告依約亦無與被告續訂108年土地租賃契約之義務： ⑴觀諸108年土地租賃契約第3條約定「租賃期間自民國(以下同 )107年10月1日(即租賃期間開始日，下稱起租日)起至110年 3月31日止。」又第27條約定「本契約於屆滿時無須甲方(即 原告)通知，租賃關係當然消滅。」等語，並無所謂被告續 租權之約定，且兩造實際亦未就站前段4、6、7地號土地部 分續訂租約。可知108年土地租賃契約已於110年3月31日因 租賃期間屆滿而消滅。
⑵被告雖抗辯依系爭招標須知第1條、第14條及合作投資興建租 賃協議書第3條、第19條之約定，站前段4、6、7地號土地之 租期以續租方式至遊客中心免租期到期之日止，被告每3年 有選擇是否續約之權利，無須換約，亦無須原告准駁等語。 惟：
①觀諸視為契約之一部分之系爭招標須知第1條㈡約定「經營 方式：供業者經營遊樂船舶事業，租期為三年。」並無原 告於期滿後負有續約之義務；至於系爭投標須知第14條雖 約定「得標人興建遊客中心建物，須以本局名義申請建造 ，並按興建投資金額核算免租期。」無非是將被告興建遊 客中心投資金額視為預付租金，並以此為依據計算「免付 建物租金之期間」，亦難依此遽認原告於「土地租期屆滿 」後負有續約義務之依據。
②復觀諸被告107年10月26日友宗字第10710001號函(下稱被 告107年10月26日函)載「……、本案土地租約係配合地上 建物免租期限以續租方式至免租期到期之日止，有鑑於先 前每三年須換約一次，過程耗時費神，不但浪費政府行政 資源，且對於配合政府政策之投資者，免租期為29年9個 月，『卻須面臨每三年同意一次之不確定因素』，實失公允 ，亦徒增雙方困擾……則請貴公司(指原告)於本次換約，『 准予依』貴我雙方『小艇碼頭遊客中心合作投資興建租賃契 約書』第十九條約定，續租至免租期到期日預定至民國121 年3月7日止，以維公允，上開建議『倘蒙貴公司惠准』，…… 。」等語(見被證5)，益徵被告所辯遊客中心免租使用期 限即是土地租賃期限，原告就站前段4、6、7地號土地有 續訂租約之義務，且無准駁之權等語，並無可採。 ③觀諸合作投資興建租賃協議書第3條、第19條固約定「前項 興建工程，以甲方(即原告)名義興建，產權歸屬甲方。遊 客中心之使用期間自工程完工取得使用執照之次日起算， 由乙方(即被告)免租使用二十九年九個月(預定自九十一 年六月八日至一二一年三月七日止，屆時以實際日為準) 。約定免租期限終止後開始計收建物租金。」「為配合地
上建物免租期限，土地租期以續租方式至免租期到期之日 止。」等語，「29年9個月」是建物即遊客中心免付租金 之期間，而非基地即站前段4、6、7地號土地之租期，關 於基地即站前段4、6、7地號土地之租期，乃係以續租之 方式處理之，兩造因此於89年小艇碼頭租賃契約屆期後陸 續續約，最後於108年續簽108年土地租賃契約。且依前開 說明，合作投資興建租賃協議書第1條之約定，89年小艇 碼頭租賃契約(含屆期後續訂之108年土地租賃契約)乃合 作投資興建租賃協議書之主約，合作投資興建租賃協議書 未訂事項，悉依主約規定辦理。因此依前開合作投資興建 租賃協議書第19條之約定，關於基地即站前段4、6、7地 號土地之租期固以續租方式至免租期到期之日止，惟89年 小艇碼頭租賃契約第2條約定「租期：本契約有效期間自 八十九年八月一日起至九十二年七月三十一日止。租期屆 滿，乙方(即被告)如有意繼續承租，應於期滿三個月前( 即 年 月 日)向甲方(即原告)提出續租之書面要求， 經雙方對租賃契約内容及作必要之協議修訂後辦理續租事 宜。如不再續租，乙方應於租期屆滿之日起七日内，無條 件將承租標的物恢復原狀交還甲方，乙方不得異議。」已 明文約定基地即站前段4、6、7地號土地租期屆滿前，被 告如有意續租應於租期屆滿前3個月，向原告提出續租之 書面要求，兩造得對租賃契約之內容再為必要之協議修訂 後辦理續約事宜，並無原告於期滿後負有續約之義務之約 定，且第3條亦有約定原告得隨時終止契約之事由(此部分 詳下④所述)，更無所謂原告於期滿後負有續約之義務之可 言；而所謂「雙方對租賃契約内容及作必要之協議修訂後 辦理續租事宜」，被告曾於89年12月14日函請交通部基隆 港務局釋示89年小艇碼頭租賃契約續約前需雙方協議之範 圍及項目，交通部基隆港務局函復需經雙方協議之範圍及 項目包括「……㈢因法令修訂或配合未來政府政策必需修訂 之事項。」等語，有被告89年12月14日友宗字第68號函、 交通部基隆港務局函稿各1件在卷可稽。而交通部依行政 院秘書長108年9月10日函，檢送「研商基隆市政府請助案 -國門廣場計畫」會議紀錄，請原告提前循序辦理合作投 資興建租賃協議書終止作業，有交通部108年10月22日函 在卷可參(原證5)。基隆市政府推動「國門廣場計畫」， 行政院秘書長108年9月10日函及交通部108年10月22日函 亦指示原告配合辦理，此確屬「配合未來政府政策必需修 訂之事項」之情形，原告乃於108年11月6日與被告續訂10 8年土地租賃契約之同時，並以基港秘管字第1081058340
號函(下稱原告108年11月6日函)知被告「一、旨揭租約租 期自107年10月1日至110年3月31日止，租約到期後不再續 約。二、本分公司配合基隆市政府『國門廣場計畫』推動之 工程興建期程，請貴公司於本租約屆滿翌日起即清空返還 小艇碼頭遊客中心建物，本分公司依約退還該建物未到期 租金。」等語(原證20)。因此，原告與被告為配合政府政 策必需修訂之事項，依89年小艇碼頭租賃契約第2條之約 定，就土地租賃契約内容及作必要之協議，於108年11月6 日續約並另訂108年土地租賃契約時，並於第3條、第27條 明文約定租期3年且租期屆滿後租賃關係當然消滅，亦無 所謂被告續租權之約定，自符契約之約定。故被告自無再 依108年土地租賃契約請求續約之理。
④復觀諸合作投資興建租賃協議書第25條約定「租約有效期 間內，甲方(即原告)如擬終止契約，應於三個月以前書面 通知乙方(即被告)，乙方得向甲方請求退還未到期之租金 及履約保證金。」89年小艇碼頭租賃契約第3條、第19條 亦約定「有左列情事之一者，如情節重大，甲方(即原告) 得隨時終止契約收回租賃物：㈠甲方對出租之土地因另有 用途必須收回自用者。」「租約有效期間內，甲方如擬終 止租約，應於三個月前以書面通知乙方(即被告)，乙方得 向甲方請求退還未到期之租金及履約保證金。」被告由此 亦可知並預見89年小艇碼頭租賃契約(含後續之續約)及合 作投資興建租賃協議書會因土地另有用途必須收回自用而 提前終止，並非土地租期必然一定永續至遊客中心免租使 用期限之29年9個月始屆滿。雖嗣後土地租期屆滿續訂之1 08年土地租賃契約第25條、第26條改約定「除本契約另有 約定外，有下列情形之一者，甲方(即原告)得終止本契約 ：㈠甲方依法舉辦公共事業需要者。㈡甲方因從事港口發展 、港灣建設或另有規劃用途等情形必須收回者。……。」「 在契約期間內，如因第二十五條(一)、(二)或(六)款不可 歸責於乙方(即被告)情事致甲方提前終止契約，甲方應於 3個月前通知乙方，並無息退還乙方預繳未到期之租金及 管理費……。」等語，然此無非僅係兩造將89年小艇碼頭租 賃契約第3條所約定原告得終止契約之事由，由較為龐統 之「甲方對出租之土地因另有用途必須收回自用者。」修 訂為較具體之「甲方依法舉辦公共事業需要者。」「甲方 因從事港口發展、港灣建設或另有規劃用途等情形必須收 回者。」對被告而言，並無較為不利，亦未違反被告之預 期，且仍維持原告負有需退還被告預繳未到期之租金(即 退還部分興建遊客中心之經費)之義務，彌補被告興建遊
客中心之損失，藉以平衡兩造之利益，此顯係兩造在對等 性之基礎下本其自主之意思、自我決定及自我拘束所成立 之法律行為，而無被告所辯被告就訂約並無相當之磋商能 力，關於權利義務之約定亦顯有嚴重失衡之情形，兩造基 於私法自治及契約自由原則，而為之協商與修訂，自屬有 效。
⑤交通部以交通部108年10月22日函請原告為配合「國門廣場 計畫」，提前辦理合作投資興建租賃協議書終止作業，業 如前述，且「國門廣場計畫」已經定案及開始執行，其中 「基一信橋」因位在基隆火車站前，已在110年3月20日拆 除，而遊客中心位於國門廣場與海洋廣場之間，基隆市政 府規劃為人行空間，故必須拆除。又有關「國門廣場計畫 」屬於市政府重大施政項目且屬交通部交辦事項，原告對 其並無決定或否決之權利，但原告受告知時，倘與被告有 關之事項均會轉達，兩造亦曾於109年4月17日、同年5月2 0日至基隆市政府市長辦公室，參與市長召集之研商小艇 碼頭旅客中心配合國門廣場工程進度辦理情形之會議，於 會議結論中已明確載明「未來火車站出口是臨水岸廣場， 遊客中心會北移，所以小艇碼頭遊客中心加以美化方案， 是不可行的」等語，此有交通部108年10月22日函、聯合 新聞網110年3月20日報導「基一信橋」拆除之新聞、基隆 市議會第19屆第5次定期會市長施政總報告及內頁東岸轉 角廣場示意圖、重要會議報告及追蹤單(總經理室)等件在 卷可稽，亦即保留遊客中心是不可行，已符合108年土地 租賃契約第25條所約定「甲方依法舉辦公共事業需要者。 」「甲方因從事港口發展、港灣建設或另有規劃用途等情 形必須收回者。」之終止事由。
⑥又交通部為推動航港體制改革朝向「政企分離」，規劃成 立航港局及港務公司，航港局專責辦理航政及港政公權力 事項，港務局則改制成立國營港務股份有限公司，專責國 際港埠經營業務，其中「國營港務股份有限公司設置條例 」業於100年10月25日經立法院第7屆第8會期第6次會議三 讀通過(見國家發展委員會110年10月27日網商發布之消息 內容)，另國營港務股份有限公司設置條例第1條規定「交 通及建設部為經營商港，設國營港務股份有限公司(以下 簡稱港務公司)，其設置依本條例之規定。港務公司由政 府獨資經營。」第2條規定「港務公司業務範圍如下：一 、商港區域之規劃、建設及經營管理。二、商港區域海運 運輸關聯服務之經營及提供。三、自由貿易港區之開發及 營運。四、觀光遊憩之開發及經營。五、投資、轉投資或
經營國內、外相關事業。六、其他交通及建設部或目的事 業主管機關委託及核准之事項。」第7條規定「下列事項 ，港務公司應報請交通及建設部核定：一、港務公司年度 營業計畫。二、港務公司章程及董事會組織章則。三、資 本額調整。四、港務公司年度預算及決算。五、港務公司 土地及房屋之處分事項。六、港務公司投資或轉投資事項 。七、以港務公司財產為擔保或借款。八、其他依規定應 報交通及建設部核定之事項。」由上可知交通部參照國際 先進海運國家採取「政企分離」之航港管理作法，將原分 屬於基隆港務局、臺中港務局、高雄港務局及花蓮港務局 的港務經營業務合併成立臺灣港務股份有限公司，由政府 機關變成國營公司，但仍受交通部之監督；而航務行政業 務則另整合成立交通部航港局。縱然被告抗辯合作投資興 建租賃協議書之主約係89年小艇碼頭租賃契約而非108年 土地租賃契約，惟以原告係屬國營公司且港務業務之經營 及土地、房屋之處分應受交通部監督之特性而言，自應遵 行國家政策及中央主管機關交通部之指示，因此89年小艇 碼頭租賃契約第3條所謂收回自用，不僅指原告因經營港 務業務欲收回自用而言，當然亦兼指因國家政策欲收回自 用而言，亦符合89年小艇碼頭租賃契約第3條「甲方對出 租之土地因另有用途必須收回自用者」之終止事由。 ⑦綜上，108年土地租賃契約已因租期屆滿而消滅，而合作投 資興建租賃協議書亦因原告依108年土地租賃契約第25條 或89年小艇碼頭租賃契約第3條之約定，合法終止而同告 消滅。被告之上開抗辯，均無可採。
⑶被告雖再抗辯原告以「國門廣場計畫」為由而終止合作投資 興建租賃協議書，非屬權利之正當行使有違比例原則而屬權 利濫用，或有背於公序良俗，或違反民法第247條之1規定， 自屬無效等語。惟：
①站前段4、6、7地號土地為國有，管理機關為交通部航港局 ，原告僅為地上權人，此有土地登記第二類謄本在卷可稽 ，故根本不涉及公地撥用。
②稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益 ，他方支付租金之契約，民法第421條定有明文。是租賃 為私法之債權契約之一種，而原告雖係基於國營港務股份 有限公司設置條例設立之國營公司，係基於公法處理港務 業務、財產，但其與他人間就該項公有財產所發生之租賃 關係，則仍屬私經濟行為之私法上債權契約關係，故原告 與被告因租用站前段4、6、7地號土地所發生爭執，屬於 私權之糾紛，而國營機構基於私法關係所為之行為，係屬
私法上之行為，不得視為基於公法上權力服從關係所為之 處分。被告與原告簽訂89年小艇碼頭租賃契約(含之後歷 次之續約)、合作投資興建租賃協議書，純屬私法上租賃 等法律關係，被告對於契約之內容有所爭議，自得選擇締 約與否，締約之後，契約合法終止與否，自應以契約之約 定及民法之規定為依據。嗣原告因配合「國門廣場計畫」 而不予續約及終止租約，均係依據兩造私法契約之約定， 行使契約權利，並非恣意所為，既非公權力之行使，更非 本於國家行政機關地位所為行政處分，此亦即兩造因終止 契約之紛爭，最終原告需提起本件民事訴訟，而由本院確 定其私權之理。
③原告配合基隆市政府辦理「國門廣場計畫」之國家政策， 符合108年土地租賃契約第25條或89年小艇碼頭租賃契約 第3條所約定之終止事由，業如前述，則原告據此終止附 約即合作投資興建租賃協議書，此為本於契約約定之正當 權利之行使，並未違反比例原則，更非逕依所謂政府機關 内部問題而終止，被告援引之最高法院56年度台上字第58 4號等判決，實與本件無涉。
④又被告於站前段4、6、7地號土地之租賃契約於107年9月30 日將屆滿前之107年7月4日以友宗字第10707001號函(下稱 被告107年7月4日函)向原告申請換約續租，復於107年10 月26日以前開被告107年10月26日函再向原告申請換約續 租並續約至遊客中心免租使用期限即121年3月7日止。原 告於107年12月24日以基港秘管字第1071102553號函(下稱 原告107年12月24日函)復被告，因基隆市政府正辦理「國 門廣場計畫」依往例續約3年，至於換約租期至遊客中心 免租期限止，無法同意。被告於108年1月4日以友宗字第1 0801001號函(下稱被告108年1月4日函)復原告，原告依往 例續約3年方式，被告就此並無意見，但請原告僅酌予調 整租金數額，其餘條文不作更動，此有被告107年7月4日 函、被告107年10月26日函、原告107年12月24日函、被告 108年1月4日函等件在卷可稽(被證5)，彼此函文往來，且 兩造相關人員亦有當面協商，此為兩造所不爭，嗣原告於 108年11月6日與被告續訂108年土地租賃契約之同時，並 以原告108年11月6日函知被告，108年土地租賃契約租期 屆滿不再續約，並於租期屆滿翌日起清空返還遊客中心， 原告依約退還遊客中心未到期租金，由此可見原告與被告 協商及修訂108年土地租賃契約，均係被告充分了解土地 未來使用情形並經協商所為之修訂，此亦正是89年小艇碼 頭租賃契約之歷次換約續租於107年9月30日屆滿，卻遲至
108年11月6日始續約訂立108年土地租賃契約，且租賃期 間僅2年6個月而非3年之原因；至於108年土地租賃契約第 25條所約定之終止事由，對被告而言，並無不利，亦如前 述。況且被告亦屬具有相當資力之企業，非如一般市井小 民，被告對於站前段4、6、7地號土地之租賃契約續約與 否及其內容，自有其利害得失之衡量，並非原告「利用高 權地位要求修改」，更非被告空言所辯之「背於公共秩序 或善良風俗」或違反民法第247條之1等情事。 ⑷108年土地租賃契約之租期已於110年3月31日屆滿，原告乃依 108年土地租賃契約第25條第1款、第2款之約定及合作投資 興建租賃協議書25條之約定，以109年12月18日存證信函合 法終止合作投資興建租賃協議書，業如前述，則被告自無繼 續占有使用遊客中心及如附圖編號A所示之碼頭土地之正當 權源，嗣原告於本院審理時復以被告違約轉租為由而終止10 8年土地租賃契約及合作投資興建租賃協議書，即無審酌之 必要。又被告聲請通知證人吳照到庭作證，欲證明92年修訂 版合作投資興建租賃協議書增訂之內容，除土地變更面積條 款外，均為原告單方所擬定之內容，且不為被告所知悉等情 ，惟本院比對原告提出之92年修訂版合作投資興建租賃協議 書(原證3)與被告提出之89年原始版合作投資興建租賃協議 書(被證17)，二版本均蓋有兩造公司之大小章並經法定代理 人簽名，至於與本件訴訟有關之約定，其中92年修訂版合作 投資興建租賃協議書第3條、第19條之內容與89年原始版合 作投資興建租賃協議書第3條、第20條(即92年修訂版合作投 資興建租賃協議書第19條)相同，至於92年修訂版合作投資 興建租賃協議書第25條之內容確為89年原始版合作投資興建 租賃協議書所無之約定，惟本院觀諸89年小艇碼頭租賃契約 第19條之約定與92年修訂版合作投資興建租賃協議書第25條 之內容相同，無非係使具主約性質之89年小艇碼頭租賃契約 與具附約性質之合作投資興建租賃協議書一致，因此，縱無 92年修訂版合作投資興建租賃協議書第25條之約定，兩造仍 得依89年原始版或92年修訂版合作投資興建租賃協議書第1 條之約定，依具主約性質之89年小艇碼頭租賃契約第19條之 約定，行使其權利或負擔義務，就結論而言，有無該92年修 訂版合作投資興建租賃協議書第25條之約定，並無任何更有 利或更不利於一造之情形，且92年修訂版合作投資興建租賃 協議書第25條之約定，並非獨立之終止事由，亦即原告並非 得以無條件地終止契約，而係原告在符合89年小艇碼頭租賃 契約第3條所列之終止事由後，須於3個月前通知被告，純屬 對原告終止契約所附加之預先通知約定，被告並得就此請求
原告退還未到期之租金及履約保證金，以保障兩造之權益， 以結果論，並不影響本院之上開認定，本院認為並無通知證 人吳照到庭作證之必要；另聲請本院命原告提出亞泥合作投 資興建案之契約書(含主約及附約)，欲證明原告與民間廠商 合作投資案件，建物免租使用期限與土地租期均為一致等情 ，惟亞泥合作投資興建案之契約相對人與本件訴訟之被告並 不相同，亞泥合作投資興建案係屬另一獨立之個案，自難逕 自適用於本件訴訟之兩造之間，核亦無命原告提出之必要， 均附此敘明。
四、綜上所述，原告依據108年土地租賃契約屆期、合作投資興 建租賃協議書終止之法律關係，請求被告將遊客中心及如附 圖編號A所示之碼頭土地遷讓返還原告，為有理由，應予准 許。
五、訴訟費用新臺幣1,179,147元(包括第一審裁判費1,174,667 元、複丈費及建物測量費4,480元)由被告負擔。六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行、宣告免為假執行，經 核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額宣告之。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文 。
中 華 民 國 110 年 11 月 30 日 民事庭法 官 徐世禎
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 11 月 30 日 書記官 張雅婷
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