件，而反訴原 告未舉證其已完成系爭社區公共設施之事實，是反訴被告給 付房地尾款之停止條件尚未成就，反訴原告目前尚無法請求 反訴被告清償，業經前述本訴認定在案。
㈡、準此，反訴原告提起本件反訴，請求反訴被告王祝、林輝廷 連帶給付反訴原告18萬8,423 元，及反訴被告林虔駿給付反 訴原告35萬3,176 元，並均加計利息，為無理由，應予駁回 。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併 駁回。
參、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本 院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述，併此敘 明。
肆、據上論結，本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由 ，依民事訴訟法第78條、第389 條第1 項第5 款、第392 條 第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
民事第二庭 法 官 孫曉青
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
書記官 施盈宇
, 台灣公司情報網