臺灣嘉義地方法院民事判決 108年度訴字第172號
原 告 張建明
訴訟代理人 林浩傑律師
被 告 吳長安
訴訟代理人 張顥璞律師
田欣永律師
洪懷舒律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國109年4月13日
言詞論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣200,000元及自民國108年3月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔4%，餘由原告負擔。
本判決第1項得假執行。但被告如以新臺幣200,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、先位之訴部分
壹、原告主張：
一、原告於106年12月7日以新臺幣（下同）5,800,000元，向被 告購買門牌號碼為嘉義市○區○○路000○00號1至3樓房屋 與土地（原證1，不動產買賣契約書與其附件，本院卷第15 至34頁），原告已依約交付前開買賣價金，被告亦將系爭不 動產交付原告使用。嗣原告發現系爭房屋坐落之大樓屋頂有 5處大哥大基地台設備（原證2，相片，本院卷第35至37頁） ，然被告與仲介人員均未曾告知，且系爭買賣合約書中之標 的物現況說明書（成屋）第36項次「目前頂樓是否有架設大 哥大基地台設備？」欄中，亦故意未勾選，致原告誤信該大 樓未架設大哥大基地台設備；前開大哥大基地台設備為不動 產交易市場之嫌惡設施，將造成系爭不動產交換價值減損， 自屬物之瑕疵，而經原告向仲介人員反應上情後後，被告仍 不置理（原證3，LINE對話截圖，本院卷第39至41頁）。原 告另於整修系爭房屋廚房時，發現廚具上方之橫向支撐樑柱 遭鑽一大洞，致減損其支撐功能（原證4、5，相片，本院卷 第43至45頁）；且系爭大樓共10樓（原證6，相片，本院卷 第49頁，原告所買系爭房屋尚須支撐7層樓之重量，恐有無 法支撐之危險，亦屬物之瑕疵。然被告於系爭買賣合約書中 之標的物現況說明書（成屋）第20項次「是否曾經發生火災 ：：：人為破壞，造成建築物受損及其修繕」欄中勾選「否
」，並於第29項次「樑、柱部分是否有顯見間隙裂縫？」欄 中勾選「否」，顯見被告刻意隱瞞前開瑕疵。嗣經原告於10 8年1月30日以存證信函表明系爭房屋有前開各項瑕疵後，被 告仍不置理（原證7，水上郵局10號存證信函，本院卷第51 至53頁）。是原告自得依民法第359條之規定解除系爭買賣 契約，並依民法第259條第2款規定請求被告返還5,800,000 元及其法定利息。
二、對被告抗辯之陳述：對被告所提國家通訊傳播委員會常見問 題、大紀元報載資料（見本院卷第85頁至91頁）等文書，乃 在說明基地台電磁波對身體健康及環境之影響，但原告係主 張物之瑕疵，因系爭基地台之存在，確降低日後買賣之困難 度及房屋交換價值，此為眾所周知，因消費者於買賣房屋時 均考慮樓頂及房屋附近是否有基地台，故系爭基地台之存在 確為不動產交易市場中之嫌惡設施。
三、並聲明：（一）被告應給付原告5,800,000元，及自起訴狀 繕本送達翌日即108年3月27日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。（二）請准供擔保宣告假執行。（三）訴訟費 用由被告負擔。
貳、被告則以：
一、系爭大樓共10層樓，然系爭房屋位於大樓之1至3層，依國家 通訊傳播委員會資料（被證1，國家通訊傳播委員會行動通 訊電磁波網站資料，本院卷第85至89頁；被證2，大紀元新 聞，本院卷第91頁），系爭房屋所在位置距系爭基地台有7 層建物阻隔，受電磁波影響機率微乎其微，顯非屬物之瑕疵 。
二、被告未曾於系爭房屋居住過，無法確認該大樓頂樓是否確有 設置系爭基地台，兩造因而約定隔日由仲介人員確認後告知 ，然原告亦未曾表達不同意，迄今交屋已逾1年始提出本件 訴訟，堪認原告當時並未認定係物之瑕疵。蓋：（一）被告於填寫系爭標的物現況說明書時，即告知被告之仲介 人員歐鴻諆被告未曾於系爭房屋居住過，無法確認該大樓 頂樓是否確有設置系爭基地台，故無法勾選，歐鴻諆並轉 告原告與原告之仲介人員陳幸群，原告當時亦無任何意見 ，致系爭標的物現況說明書36項次空白未勾選，兩造即簽 訂系爭買賣契約。
（二）翌日，歐鴻諆查看頂樓後發現系爭基地台，即回報仲介公 司，陳幸群亦轉告原告，故原告於106年12月8日即知悉系 爭大樓頂樓設置系爭基地台，但均未曾表示意見，足證系 爭基地台設置與否並不影響系爭買賣，系爭基地台設置與 否並非買賣標的物應具備之價值、效用或品質，顯非物之
瑕疵。
（三）若原告確在意系爭基地台之設置，亦得依系爭契約第10條 約定於點交前反應並暫緩付款，然原告亦未為之，顯見原 告當時並未認定係屬物之瑕疵。況自嘉義市建築師公會鑑 定結果，可知系爭基地台並非屬物之瑕疵。
三、原告應舉證證明廚具上方之橫向支撐樑柱遭鑽一大洞即排油 煙機之風管鑽孔，係被告點交系爭房屋時即存在，而非原告 翻修時所致。被告於點交系爭房屋時，亦不知系爭風管鑽孔 存在，故填寫現況書說明書時亦未刻意隱瞞。縱認系爭風管 鑽孔於交屋時即存在，然建商於建屋時預留套管供拉管線， 本即常態，亦非屬物之瑕疵。且依證人陳幸群之證詞，可知 原告已知系爭房屋內設置排油煙機風管，仍決定以系爭價金 購買系爭不動產，顯見系爭排油煙機風管孔洞，並不減損系 爭買賣標的物價值，而非屬物之瑕疵。
四、被告於107年3月15日之前，即已點交系爭房屋，依民法第35 6條規定，即應從速檢查其受領之系爭房屋，然原告直至108 年1月間始通知仲介人員，顯已怠於履行買受人之通知檢查 義務，依前開民法規定，應視為原告承認所受領之系爭房屋 。又縱認原告於整修系爭房屋廚房時，始發現系爭風管鑽孔 ，然原告整修後即出租他人，並遲至108年1月間始通知仲介 人員，亦屬未盡買受人之通知檢查義務，亦應視為承認其所 受領之系爭房屋，而不得再主張被告應負系爭物之瑕疵擔保 責任。
五、縱認原告所主張之系爭瑕疵存在，然原告既得將系爭房屋出 租他人，顯未受瑕疵影響，且解約後將迫使被告繼受其租賃 契約，況嘉義市建築師公會鑑定系爭孔洞得修補，是原告主 張解除契約顯失公平，依民法第359條規定，亦不得解除契 約。
六、對原告所提不動產買賣契約書、照片、LINE對話節影本製作 名義人及內容之真正不爭執；但對前開LINE對話節影本之其 他意見則如前述。對原告所提存證信函之製作名義人及內容 之真正不爭執；但無法證明確有瑕疵存在。且原告所提前開 LINE對話、存證信函皆是針對仲介人員，不能認原告於斯時 即已通知被告。又前開樑柱照片並非點交時之現況，不足證 明瑕疵於系爭點交前即已存在。對原告所提房屋租賃契約書 影本（見本院卷第131至137頁）之製作名義人及內容之真正 不爭執等語，資為抗辯。
七、並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔 。（三）如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。乙、備位之訴部分
壹、原告主張：
一、若認原告不得解除系爭買賣契約，然原告因前開物之瑕疵， 仍得請求被告減少買賣價金。在減少價金範圍內，被告取得 該部分價金自屬無法律上原因而受有利益，並致原告受損害 ，原告亦得依民法第359條、第179條規定，請求被告給付前 開減少之價金20萬元及其法定遲延利息。
二、對被告抗辯之陳述：對社團法人嘉義市建築師公會109年3月 23日嘉建師鑑字第109023號函及所附鑑定報告書無意見。系 爭樑上穿孔等瑕疵，業經嘉義市建築師公會鑑定系爭房屋減 損價值20萬元。
三、並聲明：（一）被告應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送 達翌日即108年3月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息。（二）請准供擔保宣告假執行。（三）訴訟費用由被 告負擔。
貳、被告則以：
一、引用先位之訴部分並非物之瑕疵之攻擊防禦方法。且原告未 盡買受人之通知檢查義務，亦應視為承認其所受領之系爭房 屋，而不得再主張被告應負系爭物之瑕疵擔保責任，亦引用 先位之訴部分之攻擊防禦方法。是原告請求減少價金亦為無 理由。
二、嘉義市建築師公會鑑定固認系爭孔洞致系爭房屋減損價值20 萬元，然其中專業結構技師初評及設計、簽證，顯非回復系 爭孔洞所必要之工項，不應計入系爭瑕疵修補費用中，是縱 認系爭孔洞屬物之瑕疵，其價值減損應僅95,000元等語，資 為抗辯。
三、並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔 。（三）如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。丙、得心證之理由
壹、先位之訴部分
一、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質。買賣標的物之利益及危險，自交 付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此 限。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；但依情形 ，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第 354條、第373條、第359條分別著有規定。是出賣人依民法 第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定
危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物 如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時 ，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕 疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨， 即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上 字第1112號裁判要旨同此見解）。所謂物之瑕疵係指存在於 物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認 為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵 ，且不以物質上應具備者為限；若出賣之特定物所含數量缺 少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法 院73年台上字第1173號、94年度台上字第1112號裁判要旨均 同此見解）。所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所 生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言 （最高法院93年度台上字第1825號、88年度台上字第1438號 、88年度台上字第711號裁判要旨均同此見解）。次按契約 解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契 約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之 利息償還之，民法第259條第2款亦有規定。第按當事人主張 之事實，經他造自認者，無庸舉證，此觀民事訴訟法第279 條第1項之規定自明。依此規定，當事人主張之事實經他造 自認者，依法不負舉證責任；法院亦不得就他造自認之事實 調查證據，另為與其自認事實相反之判斷，並應以其自認為 認定事實及裁判之基礎（最高法院97年度台上字第2570號判 決同此見解）。查：
（一）原告於106年12月7日以5,800,000元，向被告購買門牌號 碼嘉義市○區○○路000○00號1至3樓房屋與坐落土地應 有部分10,000分之99；與系爭房屋坐落之大樓共10樓，系 爭大樓頂樓設置有5處大哥大基地台設備；及依現況系爭 房屋內廚具上方之橫向支撐樑柱有鑽1大洞即排油煙機之 風管鑽孔等事實，為兩造所不爭（見本院卷第147頁）， 復有不動產買賣契約書與其附件（見本院卷第15至34頁） 、相片（見本院卷第35至37頁、第43至45頁、第49頁）等 在卷可證，自均堪信為真實。
（二）原告主張前開大哥大基地台設備、橫向支撐樑柱有鑽1大 洞，均屬系爭買賣標的物之瑕疵，然為被告所否認。經送 嘉義市建築師公會鑑定結果，認因目前尚無實證可證明基 地台，會對生命安全形成威脅或對居家生活造成干擾，目 前依統計全國基地台數量遍布全國，亦即基地台對於房屋 之影響，僅在於買賣交易雙方議價磋商階段是否將此一環
境位置因素，列為價金金額高低之「議價考量條件之一」 ；其減損無一定標準，標的建築物於會勘估價時，基地台 電磁波天線設施經勘查無損礙本棟大樓結構，並無結構補 強修復費之減損費用。系爭樑上穿孔，依平面、結構平面 圖判定局部不合格，建議委請結構技師評估設計簽證補強 修復，有嘉義市建築師公會鑑定報告書在卷可憑（見本院 卷第225至237頁），自堪信為真實。則前開大哥大基地台 設備，顯不足使系爭買賣標的物之價值、效用或品質有欠 缺，尚非物之瑕疵，原告前開主張即不可取；至系爭樑上 穿孔，依通常交易觀念，顯足使系爭房屋之價值、效用或 品質有欠缺，核屬物之瑕疵，亦可認定。至被告雖抗辯系 爭房屋於107年3月15日前即已點交，原告即應依民法第35 6條規定應從速檢查系爭房屋，然原告至108年1月間始通 知仲介人員，應視為原告承認所受領之系爭房屋，而不得 再主張被告應負系爭物之瑕疵擔保責任云云。然買受人應 按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物；如發見 有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買 受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕 疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後 發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所 受領之物，民法第356條固有規定。然：
1、前開所謂「依通常程序」迅速檢查，應視物之不同性質而 定。查證人陳幸群於本院結證稱要交屋時，系爭房屋內確 有抽油煙機風管設置，該位置有鑽1個洞，不過當時孔內 有擺放抽油煙機之風管，並有抽油煙機1台等語明確（見 本院卷第174頁）；是系爭系爭樑上穿孔瑕疵，依外觀為 排油煙機之風管鑽孔，是否影響系爭房屋價值而構成物之 瑕疵，顯難依通常程序即得檢查得知，是應認前開瑕疵屬 不能即知之瑕疵。被告前開抗辯已不可取。
2、況依民法第356條第1項之規定，買受人固有依通常程序檢 查、通知所受領之物之瑕疵義務，但若物之瑕疵係為出賣 人所明知而故意不告知買受人者，買受人即可免除此項檢 查及通知之義務，而不視為其承認所受領之物，此觀同法 第357條之規定自明（最高法院86年度台上字第3671號裁 判要旨同此見解）。而被告於系爭買賣合約書中之標的物 現況說明書（成屋）第20項次「是否曾經發生火災：：： 人為破壞，造成建築物受損及其修繕」欄中勾選「否」， 並於第29項次「樑、柱部分是否有顯見間隙裂縫？」欄中 勾選「否」，亦有前開買賣合約書可憑，是系爭樑上穿孔 瑕疵應係出賣人即被告所明知而故意不告知買受人即原告
，亦可認定，依前開說明，原告即可免除此項檢查及通知 之義務，而不視為其承認所受領之物，是被告前開抗辯亦 不可採。
（三）系爭買賣自106年12月7日起迄今多年，均由原告占有使用 ；且前開物之瑕疵得修復且費用不多（詳如後述），從而 ，本院斟酌系爭瑕疵對買受人即原告所生之損害尚輕，若 解除契約對出賣人即被告所生之損害，有失平衡，故解除 契約顯失公平，依前開說明，原告自不得請求解除系爭買 賣契約，而僅得請求減少價金或損害賠償；故原告主張依 民法第359條之規定解除系爭買賣契約，並依民法第259條 第2款規定，請求被告返還5,800,000元及其法定利息，為 無理由，應予駁回。
二、原告之訴既經駁回，其假執行聲請亦失所附麗，應併予駁回 。
貳、備位之訴部分
一、按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請 求減少其價金，民法第359條固著有規定。然民法第359條規 定買受人因買賣標的物具有瑕疵得請求減少價金者，其請求 減少價金無須以訴為之（最高法院84年度台上字第1444號裁 判要旨同此見解）；亦即，前開減少價金請求權，僅須由買 受人向出賣人以意思表示為之為已足，若依當事人之聲明， 於判決主文准許減少價金，於法無據（最高法院71年度台上 字第1693號裁判要旨同此見解）。查：
（一）原告以5,800,000元向被告購買系爭房屋與土地，與系爭 房屋內廚具上方之橫向支撐樑柱有鑽1大洞即排油煙機之 風管鑽孔屬物之瑕疵，原告雖不得解除系爭買賣契約，然 原告得依民法第359條規定請求減少價金，業如前述。（二）惟其請求減少價金無須以訴為之，僅須由買受人向出賣人 以意思表示為之為已足，從而，原告依民法第359條規定 ，請求被告給付減少價金20萬元及其法定遲延利息，為無 理由，應予駁回。且原告此部分之訴既經駁回，其假執行 聲請亦失所附麗，應併予駁回。
二、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。不當 得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有 所取得者，並應返還；但依其利益之性質或其他情形不能返 還者，應償還其價額，民法第179條、第181條分別著有規定 。而民法第179條規定所謂無法律上之原因而受利益，就受 損害人之給付情形而言，對給付原因之欠缺，目的之不能達 到，亦屬給付原因欠缺形態之一種，即給付原因初固有效存
在，然因其他障礙不能達到目的者是（最高法院96年度台上 字第2929號裁判要旨同此見解）。次按買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示 行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之 ；換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權 存在（最高法院87年台簡上字第10號裁判要旨同此見解）。 然民法第359條規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，是買 受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與 系爭瑕疵物之買賣價金並其滅少後之實際價格相比較，以為 計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣 除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之 數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵 物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計 算其減少之價值損失數額，則失諸公平。是以法院於計算買 受人得請求之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價 與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量（最高法院86年度 台上第1615號裁判要旨同此見解）。從而，買受人因物有瑕 疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價 值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計 算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計 算（最高法院99年度台上字第1972號裁判要旨同此見解，黃 茂榮著買賣法2002年5月增訂第5版第446頁同此計算方式） 。查：
（一）原告雖不得解除系爭買賣契約，然原告得依民法第359條 規定請求減少價金，且原告亦已向被告表示請求減少價金 ，均如前述。
（二）經送嘉義市建築師公會鑑定結果認，系爭房屋之樑柱貫穿 等瑕疵，致原告所買受系爭房屋減損價值之數額，須考慮 經專業結構技師初評及補強設計簽證，實際現場穿孔修復 工料費，房屋減損價值之數額為20萬元；另採用不動產估 價比較法進行評估，系爭房屋於買賣當時之市場價格為5, 684,615元，有嘉義市建築師公會鑑定報告書在卷可憑（ 見本院卷第225至237頁）；本院審酌前開鑑定機關據以鑑 定之參酌數據尚屬明確，其鑑定並未發現有何違反法規或 與經驗法則相違背之情事，足認前開鑑定意見應屬可採。 是系爭買賣標的物約定價金為5,800,000元，系爭買賣標 的物買賣當時無瑕疵之價值為5,684,615元，買賣時瑕疵 物之現有價值應為5,484,615元（計算式：5,684,615元－ 200,000元＝5,484,615元）。則原告得請求減少之買賣價 金應為203,000元【計算式：約定價金5,800,000元×《1
－〈買賣時瑕疵物之現有價值5,484,615元÷買賣時房屋 無瑕疵物之價值5,684,615元＝0.965〉＝0.035》＝203,0 00元】。然原告僅請求減少價金20萬元，逾此部分之其餘 減少價金之請求，依民事訴訟法第388條規定，本院自無 從審酌。
（三）故原告給付系爭買賣價金雖原有法律上之原因，但就前開 200,000元部分，依前開說明，其後已因原告請求減少買 賣價金致法律上原因不存在，亦即就前開200,000元給付 之法律上原因初固有效存在，然因其他障礙不能達到目的 ，應屬不當得利。
二、綜上所述，原告依民法第179條所規定之不當得利返還請求 權，請求被告給付200,000元及自起訴狀繕本送達翌日即108 年3月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利 息，為有理由，應予准許。
叁、復按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；各當 事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形 ，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支 出之訴訟費用，民事訴訟法第87條第1項、第79條分別定有 明文。查本院既為兩造前開一部勝訴、一部敗訴之終局判決 ，則審酌前開兩造勝訴與敗訴部分之比例與性質，因認本件 訴訟費用依前開規定，應命由被告負擔4%，餘由原告負擔。肆、末按所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，法院應依職 權宣告假執行；又法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔 保，或將請求標的物提存而免為假執行，民事訴訟法第389 條第1項第5款、第392條第2項分別著有規定。查本院前開命 被告給付原告200,000元與其法定遲延利息之判決，所命給 付之金額未逾50萬元，依前開規定，本院自應依職權宣告假 執行；而被告聲請預供擔保而免為假執行，經核亦無不合， 爰併酌定相當擔保金額宣告之。至原告前開敗訴部分（含先 位之訴部分），其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗， 應併予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證 據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併 此敘明。
中 華 民 國 109 年 4 月 27 日
民事第三庭法 官 陳卿和
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 4 月 27 日
書記官 王立梅