屬中，兩造於96年10月8 日共同前往系爭P6建物會勘，被 告當場主張系爭P6建物仍有多處滲水及裂縫，原告等則主 張系爭建物目前無漏水瑕疵存在。
５、97年10月31日原告等發函要求被告提供貸款資料，並辦理 貸款給付另外665 萬元之買賣價金，惟被告於97年11月11 日回函表示行使瑕疵擔保請求權，要求減少價金為525萬 元，並僅同意核貸525萬元，惟為原告等拒絕。（二）爭執事項：
１、本件系爭P6建物目前有無「不明原因多處漏水」等瑕疵存 在？亦即此部分瑕疵是否已修補完成？
２、被告得否在系爭P6房地交屋前（即危險移轉前），以原告 等未提出無瑕疵物或擔保除去該瑕疵為由，拒絕給付相當 價金？
３、原告等於97年12月29日及98年6月5日以被告違約拒絕給付 買賣價金為由，主張解除契約，並請求將系爭P6建物及土 地所有權返還登記予原告等，有無理由？
四、本院的心證之理由：
（一）本件系爭P6建物目前有無「不明原因多處漏水」等瑕疵存 在？亦即此部分瑕疵是否已修補完成？
１、按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念 ，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質 而不具備者，即為物有瑕疵，最高法院94年度台上字第11 12號判決可資參照。衡諸一般民眾購買房屋通常係供作日 常居住使用，且大抵上必須支出數百萬元乃至上千萬元之 高額價金，核屬重大且昂貴之交易，是出賣人所提供之房 屋，自須符合適於居住之安全與品質，倘若發生嚴重之滲 、漏水情形，勢必造成日常生活之困擾，自屬一般人難以 接受之居住品質，當認應屬物之瑕疵。
２、原告等雖主張兩造簽訂買賣契約後，被告曾於95年6 月22 日前往系爭P6建物驗收並了解屋況，迄自95年10月13日兩 造至嘉義縣政府消保官處調解時，當時兩造已確認系爭P6 建物僅存會議決議之「漏水等瑕疵」，而原告主張就「95 年10月13日調解會議所確認之瑕疵」，已經修復完成，被 告自不得拒絕給付價金云云，惟為被告所否認，並抗辯系 爭P6建物尚有滲、漏水等嚴重瑕疵存在等語。經查，系爭 P6建物經本院另案96年度重訴字第59號事件送請臺灣省建 築師公會嘉義縣市辦事處鑑定結果，認為：「（系爭P6建 物）防水施工不良致影響建築物防水品質，須重做（窗框 、牆面、屋頂及露台）防水」、「雨水管路與冷氣排水未 分流，導致大雨時雨水宣洩不及倒灌入室內，須重新施作
」、「污水水管應施作水彎」、「信箱、電鈴、電器箱施 作不當，下雨會進水，應補作防水處理」、「管線施作不 良致空氣進入管線中，導致馬達空轉應重新接管修復」、 「將拋光石英磚證物送商檢局檢驗，結果不符合CNS 標準 之規定，應以符合CNS 標準之產品重新施作」等情，有該 辦事處99年3月5日台建師嘉（鑑）字第97002 號函附之鑑 定報告書影本1 件在卷可參，顯見本件系爭P6建物存在諸 多滲、漏水之瑕疵，且範圍廣及屋頂、牆面、窗框與露台 等處，其影響居住品質不可謂不嚴重，是被告抗辯系爭P6 建物尚存在諸多滲、漏水等瑕疵乙情，堪值採信，反觀原 告等主張系爭P6建物瑕疵均已修補完畢，目前已無瑕疵存 在各節，委無足採。
３、至於原告等再舉證人即宏志水電工程行負責人丁○○為證 ，主張原告等已修補系爭P6建物之漏水瑕疵云云，惟經本 院依聲請傳喚證人丁○○到庭作證結果，固證稱：「（系 爭建物的修補漏水部分都已經完畢了嗎? ）已經修補完畢 ，並經過試水」等語（詳本院99年4 月15日言詞辯論筆錄 ），嗣經進一步質以為何系爭P6建物經鑑定結果仍存在滲 、漏水情形，復補稱：「我是負責水管有無漏水，至於建 物的結構及防水不是我可以瞭解的，也不是我承包的範圍 ，我只負責施工水電的部分」等語（詳同上言詞辯論筆錄 ），由是以觀，顯見證人丁○○僅係受原告之託前往處理 系爭P6建物之水管漏水瑕疵，惟並未觸及建物結構及防水 問題甚明，是證人丁○○之證言尚不足以推翻臺灣省建築 師公會嘉義縣市辦事處指明系爭P6建物尚存在滲、漏水瑕 疵之鑑定結果，從而原告等再請求傳喚實際前往系爭P6建 物施工之宏志水電工程行員工「義雄」到庭作證，對該建 物是否尚存瑕疵乙事並無釐清效果，核無必要，爰不予准 許。
（二）被告得否在系爭P6房地交屋前（即危險移轉前），以原告 等未提出無瑕疵物或擔保除去該瑕疵為由，拒絕給付相當 價金？
１、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程 度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項固定 有明文；惟出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所 保證之品質，亦為出賣人應負之義務，此觀同法第354 條 第2 項之規定，亦可明瞭。從而，我國實務見解一向認為 ：「民法第354 條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危
險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務， 買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣， 依法律規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出 賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行 使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法 律關係趨於複雜，損及買受人之權益」、「在特定物之買 賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之 瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時 ，應解為買受人得拒絕給付相當之價金」，此觀之最高法 院89年度台上字第1085號、91年度台上字第1315號判決意 旨即明。質言之，倘若符合買賣標的之特定物於危險移轉 前，已有明顯之瑕疵存在，而該物之瑕疵不能修補，或雖 能修補而出賣人表示不願為之者，則應解為買受人在危險 移轉前即得行使瑕疵擔保請求權，並拒付相當之價金。 ２、原告等雖主張依民法第354 條之規定，物之瑕疵擔保請求 權必須於危險移轉後（即標的物交付後）始能主張，而本 件系爭P6房地未危險移轉（未交屋），被告不得主張減少 買賣價金云云。惟查，系爭P6建物因存在前述諸多滲、漏 水等瑕疵，故被告乃於95年10月13日、96年5 月24日及96 年6 月15日，多次向嘉義縣政府消保官及嘉義縣義竹鄉調 解委員會聲請調解，此有調解會會議紀錄影本3 份在卷可 參，被告亦曾於96年4 月4日、96年4月19日及96年5月8日 ，多次發函給原告表示系爭P6建物存在滲、漏水等瑕疵， 此有郵局存證信函影本3 件附卷可佐，復參以上開臺灣省 建築師公會嘉義縣市辦事處之鑑定結果，亦確認系爭P6建 物尚存有滲、漏水等瑕疵，足認系爭P6建物在危險移轉前 ，確實已存在明顯之瑕疵甚明；至於原告等再主張並未拒 絕修補瑕疵，故被告仍不得於危險移轉前主張瑕疵擔保請 求權云云，惟觀諸原告等於96年4 月26日寄發給被告之存 證信函中，已明確表示：「日前屋況實為局部滲水而非漏 水，且非孫君所指稱『遍及各樓層』，此為不實之指控， 另該部分亦完全修復完成」等語，此有郵局存證信函影本 1 件在卷可佐，足見原告等已明確向被告表示系爭P6建物 已無瑕疵存在，則原告等既否認瑕疵之存在，當屬無繼續 修補瑕疵之意甚明；況原告訴訟代理人於本院亦當庭表明 ：「（本件原告主張目前系爭建物所有瑕疵是否均已修補 完畢?本件系爭建物是否已經完全沒有漏水的情況?）是的 ，系爭建物的瑕疵均已修補完畢」、「原告主張當時已經 沒有任何瑕疵」等語（詳本院99年1 月21日言詞辯論筆錄 ），由是以觀，原告等從本件起訴之前，迄至訴訟進行中
，始終均堅持瑕疵業已修補完畢，系爭P6建物目前已無瑕 疵存在，自屬無繼續修補瑕疵之意，從而被告主張系爭P6 建物於危險移轉前，即有明顯之瑕疵存在，且原告等拒絕 修補瑕疵等語，堪值採信，是依前揭判決所示意旨，被告 自得於系爭P6建物交屋前（即危險移轉前）行使瑕疵擔保 請求權，並得拒絕給付相當之價金甚明。
３、原告等另主張依據系爭買賣契約第14條第2 項約定：「交 屋時，甲方（被告）應繳清本契約所有之應付款項及費用 」，及貸款協議書第3 條約定：「乙方（原告）於所有權 移轉完畢即可依本附件第1 條之委託之約定，乙方逕向貸 款機構辦妥撥款，甲方（被告）應即依與貸款機構之約定 ，按期攤還本息並同意絕不以交屋完成前拒絕撥款為藉口 ，而對本買賣房屋故為有所瑕疵之主張」等內容，屬於兩 造依民法第366 條約定限制被告物之瑕疵擔保請求權行使 之特約云云。惟查，上開約款內容載明為：「（被告）同 意絕不以交屋完成前拒絕撥款為藉口，而對本買賣房屋故 為有所瑕疵之主張」等語，僅言明被告不得「故為」（即 無正當理由）房屋有所瑕疵之主張，然並非被告不得為物 之瑕疵之主張，自與民法第366 條所定以特約免除或限制 出賣人關於物之瑕疵擔保義務有別；至於上開約款雖言明 原告等將系爭P6房地所有權移轉完畢，被告即應同意貸款 機構撥款，然此約定僅屬雙方就系爭P6房地過戶及付款時 程之合意，惟並不妨害被告上開瑕疵擔保請求權及拒付相 當價金權利之行使，蓋因本件兩造簽訂系爭P6房地之買賣 契約，本互負有給付之義務，而原告等須交付無瑕疵之物 ，與被告須交付買賣價金，應同屬有對待關係之主給付義 務，是在系爭P6建物已有明顯瑕疵存在之情形下，被告就 原告等之主給付義務履行已發生疑義，自得依民法第264 條行使同時履行抗辯權，是原告等上開主張亦不足採。 ４、原告等又主張系爭P6建物經鑑定結果，修補瑕疵所需費用 最多才40餘萬元，縱認被告於本院96年度重訴字第59號事 件，其所請求減少150 萬元價金之主張全部勝訴，然被告 當時向臺灣銀行告知保留高達250 萬元價款不撥款，兩者 差距達100萬元，甚至200萬元，此等超額拒絕撥款，亦屬 違約云云。查，本件被告並非拒絕給付全部買賣價金，而 係請求減少150萬元價金，並主張額外保留100萬元價款暫 不支付，留待系爭P6建物瑕疵全部修補完畢，再計算各項 損害賠償金額後，多退少補，此有被告96年4 月19日寄發 給原告等之存證信函可參，且為兩造所不爭執，基此，本 件應續予審究者即為：被告主張保留250 萬元價款暫不支
付，是否與系爭P6建物之瑕疵相當? 經查，系爭P6建物買 賣總價高達950萬元，此有兩造所簽訂房屋買賣契約書1份 在卷可憑，參之被告僅係一般購買房屋之消費者，並不若 建商或專業人員具有建築、結構、土木等相關專業知識， 是被告在發現系爭P6建物有窗框、牆面、屋頂及露台等處 滲、漏水，及雨水管路與冷氣排水未分流與信箱、電鈴、 電器箱施作不當，下雨會進水，暨拋光石英磚凸起不合規 格等諸多瑕疵存在時，本難在第一時間精確預估該等瑕疵 之修復費用為何，甚至是否尚有其他未曾發現之瑕疵存在 ，從而被告在未經鑑定之前，依據向相關人士詢價之結果 ，主張減少價金150萬元，以及額外保留100萬元價款留待 日後計算各項損害賠償金額後，再多退少補，本院認為尚 屬相當，且可認被告並無刻意不履行價金給付義務之意， 從而原告徒憑鑑定結果主張系爭P6建物瑕疵修補費用僅須 40餘萬元，而指稱被告保留超額之250 萬元價金不給付屬 於違約行為云云，自不足採。
５、原告等復主張依民法第365 條規定，買受人因物有瑕疵， 而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於 買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交 付時起經過5年而消滅，而本件被告乃於「95年6月22日」 初驗時提出滲、漏水之情形，遲至96年4月4日被告以嘉義 中山路郵局248 號存證信函告知因系爭P6房地瑕疵減少價 金100萬元，明顯已超過民法第365條第1項所定6個月之時 效云云。惟查，民法第365 條所定瑕疵擔保請求權行使時 效之起算時點，係於買受人依民法第356條規定為通知後6 個月，然依民法第356 條之規定內容為：「買受人應按物 之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物；如發見有應 由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人」，由此 觀之，顯見前提必須有買受人受領買賣標的物之事實，始 有將瑕疵通知出賣人可言，本件原告等自承系爭P6房地尚 未交屋，目前仍在原告等占有使用中（詳本院98年11月12 日言詞辯論筆錄），則被告既尚未受領系爭P6房地之交付 ，則依民法第365 條所定瑕疵擔保請求權行使時效自亦未 開始起算，是原告等此等時效之主張，亦不足採。（三）原告等於97年12月29日及98年6月5日以被告違約拒絕給付 買賣價金為由，主張解除契約，並請求將系爭P6建物及土 地所有權返還登記予原告等，有無理由？
查本件在系爭P6建物在交屋（危險移轉）之前，已有明顯 之瑕疵存在，且被告曾將此事實告知原告等，惟原告等主 張系爭P6建物之瑕疵業已修補完畢，目前已無瑕疵存在等
情，均已如前述，則原告等自屬拒絕繼續修補瑕疵，且可 推知原告等有不願修補瑕疵之意思甚明，從而依前揭最高 法院89年度台上字第1085號、91年度台上字第1315號判決 意旨，應認在系爭P6建物交屋之前，被告即得行使瑕疵擔 保請求權並拒絕給付相當之價金。準此，被告拒絕給付相 當之價金既為合法權利之行使，則原告等於97年12月29日 及98年6月5日以被告違約拒絕給付買賣價金為由，主張解 除契約，並請求將系爭P6建物及土地所有權返還登記予原 告等，自屬無理由，不應准許。
五、綜上所述，本件原告等以被告違約不給付買賣價金為由，主 張已於97年12月29日及98年6月5日合法解除兩造間買賣契約 ，並請求將系爭P6建物及土地所有權返還登記予原告等主張 ，經本院調查結果，因認與客觀事實不符，難認有理由，應 予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉 證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。七、據上論結：本件原告等之訴均為無理由，依民事訴訟第78條 規定，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 4 月 29 日
民一庭法 官 周俞宏
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 4 月 29 日
書記官 劉怡欣
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網