經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同 時接受雙方之委託，並告知買受人依仲介專業應查知之不動 產之瑕疵，不動產經紀業管理條例第24條之2第4款定有明文 。又經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致 交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責 任，同條例第26條第2項亦有明定。而不動產仲介業之業務 ，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處 理買賣事宜，仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者 收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調 查之善良管理人注意義務（最高法院84年度台上字第1064號 判決意旨參照）。所謂善良管理人注意義務，係指依交易上 一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而 言，故如已施予必要注意，即難認有未盡善良管理人注意義 務之情形。
㈡黃美玲主張彭建偉等2人違反調查及據實告知義務之事實， 為中悅房屋等3人所否認，依前揭舉證責任分配原則，自應 由黃美玲就此有利於己之事實，負舉證責任。而黃美玲固提 出謝佳伶與陳莉莉訂立之不動產買賣契約書、斌凱公司之工 程報價單、系爭物件銷講、系爭現況說明書，並舉呂韋德、 吳翃毅、張蔚強為證。然查：
⒈依謝佳伶與陳莉莉訂立之不動產買賣契約書、斌凱公司之工 程報價單及張蔚強於108年7月3日本院準備程序期日之證述 ，僅能證明陳莉莉於99年10月22日出賣系爭房地予謝佳伶 時，系爭房屋前陽台有滲漏水情事，並由張蔚強委由斌凱公 司進行修繕事宜，斌凱公司在客廳天花板開設維修孔，施作 牆面裂縫高壓灌注止水，並經張蔚強確認修繕完成之事實（ 見原審卷㈠第238至245、247頁、本院卷㈡第232至233、235 、240頁）。參以呂韋德於原審證述：「謝佳伶有跟我說前 陽台之前有漏水過，但已經修復」等語（見原審卷㈡第167 頁）。可知彭建偉等2人所能得知之資訊為系爭房屋客廳前 陽台雖曾滲漏水，惟業已修復。
⒉且依吳翃毅於108年5月8日本院準備程序期日證述：「系爭 房屋客廳窗戶上方有施作2支防水針。系爭房屋客廳、走道 、和室、主臥室、臥1、臥2均有使用崁燈，燈孔直徑都是約 15公分，直接手一拉即可拉下，則可觀看局部範圍，另外客 廳有一個吊燈，但僅有0.5公分大小的洞寬。以系爭房屋崁 燈裝設情形，屋主將崁燈拆卸下，看不到樓板有裝設盛水盤 、導水管及鋼筋鏽蝕裸露之情形，要拆除天花板才看的到， 因為拆卸崁燈後，僅在15公分直徑的視角範圍內可以看得到 ，但如果是遠遠的就無法看到，而鑑定房屋都會避免拆除原
有天花板，當天有將崁燈拉下來察看，均未發現，是後來將 天花板拆除後才發現。我於106年7月17日、106年8月29日至 系爭房屋現場，天花板都是好好的，沒有經拆卸、裝修之痕 跡。…如果從崁燈孔以手機伸入拍攝可以拍攝得到接水盤、 引水管，詳如鑑定報告書第24頁右上方照片所示，因為燈上 面就是接水盤，如果是這個位置，將崁燈拿下，以肉眼即可 看到，以手機就可以拍攝得到。但是鑑定報告書第23頁上方 照片是盛水容器藏在造型天花板上方，因為天花板施作有層 次，所以就算將燈具拆卸，因為被擋住的關係，就算將手機 伸入也無法拍攝得到。…如果止水針是在100年5月間施作的 話，此維修孔應該在100年5月間就存在了，如果維修完成後 就會在天花板維修處補土、油漆，如此就看不到維修孔了， …。」等語（見本院卷㈡第116、118、121、127頁）。佐以 張蔚強於108年7月3日本院準備程序期日證述：「我與林冠 宇將一座崁燈取下後，我就站著座椅上察看，但頭部無法伸 入崁燈孔，僅能以手機手電筒照光察看並拍照，除頂板有潮 濕反潮現象外，並未發現有特別異狀，並未發現滴水、水盤 、導水管或鋼筋裸露。…我以手機察看崁燈內部時，察看範 圍約180度視角，可以看到直接上方頂板，但無法看到四邊 牆角，因為周邊還有燈座等障礙物。就是僅能往上看，左右 兩邊視角較為受限。…維修孔痕跡不太清楚，要仔細看。」 等語（見本院卷㈡第233、236、240頁）。呂韋德於原審證 述：「我大概去確認屋況一、二十次，沒有漏水或鋼筋外露 ，不知道天花板裡面有盛水容器，因當時木作封起來，仲介 確認屋況只能以現況看，我們沒有辦法去把房屋做拆除的動 作，只用肉眼做判斷。」等語（見原審卷㈡第167至168頁） 。足認系爭房屋樓板之接水盤及連接管約於96年間即封藏在 天花板內，至於防水止水針雖係於裝修後施作，然亦封藏天 花板內，該維修孔復以批土、油漆表面層，致一般人甚至吳 翃毅於鑑定勘驗時肉眼均無法發現，須經由專業人士拆卸多 處天花板，進行詳盡調查後始能查悉上情，而知悉系爭房屋 有頂板漏水、鋼筋外露、混凝土剝落之情事，非僅取下天花 板裝置之崁燈，以有限視角即可發現。而上開調查涉及防水 、漏水、建築等專業技能，自非彭建偉等2人於調查系爭房 屋有無瑕疵時，依其等知識及經驗所能發現。
⒊再依黃美玲所提出謝佳伶於102年間曾委由信義房屋及訴外 人永慶房屋仲介股份有限公司銷售系爭房屋時拍攝之照片（ 見本院卷㈠第243至247頁），顯示系爭房屋之屋況良好，未 見漏水情事。復觀之前案訴訟承審法官曾於103年6月17日至 現場勘驗，僅發現系爭房屋客廳靠窗天花板有水漬，並未發
現漏水情事，頂樓地板鋪設之防水層亦無嚴重之龜裂或破損 ，此有勘驗筆錄及照片在卷可稽（見本院102年度訴字第160 2號卷㈠第307至311、314至328頁），更可證系爭房屋前揭 瑕疵，須經由防水、漏水、建築等專業人員進行鑑定始能發 現，尚非彭建偉等2人於調查系爭房屋有無瑕疵時，依其等 知識及經驗所能發現。
⒋又系爭物件銷講雖記載「約7年前裝潢，客廳和主臥上方有 疑似滲漏水，建議直接跟買方說頂樓防水要重新做」（見本 院卷㈡第251頁），惟系爭物件銷講係信義房屋於102年間受 謝佳伶委託銷售系爭房屋所製作，並無證據顯示彭建偉等2 人於銷售系爭房屋期間可取得上開資料，參以信義房屋於99 年間亦曾受陳莉莉委託銷售系爭房屋，並由張蔚強處理前述 滲漏水修繕事宜，則信義房屋對系爭房屋之狀況自較彭建偉 等2人瞭解。遑論系爭物件銷講僅係記載「疑似滲漏水」， 顯見信義房屋之經紀人員依其專業知識亦無法確認系爭房屋 實際上有無滲漏水。因此，尚難僅以系爭物件銷講遽認彭建 偉等2人未盡善良管理人之調查及告知義務。
⒌另黃美玲雖主張彭建偉等2人未據實告知系爭房屋曾因漏水 修繕云云。然呂韋德於原審證述：「簽約時，兩造…都在場 ，謝佳伶有再複述之前前陽台漏水，但已經修復的事情。」 等語（見原審卷㈡第167頁背面），顯見黃美玲已知悉系爭 房屋客廳前陽台曾因滲漏水修復之事，已難認彭建偉等2人 有何隱瞞之情。且依內政部於101年9月11日頒布之系爭應記 載事項，有關成屋之應記載事項，其中建築改良物瑕疵情形 ，係規定應記載「『是否』有滲漏水情形及其位置」，並非 規定應記載「『曾否』有滲漏水情形及其位置」（見本院 102年度訴字第1602號卷㈠第103至104頁），足認系爭現況 說明書，僅課予彭建偉等2人調查及告知黃美玲系爭房屋「 現況」有無滲漏水，並未課予其等調查及告知黃美玲系爭房 屋歷年有無滲漏水及其位置之義務。因此，彭建偉等2人既 依其知識及經驗調查系爭房屋現況，難謂其等有何違反調查 及告知義務。
㈢綜上所述，系爭房屋之前揭瑕疵既經裝修封藏在天花板內， 非彭建偉等2人依其仲介專業知識及經驗現況勘查即可得知 ，則彭建偉等2人於系爭現況說明書上勾選系爭房屋未有滲 漏水及鋼筋外露、水泥塊剝落之情事，難謂其有何故意或過 失，依前揭判決意旨，應認其等已盡善良管理人之注意義務 。黃美玲所舉上開證據不足以證明彭建偉等2人違反民法第5 67條第1項前段、第2項、不動產經紀業管理條例第24條之2 第4款所定義務，是其依同條例第26條第2項規定，主張中悅
房屋等3人應連帶賠償68萬元，為無理由，不應准許。四、黃美玲依民法第571條、第179條規定，請求中悅房屋返還居 間報酬10萬元，為無理由，說明如下：
㈠按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對 人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者， 不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文 。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民 法第179條定有明文。
㈡經查：中悅房屋居間系爭買賣契約事宜，已盡其善良管理人 之義務，將調查所知事項告知黃美玲，至於系爭房屋之前揭 瑕疵因封藏天花板內無從查悉，自難苛責令中悅房屋告知黃 美玲，中悅房屋既無違反其對於黃美玲之義務，而為利於謝 佳伶之行為，亦無證據顯示中悅房屋有違反誠實及信用方法 ，由謝佳伶處收受利益，則黃美玲主張依民法第571條規定 ，中悅房屋不得向其請求報酬，自非有據。因此，中悅房屋 基於居間契約收取黃美玲給付之報酬10萬元，即具有法律上 之原因，黃美玲依民法第179條規定，請求中悅房屋返還報 酬10萬元，為無理由，不應准許。
五、綜上所述，黃美玲依民法第359條、第179條規定，請求謝佳 伶給付58萬元，及自106年7月15日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求， 則無理由，應予駁回，其假執行之聲請，亦失所依據，應併 予駁回。原審命謝佳伶給付逾上開本息部分，尚有未洽，謝 佳伶上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為有 理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。至於黃 美玲上訴及於本院所為上開追加之訴部分，均無理由，應予 駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經 本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳 予論駁之必要，併此敘明。
捌、據上論結，本件黃美玲上訴及訴之追加，均無理由；謝佳伶 上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1 第3項、第449條第1項、第450條、第78條、第79條，判決如 主文。
中 華 民 國 109 年 8 月 28 日
民事第二庭審判長 法 官 邱光吾
法 官 林大為
法 官 蘇錦秀
以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 8 月 28 日
書記官 林雅珍
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