之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響 。民法第七百五十九條之一定有明文。另違章建築物雖為地 政機關所不許登記，尚非不得以之為交易之標的，原建築人 出賣該建築物時，依一般規則，既仍負有交付其物於買受人 之義務。又違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為 不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定 ，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人 。本件系爭房地已由被上訴人與陳國華訂立系爭買賣契約書 ，系爭土地已於一百零一年六月十二日登記被上訴人為所有 權人，系爭房屋之納稅義務人於同年六月十一日申請變更為 被上訴人，並由被上訴人繳納房屋稅，復於一百零二年七月 二十六日就系爭房屋與上訴人訂立系爭房屋租賃契約，均為 兩造不爭之事實，再徵之，如系爭房地果係屬上訴人所有， 而借名登記予被上訴人，則上訴人為所有人，自得使用系爭 房屋，其焉有就系爭房屋與被上訴人於一百零二年七月二十 六日訂立系爭租賃契約書之必要？綜上，上訴人借名登記之 抗辯並無證據足認為真，不足採信。則被上訴人主張其為系 爭土地所有權人及為系爭房屋事實上處分權人一節，應屬可 採。
㈢被上訴人主張其與上訴人就系爭房屋於上揭時間簽定系爭房 屋租賃契約，惟上訴人自一百零二年八月一日起拒付租金及 押金，未給付租金已達二期以上，經被上訴人以存證信函催 告仍未履行，業由被上訴人再以存證信函終止租約等情，已 據被上訴人提出房屋租賃契約書一份、存證信函、郵件回執 各二份等為證，上訴人固對上情不爭執，惟辯稱兩造間並無 實際租賃關係等語。經查：
⒈依系爭房屋租賃契約之記載，兩造於一百零二年七月二十六 日簽立房屋租賃契約書，由被上訴人將系爭房屋出租予上訴 人，租賃期間自一百零二年八月一日起至一百零四年七月三 十一日止，租金為每月一萬八千元，應於每月一日以現金支 付，保證金為一萬六千元。上訴人確有占用系爭房屋使用， 自一百零二年八月一日起未給付租金及押金予被上訴人，被 上訴人於一百零二年十月二十一日以臺中民權郵局第二五四 ０號存證信函催告，上訴人仍未給付，被上訴人於一百零二 年十一月十五日以臺中法院郵局第三二七七號存證信函終止 兩造間之租賃契約，上訴人於同年月十八日收受之事實，有 被上訴人所提房屋租賃契約書一份、存證信函及郵件回執各 二份附於原審卷足佐（原審卷第七頁至一七頁參照），上訴 人對上開文書之真正亦不爭執，堪認為真實。
⒉上訴人持系爭房屋租賃契約向經濟部中部辦公室申報備查，
另揆諸上訴人董事會亦決議將上訴人之公司地址遷移至系爭 房地，益徵兩造間就系爭房屋確有租賃關係存在，否則即無 將系爭房屋租賃契約書呈報主管機關備查之必要，堪認兩造 就系爭房屋確有租賃關係無訛。又公司地址之遷移登記本毋 須提供租賃契約，此有股份有限公司應附送書表一覽表在卷 可佐（本院卷第九五頁參照），準此，上訴人辯稱系爭房屋 租賃契約僅為遷址設籍而用乙節，與法令規定及上訴人一百 零二年八月二十五日董事會議事錄之記載及實際已在該地租 賃營業之事實尚有不符，難認可採。
⒊又上訴人辯稱如系爭房屋係被上訴人所購買，則何以一百零 二年七月二十六日訂立系爭房屋租賃契約之前，未向上訴人 請求給付租、押金？惟本件兩造係於一百零二年七月二十六 日訂立系爭房屋租賃契約，則被上訴人依據兩造間所訂立之 租賃契約，請求上訴人自一百零二年八月一日起應給付被上 訴人租金及押金，乃屬常情，且於法尚無不合，上訴人此部 分所辯，自非可採；另上訴人辯稱被上訴人於買賣當時，身 兼上訴人公司之負責人及會計，豈有不向上訴人要求給付租 、押金之理等語，然被上訴人與上訴人法定代理人施憲廷， 原有實質之夫妻關係，且被上訴人於當時復為上訴人公司法 定代理人兼會計等情，為兩造所不爭執，則於租賃之前或因 基於無償使用借貸或其他法律關係同意交付系爭房屋予上訴 人使用，則被上訴人當時未請求上訴人給付租金或其他費用 ，尚不足執為兩造間就系爭房屋並無租賃關係存在之有利認 定。
⒋按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約。民法第四百二十一條第一項定有明文 。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月 之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期 開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約 。民法第四百四十條第一項及第二項定有明文。本件被上訴 人在上訴人遲付租金之總額已達二個月以上時，於一百零二 年十月二十一日以臺中民權郵局第二五四０號存證信函催告 上人給付，上訴人迄未給付，被上訴人方於一百零二年十一 月十五日以臺中法院郵局第三二七七號存證信函終止兩造間 之租賃契約，已如前述，則被上訴人所為，乃屬依民法租賃 規定之行為，上訴人辯稱被上訴人寄發存證信函時間為一百 零二年十月二十一日，可知係被上訴人離開上訴人公司後心 生不滿所為之不實指控等等所辯，係屬推測之詞，且無證據
足證為真，亦不足採。
㈣按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。又占有人，其 占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請 求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害。 為民法第四百五十五條前段、第九百六十二條所明定。又租 約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租 賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之 作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院 七十五年臺上字第八０一號判例參照）。經查： ⒈上訴人自一百零二年八月一日起並未按月給付租金，押金亦 未依約給付，被上訴人於上訴人積欠租金已達二個月後，以 上開存證信函催告上訴人給付租金，上訴人於期限內不為給 付，被上訴人乃再以存證信函終止租賃契約，已詳如上述， 本件兩造間就系爭房屋租賃契約，既經被上訴人依法終止， 上訴人自應依民法第四百五十五條前段之規定，將租賃物返 還被上訴人。且上訴人復未能舉證證明其於租約終止後繼續 占有使用系爭房屋，有何合法權源，則被上訴人主張上訴人 於租賃契約合法終止後，仍占用系爭房屋，係屬無權占有等 語，應為可採。又系爭房屋係屬未辦保存登記之房屋，違章 建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之 讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人 已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人，已如前述，是 被上訴人為系爭房屋之占有人。上訴人於租賃終止後，仍繼 續占有使用，而無合法占用權源，為無權占有，且妨害被上 訴人之占有，依上開說明，被上訴人前開租賃關係之租賃物 返還請求權及占有人返還請求權，請求上訴人騰空返還系爭 房屋，洵屬有據。
⒉兩造就系爭房屋租賃契約於一百零二年十一月十九日終止， 上訴人自一百零二年八月一日起即未給付租金，則被上訴人 請求上訴人給付一百零二年八月一日起至一百零二年十一月 十八日止之租金，亦為有理。依兩造約定之租金為每月一萬 八千元計算，則被上訴人得請求上開租賃期間之租金為六萬 四八百元【計算式：18,000×（3＋18/30）＝64,800】。 ⒊另系爭房屋租賃契約第六條第二項記載：「乙方（即上訴人 ）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金新台 幣壹萬元整，如訴訟時，其訴訟費用、律師費用一切歸乙方 負責。」等情，而本件系爭房屋租賃契約係因上訴人未依約 給付租金，已達二個月以上，經被上訴人催告而仍未給付， 被上訴人已合法終止租約，業如上述，從而，被上訴人依系 爭房屋租賃契約書第六條第二項之約定，請求上訴人給付違
約金一萬元，洵屬正當。
⒋末按租約於租期屆滿時，即當然消滅。除當事人另有新的租 賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用 原租賃物，仍為無權占有之法律關係（最高法院九十三年度 臺上字第九八六號判決意旨參照）。又按無法律上原因而受 利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因， 而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。 故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有 他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念 （最高法院六十一年臺上字第一六九五號判例參照）。本件 兩造間就系爭房屋之租約已於一百零二年十一月十九日終止 ，上訴人即有返還系爭房屋之義務，上訴人迄今未遷讓交還 系爭房屋，仍無權占用系爭房屋，獲有相當於租金之不當得 利，致被上訴人受有無法使用收益系爭房屋之損害。參諸兩 造原定租賃系爭房屋之租金每月一萬八千元一節，則被上訴 人主張上訴人無權占有系爭房屋，受有相當於每月租金數額 之不當得利一萬八千元等語，應屬可採。從而，被上訴人請 求上訴人自終止系爭房屋租賃契約之一百零二年十一月十九 日起至返還系爭房屋之日止，應於每月十九日給付被上訴人 相當於租金之不當得利一萬八千元及法定遲延利息，為有理 由。
七、綜上所述，被上訴人基於租賃契約、租賃物返還請求權、占 有人返還請求權及不當得利法律關係，請求上訴人遷讓交還 系爭房屋，並給付被上訴人七萬四千八百元及自起訴狀繕本 送達翌日即一百零三年一月二十三日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息；暨自一百零二年十一月十九日起至返 還系爭房屋之日止，於每月十九日給付被上訴人一萬八千元 ，及自應給付之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息之範圍，為有理由，應予准許（逾此範圍部分，於法無 據）。原審就被上訴人上開請求為上訴人敗訴之判決，並適 用民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款規定，依職權宣 告假執行，並准上訴人供相當擔保後，得免為假執行，經核 於法並無違誤，上訴意旨仍執前詞，指摘原判決不當，求予 廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六 條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決 如主文。
中 華 民 國 104 年 8 月 12 日
民事第二庭 審判長 法 官 徐奇川
法 官 洪儀芳
法 官 林奕宏
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 8 月 14 日
書記官 黃婉淑
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