書，仍以出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義 務不相同為前提要件。另參酌該條項於97年1月16日增訂 之立法理由可知，應有如「權利價值比率或分配比率低於 出具同意書之時所獲知之情形」等，使其權益因計畫變更 而受有不利影響之情，土地所有權人始有於公開展覽期滿 前撤銷同意書之權利。倘更新計畫內容之變更對於土地所 有權人之權益並無不利之影響，其權利義務即無不同，而 非屬上開都市更新條例第22條第3項得撤銷同意之範圍。 系爭都更案實際上對土地所有權人並無較為不利之情況， 應認本案符合但書所規定「權利義務相同」之情形。是縱 認部分土地所有權人於公開展覽期間所表達之撤銷同意意 思表示已送達至原告，該部分土地所有權人亦非屬得行使 撤銷同意權之範圍云云。
（三）惟依行為時都市更新條例第19條、第22條第1項、第3項規 定可知，都市更新事業計畫擬訂或變更後，送主管機關審 議前，應辦理公開展覽及公聽會，不僅在使權利可能受影 響之人知悉相關資訊，並得適時陳述意見，以主張或維護 權利，且使不同意公開展覽之事業計畫或變更事業計畫內 容之所有權人，得於公開展覽期滿前，撤銷其原為之同意 ，確保更新單元範圍內土地及建築物所有權人之權益。蓋 都市更新為都市計畫之一環，乃用以促進都市土地有計畫 之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共 利益。都市更新條例即為此目的而制定(行為時都市更新 條例第1條參照），除具有使人民得享有安全、和平與尊 嚴之適足居住環境之意義外，並作為限制財產權與居住自 由之法律依據。由於都市更新之實施，對於更新單元內土 地及合法建築物所有權人受憲法保障之居住自由與財產權 ，將受有限制乃至於侵害，故主管機關於核定都市更新事 業計畫時，應確實符合重要公益、比例原則及相關法律規 定之要求，除應設置公平、專業及多元之適當組織以行審 議外，並應依規定踐行正當行政程序，建立公開資訊機制 ，確保利害關係人得知悉相關資訊之可能性，及許其得適 時主張或維護其權利（司法院釋字第709號解釋理由書參 照)。而民辦都更單元之劃定並不以在經主管機關劃定為 都更區為必要（行為時都市更新條例第11條參照），是少 數人受憲法保障之權利，將因都更個案之實施而必須受到 限制甚至侵害，因此，主管機關就實施者提出之事業計畫 為審查決定時，應確保該個案是為增進公共利益之目的而 實施，所有權人出具之同意書係知悉事業計畫之內容而為 該意思表示，始無違憲法保障人民財產權及居住自由之旨
。
（四）又參與民辦都更之土地、建築物所有權人與實施者間為私 法上契約關係，所有權人就實施者所擬訂之事業計畫內容 所為同意之意思表示，為契約內容之一部分；是以，如屬 「契約必要之點」之事業計畫核心內容有所變動時（民法 第153條參照)，當必須重新踐行同意之程序，達成契約雙 方之合意，方符契約因當事人意思表示合致而成立之基本 原則。上述行為時都市更新條例第22條第3項規定，以「 公開展覽期滿」為所有權人得撤銷其同意之期限，乃立基 於都市更新計畫之必要資訊已明白揭示於公開展覽中，而 公開展覽之事業計畫內容，即係更新單元範圍內土地、建 物所有權人同意參與都市更新程序之要約內容，以此為據 而廣納都市更新單元範圍外之大眾意見，進行公聽會予以 回應；逾此期限，既不容所有權人任意撤銷同意，以免影 響都市更新之進行，自亦不容許實施者任意就已公開展覽 之事業計畫內容為變動，致損及更新單元範圍內土地、建 築物所有權人之權益。故而，都市更新事業計畫申請報核 後，實施者就已經公開展覽之事業計畫「再行修正」，若 所修正者屬於所有權人之所以同意都市更新之事業計畫「 核心內容」，即應依行為時都市更新條例第19條第3項規 定，重新辦理公開展覽及公聽會，使所有權人如不同意「 修正後」事業計畫內容者，得依同條例第22條第3項規定 ，於公開展覽期滿前，撤銷其原為之同意，方符合都市更 新之正當行政程序保障（最高行政法院判決109年度判字 第364號判決參照），可知只要「契約必要之點之核心內 容」有所修正，所有權人即得於修正後之公開展覽期滿前 ，撤銷其原為之同意，並不限於（108年1月30日修正公布 之都市更新條例第37條第4項所規定之）「分配之權利價 值比率或分配比率低於出具同意書時」，方得撤銷其同意 。
（五）本件經查陳雄松等人出具同意書後，系爭都更案第2次公 開展覽事業計畫建築設計規劃之基地面積、建築規劃、總 樓地板面積、更新後之戶數、實設汽車與機車停車位數、 容積獎勵與容積移轉均有不同（見本院卷第237-250頁之 被證10），第1次公開展覽與第2次公開展覽之都市更新事 業計畫「核心內容」已經修正，權利義務已不相同，並不 屬行為時都市更新條例第22條第3項但書所稱「但出具同 意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同」之情形 ，陳雄松等人自可得於第2次公開展覽期滿前，撤銷其原 為之同意，原告主張限於「權利價值比率或分配比率低於
出具同意書時所獲知之情形，方屬受有不利影響，土地所 有權人方能撤銷同意書」云云，尚不足採。
三、所有權人陳雄松等人出具之撤銷同意書，並無「無效」之情 事：
（一）原告雖主張撤銷同意書之意思表示非出於其真意，且撤銷 都市更新事業計畫同意書之存證信函，均未具體記載撤回 原因，其所為之撤銷同意應屬無效云云。
（二）惟行為時都市更新條例第22條第3項及修正後都市更新條 例第37條第4項之規定，均未就撤銷同意「應記載之內容 」為規定，故部分所有權人撤銷同意書雖未記載撤銷原因 ，亦無妨該撤銷同意之效力。且都更條例就前開撤銷權之 行使，並無特別之規定，行政法上亦無相關規定，應類推 適用民法第116條第1項規定，以意思表示為之。而所有權 人陳雄松等人所為之撤銷同意書（存證信函）中，部分所 有權人雖僅有蓋章而未簽名，或僅有簽名而未蓋章者，但 依民法第3條規定，均不影響撤銷同意之效力。且存證信 函乃屬極慎重之意思表示方式，本院自應信其內容為真實 ，原告若主張存證信函並非表意人之真意，即應負舉證責 任。而訊據證人孫慧文（即系爭都更案中○○市○○區○○街0 巷0號、0號的住戶及新北市永和區中信段528、529地號土 地的持分人）「（問：請提示原證11錄音譯文，是記者採 訪您的逐字稿，此內容是否為113年3月24日記者對您的採 訪內容？）因為他當時來採訪我的時候我店裡正忙所以我 沒有仔細的聽，所以我不知道他寫這個意思，我店裡做生 意非常忙碌，他剛好下午四、五點來。……當初來講的時候 我說我贊成都市更新，但樺福建設拖很久了，如果有下一 手要接手我們也贊成，因為我們對原告代表人的財力有擔 心。（提示本院卷第331-332頁存證信函，問：您有無看 過？）我有看過。（問：存證信函上之印章是否為您的私 章？）對。（問：右上角的印章是否由您所親自所蓋？） 對。（問：您知道要撤回嗎？）我知道是要撤回。我們希 望都市更新，我們想換一家公司，我們擔心樺福建設財力 有問題。（問：您在當時，內心有無真心要撤回本案都市 更新？）樺福拖了我們20多年，我們希望換人來接。（問 ：蓋章時是否知道要撤回樺福的事業計畫？）知道。（見 本院113年05月15日準備程序筆錄）」，可知證人孫慧文 出具之存證信函內容，確係出於其真意，此外亦無證據顯 示所有權人陳雄松等人出具之撤銷同意書，並非出於其真 意，原告主張，尚不足採。
四、綜上，系爭都更案經第2次公開展覽，其同意比率（包含私
有土地及私有合法建築物人數及面積部分）未達到都市更新 條例第22條規定之同意門檻，原處分駁回原告申請，並無違 誤，原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
五、兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不生影響，故不逐 一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 7 月 11 日 審判長法 官 陳心弘
法 官 鄭凱文
法 官 畢乃俊
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院高等行政訴訟庭 提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內 補提理由書；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者， 應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附 繕本）。
三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者， 逕以裁定駁回。
四、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書（行政訴訟 法第49條之1第1項第3款）。但符合下列情形者，得例外不 委任律師為訴訟代理人（同條第3項、第4項）。得不委任律師為訴訟代理人之情形 所需要件 (一)符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 (二)非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合(一)、(二)之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出(二)所示關係之釋明文書影本及委任書。 中 華 民 國 113 年 7 月 11 日 書記官 李依穎
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