條件行使優先購買權之情形下，即得逕行主張所有人與第三 人所訂立之買賣契約不生效力，而本件被上訴人並未就祭祀 公業潘合成將系爭2 筆土地出賣予劉國勝之事，以同樣買賣 條件為行使優先購買權之表示，則祭祀公業潘合成與劉國勝 間就系爭2 筆土地之買賣，自無被上訴人所指未成立生效或 不能對抗被上訴人之情形，先予敘明。
２、復按祭祀公業潘合成與被上訴人就系爭2 筆土地有不定期基 地租賃關係，依民法第425 條第1 項規定之買賣不破租賃原 則，該租賃契約對嗣後分別於100 年3 月21日輾轉、98年12 月11日直接辦理移轉登記而受讓土地所有權之上訴人，仍應 繼續存在。又上訴人固主張其得依民法第450 條第2 項規定 ，以民事準備㈡狀繕本送達被上訴人，作為終止該不定期租 賃契約之意思表示云云，惟按關於租用建築房屋之基地收回 ，土地法乃係民法之特別法，於被上訴人並無土地法第103 條所列各款情形下，出租人不得任以民法第450 條第2 項規 定主張終止租約，業如前述，是上訴人亦非得逕依民法第45 0 條第2 項規定片面終止基地租賃關係。
３、綜上，上訴人主張其業已合法終止與被上訴人間之基地租賃 關係，亦屬無據。
三、本件上訴人並無因適用修正後民法第425 條第2 項規定而得 主張基地租賃契約對其不存在之情事：
上訴人另主張88年5 月修正之民法第425 條規定為：「出租 人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三 人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未 經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不 適用之」，本件上訴人取得系爭2 筆土地所有權係在上開條 文修正公布施行日後，依修正後之現行規定，本件並無買賣 不破租賃之適用，故上訴人並非系爭2 筆土地租賃契約之繼 受人，被上訴人不得向上訴人主張有權占用系爭2 筆土地云 云。惟按針對出租人於89年5 月5 日民法債編修正施行前， 已與承租人訂定未經公證之期限逾5 年或未定期限之不動產 租賃契約，並將不動產交由承租人占有中，嗣於該法修正施 行後始將不動產所有權讓與他人者，是否有新修正民法第42 5 條第2 項規定之適用之問題，最高法院於98年3 月31日98 年度第2 次民事庭會議決議：「基於保護民法債編修正前之 既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租 賃契約，無適用修正民法第425 條第2 項規定之餘地」，則 基此決議，本件無修正後民法第425 條第2 項規定適用之餘 地，上訴人應繼受基地租賃契約之出租人地位，不得主張基 地租賃契約對其不存在。
四、如附圖編號C 所示部分，並未包括在基地租賃契約之範圍內 ：
查如附圖編號C 所示之檳榔攤及地面舖設軌道，乃被上訴人 出資僱工設置，並於假日偶爾作為營業用，占用51-4地號土 地面積為6 平方公尺等情，業據被上訴人於原審履勘期日自 承：「鈞院今日測量檳榔攤及地上固定軌道，為我個人出資 設置，只有假日偶爾營業用」等語（見原審卷第37頁之100 年7 月28日勘驗筆錄），並有如附圖所示新北市淡水地政事 務所土地複丈成果圖、檳榔攤及地面軌道相片（見本院卷第 175 至177 頁）足參。而依前揭證人潘以平於前案審理中證 稱：「（問：78年為何會去收取租金？）因為被告潘以子瑜 已經侵佔我們的土地，我們後來抗議及協調後才去收取租金 1 年3 萬元，並沒有明確說要租到何時，範圍是51之3 及51 之4 遭侵佔的範圍... 」等語，足認本件被上訴人與祭祀公 業潘合成自78年間起成立之基地租賃契約關係，係針對系爭 2 筆土地上先前由被上訴人興建之系爭房屋及同小段66、94 、95、99及101 建號（即門牌號碼依序為新北市○○區○○ ○00○00號、58之16號、58之19號、58之17號、58之18號、 58之21號）等占用系爭2 筆土地之6 筆建物，而向祭祀公業 潘合成締約承租系爭2 筆土地。又查如附圖編號C 所示部分 ，乃獨立於上開建物之外，且與系爭房屋有相當之距離，有 新北市淡水地政事務所土地複丈成果圖、檳榔攤及地面軌道 相片可考，而被上訴人亦未舉證該檳榔攤及地面舖設軌道係 與上開建物同時期興建而為祭祀公業潘合成所知悉，顯非屬 本件基地租賃契約之範圍；況查如附圖編號C 所示部分之構 造，僅為由鐵柱支撐屋頂之鐵皮屋檳榔攤及鐵製之地面軌道 ，顯屬臨時性質之工作物，與土地法第103 條所稱之「建築 房屋」有別，且與本法條有關租地建屋之規定係因城市地方 人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機， 並保護基地承租人利益之立法目的不符，自無適用之餘地。 綜上，如附圖編號C 所示部分，非包括在本件基地租賃契約 之範圍，洵屬明確。
五、本件上訴人得訴請被上訴人拆除返還之建物面積、範圍及得 請求被上訴人給付相當於租金之不當得利金額：㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。次按無 法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益， 民法第179 條亦有明文；又無權占有他人房地，可能獲得相 當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參
照）。本件上訴人主張依民法第767 條、第179 條之規定， 訴請被上訴人就所有系爭房屋其中如附圖編號A 、B 、D 、 E 、F 、G 、H 所示範圍，及被上訴人於如附圖編號C 所示 範圍設置之檳榔攤位及地面軌道，均予拆除，將所占用土地 騰空返還上訴人，並給付相當於租金之不當得利，就系爭房 屋其中如附圖編號A 、B 、D 、E 、F 、G 、H 所示部分， 被上訴人如前述係基於基地租賃契約而占用系爭2 筆土地， 屬有權使用，並非無權占有，是上訴人此部分之請求，於法 未合，洵屬無據，而就如附圖編號C 所示部分，則非屬基地 租賃契約之範圍，被上訴人係無權占有土地，是上訴人主張 依民法第767 條、第179 條之規定，訴請被上訴人將此部分 檳榔攤及地面鋪設軌道（占用51-4地號土地之面積為6 平方 公尺）拆除，並將所占用土地騰空返還上訴人，及給付相當 於租金之不當得利，洵屬有據；
㈡、關於上訴人得請求被上訴人給付相當於租金之不當得利金額 ：按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文，此規定 依同法第105 條規定，於租用基地建築房屋準用之。而土地 法第97條所謂土地價額，係依法定地價，又土地所有權人依 土地法所申報之地價為法定地價，在平均地權條例施行區域 ，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地 價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未 於公告期間申報地價者，即以公告地價80% 為其申報地價， 土地法施行法第25條、土地法第148 條、平均地權條例第16 條分別定有明文。至於所謂年息10% 為限，乃指土地租金之 最高限額而言，並非必須照申報價額年息10% 計算之，尚須 斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價 值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定。查 上訴人雖主張被上訴人應自上訴人於98年12月11日取得51-4 地號土地所有權之日起，至騰空返還如附圖編號C 所示占用 之土地予上訴人之日止，依占用面積6 平方公尺，按月於每 月1 日，給付上訴人以每平方公尺依51-4地號土地當年期申 報地價（即公告地價80% ）年息10% 除以12計算之不當得利 金額，然經本院審酌51-4地號土地位於淡金公路雙向三線道 公路邊，附近最近的市場、超商及最近的小學（老梅國小） 均要開車5 、6 分鐘始可抵達，附近往北（金山）、往南（ 淡水）之公車約20至30分鐘一班次，附近住家不多，左右有 零星商店及五路財神廟等情，有原審100 年7 月28日勘驗筆 錄可參（見原審卷第36至38頁），足認該地區之生活機能並 非方便，且非經濟活動繁榮之處，上訴人請求以土地申報價
額年息10% 計算尚屬過高，應以申報價額年息5%計算為適當 ，是上訴人得請求被上訴人給付相當於租金之不當得利金額 ，應為自98年12月11日起，至騰空返還如附圖編號C 所示部 分占用之土地予上訴人之日止，依占用面積6 平方公尺，按 月於每月1 日，給付上訴人以每平方公尺依51-4地號土地當 年期申報地價（即公告地價80% ）年息5%除以12計算之不當 得利。
六、揆諸以上各節所述，本件上訴人依民法第767 條、第179 條 之規定，於訴請被上訴人將坐落於51-4地號土地如附圖所示 編號C 部分範圍（面積6 平方公尺）之檳榔攤及地面鋪設軌 道拆除，並將所占用土地騰空返還上訴人，及自98年12月11 日起，至騰空返還該部分占用土地予上訴人之日止，依占用 面積6 平方公尺，按月於每月1 日，給付上訴人以每平方公 尺依51-4地號土地當年期申報地價（即公告地價80% ）年息 5%除以12計算之不當得利之範圍內，為有理由，應予准許， 逾此範圍則無理由，則無理由，應予駁回。原審就上開應准 許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢 棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第二項所 示；至上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之 判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理 由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第 79條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 2 月 26 日
民事第一庭 審判長法 官 陳麗芬
法 官 陳燁真
法 官 孫曉青
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 2 月 26 日
書記官 江俐凌
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