避稅負之目的，此類事件層出不窮，合先陳明。 ⑵本件原告八十二年間出售台北縣永和市○○段九五八、九五九地號系爭土地 二筆（八十一年十二月十日簽訂預約買賣契約書、八十二年一月八日簽訂買 賣契約書），出售土地利益一、二○七、九一九、六二二元，列報於當年度 營利事業所得稅中，而八十三年五月間再另訂買賣合約出售前述土地上之系 爭房屋（台北縣永和市○○路七十號地下一樓及地上一樓暨同路六十六巷一 號一至四樓），出售房屋損失七九、八六四、八八二元，則列報於八十三年 度營利事業所得稅中，其土地、房屋出售損益明細詳如附表。另由太平洋中 信公司八十三年度營利事業所得稅結算申報書投資人明細表可知，原告投資 太平洋中信公司股份達百分之四十，顯然原告對太平洋中信公司有重大影響 力。
⑶本件買賣雙方所訂之預約買賣契約書第三條第一款規定：買賣雙方應於八十 二年一月一日前會同點交買賣標的土地及房屋予買方。另該契約書第七條規 定：買賣土地上賣方所有六層建物壹棟，賣方同意配合買方之要求，提供買 方申辦拆除執照所須文件，以賣方名義申辦拆除執照，並同意買方拆除之， 有關申請手續、申請費用及拆除費用均由買方負擔，買方對拆除之建物不再 另行給付賣方對價。由前述約定可見，買賣總價款一、六○○、○○○、○ ○○元，應已包括土地、房屋售價，方得以一併點交買方；且由其約定，買 方點交後無論對該房屋作任何處分，均不再給付賣方對價，第查原告卻於八 十三年間經買賣雙方協商後再取得補償建築物移轉價款二八、五七一、四二 九元，實際情形與契約內容自相矛盾，原契約既稱買賣雙方點交後，買方無 需再對房屋給付賣方任何對價，為何嗣後變更房屋用途時，買方仍願意再付 該筆補償建築物移轉價款？此外，依會計師簽證報告ＢＳ六頁稱：永和百貨 大樓於八十二年已出售，顯見第一次契約（預約買賣契約）之售價是土地、 房屋之總額，而第二次契約（房屋買賣契約）所訂之售價，乃是就第一次售 價偏低所作之補償費，亦即太平洋中信公司推出土地開發案未成後，為規避 稅賦，事後雙方再補訂之合約，且原告為太平洋中信公司之大股東，更利於 壓低房屋售價之安排。
⑷再者由土地、房屋出售損益明細表一、申報情形所示，原告土地、房屋原始 取得成本比例為72%:28/%，而出售時二者比例則為98%:2%，房屋所佔比例由 28/%降為2%，降幅之大，顯為異常。且該房屋於申報出售年度（八十三年） 未折減餘額為一○八、四三六、三五一元，房屋評定價格亦為七二、二二八 、二○○元，均遠高於原告所申報之出售價格二八、五七一、四二九元；又 買方於房屋移轉後，隨之花費二一○、○○○、○○○元裝修，經營眾所皆 知之永和SOGO百貨公司，若該房屋價值僅為原告所列報之數，何以願意花費 幾近十倍之裝修費用經營百貨公司，顯有違常理，益證列報之房屋售價顯然 偏低。
⑸縱然原告提示買方原擬新建之「萬象新都」廣告等相關資料，以證明其非出 售時已將系爭土地及房屋合併銷售，且提示不動產鑑定公司出具之房屋鑑價 證明，以證明其房屋無售價偏低情事；惟由買賣契約書及房屋價值分析得知
，原告既為太平洋中信公司大股東，於原始出售時，應已將系爭土地及房屋 合併銷售；系爭房屋因故未予拆除並經買方整修使用，買方為完成建築物過 戶手續，經雙方協商支付補償辦理建物所有權移轉手續之價款，雖於八十三 年五月十六日所立之房屋買賣契約書，總價金三○、○○○、○○○元（含 稅），究其實質意義，仍不影響雙方原訂之預定買賣契約書中雙方約定之實 質權利與義務。故八十三年五月十六日所立之房屋買賣契約書，其價金實質 性質應為補償「辦理建物所有權移轉手續」之價款，而非出售房屋之價款， 即使將該補償費視為房屋售價，將其與房屋價值相較，顯為偏低。系爭房地 ，因賣方於土地及房屋合併銷售時，其房屋款及土地款未予劃分，被告依據 查核準則第三十二條規定，核算其土地、房屋售價，詳見土地、房屋出售損 益明細表二、核定情形，當無不妥，原告復執前詞爭議，仍難謂有理由。 ⒉據上論述，本件原處分及所為復查、訴願決定均無違誤，為此請求判決如主文 所示。
理 由
按「自七十五年一月一日起，營利事業與地主合建分成、合建分售土地及房屋或自 行以土地及房屋合併銷售時，其房屋款及土地款未予劃分或房屋款經查明顯較市價 為低者，其房屋價格應依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總 額之比例計算。」為查核準則第三十二條第三款所明定。次按「營利事業以土地及 房屋合併銷售時，如其買賣合約或統一發票已劃分房屋款及土地款，除經查明確有 虛偽不實情事或房屋款顯較市場為低者外，不適用營利事業所得稅查核準則第三十 二條第三款之規定。說明：至於『房屋款顯較市價為低』如何查證乙節，請參酌 本部賦稅署八十年六月二十八日邀集省市稽徵機關會商結論辦理。」復為財政部八 十一年二月二十五日台財稅第八一○七五三三九○號函所明釋。又「房屋款之市價 可參酌左列資料認定之：營利事業所得稅查核準則第二十二條第二項規定之時價 參考資料。不動產鑑價公司鑑價資料。銀行貸款評定之房屋款價格。臨近地 區政府機關或大建築商建造房屋之成本價格，加上同業之合理利潤估算之市價。 大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。出售房屋帳載未折減餘額估算 之售價。法院拍賣或國有財產局等出售公有房地之價格。依前述各項資料查得 房地總價及土地市價所計算獲得之房屋售價。」為財政部賦稅署八十年六月二十八 日邀集省市稽徵機關會商結論，可資參照。
本件原告八十三年度營利事業所得稅結算申報，原列報出售資產損失七九、九○九 、八二四元，包括出售汽車損失四四、九四二元，及出售系爭房屋損失七九、八六 四、八八二元。被告初查除出售汽車損失四四、九四二元依申報認定外，其餘出售 系爭房屋損失，依八十二年度系爭土地移轉現值及八十三年度系爭房屋課稅現值總 額之比例，核算原告出售系爭房屋價格，核定出售資產利益為一三二、三九九、五 ○三元。原告不服，循序申請復查，未獲變更，提起訴願、再訴願，最後經撤銷發 回由被告重核以八十八年十一月二十三日財北國稅法字第八八○四七三三○號復查 決定駁回，原告仍未甘服，向財政部提起訴願，經遭駁回，復起訴主張本件系爭土 地與系爭房屋確係分別銷售，土地款與房屋款亦係個別訂定，並無查核準則第三十 二條第三款房地合併銷售情形之適用，被告卻認定原告將房屋價格壓低，依八十二
年度系爭土地移轉現值及八十三年度系爭房屋課稅現值總額之比例核算系爭房屋售 價，核定原告出售資產利益，顯有違誤，詳如其事實欄所載理由等語。本件原告出售系爭房屋及土地，基於下列理由，應有首揭查核準則第三十二條第三 款規定之適用：
㈠本件原告與買方太平洋中信公司於八十一年十二月十日簽訂預約買賣契約書，八 十二年一月八日簽訂買賣契約書，原告將系爭土地永和市○○段九五八、九五九 地號二筆土地賣予太平洋中信公司，原告於八十二年度營利事業所得稅列報出售 土地利益一、二○七、九一九、六二二元，而八十三年五月十六日再另訂買賣契 約書出售系爭房屋永和市○○路七十號地下一樓及地上一樓至六樓暨同路六十六 巷一號一至四樓，於八十三年度營利事業所得稅列報出售房屋損失七九、八六四 、八八二元，惟依太平洋中信公司八十三年度營利事業所得稅結算申報書投資人 明細表及董事、監察名單得知，原告投資太平洋中信股份達四十％，復為原告所 不爭，買賣雙方密切，原告對買方太平洋中信公司具有重大影響力，故其所訂上 述房地買賣價款，是否公平、合理，是否符合稅法規定，自應詳實查明。 ㈡本件買賣雙方所訂預約買賣契約書第三條第一款約定：買賣雙方應於八十二年一 月一日前會同點交買賣標的「土地及房屋」予買方，另契約第七條約定：買賣土 地上賣方所有六層建物一棟，賣方同意配合買方之要求，提供買方申辦拆除執照 所需全部文件，以賣方之名義申辦拆除執照，並同意買方拆除之，有關申請手續 、申請費用及拆除費用均由買方負擔，買方對拆除之建物不再另行給付賣方對價 。由前述約定可見，買賣總價款十六億元，應已包括土地、房屋售價，方得以一 併點交買方；且由其約定，買方點交後無論對該房屋作任何處分，均不再給付賣 方對價，但查原告卻於八十三年間經買賣雙方協商後再取得補償建築物移轉價款 二八、五七一、四二九元（見會計師簽證報告BS4頁），實際情形與契約內容自 相矛盾，原契約既稱買賣雙方點交後，買方無需再對房屋給付賣方任何對價，為 何嗣後變更房屋用途時，買方仍願意再付該筆補償建築物移轉價款？此外，依會 計師簽證報告BS6頁稱：永和百貨大樓於八十二年已出售，顯見第一次契約（預 約買賣契約）之售價是土地、房屋之總額，而第二次契約（房屋買賣契約）所訂 之售價，乃是就第一次售價偏低所作之補償費，亦即太平洋中信公司推出土地開 發案未成後，為規避稅賦，事後雙方再補訂之合約，且原告為太平洋中信公司之 大股東，更利於壓低房屋售價之安排，藉以規避稅負。 ㈢再由附件土地、房屋出售損益明細表一、申報情形所示，原告土地、房屋原始取 得成本比例為72%:28%，而出售時二者比例則為 98%:2%，房屋所佔比例由 28%降 為2%，降幅之大，顯為異常。且該房屋於申報出售年度（八十三年）未折減餘額 為一○八、四三六、三五一元，房屋評定價格亦為七二、二二八、二○○元，均 遠高於原告所申報之出售價格八、五七一、四二九元；又買方於房屋移轉後，隨 之花費二億一千萬元裝修，經營眾所皆知之永和SOGO百貨公司，若該房屋價值僅 為原告所列報之數，何以願意花費幾近十倍之裝修費用經營百貨公司，顯有違常 理，益證列報之房屋售價顯然偏低。
㈣雖然原告提出台北縣政府工務局核發之建造執照、拆除執照及「萬象新都」廣告 等相關資料，以證明其非出售時已將系爭土地及房屋合併銷售，且提示大華不動
產鑑定公司出具之房屋鑑價證明，以證明其房屋無售價偏低情事；惟由買賣契約 書及房屋價值分析得知，原告既為太平洋中信公司大股東，於原始出售時，應已 將系爭土地及房屋合併銷售；系爭房屋因故未予拆除並經買方整修使用，買方為 完成建築物過戶手續，經雙方協商支付補償辦理建物所有權移轉手續之價款，雖 於八十三年五月十六日所立之房屋買賣契約書，總價金三千萬元（含稅），究其 實質意義，仍不影響雙方原訂之預定買賣契約書中雙方約定之實質權利與義務。 故八十三年五月十六日所立之房屋買賣契約書，其價金實質性質應為補償「辦理 建物所有權移轉手續」之價款，而非出售房屋之價款，即使該將補償費視為房屋 售價，將其與房屋價值相較，顯為偏低。系爭房地，因賣方於土地及房屋合併銷 售時，其房屋款及土地款未予劃分，則核算其房屋售價，自有首揭查核準則第三 十二條第三款規定之適用。
㈤又台北縣政府稅捐稽徵處中和分處八十八年十月一日八八北縣稅中二字第四五七 八六號函說明二載明：八十二年一月八日系爭房屋評定標準價格為七二、二二八 、二○○元，系爭土地公告現值為三八六、○三九、七六五元。另原告所提出附 卷之大華不動產鑑定公司估價報告書第二十五頁記載：系爭房屋拆除前殘餘使用 價值，係指一年間建物出租淨利為三○、○六五、○五七元，其非系爭房屋之現 值，均足以證明原告所申報系爭房屋價格明顯較市價為低，有參酌首揭查核準則 第三十二條第三款規定及財政部函釋認定系爭房屋售價之必要。綜上說明，系爭房地，因原告即賣方於土地及房屋合併銷售時，其房、地款未予劃 分，依據查核準則第三十二條第三款規定，其房屋價格應依房屋評定標準價格占土 地公告現值乃房屋評定標準價格總額之比例計算。按八十二年一月八日雙方依八十 一年十二月十日所訂之預定買賣契約書正式簽訂買賣約書（該買賣契約書第二點約 定，原預約之內容均予沿用，與本約有同樣效力。）及依被告審核報告書第二十頁 審查員所查載之土地過戶移轉日期為八十二年六月三十日，房屋過戶移轉日期為八 十三年六月三十日，設計費（辦公室）移轉日期為八十三年六月三十日，設備移轉 日期為八十三年六月三十日。則系爭房地合併出售時間為八十二年一月八日。系爭 房屋價格應依八十二年一月八日出售時之房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋 評定標準價格總額之比例計算之，另因其所有權移轉登記日期為八十三年六月三十 日，依查核準則第二十四條之二規定，其所得歸屬年度應為八十三年度。而系爭土 地價格應依八十二年一月八日出售時之土地公告現值占土地公告現值及房屋評定標 準價格總額之比例計算之，另因其所有權移轉登記日期為八十二年六月三十日，依 查核準則第二十四條之二規定，其所得歸屬年度應為八十二年度。本件被告以原約 定之成交價格一、六○○、○○○、○○○元及補償「辦理建物所有權移轉手續」 之價款二八、五七一、四二九元（補償總價額三千萬元減除百分之五營業稅一、四 二八、五七一元）合計一、六二八、五七一、四二九元，先減除系爭房地上設備之 帳面價值四、七七三、五一○元後之金額一、六二三、七九七、九一九元以房屋現 值六九、○三六、七○○元占房屋現值六九、○三六、七○○元與土地現值三八六 、○三九、七六五元總額之比例計算其房屋價格，與查核準則第三十二條第三款規 定尚無不合。惟其中因房屋現值六九、○三六、七○○元及土地現值三八六、○三 九、七六五元，被告審查報告書內未載明是否為八十二年一月八日出售時之房屋評
定標準及土地公告現值？財政部八十八年八月二十日台財訴第000000000 號訴願決定認有由被告重行查明之必要等由，將本件原處分撤銷，著由被告另為適 當之處分。嗣經被告查核後，以八十八年十一月二十三日財北國稅法字第八八○四 七三三○號復查決定：本件依前開訴願決定撤銷意旨，向系爭房地坐落轄區函查， 案據台北縣政府稅捐稽徵處中和分處八十八年十月一日八八北縣稅中二字第四五七 八六號函復略以：系爭之房屋、土地八十二年一月八日之房屋評定標準價格為七二 、二二八、二○○元，土地公告現值為三八六、○三九、七六五元，被告據以重新 核算系爭之出售房屋利益為一四一、九九二、五一六元，較原核定之一三二、三九 九、五○三元為高，因行政救濟之結果，不得為更不利於行政救濟人之法理，故乃 維持原核定。經核並無違誤，原告所訴各節，洵不足採，訴願決定，予以維持，亦 無不合，原告訴請撤銷訴願決定及原處分，非有理由，應予駁回。據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第九十八條第三項前段，判決如 主文。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 九 日 臺 北 高 等 行 政 法 院 第 二 庭
審 判 長 法 官 王立杰
法 官 陳雅香
法 官 黃本仁
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 九 日 書 記 官 姚國華
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