都市計畫法
臺北高等行政法院(行政),訴字,108年度,1059號
TPBA,108,訴,1059,20200227,1

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臺北高等行政法院判決
108年度訴字第1059號
109年2月13日辯論終結
原 告 林柏谷

被 告 臺北市政府都市發展局

代 表 人 黃景茂(局長)
訴訟代理人 汪海淙
 何嘉福
 施珮瑩
上列當事人間都市計畫法事件,原告不服臺北市政府中華民國10
8年4月26日府訴二字第1086102007號訴願決定,提起行政訴訟,
本院判決如下:
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
  事實及理由
一、事實概要:
緣原告所有之臺北市○○區○○○路00號0樓之0建築物(以 下稱為系爭建築物),領有96使字第0518號使用執照,位於 都市計畫商業區。嗣被告查得系爭建築物仍按住家用稅率課 徵房屋稅,審認原告違規使用系爭建築物作為住宅,違反系 爭建築物所在土地使用分區之都市計畫規定,依都市計畫法 第79條第1項前段及臺北市中山區大彎北段商業區及娛樂區 作住宅使用違反都市計畫法第79條第1項裁處作業原則(以 下稱為大彎北段作業原則)等規定,以民國107年12月7日北 市都築字第10760614371號裁處書(以下稱為原處分)處原 告新臺幣(下同)6萬元罰鍰,並限於文到次日起9個月內停 止違規使用。原告不服,提起訴願,經決定駁回後,遂提起 本件行政訴訟。
二、本件原告主張:
㈠原處分違反信賴保護原則:
⒈按大法官釋字第717號、525號解釋意旨,並按行政程序法 第8條,人民對依法規而取得之有利法律地位或可合理預 期取得之利益,於客觀上有表現其信賴之事實,而非純為 願望或期待,並具有值得保護之價值者,其信賴之利益即 應加以保護。
⒉查原告購買系爭建築物之土地權狀、建物權狀、土地謄本 、建物謄本上,均無記載不得作為住宅使用之類似文字,



而依據81年5月19日府工都字第81030112號「配合基隆河 (中山橋至成美橋段)整治計畫擬(修)訂主要計畫案」 ,內文亦等無不得做住宅使用之文字限制,原告理解系爭 建築物可作為正常住家使用並信賴相關應遵循之法律意旨 ,自值保護。
⒊次查,原告實係因臺北市政府稅捐稽徵處之行政指導,從 而申請變更為住家用稅率,非原告本即計畫要申請變更。 且臺北市政府稅捐稽徵處不但未告知系爭建築物有不得作 為住宅使用之特別限制,甚至積極地同意原告依法變更, 此皆屬於使人民信賴之國家行為,自屬信賴基礎無疑。 ⒋然查,臺北市政府竟一方面藉由稅捐稽徵處審定系爭建築 物可合法申請住家用稅率,另一方面卻又藉由被告局處認 定系爭建築物所在區域不得作為住宅使用為由,恣意開罰 。被告無視其先前數次成為信賴基礎之行為,違反誠信原 則及禁反言原則。
⒌此外,信賴保護原則並不限於授益行政處分之撤銷或廢止 、行政法規之廢止或變更之情形,凡攸關憲法上人民權利 之保障,公權力行使涉及人民信賴利益而有保護之必要者 ,皆有適用。從而訴願決定書稱「非屬授益行政處分之撤 銷或廢止、行政法規之廢止或變更,無信賴保護原則之適 用」云云,毫無可採。
㈡原處分違反法律不溯及既往原則:
⒈按大法官釋字第574號解釋理由書意旨,除非新法規所規 範之法律關係,跨越新、舊法規施行時期,而構成要件事 實於新法規生效施行後始完全實現者,始應適用新法規, 原則上,新訂之公告法規不得適用於該公告生效前業已終 結之事實或法律關係。基此,新法生效前已終結之事實或 法律關係,即無容任新法得溯及適用之餘地。縱使法律有 溯及適用之特別規定者,仍應考量人民權利之維護、法秩 序之安定及信賴保護原則之遵守。
⒉查原處分所據之法令依據為105年11月9日公告實施之「修 訂臺北市『基隆河(中山橋至成美橋段)附近地區土地使 用分區與都市設計管制要點』(北段地區)商業區、娛樂 區規定計畫案」(以下稱為105年計畫案)、臺北市政府 106年10月5日發布之大彎北段作業原則、臺北市政府104 年4月29日府都築字第10433041900號(以下稱為104年4月 29日公告)公告之都市計畫法第79條等。然系爭建築物買 賣時點落於105年之前,前揭法令規範皆屬新法規範,且 原告申請變更為住家用稅率之事實係於上開新法規範制訂 前早已終結者。依前揭大法官解釋意旨,自有禁止法律溯



及既往原則之適用。被告以該等法令規範作為裁罰理由與 法令依據,有違法律不溯及既往原則。
㈢原處分違反誠信原則、行政自我拘束原則、有利及不利事項 一體注意原則、明確性原則等:
⒈按行政程序法第4條,行政權力之行使必須依據法律之規 範為之。次按行政程序法第9條、第36條、第43條,認定 事實應依證據,無證據尚不得以擬制方式推測事實,且行 政機關本應依職權調查證據以證明違規事實之存在,始能 據以作成不利處分,而受處分人並無證明自己無違規事實 存在之責任,因而尚不能以其未提出對自己有利之資料, 即推定其違規事實存在。
⒉根據都市計畫法第1條及都市計畫書圖製作要點第2條可知 ,都市計畫書是公部門辦理都市計畫擬定及變更時,呈報 上級機關所檢附的資料。一般民眾購買不動產時,並無法 充分了解都市計畫內容之義務與規定,只能參考臺北市土 地使用分區管制規則,概略了解所在土地使用分區之規定 。從而原告根本無法得知大彎北段有不得做住宅使用之特 別限制,況且,若為一般商業區,亦並無不得做住宅使用 之特別限制。事實上,被告為準備開罰,遲至106年9月7 日始於系爭建築物使用執照上加註不得作為住宅使用之字 樣,107年6月26日才公布大彎北段執照查詢專區,並製作 大彎北段土地使用分區不得做住宅使用告知單,於此之前 ,關於大彎北段商業區之資訊均未完整揭露,亦未充分告 知民眾。
⒊次查,按行政罰法第5條,採實體從舊、裁罰從輕原則。 復依據都市計畫法第79條,並無裁罰級距之差別。被告擅 以級距劃分裁罰金額,並以較高金額裁罰原告,亦屬違法 等情。並聲明求為判決:①訴願決定及原處分均撤銷。② 訴訟費用由被告負擔。
三、被告則以:
㈠原處分依都市計畫法第79條第1項裁處,並無違法: ⒈按都市計畫法第4條、第21條第1項、第22條第1項第4款、 第23條、第32條、第79條第1項前段,次按大彎北段作業 原則第2點、第3點、第5點等,對於違規住宅使用情形, 均分別有相關明文。次按104年4月29日公告略以:「『都 市計畫法第79條』有關本府權限,委任本府都市發展局辦 理,以該局名義行之。」。是以,被告有權做成原處分。 ⒉查系爭建築物坐落土地為臺北市○○區○○段00○0○號土 地,係位於街廓編號A6區。次查,依臺北市政府83年6月1 日公告之「擬定基隆河(中山橋至成美橋段)附近地區細



部計畫暨配合修訂主要計畫案」(以下稱為83年計畫案) ,明定街廓編號A6區係供一般商業使用,而非供住宅使用 ,且亦無容許獨立、雙併住宅或多戶住宅之使用。故系爭 建築物確實不得供住宅使用。
⒊又臺北市政府92年1月7日公告之「修訂臺北市基隆河(中 山橋至成美橋段)附近地區細部計畫暨配合修訂主要計畫 案內『基隆河(中山橋至成美橋段)附近地區土地使用分 區與都市設計管制要點』案」(以下稱為92年計畫案), 明定街廓編號A3-A13之商業區(供一般商業使用),以地 區性之商業、一般零售服務業及辦公空間之使用為主,不 准許住宅使用外,街廓編號A3-A11之商業區(供一般商業 使用)比照臺北市土地使用分區管制規則第三種商業區之 使用組別。另105年計畫案亦維持92年計畫案。又系爭建 築物所坐落之都市計畫使用分區圖分區說明,亦已記載「 商業區(供一般商業使用,不得作住宅使用)」。 ⒋系爭建築物確不得作為住宅使用,原告將其作為住宅使用 ,違反臺北市政府依都市計畫法第21條發布之83年計畫案 及92年計畫案所定土地使用分區之管制,而有都市計畫範 圍內建築物之使用,違反直轄市政府依都市計畫法所發布 命令之情形,被告依都市計畫法第79條第1項前段及大彎 北段作業原則之規定作成原處分,並無違法。
㈡原處分無違反信賴保護原則:
⒈按司法院大法官釋字第525號解釋略以:「…公權力行使 涉及人民信賴利益而有保護之必要者,不限於授益行政處 分之撤銷或廢止…,即行政法規之廢止或變更亦有其適用 。」,並按最高行政法院106年度判字第427號判決略以: 「人民主張信賴保護,須符合:(1)信賴基礎:即行政機 關表現在外具有法效性之行政行為。…」,可知欲主張信 賴保護原則,須以行政機關表現在外具有法效性之行政行 為作為信賴基礎,並且於行政程法第119條、第120條及第 126條所定授益行政處分之撤銷、廢止,或行政法規之廢 止、變更始有適用。
⒉查原告違反臺北市政府83年計畫案及92年計畫案,將位於 都市計畫商業區之建築物作為住宅使用,被告依法裁處罰 鍰並命停止違規使用,非屬授益行政處分之撤銷、廢止或 行政法規之廢止、變更,核與信賴保護原則無涉。 ⒊次查,被告並無任何表現在外具有法效性之行政行為,給 予原告任何得將系爭建築物作為住宅使用之信賴基礎。原 告申請房屋稅稅率變更為住家用稅率,雖經臺北市政府稅 捐稽徵處同意,然房屋稅課徵標準之認定係針對房屋實際



使用情形,不代表該使用方式即為合法。且臺北市政府稅 捐稽徵處無權置喙系爭建築物是否為合法使用,故房屋稅 課徵之認定自無拘束被告之效力可言。另原告稱其繳納相 關水費、電費及電信費,係以住家用費率計費而非以營業 用費率計費等語,惟各該繳費基準之認定與系爭建築物得 否合法作為住宅使用係屬二事,原告亦不得以此作為信賴 基礎。
⒋再查,原告雖稱接收到的建案資訊都未載明不得作為住宅 使用,惟查建商出示之室內設計圖、於樣品屋擺設床、廚 房、衛浴空間等居家使用設施及相關房仲出售資訊,皆非 被告所為,更非被告對外所為具有法效性之行政行為。又 建商申請之建造執照、使用執照係主管建築機關依建築法 規相關規定審核,其使用執照核准之建築物用途均無載明 可作為住宅使用,原告不足以產生合理信賴。原告稱其取 得之所有權狀上並無記載不得作為住宅使用之類似文字, 然法律已有明確規定之事項,人民本即應遵守,而非須行 政機關處處張貼標示或載明警語始有遵守之必要。從而依 最高行政法院106年度判字第427號判決之意旨,上開事實 皆不足作為信賴基礎,原告主張並不符合信賴保護原則之 要件。
⒌另被告106年9月7日開始於建造執照上所為不得作為住宅 使用之註記,僅屬就都市計畫相關規定再次加以說明,目 的即係為了提醒如原告等人應恪守規定,而非法規之變動 ,與信賴保護原則無涉。
㈢原處分無違反法治國原則及法律不溯及既往原則: ⒈按司法院大法官釋字第574號解釋理由書略以:「人類生 活有其連續性,因此新法雖無溯及效力,而係適用於新法 生效後始完全實現之構成要件事實,然對人民依舊法所建 立之生活秩序,仍難免發生影響。此時立法者於不違反法 律平等適用之原則下,固有其自由形成空間。」,次按都 市計畫法第32條第1項、臺北市土地使用分區管制自治條 例(原法規名稱:臺北市土地使用分區管制規則)第3條 ,可知都市計畫劃定住宅、商業、工業等使用區,並得視 需要,依都市計畫程序增減之。
⒉查83年計畫案已明定系爭建築物所在A6街廓係商業區,為 供一般商業使用,未容許供住宅使用;92年計畫案亦明定 A6街廓不准許住宅使用;嗣105年計畫案關於不准許住宅 使用之規定並無變更。因此,關於系爭建築物所在商業區 不得為住宅使用,係於83年計畫案及92年計畫案即已規定 ,系爭建築物於105年8月26日登記為原告所有後,自受前



開規定之拘束,並無違反法律不溯及既往原則。 ⒊另大彎北段作業規則僅為裁量基準,而非直接限制人民權 利義務之依據。又臺北市政府104年4月29日公告僅係將裁 處權交由被告行使,而非當時始公布都市計畫法第79條之 規定,都市計畫法第79條於89年1月26日修正施行後即有 適用。故上開規定皆非屬新訂之法規對規範對象之有利法 律地位或可得預期利益有影響之情形,與法治國原則及法 律不溯及既往原則無涉。
⒋至原告雖稱,綜觀建築法及臺北市土地使用分區管制自治 條例之規定,第一種至第四種商業區均未見不允許作為住 宅使用之限制等語。惟查,系爭建築內所坐落之使用分區 為商業區(供一般商業使用),其係屬依都市計畫法第32 條第1項及臺北市土地使用分區管制自治條例第3條第2項 規定劃定之其他使用區域,故原告主張本件應適用商業區 之法律關係等語,容有誤會。再者,依臺北市土地使用分 區管制自治條例第21條至第24條規定,均已明定第一種及 第四種商業區之使用,經市政府認定有礙商業之發展或妨 礙公共安全及衛生,得公告限制其土地及建築物使用商業 區,故商業區亦非均得作為住宅使用,仍應視各都市計畫 之內容而定,附此敘明。
㈣原處分無違反誠信原則、行政自我拘束原則、禁反言原則、 有利及不利事項一體注意原則、明確性原則等: ⒈按行政程序法第4條、第7條、第9條、第36條及第43條, 分別規定行政機關為處分或其他行政行為時,應斟酌與注 意之各項原則。次按大彎北段作業原則第5點,就違規住 宅使用之情形定有裁處之規定。再按內政部101年4月10日 台內營字第1010802709號函釋略以:「…故工業區建築物 現場是否作住宅使用之部分,貴府宜事先蒐集各種證據, 例如建物使用執照、土地與房屋課稅、公司或工廠或營利 事業登記,及其他足勘佐證之資料等,預為研判是否違反 都市計畫書土地使用分區管制或臺北市土地使用分區管制 自治條例之規定,並評估是否有進入住宅空間之必要性。 如經評估確有進入住宅空間之必要,請依行政程序法第42 條規定…辦理,…」。復按法務部103年10月27日法律字 第10303512490號函釋略以:「因建築物使用人、管理人 或所有權人以維護私領域為理由,拒絕稽查而未能進入該 私人領域調查,倘依其他所查事實及證據,已足證明違反 法令之事實存在,仍得據以裁處行政罰。」
⒉查被告為確認系爭建築物之使用情形而辦理現場會勘事宜 ,雖都市計畫法未有相關規定,然依上開內政部函釋之意



旨,被告本即有權依行政程序法第42條規定辦理勘驗,且 被告係採取函請原告配合查勘之方式進行,並未使用強制 力,未違反行政程序法第7條之比例原則及同法第9條之有 利及不利一體注意原則。
⒊次查,被告已通知原告,將於107年6月6日派員至系爭建 築物現場會勘。依原處分卷附之送達證書影本所示,該函 係於會勘日前已送達,故原告稱並未受被告合法通知將辦 理領勘、現勘事宜,顯非事實。且被告107年6月6日現場 使用情形訪視表影本記載,被告所屬人員至系爭建築物訪 視時現場大門深鎖,管理員有通知住戶但無人接聽,且不 方便配合讓被告訪視人員進入;而原告嗣後未依被告通知 陳述意見,亦未提出系爭建築物未作為住宅使用之具體事 證。故被告係斟酌調查事實及證據之結果,認定原告將系 爭建築物作為住宅使用,並無違誤。
⒋復查,依大彎北段作業原則第5點規定,因原告所有之系 爭建築物面積為33.61平方公尺,屬級距一。是被告依都 市計畫法第79條第1項前段及大彎北段作業原則等規定, 以原處分處原告6萬元罰鍰,並限於文到次日起9個月內停 止違規使用,經核於法並無不合,亦與行政程序法第9條 、第36條、第43條等規定及依法行政原則、明確性原則無 違。另原告主張都市計畫法第79條並無罰鍰級距之差別, 被告擅以級距劃分裁罰金額,以較高金額裁罰原告亦屬違 法等語。惟查,大彎北段作業原則係依據主要建物面積、 是否已裁罰而仍未改善等情節輕重,課予不同之處罰,為 合義務性之裁量,並無違法等語,資為抗辯。並聲明求為 判決:①駁回原告之訴。②訴訟費用由原告負擔。四、本件系爭建物為原告所有並作為住宅使用,經被告以違反所 在土地使用分區都市計畫,而以原處分裁處6萬元罰鍰等, 經原告訴願遭駁回後提起本件行政訴訟等情,有系爭建物登 記資料(被告行政訴訟卷證卷,以下簡稱為答辯卷,第9頁 、第10頁)、原處分(原處分卷,第22頁至第25頁)、訴願 決定書(本院卷,第51頁至第67頁)等附卷可稽,兩造就此 部分事實且為一致之陳述,應可採為裁判基礎。原告主張原 處分違反信賴保護等諸多行政法基本原則,請求撤銷原處分 ;被告則否認原告主張,並以前開情詞置辯,故本件應予審 究者,乃為:系爭建物是否有違反都市計畫違規使用情形? 被告以原處分對原告裁罰,是否違反行政法基本原則而有違 誤?
五、本院之判斷:
㈠按行政程序法第15條第1項規定:「行政機關得依法規將其



權限之一部分,委任所屬下級機關執行之。」臺北市政府組 織自治條例第2條第2項規定:「中央法令規定市政府為主管 機關者,市政府得將其權限委任所屬下級機關辦理。」臺北 市政府以104年4月29日公告,將都市計畫法第79條有關臺北 市政府權限委任被告辦理,依前開行政程序法及臺北市政府 組織自治條例之條文規定,被告對於臺北市都市計畫範圍內 土地或建築物之使用,違反臺北市政府依都市計畫法所發布 命令者,即有依都市計畫法第79條第1項規定作成處分之事 務處理權限,先予敘明。
㈡本件相關法規:
⒈按都市計畫法第4條規定:「本法之主管機關:…在直轄 市為直轄市政府…。」第32條規定:「(第1項)都市計 畫得劃定住宅、商業、工業等使用區…。(第2項)前項 各使用區,得視實際需要,再予劃分,分別予以不同程度 之使用管制。」第35條規定:「商業區為促進商業發展而 劃定,其土地及建築物之使用,不得有礙商業之便利。」 第79條第1項規定:「都市計畫範圍內土地或建築物之使 用,或從事建造、採取土石、變更地形,違反本法或內政 部、直轄市、縣(市)(局)政府依本法所發布之命令者 ,當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築 物所有權人、使用人或管理人新臺幣6萬元以上30萬元以 下罰鍰,並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆 除、改建、停止使用或恢復原狀者,得按次處罰,並停止 供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施 ,其費用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔 。」第85條規定:「本法施行細則,在直轄市由直轄市政 府訂定,送內政部核轉行政院備案;在省由內政部訂定, 送請行政院備案。」而臺北市政府就其有關都市計畫法第 79條權限,業以104年4月29日公告委任被告辦理,並自公 告之日起生效。
  ⒉次按臺北市都市計畫施行自治條例第1條規定:「臺北市 (以下簡稱本市)為提升都市生活環境品質,並落實都市 計畫法之實施,依都市計畫法(以下簡稱本法)第85條規 定制定本自治條例。」第10條之1第2款規定:「前條各使 用分區限制如下:…二、商業區:以建築商場(店)及供 商業使用之建築物為主,不得為有礙商業之便利、發展或 妨礙公共安全、衛生之使用。…」另按裁處作業原則第2 點規定:「適用範圍:依據臺北市政府105年11月9日府都 規字第10539571200號公告…劃設之商業區及娛樂區…。 」第3點規定:「都發局經橫向聯繫他機關(如臺北市稅



捐稽徵處等),查得恐有供作住宅使用之情形者,由都發 局通知建物所有權人說明使用事實,法令規定及倘於文到 3個月後經查違規作住宅使用屬實者,將依違反都市計畫 法第79條第1項規定裁處…。」
㈢被告得以都市計畫對使用分區土地進行管制: ⒈按憲法第118條及憲法增修條文第9條第1項規定授權所制 定之地方制度法第18條第6款第1目規定,關於直轄市都市 計畫的擬定、審議及執行,屬於直轄市之自治事項。而為 改善居民生活環境,並促進市、鎮、鄉街有計畫之均衡發 展,制定有都市計畫法,其第4條規定:「本法之主管機 關:在中央為內政部;在直轄市為直轄市政府;在縣(市 )(局)為縣(市)(局)政府。」第6條規定:「直轄 市及縣(市)(局)政府對於都市計畫範圍內之土地,得 限制其使用人為妨礙都市計畫之使用。」第21條第1項規 定:「主要計畫經核定或備案後,當地直轄市、縣(市) (局)政府應於接到核定或備案公文之日起30日內,將主 要計畫書及主要計畫圖發布實施,並應將發布地點及日期 登報周知。」第22條第1項第3款規定:「細部計畫應以細 部計畫書及細部計畫圖就左列事項表明之:…三、土地使 用分區管制。…」第23條規定:「(第1項)細部計畫擬 定後,除依第14條規定由內政部訂定,及依第16條規定與 主要計畫合併擬定者,由內政部核定實施外,其餘均由該 管直轄市、縣(市)政府核定實施。…(第5項)細部計 畫之擬定、審議、公開展覽及發布實施,應分別依…第21 條規定辦理。」第26條第1項規定:「都市計畫經發布實 施後,不得隨時任意變更。但擬定計畫之機關每3年內或5 年內至少應通盤檢討一次,依據發展情況,並參考人民建 議作必要之變更。」第27條第1項本文規定:「都市計畫 經發布實施後,遇有左列情事之一時,當地直轄市、縣( 市)(局)政府或鄉、鎮、縣轄市公所,應視實際情況迅 行變更:…。」第32條規定:「(第1項)都市計畫得劃 定住宅、商業、工業等使用區…。(第2項)前項各使用 區,得視實際需要,再予劃分,分別予以不同程度之使用 管制。」第35條規定:「商業區為促進商業發展而劃定, 其土地及建築物之使用,不得有礙商業之便利。」第79條 第1項前段規定:「都市計畫範圍內土地或建築物之使用 ,或從事建造、採取土石、變更地形,違反本法或內政部 、直轄市、縣(市)(局)政府依本法所發布之命令者, 當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物 所有權人、使用人或管理人新臺幣6萬元以上30萬元以下



罰鍰,並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。…」第 85條前段規定:「本法施行細則,在直轄市由直轄市政府 訂定,送內政部核轉行政院備案;…」而臺北市為提升都 市生活環境品質,並落實都市計畫法的實施,依該法第85 條前段規定制定之臺北市都市計畫施行自治條例第1條之1 規定:「本自治條例之主管機關為臺北市政府(以下簡稱 市政府),並得委任市政府都市發展局(以下簡稱發展局 )執行。」第10條之1規定:「前條各使用分區使用限制 如下:…二、商業區:以建築商場(店)及供商業使用之 建築物為主,不得為有礙商業之便利、發展或妨礙公共安 全、衛生之使用。…」
⒉基於上述規定可知,直轄市政府本於其自治權限,除了可 以擬定、審議及執行直轄市之都市計畫外,還可以基於都 市計畫法第6條及第22條第1項第3款規定之授權,對於都 市計畫範圍內之土地,限制其使用人為妨礙都市計畫的使 用,並於細部計畫書圖表明「土地使用分區管制」事項。 是以,臺北市政府所擬定、發布之都市計畫(含主要計畫 及細部計畫、通盤檢討變更計畫及個案變更計畫,下同) ,除了將臺北市之土地劃定為不同的使用區外,還可以視 實際需要,再予劃分為不同之使用分區,分別予以不同程 度的使用管制,而且臺北市政府所發布的管制命令,有上 述都市計畫法規定的明確授權,自屬於同法第79條第1項 所稱「依都市計畫法所發布之命令」,各該使用分區範圍 內土地及建築物的使用,都應該受到各該管制命令的限制 ,且與法律保留原則並無違背。是以,原告主張83年計畫 案限制街廓編號A3-A11之商業區作為住宅使用,有違法律 保留原則云云,即非有據。至於臺北市土地使用分區中商 業區的使用,分區管制自治條例第21條至第24條之第3款 均規定:「…商業區之使用,應符合下列規定:…三、其 他經市政府認定有礙商業之發展或妨礙公共安全及衛生, 並經公告限制之土地及建築物使用。」因此,關於商業區 之使用,以建築商場(店)及供商業使用之建築物為主, 如經臺北市政府認定有礙商業之發展或妨礙公共安全、衛 生之使用,得於其所發布的都市計畫內限制該商業區內土 地及建築物的使用類別,亦即並非所有商業區之建築物均 可供作住宅使用,而應視其都市計畫的內容而定。是以, 尚難僅因分區管制自治條例並未明文「不得作為住宅區使 用」,即遽認所有商業區均得作為住宅使用。
㈣系爭建物作為住宅使用,已違反都市計畫法第79條第1項前 段規定,且可認有故意或過失:




⒈按所謂行政法上之「狀態責任」,是以負責任的觀點,課 予對「物的狀態」具有事實管領力的人排除危險、回復安 全的義務,至於負有「狀態責任」的義務人為何,則應依 法律規定之意旨定之。都市計畫法第79條第1 項規定,是 以都市計畫範圍內的土地及建築物使用管制為中心所課予 的義務類型,屬於典型之「狀態責任」。換言之,臺北市 都市計畫範圍內商業區之建築物所有權人、使用人或管理 人,即為都市計畫法第79條所定負有「狀態責任」的義務 人,其等對建築物的使用,除應以供商業使用為主之外, 並負有遵守臺北市政府所公告使用類別限制的「狀態保持 義務」,以及對於經認定有礙商業的便利、發展或妨礙公 共安全、衛生的使用,負有排除之義務。倘因故意或過失 自己從事違法使用行為,或因故意或過失而違反基於狀態 責任所生「物的狀態保持義務」,臺北市政府或其委任之 被告即可依都市計畫法第79條第1 項前段之規定,對此主 觀有責的違反行政法上義務人(即建築物所有權人、使用 人或管理人)裁處罰鍰,並作成管制處分,限期令其停止 為違法使用。
⒉經查,系爭建物位於都市計畫商業區,依臺北巿政府83年 6月1日公告之83年計畫圖說及105年11月9日公告之105年 計畫書,均明訂系爭建物所在商業區係供一般商業使用, 不得作為住宅使用,此有系爭建物位址之地籍套繪都市計 畫使用分區圖及建物所有權標示部資料(答辯卷,第53頁 、第9頁)、105年計畫書(答辯卷,第41頁至第52頁)附 卷可稽。是以,系爭建物所在位址係作商業區使用,且依 前開都市計畫所為公告,不得作住宅使用。又查系爭建物 自105年9月起即按住家用稅率課徵房屋稅,此經本院依職 權函詢清楚,有臺北市稅捐稽徵處108年12月3日北市稽中 山甲字第1084112333號函暨附件(本院卷,第119頁至第1 21頁)可稽,原告於本院審理中,且自陳系爭建物係作為 住宅使用;而被告曾多次以函文通知原告相關法律規定, 並告以系爭建物如實際已改作商業使用,請提出商業登記 或營業登記等資料,以作為非住宅使用認定之依據,惟原 告並未提出具體事證供被告審核,則被告認定系爭建物作 為住宅使用,已經牴觸83年計畫圖說與105年計畫書,尚 無違誤。
⒊再查,原告既為系爭建物之所有權人,負有依臺北市政府 所發布之都市計畫所定使用類別而使用之行政法上義務, 如有違反,即應負其「狀態責任」。被告前曾以106年6月 6日北市都築字第10632909100號函通知原告:系爭建物涉



違規作住宅使用,請確保建築物合法使用,以免違規受罰 ,如使用現況仍繼續作住宅使用,將續依相關規定辦理等 語,並於106年6月8日送達原告(原處分卷第1頁至第4頁 );又以107年5月16日北市都築字第10734468800號函通 知原告,將於107年6月6日派員至系爭建物現場勘查,該 函文並於107年5月25日寄存送達(原處分卷第5頁至第7頁 );嗣因勘查時經管理員通知住戶,但無人接聽,管理人 員不同意被告無法進入系爭建物(原處分卷第10頁),被 告再以107年6月7日北市都築字第10735889900號函通知原 告就系爭建物涉及違反都市計畫法規定,檢附具體事證並 陳述意見,該函文則於107年6月14日寄存送達(原處分卷 第15頁至第19頁),惟原告並未回應處理。是以,即使原 告購買系爭建物時不知無法供住宅使用情形,然被告自10 6年起多次函知相關法律規定命其改善,原告身為所有權 人迄未改善,自難解免違反合法使用狀態責任所生之保持 義務,並可認有違章之主觀責任要件。從而,原告主張其 並未違反都市計畫法第79條第1項前段之規定,且無故意 或過失,依行政罰法第7條之規定,不應處罰云云,即非 可採。
⒋另查,系爭建物之主要建物面積為33.61平方公尺(答辯 卷第9頁),屬面積未達50平方公尺之級距一,且之前未 曾經限期命停止違規使用之情形,則被告依都市計畫法第 79條第1項前段及系爭裁處作業原則等規定,以原處分裁 處原告6萬元罰鍰,並限於文到次日起9個月內停止違規使 用,自屬於法有據。
㈤原處分並未違反信賴保護原則、法律不溯及既往原則、誠信 原則、行政自我拘束原則、有利及不利事項一體注意原則、 明確性原則:
 ⒈按人民主張信賴保護,須符合:(1)信賴基礎:即行政機 關表現在外具有法效性之行政行為。(2)信賴表現:即人 民基於上述法效性行為所形成之信賴,開始規劃其生活或 財產之變動,並付諸表現在外之實施行為。(3)信賴在客 觀上值得保護,即當事人之信賴必須無行政程序法第119 條所列各款信賴不值得保護之情形等要件(最高行政法院 106年度判字第427號判決可資參照),缺一不可。經查, 就本件而言,建商與仲介如何銷售系爭建物,原告是否知 悉系爭建物不得作為住宅使用,均非被告表現在外具有法 效性之行政行為。又所謂「使用執照」係指建築物建造完 成後之使用或變更使用,應請領的建築執照,而系爭建物 領有之使用執照,係經臺北市政府建築主管機關依建築法



規審核,且該使用執照核准之建物用途為「一般事務所」 ,並無得予作為住宅使用之記載,此觀被告提出系爭建物 建案之使用執照及存根附表附卷即明(均參答辯卷乙證10 )。準此,臺北市政府建築主管機關所表現在外而具有法 效性者,僅有使用執照,而由該執照所記載事項,並不能 推得系爭建物得作為住宅使用。其次,房屋稅是按房屋實 際使用情形課稅,至於實際使用情形是否合乎法規,則非 稅捐處之權責,故系爭建物之稅率雖經稅捐處變更為住家 用稅率,亦非代表系爭建物作為住宅使用合乎都市計畫之 相關規定。此外,原告並未提出系爭建物之所有權狀,以 資證明該所有權狀之記載確係代表系爭建物得作為住宅使 用,反觀被告提出之系爭建物所有權標示部資料(均參答 辯卷乙證3),已經載明主要用途為「商業用」,而非「 住宅用」,而關於土地參考資訊土地開發、建築或使用限 制亦載明:「本案建築基地位於都市計畫規定不得作為住 宅使用地區,應依都市計畫規定用途不得擅自變更住宅使 用」等字樣。再參酌所有權狀應如何記載,核屬地政事務 所掌管之業務項目,並非被告之權責範圍。是以,原告尚 難以稅捐處同意伊將系爭建物之房屋稅率變更為住家用及 系爭建物之所有權狀上並無記載「不得作為住宅使用」之

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參考資料