臺灣嘉義地方法院民事判決 103年度重訴字第67號
原 告 許木榮
訴訟代理人 吳宏輝律師
複代理人 余靜雯律師
被 告 陳勝麒
陳勝華
陳勝堂
陳玉錦
陳勝元
上 一 人
訴訟代理人 陳適庸律師
上列當事人間返還價金等事件，本院於民國 104 年 1 月 28 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：
一、原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本 案之言詞辯論者，應得其同意。本件原告起訴時訴之聲明為 ：「先位聲明：1、被告等人應給付原告新臺幣（下同） 6,000,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息百分之五計算之利息。2、訴訟費用由被告共同負擔。3 、願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：1、被告等人應 給付原告 2,000,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息。2、被告等人應將坐 落於嘉義市○○段 000○000地號之土地移轉登記於原告。 3、訴訟費用由被告共同負擔。4、願供擔保，請准宣告假執 行。」（見本院卷第 4 至5頁）嗣於民國 103 年 9 月 24 日當庭以言詞撤回上開備位聲明（見本院卷第 124 頁背面 ）而被告同意原告所為上開聲明之撤回而為本案之言詞辯論 ，揆諸首揭規定，應予准許。
二、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人 之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項 前段定有明文。查被告陳勝麒、陳勝華、陳勝堂、陳玉錦經 合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第 386條所列各款情形，爰依原告之聲請，就上開被告部分 由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）緣原告欲買農地搭蓋農舍，遂委託諸羅山房屋仲介公司， 在其仲介下，前往被告等人所有坐落於嘉義市○○段000 ○000 地號之土地（下稱系爭土地），因被告等人事務繁 忙，故委託訴外人陳銘志及訴外人陳長春代為處理。當時 原告向其表明購買系爭土地乃為興建農舍，而訴外人陳銘 志、訴外人陳長春亦向其表示系爭土地為農地，可興建農 舍。而後兩造於民國 101 年 9 月 15 日於諸羅山房屋仲 介公司，訂立土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約 定原告以 10,000,000 元價款買受系爭土地，並於當日給 付中華郵政公司 Q0000000 號面額 1,000,000 元支票即 簽約款於訴外人陳長春，並由訴外人陳銘志於系爭買賣契 約書上簽名，又於 101 年 10 月初給付 5,000,000 元於 訴外人陳銘志，一共給付 6,000,000 元。詎料原告以系 爭土地辦理貸款時，經查詢發現系爭土地雖為農地，但使 用分區為山坡地水土保護區，故無法貸款。原告得知此事 後十分緊張，詢問訴外人陳銘志及訴外人陳長春後，其表 示系爭土地確為保護區，但得向縣市政府提出興建農舍之 審查…等語，且應允原告替其完成審查等行為，使原告得 合法於系爭土地上興建農舍，但至今被告仍未提出任何原 告得於系爭土地上興建農舍之證明。原告於 103 年 5 月 7 日寄發存證信函於被告等人之代理人即訴外人陳銘志， 解除系爭買賣契約並要求返還已給付價金 6,000,000 元 ，訴外人陳銘志及訴外人陳長春代表被告等人就此協調， 但卻表示因原告違反契約須賠償其損害方得返還其價金， 不願將價金全數返還於原告，故原告僅得提起訴訟以保障 其權利。
（二）按「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。」民法 第 246 條定有明文。經查原告向被告買受系爭土地乃為 搭建農舍之用，此為被告所明知，然系爭土地為保護區， 依法不得興建建物等，當屬於自始客觀給付不能，依上揭 規定，系爭買賣契約無效。原告自得依民法第 247 條、 第 179 條規定請求被告等人返還已支付價金 6,000,000 元。退步言，若認為系爭買賣契約仍有效，則按「所謂物 之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或 依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不 具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若 出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質 有欠缺者，亦屬之。」（最高法院 73 年台上字第 1173 號判例意旨參照）而兩造簽訂系爭買賣契約時，土地謄本 之地目為田，且使用分區為空白無任何記載，一般農牧用
地得興建農舍，並為農作、林業及設置農業設施、畜牧設 施等使用，則得為興建農舍農作等使用，自為一般農地之 通常效用。然經查詢後原告方知系爭土地為保護區，依都 市計畫法台灣省施行細則第 27 條、第 28 條，不得砍伐 竹木、焚毀竹、木、花、草等行為，且使用系爭土地須得 政府審查核准方得為之。復依民法第 765 條規定「所有 人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有 物，並排除他人之干涉」可知使用權乃所有權三大權能（ 使用、收益、處分）之首，所有權若喪失自由使用權能， 空具所有權形式，即無法達其功能，是以，買賣之土地若 缺少自由使用權能，應認其所有權不完整，具有物之瑕疵 存在。由此可知，原告無法在系爭土地上興建農舍，且使 用土地尚需政府核准，即系爭土地已欠缺一般農牧用地所 應具有之通常效用，依據通常交易觀念，自應認其價值、 效用或品質尚有欠缺，故被告應負物之瑕疵擔保責任，原 告得依民法第 354 條、第 359 條解除契約，並依民法第 259 條第 2 款規定，被告等人應返還原告已給付價金 6,000,000 元。
（三）對被告抗辯之陳述：
1、本件緣起乃原告於 101 年 3 月間委託諸羅山企業社尋覓 得以興建農舍之農地並約定若買賣成立，原告須給付買賣 價金 1% 作為仲介費。然至 101 年 9 月初，諸羅山企業 社致電原告，表示有塊不錯農地（即系爭土地），原告遂 於 101 年 9 月 7 日與諸羅山企業社之員工一同前往現 地。原告與被告等人於 101 年 9 月 15 日簽約後，旋即 於 101 年 9 月 27 日支付價金 1000 萬元之 1% 即 10 0,000 元之仲介費於諸羅山企業社。因此，原告乃係因諸 羅山企業社之介紹，方得知系爭土地要出售，進而購買， 而非如被告所稱係原告自行前往系爭土地，並向訴外人陳 長春表示要購買，並由其帶領原告前往諸羅山企業社辦理 相關買賣程序。再者，若如被告陳勝元之訴訟代理人於10 3 年 8 月 13 日開庭審理時聲稱：「…原告跑到現場看 到陳長春在監督整地，問陳長春該土地係何人所有，是否 要出售，陳長春就帶原告夫妻到諸羅山仲介公司。」等語 ，則足見被告及訴外人陳長春等人於原告欲購買系爭土地 前，即早已自行開始進行整地工作，然系爭土地為保護區 自不得違法整地，故渠等遭嘉義市政府以其違反水土保持 法等規定開罰，原告如知悉此情，豈有可能與被告簽立系 爭買賣契約，甚者交付 6,000,000 元價金，自與常情不 符。
2、訴外人陳長春為被告之代理人：
⑴101年9月8日經諸羅山房屋仲介公司介紹下，前往系爭土 地與賣方洽談，當時訴外人陳長春於現場監督整地等相關 工程，若陳長春並非為被告之代理人，則為何其得於被告 所有之土地上進行整地填土等工程？且若其非為代理人又 為何得代被告收受原告所給付之簽約款1, 000,000元之支 票？實情乃係因其和諸羅山房屋仲介公司之總經理賴建龍 熟識，其要求原告開立支票予訴外人陳長春，再由其交付 於訴外人陳銘志，認為此方式方不會遺失。兩造事後就系 爭土地為保護區之問題曾於101年10月24日至諸羅山房屋 仲介公司為協調，訴外人陳長春向原告表示若有問題不需 跟另一代理人陳銘志洽談，直接找其處理即可，更向原告 表示會將事情處理完成。由此可證，訴外人陳長春確為被 告之代理人。惟被告辯稱訴外人陳長春收受原告 1,000,000元支票乃係整地而收受之費用，顯然與其證詞 不符。且若如其所言由其代收較保險，則為何原告事後亦 將5,000,000元之價金直接匯予訴外人陳銘志？而非先匯 入訴外人陳長春之帳戶，再由其轉給訴外人陳銘志？足見 證人之證詞與被告所言有諸多矛盾之處，更得以知悉訴外 人陳長春確為被告等人之代理人，否則為何由其收取 1,000,000元買賣價金？又為何買賣契約簽訂之時及事後 開協調會其皆在場與原告斡旋？
⑵按「民法第一百六十九條後段所謂知他人表示為其代理人 而不為反對之表示者，係指知他人表示為其代理人而與相 對人為法律行為時，原即應為反對之表示，使其代理行為 無從成立，以保護善意之第三人，竟因其不為反對之意思 表示，致第三人誤認代理人確有代理權而與之成立法律行 為，自應負授權人之責任者而言。」（最高法院 98 年台 上字第 1959 號判決意旨參照）。退步言，縱訴外人陳長 春無代理權，然自始由其整地、洽談相關買賣，更向原告 表示其為被告之代理人，相關買賣問題均可向其表示，而 另一代理人陳銘志亦將所有買賣事務交其處理。訴外人陳 長春於系爭土地進行整地、填土時，被告等人皆未有表示 其無代理權反對等情事，且訴外人陳長春代理並收受 1, 000,000 元之價金時，訴外人陳銘志亦於系爭買賣契約上 簽名，而被告等人明知悉訴外人陳長春表示為其代理人， 為相關法律行為，卻皆未有反對之意思表示，致原告有誤 認之情形，被告等人應負授權人之責任。
3、房屋仲介公司乃媒介房屋交易，本件諸羅山仲介公司僅媒 介原告與被告之土地買賣交易，而非為被告之代理人，且
諸羅山仲介公司前收取原告 10 萬之仲介費用，那其是否 亦為原告之代理人？又系爭買賣契約書上之賣方欄為何係 由訴外人陳銘志代簽？而上次言詞審理時被告亦供稱訴外 人陳銘志為其代理人，如今又改稱諸羅山仲介公司方為代 理人，則原告已給付 6,000,000 元之價金，將血本無歸 ，被告等人、諸羅山仲介公司、陳銘志及陳長春卻互為推 諉，此恐有故意詐騙之虞，更足以證明被告等人事後刻意 卸責甚明。
4、被告陳稱 1,000,000 元為委託訴外人陳長春整地之費用 ，並非為簽約款，此與事實不符：
若該 1,000,000 元為整地費，則應由被告所稱其代理人 陳銘志收受後再另行給付於訴外人陳長春，為何要由原告 直接給付 1,000,000 元於訴外人陳長春？訴外人陳長春 多次出面代被告等人與原告接洽協商，顯係訴外人陳長春 確實為被告等人之真正代理人，況本件系爭土地豈有可能 須耗費達 1,000,000 元為整地，自與一般常情不符，故 被告等人具狀表示收受 1,000,000 元為整地費乃為臨訟 推拖之詞。
5、被告於締約前即知悉原告購買系爭土地之目的為興建農舍 ：
⑴原告當初與被告等人之代理人陳銘志洽談時，已明確告知 購買系爭土地之目的係興建農舍，而當初系爭土地分成 3 份出賣，原告向被告等人表示因要蓋農舍，故需要購買面 積超過 756 坪以上之土地，方符合標準，故願一次購買 此 3 塊土地，遂就系爭土地成立系爭買賣契約。被告等 人確實知悉原告購買系爭土地之目的為興建農舍，且事後 原告向被告等人表示系爭土地為保護區時，被告之代理人 陳銘志及陳長春仍向原告表示可替其辦理興建農舍等行政 事務，若原告買賣之目的非為興建農舍，為何會要求被告 之代理人提出相關可興建之證明，又若興建農舍並非買賣 契約之要點，則為何被告之代理人陳銘志欲替原告申請辦 理行政事務？
⑵ 況代書羅惠美於雖 101 年 9 月 18 日向嘉義市政府申請 都市計畫土地使用分區證明書，但其於事後方將使用分區 證明書提供給原告，而原告於 101 年 9 月 15 日簽約時 ，土地登記謄本亦無記載系爭土地為保護區，直至同年 10 月中旬方知系爭土地為保護區，非如被告辯稱所云， 原告早於 101 年 9 月 18 日即知悉系爭土地為保護區。 6、依保護區為國土保安、水土保持、維護天然資源與保護環 境及生態功能而劃定，在不妨礙保護區之劃定目的下，經
縣市政府審查核准：得為下列使用，都市計畫發布實施前 ，原有依法實際供農作、養殖、畜牧生產且未停止其使用 者，得比照農業區之有關規定及條件，申請建築農舍及農 業產銷必要設施。但依規定辦理休耕、休養、停養或有不 可抗力等事由，而未實際供農作、養殖、畜牧等使用者， 視為未停止其使用，都市計畫法台灣省施行細則第 27 條 有明文規定。據此可知，使用分區為保護區之土地，原則 上不得搭建農舍，除非有第 16 款原有依法實際農作並未 停止使用者，故非如被告所云，得於系爭土地上興建農舍 ，且系爭土地廢耕多年，不符合上開要件，因此無法於土 地上興建農舍。且兩造於 101 年 10 月 24 日之協調會中 ，諸羅山房屋仲介公司總經理賴建隆亦表示「這塊地是廢 耕，也沒有報休耕，在農發條例裡不符合農業設施」，據 此可知系爭土地未有延續使用，並不符都市計畫法台灣省 施行細則第 27 條第 16 款之規定，無法興建農舍。退步 言之，若系爭土地有延續使用之事實，但因其位處保護區 ，興建農舍尚需另外施作水土保護等防護工程，且申請之 程序相較於一般土地更為複雜及條件限制，更有無法獲得 政府機關許可之風險。原告購買系爭土地之目的本為興建 農舍，自申請程序到施工興建等皆為原告考量之要素之一 ，相較於一般農地，系爭土地顯然無法如一般農地自由通 常之使用，自缺乏一般農地之通常效用，亦當然具有物之 瑕疵。
7、被告明知系爭土地為保護區，卻故意不告知，故不適用民 法第 365 條 6 個月期間之規定：
⑴按「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者 ，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為 通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅 。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵 者，不適用之。」民法第 365 條明文觀之。
⑵訴外人陳長春曾於 101 年 8 月間對系爭土地進行整地填 土等相關工程，然系爭土地之使用分區為保護區，故進行 相關水土工程時，需先向嘉義市政府建設處水保科事先申 請。當時訴外人陳長春並未事先聲請，事後遭人舉發，被 裁罰 100,000 元。可見被告早於簽約前即知悉系爭土地 為保護區，卻未告知原告，直至原告辦理貸款時，經台中 銀行信貸人員告知，方知系爭土地使用分區為保護區。故 被告知悉系爭土地為保護區存有瑕疵之問題，故意不告知 原告，依民法第 365 條，不得適用 6 個月之期間規定。 8、另依嘉義市政府 103 年 7 月 29 日府都建字第00000000
00 號函文說明載有：保護區在不妨害劃定目的下，得經 政府審查核准，比照農業區之有關規定及條件，申請建築 農舍及農業產銷必要設施…另申請興建農舍亦須符合下列 規定：1. 興建農舍之申請人必須具備農民身分，並應在 該農業區內有農業用地或農場。2. 農舍之高度不得超過 四層或十四公尺，建築面積不得超過申請興建農舍之該宗 農業用地面積百分之十…等語。依上開函文內容可知悉保 護區興建農舍須符合一定之要件，並經過政府核准。原告 買受系爭土地之主要目的為興建農舍，此亦為被告等人所 知悉，但系爭土地為保護區，興建農舍尚需經過申請核准 ，故是否得以核准亦為不確定。原告要求被告等人之代理 人陳長春及陳銘志需擔保系爭土地得以通過申請興建農舍 ，但兩人皆不願為之。雖訴外人陳長春表示先以被告等人 之名義申請，但被告等人完全不符興建農舍之資格，故系 爭土地自始無法興建農舍，遂依民法第 246 條買賣契約 無效。今原告要開發使用系爭土地尚須經過政府審核，無 法自由使用，缺乏通常之效用，物之瑕疵確實存在，並非 為原告主觀上之動機錯誤，依據民法第 359 條規定，原 告亦得請求減少價金。
9、農業用地作農業使用證明，其主要用途僅在證明申請之土 地目前確實有供農業使用。惟依都市計畫法台灣省施行細 則第 27 條規定可知，系爭土地上興建農舍尚須證明實際 供農作且未曾間斷，除提供農業用地作農業使用證明外， 另需檢附土地之空照圖證明確實有供農業使用且不中斷， 故無法僅以此證明就肯定系爭土地必然通過興建農舍之申 請。再者，依農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第 7 條，依本辦法申請核發農業用地作農業使用證明書時， 應填具申請書並檢具下列文件資料，向直轄市或縣（市） 政府申請：一、最近一個月內核發之土地登記謄本及地籍 圖謄本。但直轄市、縣（市）地政主管機關能提供網路查 詢者，得免予檢附。二、申請人國民身分證影本或戶口名 簿影本；其屬法人者，檢具相關證明文件。三、目的事業 主管機關許可文件及其他相關文件。依上開規定即知僅以 土地謄本、地籍謄本及申請人之戶口名簿就得申請農業用 地作農業使用證明，而農業用地作農業使用證明僅得證明 系爭土地目前確實有實際供農業使用，但無法證明系爭土 地過去持續為農業使用且不間斷，被告表示據此就得申請 興建農舍，顯有違誤。被告表示曾委託建築師事務所辦理 申請農舍之事宜，並將提供相關文件，然卻僅提供農業用 地作農業使用證明，未能提供其他申請文件，顯見系爭土
地於申請時根本無法通過相關規定。
10、依嘉義市政府 103 年 10 月 3 日府建農字 0000000000 號函，其表示依據都市計畫法台灣省施行細則第 27 條第 16款，若為都市計畫保護區內之土地，曾有廢耕之情狀， 則視為停止使用，不符合都市計畫法台灣省施行細則第27 條第16款之規定，不得比照農業區有關規定及條件申請建 築農舍。原告於103年12月3日向行政院農業委員會林務局 農林航空測量所申請系爭土地於98年4月3日及100年10月 23日之空照圖，依此二張空照圖可知系爭土地於98年時已 無進行耕作，土地遍布雜草而無任何作物，為廢耕之土地 。又依嘉義市政府103年11月13日府都建字第0000000000 號函，其表示系爭土地並無休耕之資料，故系爭土地於98 年時已無進行耕作，且並無申請休耕之紀錄，係為已廢耕 之土地。依嘉義市政府103年10月3日府建農字0000000000 號函，視為停止使用，遂不符合都市計畫法台灣省施行細 則第27條第16款之規定，不得比照農業區申請興建農舍。 故依民法第246條及第179條，以及民法第359條及第259條 第2款，擇一請求。
（四）聲明：
1、被告等人應給付原告 6,000,000 元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 2、訴訟費用應由被告共同負擔。
3、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯則以：
（一）被告陳勝元部分：
1、系爭買賣契約於 101 年 9 月 15 日於諸羅山房屋仲介公 司簽立時，兩造並未對土地使用分區有特別約定，但原告 已由訴外人陳長春、陳銘志告知被告等系爭土地為保護區 ，可知原告於簽定系爭買賣契約時已知悉保護區一事，又 系爭買賣契約亦未明定系爭土地須能建屋使用。況且系爭 土地雖為保護區，並非物之瑕疵，而依都市計畫法台灣省 施行細則第 27 條第 16 款規定，系爭土地應可興建農舍 ，並可為權利移轉、交付使用，其所有權及使用並不存在 瑕疵，無給付不能之問題。依嘉義市東區農業用地作農業 使用證明書，系爭土地非廢耕地，可興建農舍。 2、原告早於 101 年 10 月中旬擬向銀行貸款時即知系爭土 地為保護區，有原告提出之存證信函可稽。又土地使用分 區係由承辦代書羅惠美於 101 年 9 月 18 日申請交付原 告，由此可知原告應於當日即知悉使用分區一事，而原告 仍於同年 9 月 27 日匯款，則原告遲至 103 年 5 月 7
日解約更顯無據，且不符民法第356條、第365條規定。 3、被告請訴外人陳銘志委由諸羅山仲介公司代理出售系爭土 地，故本件被告等之代理人應為諸羅山仲介公司。對於訴 外人陳銘志代理被告等人簽立系爭買賣契約一事並不否認 ，雖訴外人陳長春亦一同簽立系爭買賣契約書，然其並非 被告等之代理人。而訴外人陳銘志請訴外人陳長春代為處 理整地相關工程事宜，訴外人陳長春所代收 1,000,000 元即為整地費用一部分。
4、原告係自行前往系爭土地而發覺訴外人陳長春在監督整地 ，遂向其發問系爭土地係何人所有及是否要出售等疑問， 訴外人陳長春即帶原告夫妻至諸羅山仲介公司。 5、嘉義市政府於 101 年 12 月 19 日已核發可興建農舍之 證明，然原告均主張不能興建，被告認為原告主要目的乃 在於違約。另外，原告所提出之空照圖並不足以證明系爭 土地有長期廢耕之情形，且興建農舍僅係原告之動機，並 未成為契約內容。
（二）被告被告陳勝麒、陳勝華、陳勝堂未於言詞辯論期日到場 ，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。被告陳玉錦除於103 年7月2日到庭陳述外，未於其他言詞辯論期日到庭，亦未 提出書狀為任何聲明或陳述。
（三）聲明：1、原告之訴駁回。2、訴訟費用由原告負擔。3、 如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、不爭執事項及爭執事項
（一）不爭執事項
1、坐落於嘉義市○○段000○000地號之土地為被告共有。 2、被告委託訴外人陳銘志於101年9月15日與原告就系爭土地 簽定系爭買賣契約，約定原告應給付價金1千萬元，而被 告等人則應將系爭土地移轉於原告。
3、原告於101年9月15日給付現金10萬元於訴外人陳銘志，另 於101年9月27日匯款490萬元於訴外人陳銘志。 4、原告為了支付系爭土地之價款，於101年9月3日開立票號 Q0000000號金額100萬元之郵局支票與訴外人陳長春，並 已兌現。
5、 系爭土地乃為保護區內之土地，須依照依據都市計劃法台 灣省施行細則第27條之規定為使用。
（二）爭執事項：
原告請求被告給付600萬元有無理由？
四、本院之判斷
（一）原告主張依民法第246條及第179條請求返還價金，為無理 由，說明如下：
1、按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，民法第 246條第1項前段定有明文。所謂給付不能，有自始不能與 嗣後不能，主觀不能與客觀不能之分。其為自始客觀不能 者，法律行為當然無效；其為自始主觀、嗣後客觀或嗣後 主觀不能者，則生債務不履行之問題，二者之法律效果不 同。又自始客觀不能係指依社會通常觀念，債務人應為之 給付，因自然原因事實上無法提出，或因法律上原因使給 付標的不具融通性及與讓與性，無法成為合法給付內容， 致自始不能依債務本旨實現之謂。故「民法第246條之給 付不能，係指自始客觀不能而言。共有人中之一人，未經 其他共有人之同意，與他人訂立合建之債權契約，並非以 自始客觀不能之給付為契約之標的，難謂其契約無效。」 、「民法第246條第1項前段規定以不能之給付為契約標的 者，其契約無效。該項所稱之『不能之給付』者，係指自 始客觀不能而言，亦即依社會通常觀念，債務人應為之給 付，不能依債務本旨實現之意。如僅係主觀、暫時之不能 給付，自難謂其契約為無效。」、「民法第246條第1項前 段規定，以不能之給付為契約之標的者，其契約為無效， 所稱不能之給付，係指依社會通常觀念，債務人應為之給 付，自始不能依債務本旨實現之謂。」最高法院84年度台 上字第1308號、87年度台上字第281號、88年度台上字第2 023號民事判決可資參照。又依誠信及私法自治原則併考 量交易習慣，通說認為本條項所指給付不能應排除主觀不 能之情形，亦即僅限於自始客觀不能情形，其契約效力始 為無效。
2、查原告與被告簽訂系爭買賣契約，買受標的為被告所有之 系爭土地，兩造簽約時，法令上並無禁止兩造間交易系爭 土地情事存在，難認系爭買賣契約約定給付內容有自始客 觀不能給付情形。被告與原告簽訂出售系爭土地之系爭買 賣契約，並非以約定不能給付之內容為契約之標的，原告 主張系爭契約自始無效等語，委不可採。原告以此主張契 約自始無效，被告應返還原告600萬元繳付價金及利息云 云，於法無據，並無理由。
（二）原告主張依民法第354條、359條解除契約，並依民法第 259條第2項之規定，請求返還600萬元，亦無理由： 1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程 度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有 明文。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，
應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金 。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少 價金。民法第359條定有明文。又按當事人主張有利於己 之事實者，就其事實有舉證之責任；但法律別有規定，或 依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條亦 有明文，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真 實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚 有疵累，亦應駁回原告之請求；又請求履行債務之訴，除 被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告 就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後 ，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任 分擔之原則（最高法院17年上字第917號、43年台上字第 377號判例要旨參照）。
2、原告主張陳銘志、陳長春與原告有口頭約定簽訂系爭買賣 契約是為了興建農舍，並提出陳長春、原告、原告之配偶 陳秀蓉、陳秀蓉之弟陳在珍、諸羅山房屋仲介公司總經理 賴建龍、諸羅山房至仲介公司員工侯秀珍、羅惠美代書等 人，於101年10月24日，在諸羅山房屋仲介公司之談話錄 音譯文內容為證（本院卷第68頁以下）。被告陳勝元對於 該錄音紀錄及譯文內容之形式真實性、在場之人員及在場 人員有說如譯文所載之內容等情均不爭執，惟否認有口頭 約定簽立系爭買賣契約是為了讓原告可以興建農舍。經查 ：101年10月24日之錄音內容，是原告於系爭買賣契約簽 立後，與陳長春等人之對話內容：
（2：20）原告：你說你去申請農業農用土地使用證明下 來，如果我們還要蓋，就要再等兩年，對不對？ （2：54）侯秀珍：這是說合法的，如果是指置材室的話 ，建築師也可以幫你送。
（2：54）陳長春：這個證明要先下來，這個範圍我跟你 保證，我有去請教議員，他說這條要先請通過
下來，才可以用農地農用證明去申請其他，這
個我都有幫你的。
（3：43）陳在珍：陳桑，對不起，請問一下，如果這個 農地農用證明下來了，農業設施可以蓋了，兩
年後要改農舍，可以蓋嗎？
（3：43）陳長春：那個，可不可以，你要問專業的，應 該，這個農地蓋了農業設施後有電有水，如果
要再蓋農舍，因為有銀行貸款，銀行也會來查
。
（3：57）陳長春：所以這個階段，證明請出來了，我會
再帶你去找建築師，他也是專門在幫人家請建
農舍的，那個所有文化路底，皇天宮附近，7千 多坪也都是我蓋的，這個，如果我沒有門路，
別人也沒有辦法的，這個部分你聽聽看，我沒
有要跟你消訂，因為你不懂，你只是因為故鄉
在這裡，有一塊地，要回來蓋要回來住，我要
幫你完成，這是你的心願，我的目標，我沒有
要吃你…。
（5：40）陳長春：蓋農舍要等兩年，…這個農業農用證 明較簡單，我會透過關係去請出來，用出來，
你就可以直接去申請置材室，還是農業設施，
都沒有限制，就可以馬上辦。
（7：13）陳長春：你們講，有什麼問題，都可以跟賴的 講，有什麼不滿意都可以說，你們不用打電話
給阿勉（指陳銘志），他說不好意思，不好意
思看到你。
（7：20）陳長春：阿勉是老實人，他什麼都不懂，你有 問題打電話給他公司（諸羅山房屋仲介）…。
（7：33）陳長春：我都會幫你處理的很好，…。 （9：36）原告：我再問一下，這塊地如果農業農用證明 下來了，兩年後，可以蓋合法農舍嗎？
原告之配偶：陳先生，上次羅代書給我們資料
前，說農業農用證明已經下來了。
陳長春：沒有。
侯秀珍：那是農業使用。
陳長春：這兩種是不一樣的。
（10：10）賴建龍：其實這塊地，在農業法規裡面是都可 以蓋的，你也知道，在之前填土時，那個軍方
的張小姐去告，說這塊地在整地時有挖到他們
的地，…是政府才來看…說這塊地是廢耕，已
沒報休耕，在農發條例裡就不符合農業設施…
。
（11：43）賴建龍：正常，我們買下農地後，要兩年，農 發條例，這2年都要有耕作，有耕作後才可以
去申請蓋農舍。
（12：08）陳長春：那張有拿給你們看嗎？那個保護區， 他也沒說可以蓋或不可以蓋，…所以以後你們
也不用過慮這個，…我也是常處理嘉義農地的
，也算是農地達人，…這塊地算是較特殊的，
所以我們就特殊的處理…。
（13：07）賴建龍：我總歸一下，這塊地一樣過戶給你們 ，申請農業設施證明下來後，再用你們的名字
去申請。
原告之配偶：查資料，用舊地主較易申請。
（14：42）原告：對，我現在要問的是，我剛剛一直在堅 持的是，這塊地如果現在去申請農業使用可以
時，我2年後要再來蓋農舍，可以嗎？
陳長春/賴建龍：可以，農業設施若通過，2年 後就可以蓋農舍，沒問題…。
（16：20）原告：我們和阿勉是遠房親戚，他爸爸和我爸 爸都認識…。
（18：10）原告：如果你現在只是給我這塊地農業農用的 證明，只是這樣的證明，那後面的程序，我不
知道，用你剛剛講的，用那個證明以後去蓋合
法的？
（18：30）陳長春：可以…只要現在證明下來，以後就可 以蓋。
賴建龍：要叫建築師申請。
原告：我的意思是，這一定就可以嗎？
（19：12）原告：我還是擔心…，所以行文到市政府詢問